[요지] 이 건 재산세액의 인상은 쟁점토지가 주택에서 토지 종합합산과세대상으로 재산세 과세구분이 변경됨에 따라 과세표준, 세율 및 세 부담 상한율 등이 변경됨과 함께,세 부담 상한을 계산함에 있어 기준이 되는 직전 연도의 해당 재산에 대한 재산세액 상당액이 주택으로 구분되어 계산된 2020년도 재산세액 상당액이 아니라, 종합합산과세대상 토지로 구분하여 2020년도 과세기준일 당시 법령에 따라 계산된 재산세액 상당액이 적용됨에 따라 그동안 주택으로 구분되어 적용되어 온 세 부담 상한 세액이 큰 폭으로 증가됨에 따른 것으로 보임.이 건 재산세가 2020년도분과 비교하여 상대적으로 큰 폭으로 인상된 사실은 인정된다 할 것이나, 위에서 본 바와 같이 이 건 재산세액의 계산에 있어 오류, 착오 등 위법‧부당함이 확인되지 아니한 이상, 이 건 재산세 과세처분에 달리 잘못이 없다고 판단됨.
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 쟁점건축물은 2020년도에는 개별주택가격이 산정되어 일부는 지방세법 제111조 제1항 제3호 나목의 세율이 적용되고, 나머지 면적에 대해서는 같은 법 제111조 제1항 제1호 가목의 세율이 적용되었으나, 2021년도에는 쟁점건축물이 개별주택가격의 산정에서 제외됨에 따라 쟁점토지 전체가 토지로 분류되어 같은 법 제111조 제1항 제1호 가목의 세율을 적용하여 과세함에 따라 세액이 종전의 인상폭보다 많이 증가한 것이다.
(2) 2021년도 재산세 과세기준일 현재 쟁점건축물은 폐가로 재산적 가치를 전부 상실하여 재산세 과세대상이 되지 않는다고 보아 주택으로 구분하여 과세하지 않았다.
3. 심리 및 판단
(1) 청구인과 처분청이 제출한 자료에 따르면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 처분청은 2021.3.18. 관할 개별주택가격 열람 공고를 하였고, 쟁점건축물의 2021.1.1. 기준 개별주택가격을 OOO원으로 공시하였다. (나) 청구인은 2021.4.9. 2021.1.1. 기준 쟁점건축물의 개별주택가격에 대한 의견서를 제출하였다. (다) 처분청은 2021.4.12. 개별주택가격 민원에 대한 현장 점검을 거쳐 2021.4.20. 쟁점건축물의 2021.1.1. 기준 개별주택가격을 OOO원으로 조정하고, 이를 청구인에게 통지하였다. (라) 처분청은 2021년 7월 쟁점토지 중 OOO㎡에 대하여 쟁점건축물의 부속토지로서 주택으로 구분하여 재산세(주택) 등 합계 OOO원을 부과하였다가, 2021.7.15. 이를 취소하고, 쟁점토지 전체를 종합합산과세대상 토지로 구분하여 2021.9.9. 청구인에게 재산세(토지) OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원을 부과하였다. (마) 쟁점토지에 대한 2020 및 2021년도 재산세 과세내역은 아래 ＜표 1＞와 같다. ＜표 1＞ 쟁점토지에 대한 2020 및 2021년도 재산세 과세내역 (단위: 원)
○○○
(2) 쟁점토지 및 인근 주택 부속토지의 ㎡당 개별공시지가 현황은 아래 ＜표 2＞와 같다. ＜표 2＞ 쟁점토지 및 인근 주택 부속토지 개별공시지가 현황 (단위: 원/㎡)
○○○
(3) 쟁점건축물의 개별주택가격 현황 및 건축물대장 주요내용은 아래 ＜표 3＞ 및 ＜표 4＞와 같다. ＜표 3＞ 쟁점건축물의 개별주택가격 현황 (단위: ㎡, 원)
○○○ ＜표 4＞ 쟁점건축물의 건축물대장 주요내용 (단위: ㎡)
○○○
(4) 쟁점외건축물의 개별주택가격 현황 및 건축물대장 주요내용은 아래 ＜표 5＞ 및 ＜표 6＞과 같다. ＜표 5＞ 쟁점외건축물의 개별주택가격 현황 (단위: ㎡, 원)
○○○ ＜표 6＞ 쟁점외건축물의 건축물대장 주요내용 (단위: ㎡)
○○○
(5) 지방세법 제104조 제3호 및 주택법 제2조 제1호에서 “주택”이란 세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하고, 이를 단독주택과 공동주택으로 구분한다고 규정하고 있으며, 지방세법 시행령 제119조에서 재산세의 과세대상 물건이 공부상 등재 현황과 사실상의 현황이 다른 경우에는 사실상 현황에 따라 재산세를 부과한다고 규정하고 있다. 지방세법 제105조 및 제106조에서 재산세 과세대상을 토지, 건축물, 주택, 항공기 및 선박으로 구분하고 있고, 토지는 그 사용현황에 따라 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분하고 있다. 재산세 과세표준은 지방세법 제110조 제1항 및 같은 법 시행령 제109조에서 토지의 경우 시가표준액의 100분의 70의 비율을 곱하여 산정한 가액으로 하도록 규정하고 있고, 주택의 경우 시가표준액의 100분의 60의 비율을 곱하여 산정한 가액으로 하도록 규정하고 있다. 재산세 세율은 지방세법 제111조 제1항 제1호 및 제2호에 의하여 과세표준 2억원 이하 토지 별도합산과세대상의 경우 1,000분의 2가 되고, 과세표준 6천만원 이하 주택의 경우 1,000분의 1이 된다. 한편, 지방세법 제122조에서는 재산세 납세자의 세 부담 급증을 완화하기 위해 세 부담의 상한 규정을 두고 있는데, 재산세의 산출세액이 주택의 경우 직전 연도 재산세액 상당액의 OOO%(주택공시가격 3억원 이하 주택의 경우 105%)에 해당하는 금액을 초과하지 않도록 규정하고 있고, 토지의 경우 150%를 초과하지 않도록 규정하고 있다. 또한, 지방세법 시행령 제118조에서는 세 부담 상한의 계산방법을 규정하고 있는데, 과세대상 구분의 변경이 있는 경우에는 해당 연도의 과세대상의 구분이 직전 연도 과세대상 토지에 적용되는 것으로 보아 해당 연도 과세대상 토지별로 직전 연도의 법령과 과세표준 등을 적용하여 산출한 세액 상당액을 직전 연도의 해당 재산에 대한 재산세액 상당액으로 하도록 규정하고 있다.
(6) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 처분청은 부동산 가격공시에 관한 법률 제17조 제6항에 따라 쟁점건축물의 2021.1.1. 개별주택가격을 공고한 후, 청구인의 의견을 접수하여 쟁점건축물의 개별주택가격을 OOO원으로 조정하였고, 이에 대하여 청구인은 이의신청을 제기하지 아니하였는바, 쟁점건축물의 2021.1.1. 기준 개별주택가격의 산정에 절차적 하자나 부당함이 있었다고 보이지 않는다. 아울러, 쟁점외건축물은 그 주택으로서의 가치가 상실된 것으로 보아 2010년부터 개별주택가격이 산정되지 아니한 것으로 보인다. (나) 재산세 과세 구분은 사실상의 현황에 따라 하는 것으로, 쟁점건축물의 2021.1.1. 기준 개별주택가격이 OOO원으로 산정되어 그 재산적 가치가 없는 것으로 판단되었고, 쟁점건축물은 1890년에 건축된 매우 노후한 건축물로 장기간 거주자 없이 방치되어 재축 수준의 노력을 기울이지 않고서는 주거용으로 사용하기에 부적합한 건축물이므로 이를 주택으로 보기는 어렵다 할 것이다. (다) 이 건 재산세액의 인상은 쟁점토지가 주택에서 토지 종합합산과세대상으로 재산세 과세구분이 변경됨에 따라 과세표준, 세율 및 세 부담 상한율 등이 변경됨과 함께, 세 부담 상한을 계산함에 있어 기준이 되는 직전 연도의 해당 재산에 대한 재산세액 상당액이 주택으로 구분되어 계산된 2020년도 재산세액 상당액이 아니라, 종합합산과세대상 토지로 구분하여 2020년도 과세기준일 당시 법령에 따라 계산된 재산세액 상당액이 적용됨에 따라 그동안 주택으로 구분되어 적용되어 온 세 부담 상한 세액이 큰 폭으로 증가됨에 따른 것으로 보인다. 이 건 재산세가 2020년도분과 비교하여 상대적으로 큰 폭으로 인상된 사실은 인정된다 할 것이나, 위에서 본 바와 같이 이 건 재산세액의 계산에 있어 오류, 착오 등 위법‧부당함이 확인되지 아니한 이상, 이 건 재산세 과세처분에 달리 잘못이 없다고 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법 제96조 제6항과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령
(1) 지방세법 제4조(부동산 등의 시가표준액) ① 이 법에서 적용하는 토지 및 주택에 대한 시가표준액은 부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 공시된 가액(價額)으로 한다. 다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)이 같은 법에 따라 국토교통부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따라 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장이 산정한 가액으로 한다. 제104조(정의) 재산세에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 1.“토지”란 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에 따라 지적공부의 등록대상이 되는 토지와 그 밖에 사용되고 있는 사실상의 토지를 말한다. 2.“건축물”이란 제6조 제4호에 따른 건축물을 말한다. 3.“주택”이란 주택법 제2조 제1호에 따른 주택을 말한다. 이 경우 토지와 건축물의 범위에서 주택은 제외한다. 제110조(과세표준) ① 토지ㆍ건축물ㆍ주택에 대한 재산세의 과세표준은 제4조 제1항 및 제2항에 따른 시가표준액에 부동산 시장의 동향과 지방재정 여건 등을 고려하여 다음 각 호의 어느 하나에서 정한 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱하여 산정한 가액으로 한다. 1.토지 및 건축물: 시가표준액의 100분의 50부터 100분의 90까지 2.주택: 시가표준액의 100분의 40부터 100분의 80까지 제111조(세율) ① 재산세는 제110조의 과세표준에 다음 각 호의 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.
1. 토지 가.종합합산과세대상
3. 주택
- 가. 제13조 제5항 제1호에 따른 별장: 과세표준의 1천분의 40
- 나. 그 밖의 주택 제122조(세 부담의 상한) 해당 재산에 대한 재산세의 산출세액(제112조 제1항 각 호 및 같은 조 제2항에 따른 각각의 세액을 말한다)이 대통령령으로 정하는 방법에 따라 계산한 직전 연도의 해당 재산에 대한 재산세액 상당액의 100분의 150을 초과하는 경우에는 100분의 150에 해당하는 금액을 해당 연도에 징수할 세액으로 한다. 다만, 주택[법인(국세기본법 제13조에 따라 법인으로 보는 단체를 포함한다) 소유의 주택은 제외한다]의 경우에는 다음 각 호에 의한 금액을 해당 연도에 징수할 세액으로 한다. 1.제4조 제1항에 따른 주택공시가격(이하 이 조에서 “주택공시가격”이라 한다) 또는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장이 산정한 가액이 3억원 이하인 주택의 경우: 해당 주택에 대한 재산세의 산출세액이 직전 연도의 해당 주택에 대한 재산세액 상당액의 100분의 105를 초과하는 경우에는 100분의 105에 해당하는 금액
(2) 지방세법 시행령(2021.12.31. 대통령령 제32293호로 개정되기 전의 것) 제109조(공정시장가액비율) 법 제110조 제1항 각 호 외의 부분에서 “대통령령으로 정하는 공정시장가액비율”이란 다음 각 호의 비율을 말한다. 1.토지 및 건축물: 시가표준액의 100분의 70 2.주택: 시가표준액의 100분의 60 제118조(세 부담 상한의 계산방법) 법 제122조 각 호 외의 부분 본문에서 “대통령령으로 정하는 방법에 따라 계산한 직전 연도의 해당 재산에 대한 재산세액 상당액”이란 법 제112조 제1항 제1호에 따른 산출세액과 같은 항 제2호 및 같은 조 제2항에 따른 산출세액 각각에 대하여 다음 각 호의 방법에 따라 각각 산출한 세액 또는 산출세액 상당액을 말한다.
1. 토지에 대한 세액 상당액 다.가목 및 나목에도 불구하고, 해당 연도 과세대상 토지에 대하여 법 제106조 제1항에 따른 과세대상 구분의 변경이 있는 경우에는 해당 연도의 과세대상의 구분이 직전 연도 과세대상 토지에 적용되는 것으로 보아 해당 연도 과세대상 토지별로 직전 연도의 법령과 과세표준(직전 연도의 법령을 적용하여 산출한 과세표준을 말한다) 등을 적용하여 산출한 세액 제119조(재산세의 현황부과) 재산세의 과세대상 물건이 공부상 등재 현황과 사실상의 현황이 다른 경우에는 사실상 현황에 따라 재산세를 부과한다.
(3) 부동산 가격공시에 관한 법률 제17조(개별주택가격의 결정ㆍ공시 등) ⑥ 시장ㆍ군수 또는 구청장은 개별주택가격을 결정ㆍ공시하기 위하여 개별주택의 가격을 산정할 때에는 표준주택가격과의 균형 등 그 타당성에 대하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 부동산원의 검증을 받고 토지소유자, 그 밖의 이해관계인의 의견을 들어야 한다. 다만, 시장ㆍ군수 또는 구청장은 부동산원의 검증이 필요 없다고 인정되는 때에는 주택가격의 변동상황 등 대통령령으로 정하는 사항을 고려하여 부동산원의 검증을 생략할 수 있다.
(4) 부동산 가격공시에 관한 법률 시행령 제19조(개별토지 소유자 등의 의견청취) ① 시장ㆍ군수 또는 구청장은 법 제10조 제5항에 따라 개별토지의 가격 산정에 관하여 토지소유자 및 그 밖의 이해관계인(이하 “개별토지소유자등”이라 한다)의 의견을 들으려는 경우에는 개별토지가격 열람부를 갖추어 놓고 해당 시ㆍ군 또는 구(자치구를 말한다. 이하 같다)의 게시판 또는 인터넷 홈페이지에 다음 각 호의 사항을 20일 이상 게시하여 개별토지소유자등이 개별토지가격을 열람할 수 있도록 하여야 한다. 1.열람기간 및 열람장소 2.의견제출기간 및 의견제출방법
② 제1항에 따라 열람한 개별토지가격에 의견이 있는 개별토지소유자등은 의견제출기간에 해당 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 의견을 제출할 수 있다.
③ 시장ㆍ군수 또는 구청장은 제2항에 따라 의견을 제출받은 경우에는 의견제출기간 만료일부터 30일 이내에 심사하여 그 결과를 의견제출인에게 통지하여야 한다.
④ 시장ㆍ군수 또는 구청장은 제3항에 따라 심사를 할 때에는 현지조사와 검증을 할 수 있다. 제37조(개별주택 소유자 등의 의견청취) 법 제17조 제6항 본문에 따른 의견청취에 관하여는 제19조를 준용한다.