[요지] 쟁점비용은 거래의 형식이나 명칭에 관계없이 그 실질 내용에 따라 이 건 건축물을 신축하기 위한 비용으로서 취득세 과세표준에 포함된다고 보는 것이 타당하다 할 것임.
[요지] 쟁점비용은 거래의 형식이나 명칭에 관계없이 그 실질 내용에 따라 이 건 건축물을 신축하기 위한 비용으로서 취득세 과세표준에 포함된다고 보는 것이 타당하다 할 것임.
[참조결정] 조심2019지2359
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(1) 통상 신탁회사의 업무는 담보신탁․개발신탁 및 사무․분양업무로 구분되며 구체적으로 담보신탁업무는 시공사․신탁회사․금융기관이 함께 계약을 체결하여 부동산을 신탁회사에 담보로 제공하고 금융권에서 대출받아 그 자금으로 사업을 시행하는 방식이고, 개발신탁업무는 신탁회사가 사업비를 부담하여 개발사업을 추진하되 그 신탁목적이 임대․관리 또는 처분에 따른 수익을 신탁회사가 위탁자에게 되돌려 주는 방식이며, 마지막으로 사무 및 분양신탁업무는 원활한 분양업무와 분양대금의 수납․운용․집행 등의 업무를 지원하는 방식을 말하며, 그동안 위 담보신탁과 개발신탁에 따른 비용은 간접 취득비용인 것으로 보아 과세(조심 2019지2359, 2020.3.25. 등, 같은 뜻임)를 하였으나, 위 사무 및 분양신탁업무 비용에 대해서는 취득세 과세대상에서 제외(대법원 1996.1.26. 선고, 95누4155 판결 등, 같은 뜻임)되고 있다,
(2) 쟁점비용은 청구법인이 신탁법인에게 위탁한 사업관리․건설관리업무․자금관리업무 등의 비용으로서 신탁법인의 브랜드인 OOO이미지의 가치향상을 위한 품질지원 업무에 소요된 비용으로 이 건 건축물의 분양 목적에 기여하였고, 건설관리업무 비용은 신탁법인이 주식회사 BBB와 별도의 용역계약을 체결하는데 소요된 비용이며, 자금관리업무는 시행사의 안정적인 사업추진을 위한 자금관리 계좌개설 및 분양대금의 수납ㆍ관리운용ㆍ집행 등에 소요된 비용이다. 따라서 쟁점비용은 청구법인이 위탁법인으로부터 이 건 건축물 신축과 관련하여 청구법인이 토지매입ㆍ사업승인ㆍ시공사 선정 등 모든 시공관련 업무를 직접 수행하는데 소요된 비용으로서 쟁점비용은 위 취득세 과세대상에 해당하는 담보신탁이나 개발(분양)신탁비용 아닌 순수한 청구법인의 사업관리 등에 대한 비용임에도 쟁점비용 전체를 건설사업 관리비용인 것으로 보아 이 건 취득세 등을 과세한 처분은 부당하다.
(1) 이 건 대리사무계약에 의하면, 사업관리업무로는 최적 사업구도 설정 및 최유효 개발방안 제시, 사업타당성 검토, 공사도급계약, 설계ㆍ감리용역계약 등 제반 용역계약의 검토 및 지원 등이 있으며, 건설관리업무로는 설계관련 검토안 제시 및 평가지원, 공사비에 대한 규모산정의 타당성 검토, 설계관련 원가관리 업무 및 각종 품질관리업무, 견본주택관리, 공정관리ㆍ기성확인 및 준공검사 관리 등 건설관리업무 지원 등으로 되어 있고, 자금관리업무로는 자금관리계좌 개설 및 분양대금 수납 관리, 분양대금 및 사업비지출에 대한 회계ㆍ세무처리 등으로 명시되어 있다. 신탁법인이 수행한 업무는 단순히 분양을 위한 품질지원과 분양수입금의 관리에만 국한하지 아니하고 신축관련 사업전반에 연관되어 있는 것으로 보이며, 공사추진 상황에 맞추어 분할 지급되는 것을 볼 때, 쟁점비용은 신축사업을 원활하게 진행하기 위하여 신탁법인이 청구법인의 업무를 대리하여 용역을 제공하고 받는 대가로서 이 건 건축물의 취득가격에 해당된다고 판단된다.
3. 심리 및 판단
(1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료를 보면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 등기사항전부증명서에 의하면, 청구법인은 이 건 토지 일대에서 주상복합용 건축물을 신축하여 분양하는 법인으로서 2012.9.13. 설립되었다. (나) 이 건 건축물의 신축을 위하여, 청구법인(대리사무 위임인)과 신탁법인(대리사무 수임인)은 2015.3.13. 다음과 같이 대리사무계약을 체결하였다. (다) 청구법인은 2014.12.15. 처분청으로부터 이 건 건축물의 건축허가를 받아 이후 공사착공을 한 후, 2018.4.16. 사용승인을 받았다. (라) 신탁법인은 2015.8.31. 2015.8.31. 주식회사 BBB와용역계약(계약금액 OOO원)을 체결하였다. (마) 청구법인의 관리신탁수수료 계정(2015~2018년)에 의하면, 청구법인은 2015.3.16.부터 2018.3.9.까지 7회에 걸쳐 쟁점비용 OOO억을 신탁법인에게 지급한 것으로 나타난다. (바) 청구법인의 계정별원장 및 손익계산서(2015년)에 의하면, 청구법인은 분양대행료 OOO원을 주식회사 CCC에 지급하였고, 견본주택비로 OOO원을 지출한 것으로 나타난다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 지방세법제10조 제5항에서 다음 각 호의 취득에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격을 과세표준으로 하도록 규정하면서 같은 항 제3호에서 판결문․법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득을 규정하고 있고, 지방세법 시행령 제18조 제1항에서 법 제10조 제5항 각 호에 따른 취득가격은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 규정하면서, 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용 등 제1호부터 제10호 등의 비용을 규정하고 있다. (나) 청구법인은 위탁법인으로서 이 건 건축물 신축과 관련하여 자금관리 등의 신탁을 하는 대가로 쟁점비용을 지급한 것으로 이 건 건축물 건축을 위해 청구법인이 거래상대방 또는 제3자에게 지급하는 비용이 아니어서 취득세 과세표준에 포함될 수 없다고 주장하나, 쟁점비용은 이 건 건축물 신탁계약의 실질내용 상 위탁자가 이 건 건축물 신축과 관련한 업무를 신탁법인에게 위탁하고 이에 대한 대가로 지급한 용역비 등으로서 이 건 건축물의 원시취득에 따른 간접비용에 해당된다고 보는 것이 타당하다고 보이는 점, 청구법인이 수행한 용역의 내용을 객관적으로 입증할 만한 자료가 확인되지 않는 이상, 청구법인이 신탁계약에 따라 사실상 건축주의 지위에서 이 건 건축물의 건축과 관련된 업무를 수행하고 위탁자는 그 대가로 신탁보수를 지급한 것으로 볼 수 있는 점, 청구주장과 같이 쟁점비용을 이 건 건축물의 취득세 과세표준에서 제외하는 경우 실질적인 건축주로 볼 수 있는 입장에서 건축과 관련하여 수탁자 명의로 신축하는 경우와 위탁자 명의로 신축하는 경우 동일한 건축물에 대하여 과세표준이 상이한 것은 과세형평상 불합리한 측면이 있는 점 등에 비추어, 쟁점비용은 거래의 형식이나 명칭에 관계없이 그 실질 내용에 따라 이 건 건축물을 신축하기 위한 비용으로서 취득세 과세표준에 포함된다고 보는 것이 타당하다 할 것이다. 따라서, 처분청이 청구법인에게 이 건 취득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법 제96조 제6항과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령
(1) 지방세법 제7조(납세의무자 등) ⑮ 신탁법 제10조에 따라 신탁재산의 위탁자 지위의 이전이 있는 경우에는 새로운 위탁자가 해당 신탁재산을 취득한 것으로 본다. 다만, 위탁자 지위의 이전에도 불구하고 신탁재산에 대한 실질적인 소유권 변동이 있다고 보기 어려운 경우로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. 제9조(비과세) ③ 신탁(신탁법에 따른 신탁으로서 신탁등기가 병행되는 것만 해당한다)으로 인한 신탁재산의 취득으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 취득세를 부과하지 아니한다. 다만, 신탁재산의 취득 중 주택조합등과 조합원 간의 부동산 취득 및 주택조합등의 비조합원용 부동산 취득은 제외한다.
1. 위탁자로부터 수탁자에게 신탁재산을 이전하는 경우
2. 신탁의 종료로 인하여 수탁자로부터 위탁자에게 신탁재산을 이전하는 경우
3. 수탁자가 변경되어 신수탁자에게 신탁재산을 이전하는 경우 제10조(과세표준) ① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. 다만, 연부(年賦)로 취득하는 경우에는 연부금액(매회 사실상 지급되는 금액을 말하며, 취득금액에 포함되는 계약보증금을 포함한다. 이하 이 절에서 같다)으로 한다.
② 제1항에 따른 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액으로 한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 제4조에서 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다.
③ 건축물을 건축(신축과 재축은 제외한다)하거나 개수한 경우와 대통령령으로 정하는 선박, 차량 및 기계장비의 종류를 변경하거나 토지의 지목을 사실상 변경한 경우에는 그로 인하여 증가한 가액을 각각 과세표준으로 한다. 이 경우 제2항의 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 신고가액이 대통령령으로 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다.
④ 제7조 제5항 본문에 따라 과점주주가 취득한 것으로 보는 해당 법인의 부동산등에 대한 과세표준은 그 부동산등의 총가액을 그 법인의 주식 또는 출자의 총수로 나눈 가액에 과점주주가 취득한 주식 또는 출자의 수를 곱한 금액으로 한다. 이 경우 과점주주는 조례로 정하는 바에 따라 과세표준 및 그 밖에 필요한 사항을 신고하여야 하되, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 신고가액이 과세표준보다 적을 때에는 지방자치단체의 장이 해당 법인의 결산서 및 그 밖의 장부 등에 따른 취득세 과세대상 자산총액을 기초로 전단의 계산방법으로 산출한 금액을 과세표준으로 한다.
⑤ 다음 각 호의 취득(증여ㆍ기부, 그 밖의 무상취득 및 소득세법 제101조 제1항 또는 법인세법 제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.
3. 판결문ㆍ법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득
⑥ 법인이 아닌 자가 건축물을 건축하거나 대수선하여 취득하는 경우로서 취득가격 중 100분의 90을 넘는 가격이 법인장부에 따라 입증되는 경우에는 제2항 단서, 제3항 및 제5항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 취득가격을 과세표준으로 한다.
⑦ 제1항부터 제6항까지의 규정에 따른 취득세의 과세표준이 되는 가액, 가격 또는 연부금액의 범위 및 그 적용과 취득시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.
(2) 지방세법 시행령 제18조(취득가격의 범위 등) ① 법 제10조 제5항 각 호에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다. 다만, 취득대금을 일시급 등으로 지급하여 일정액을 할인받은 경우에는 그 할인된 금액으로 한다.
1. 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용
2. 할부 또는 연부(年賦) 계약에 따른 이자 상당액 및 연체료. 다만, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우는 취득가격 또는 연부금액에서 제외한다.
3. 농지법에 따른 농지보전부담금, 문화예술진흥법 제9조 제3항에 따른 미술작품의 설치 또는 문화예술진흥기금에 출연하는 금액, 산지관리법에 따른 대체산림자원조성비 등 관계 법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용
4. 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비ㆍ수수료
5. 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액
10. 제1호부터 제9호까지의 비용에 준하는 비용
③ 법 제10조 제5항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호에서 정하는 것을 말한다.
1. 판결문: 민사소송 및 행정소송에 의하여 확정된 판결문(화해·포기·인낙 또는 자백간주에 의한 것은 제외한다)
2. 법인장부: 금융회사의 금융거래 내역 또는 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제6조에 따른 감정평가서 등 객관적 증거서류에 의하여 법인이 작성한 원장·보조장·출납전표·결산서. 다만, 법인장부의 기재사항 중 중고자동차 또는 중고기계장비의 취득가액이 법 제4조 제2항에서 정하는 시가표준액보다 낮은 경우에는 그 취득 가액 부분(중고자동차 또는 중고기계장비가 천재지변, 화재, 교통사고 등으로 그 가액이 시가표준액보다 하락한 것으로 시장·군수·구청장이 인정한 경우는 제외한다)은 객관적 증거서류에 의하여 취득가액이 증명되는 법인장부에서 제외한다.
④ 부동산을 취득할 수 있는 권리를 타인으로부터 이전받은 자가 법 제10조 제5항 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법으로 부동산을 취득하는 경우로서 해당 부동산 취득을 위하여 지출하였거나 지출할 금액의 합(이하 이 항에서 "실제 지출금액"이라 한다)이 분양·공급가격(분양자 또는 공급자와 최초로 분양계약 또는 공급계약을 체결한 자 간 약정한 분양가격 또는 공급가격을 말한다)보다 낮은 경우에는 부동산 취득자의 실제 지출금액을 기준으로 제1항 및 제2항에 따라 산정한 취득가액을 과세표준으로 한다. 다만, 소득세법 제101조 제1항 또는 법인세법 제52조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래로 인한 취득인 경우에는 그러하지 아니하다.
⑤ 법 제10조 제6항에서 "대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 취득가격"이란 다음 각 호의 금액을 합한 금액을 말한다.
1. 제3항 제2호에 따른 법인장부로 증명된 금액
2. 제3항 제2호에 따른 법인장부로 증명되지 아니하는 금액 중 소득세법 제163조에 따른 계산서 또는 부가가치세법 제32조에 따른 세금계산서로 증명된 금액
3. 부동산을 취득하는 경우 주택도시기금법 제8조에 따라 매입한 국민주택채권을 해당 부동산의 취득 이전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 금융회사 등 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융회사 등에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.
(3) 신탁법 제37조(수탁자의 분별관리의무) ① 수탁자는 신탁재산을 수탁자의 고유재산과 분별하여 관리하고 신탁재산임을 표시하여야 한다.
② 여러 개의 신탁을 인수한 수탁자는 각 신탁재산을 분별하여 관리하고 서로 다른 신탁재산임을 표시하여야 한다.
③ 제1항 및 제2항의 신탁재산이 금전이나 그 밖의 대체물인 경우에는 그 계산을 명확히 하는 방법으로 분별하여 관리할 수 있다.