무허가건물인 이 건 주택이 1가구 3주택에 해당하는 취득세율을 적용한 것이 부당하다는 청구주장의 당부

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구인들은 2021.5.20. aaa으로부터 OOO및 그 지상 무허가주택(이하 “ 이 건 주택”이라 한다)을 매매대금을 OOO원으로 하여 공동으로 취득한 후, 취득신고를 하면서 1세대 3주택자에 해당하는 취득세율(12%)을 적용하여 산정한 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원을 신고․납부하였다.
• 나. 이후 청구인은 2021.6.17. 이 건 주택이 무허가주택으로서 ‘주택’에 해당하지 아니하므로 1세대 3주택을 취득한 경우로 볼 수 없다 할 것이기 때문에, 일반건축물에 대한 취득세율 4%를 적용하여 당초 신고납부한 취득세 등을 감액경정하여야 한다는 취지로 경정청구를 하였으나, 처분청은 2021.8.10. 이를 거부하는 통지를 하였다.
• 다. 청구인들은 이에 불복하여 2021.10.1. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인들 주장 지방세법제13조의2 제1항에서 취득세 중과세 대상이 되는 주택은 지방세법제11조 제1항 제8호에 따른 주택으로 규정하고 있으며, 같은 조에 따른 주택은주택법 제2조 제1호에 따른 주택으로서 건축물대장·사용승인서·임시사용승인서 또는 등기부에 주택으로 기재된 것이거나, 구건축법(2006.5.9. 법률 제7696호로 개정되기 전의 것)에 따라 건축허가 또는 건축신고 없이 건축이 가능하였던 주택인 경우에 지방세법상 주택세율 적용대상인 주택에 해당된다 할 것인데, 이 건 주택은 이에 해당되지 않으므로 지방세법상 주택에 해당되지 아니한다 할 것이다. 처분청은 취득세율의 경감여부를 판단할 때에는 ‘건축물 등에 주택으로 기재된 주거용 건축물’에 한하여 주택으로 인정하면서, 다주택자의 주택 취득에 한하여 중과하는 규정을 적용함에 있어서는 해당 건축물이 건축물대장 등에 주택으로 기재되어 있지 않더라도 주택에 포함하여 과세요건 자체를 임의적·자의적으로 적용하고 있으며, 기존 무허가 주택을 취득하면서 주택으로 인정하지 않은 다른 납세의무자와 달리 청구인이 취득하는 무허가주택을 주택으로 인정하는 것은 합리적인 이유 없이 납세의무자를 차별하는 것으로 과세형평에 어긋나므로, 처분청이 청구인들의 경정청구를 거부한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인들은 이 건 주택이 건축물대장·등기부 등에 주택으로 기재되어 있지 않은 건축물로서 지방세법상 주택에 해당하지 아니하며, 어떠한 법률상의 근거도 없이 중과를 적용하는 것은 조세법률주의에 위반되고, 지방세법의 입법 취지와 관계없이 과세편의에 따라 임의대로 해석·적용하고 있으며, 주택으로 보지 않는 무허가주택을 취득한 다른 납세의무자와의 과세형평에도 어긋난다고 주장하고 있으나, 관계법령을 살펴보면, 지방세법제13조의2 제1항 제3호의 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택으로서 조정대상지역에 있는 주택을 취득하는 경우 제11조 제1항 제7호 나목의 세율(4%)을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율인 12%의 세율로 중과하도록 규정하고 있고, 같은 법 제11조 제1항 제8호에는 주택에 대하여주택법제2조 제1호에 따른 주택으로서 건축법에 따른 건축물대장ㆍ사용승인서ㆍ임시사용승인서 또는 부동산등기법에 따른 등기부에 주택으로 기재된 주거용 건축물과 그 부속토지를 말한다고 규정하고 있으며, 이 경우 주택의 범위에는건축법(법률 제7696호로 개정되기 전의 것을 말한다)에 따라 건축허가 또는 건축신고 없이 건축이 가능하였던 주택으로서 건축물대장에 기재되어 있지 아니한 주택의 경우에도 건축물대장에 주택으로 기재된 것으로 보아 주택 취득세율을 적용하도록 하고 있다. 한편, 이 건 주택에 관하여 2019.8.5. 전소유자인 aaa에게 발급된 무허가건물확인원을 살펴보면, 토지 면적은 69.0㎡, 건물은 9.5㎡, 건물구조는 토굴로 기재되어 있으며, 재산세 과세대장에는 무허가건물 준공일자가 1962.1.1.로 기재되어 관리되고 있고, 행정자치부에서 2015.2.23. 공부상 주택이 아니지만 주택 유상거래 적용 대상인 무허가건물의 범위, 즉 종전건축법에 따라 건축허가나 신고없이 건축이 가능한 주택의 범위에 대하여 건축법이 제정된 1962.1.20.을 기준으로 그 이전 무허가건물은 건축 허가 또는 신고 대상이 되지 않았으나, 건축법이 제정·시행된 1962.1.20. 이후 도시구역 내의 건축물은 신고 및 허가대상이며, 2006.5.9. 이후에는 모든 건축물이 신고 및 허가 대상임을 밝히고 있다. 이상의 사실관계 및 관계법령을 종합하면, 2주택을 소유하고 있는 자가 조정지역 내 주택을 추가 취득하여 3주택이 되는 경우 중과되며, 중과되는 주택의 범위에는 건축물대장 또는 등기부에 주택으로 기재된 주거용 건축물과 그 부속토지뿐만 아니라, 건축법에 따라 건축허가 또는 건축신고 없이 건축이 가능하였던 주택으로 건축물대장에 기재되어 있지 아니한 주택의 경우에도 건축물대장에 주택으로 기재된 것으로 보아 주택에 대한 유상 취득세율을 적용하도록 하고 있고, 이 건 주택은 재산세 과세대장에 준공일자가 1962.1.1.인 무허가건물로 1962.1.20. 이전건축법에 따라 건축허가 또는 건축신고 없이 건축이 가능하였던 주택으로 건축물대장에 주택으로 기재된 것으로 보아 주택 유상 취득세율 적용대상인 주택으로 보아야 할 것이므로, 처분청이 청구인들의 경정청구를 거부한 처분은 적법하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 무허가건물인 이 건 주택이 1가구 3주택에 해당하는 취득세율을 적용한 것이 부당하다는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법령

(1) 지방세법(시행 2019.1.17. 법률 제15830호로 개정된 것) 제11조(부동산 취득의 세율) ① 부동산에 대한 취득세는 제10조의 과세표준에 다음 각 호에 해당하는 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.

8. 제7호 나목에도 불구하고 유상거래를 원인으로 주택[주택법 제2조 제1호에 따른 주택으로서 건축법에 따른 건축물대장ㆍ사용승인서ㆍ임시사용승인서 또는 부동산등기법에 따른 등기부에 주택으로 기재{건축법(법률 제7696호로 개정되기 전의 것을 말한다)에 따라 건축허가 또는 건축신고 없이 건축이 가능하였던 주택(법률 제7696호 건축법 일부개정법률 부칙 제3조에 따라 건축허가를 받거나 건축신고가 있는 것으로 보는 경우를 포함한다)으로서 건축물대장에 기재되어 있지 아니한 주택의 경우에도 건축물대장에 주택으로 기재된 것으로 본다}된 주거용 건축물과 그 부속토지를 말한다. 이하 이 조에서 같다]을 취득하는 경우에는 다음 각 목의 구분에 따른 세율을 적용한다. 이 경우 지분으로 취득한 주택의 제10조에 따른 취득 당시의 가액(이하 이 호에서 “취득당시가액”이라 한다)은 다음 계산식에 따라 산출한 전체 주택의 취득당시가액으로 한다.

• 가. 취득당시가액이 6억원 이하인 주택: 1천분의 10
• 나. 취득당시가액이 6억원을 초과하고 9억원 이하인 주택: 다음 계산식에 따라 산출한 세율. 이 경우 소수점 이하 다섯째자리에서 반올림하여 소수점 넷째자리까지 계산한다.
• 다. 취득당시가액이 9억원을 초과하는 주택: 1천분의 30 제13조의2(법인의 주택 취득 등 중과) ① 주택(제11조 제1항 제8호에 따른 주택을 말한다. 이 경우 주택의 공유지분이나 부속토지만을 소유하거나 취득하는 경우에도 주택을 소유하거나 취득한 것으로 본다. 이하 이 조 및 제13조의3에서 같다)을 유상거래를 원인으로 취득하는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제11조 제1항 제8호에도 불구하고 다음 각 호에 따른 세율을 적용한다.

3. 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택으로서 조정대상지역에 있는 주택을 취득하는 경우 또는 1세대 4주택 이상에 해당하는 주택으로서 조정대상지역 외의 지역에 있는 주택을 취득하는 경우: 제11조 제1항 제7호 나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율

(2) 주택법(시행 2019.2.12. 대통령령 제29529호) 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. "주택"이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.

(3) 건축법(2005.11.8., 법률 제7696호로 일부개정되기 전의 것) 제8조(건축허가) ① 다음 각 호의 1에 해당하는 건축 또는 대수선을 하고자 하는 자는 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받아야 한다. 다만, 21층 이상의 건축물등 대통령령이 정하는 용도ㆍ규모의 건축물을 특별시 또는 광역시에 건축하고자 하는 경우에는 특별시장 또는 광역시장의 허가를 받아야 한다.

1. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의하여 지정된 도시지역 및 제2종지구단위계획구역안에서 건축물을 건축하거나 대수선하고자 하는 자

2. 대통령령이 정하는 구역안에서 건축물을 건축하거나 대수선하고자 하는 자

3. 제1호 및 제2호의 지역 또는 구역외의 지역 또는 구역에서 연면적 200제곱미터 이상이거나 3층 이상인 건축물(증축의 경우 그 증축으로 인하여 당해 건축물의 연면적이 200제곱미터이상이 되거나 3충 이상이 되는 경우를 포함한다)을 건축하거나 대수선하고자 하는 자

(4) 건축법(1962.1.20. 법률 제984호로 제정된 것) 제5조(건축허가) 다음 각 호에 게기하는 건축물의 건축, 대수선 또는 주요변경을 하고자 하는 자는 서울특별시장 또는 시장, 군수(以下 市長, 郡守라 한다)의 허가를 얻어야 한다. 단, 도시계획법 제22조 제1항의 규정에 의한 방화지구외에서 건축물을 증축 또는 개축하고자 할 때에 증축 또는 개축하는 부분의 연면적이 10평방미 이내의 것인 경우에는 이를 사전에 신고하여야 한다.

1. 학교, 병원, 진료소, 극장, 영화관, 연예장, 관람장, 집회장, 백화점, 시장, 공중의 용에 공하는 욕장, 여관, 공동주택, 기숙사 또는 차고의 용도에 공하는 연면적100평방미이상의 것

2. 연면적이 500평방미 이상이거나 3층 이상인 목조의 건축물

3. 연면적이 200평방미 이상이거나 2층 이상인 목조 이외의 건축물

4. 기타 도시구역내에 있어서의 건축물

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청과 청구인들이 제출한 심리자료는 다음과 같다. (가) 청구인들은 공동명의로 2020.11.3. aaa과 무허가건물로 등록되어 있는 이 건 주택에 대하여 매매대금을 OOO원으로 하여 매매계약을 체결하고, 그 잔금지급일인 2021.5.20. 이를 취득하였다. (나) 청구인은 부동산 거래신고 등에 관한 법률제3조 제5항 등에 따라 2021.4.5. 부동산거래계약 신고 시 제출한 무허가건물 확인원은 전소유자인 aaa이 2019.8.5. 신청하였으며, 토지는 69.0㎡, 건물은 59.5㎡, 건물구조는 토굴로 기재되어 있다. (다) 재산세 관리대장에서, 2021년 기준 건물용도는 단독주택, 건물구조는 시멘트 블록조, 건물지붕은 토기와, 연면적 59.5㎡, 층수는 지상 1층, 준공일자는 1962.1.1. 무허가주택으로 관리되고 있는 것으로 확인된다. (라) 행정자치부장관이 지방자치단체에 통보한 “주택유상거래 취득세율 적용 관련 추가 운용요령”을 보면, 1962.1.19. 이전에는 무허가건물이 건축신고 및 허가 대상이 아니며, 1962.1.20. 이후에는 도시구역 내 연면적 200㎡ 미만 건축물은 법률 제7696호로 2006.5.9.부터 시행되기 전까지 건축법에 따라 건축허가 또는 신고 없이 건축이 가능한 주택에 해당한다고 통보하였다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령을 종합하여 살펴본다. (가) 지방세법상 주택의 범위에 대한 개정 연혁을 보면, 지방세법제11조 제1항 제8호에서 주택의 범위에 건축법에 따라 건축물대장에 등재된 주거용 건축물을 한정하여 주택에 해당하는 취득세율을 적용하도록 하였다가, 2015.12.29. 법률 제13636호로 지방세법이 개정되면서 건축법(법률 제7696호로 개정되기 전의 것을 말한다)에 따라 건축허가 또는 건축신고 없이 건축이 가능하였던 주택을 포함하도록 확대되었다. (나) 또한, 건축법이 1962.1.20. 제정되면서 학교 등 일정 용도의 건축물로서 공하는 연면적 100평방미터 이상의 것, 연면적이 500평방미터 이상이거나 3층 이상인 목조의 건축물, 연면적이 200평방미터 이상이거나 2층 이상인 목조 이외의 건축물, 기타 도시구역 내에 있어서의 건축물에 대해서는 건축허가를 받도록 하였고, 건축법이 2005.11.8. 개정되면서는 모든 건축물에 대하여 건축허가를 받도록 규정하고 있다. (다) 이러한 건축법의 개정 연혁에 비추어 1962.1.20. 이전에는 모든 건축물이 건축허가 대상이 아니며, 1962.1.20. 이후에는 일정한 건축물만 건축허가를 받도록 하다가, 2006.5.9.부터는 모든 건축물이 건축허가 대상으로 변경되었다 할 것이고, 지방세법제11조 제1항 제8호에서의 주택의 범위를 건축허가 또는 건축신고 없이 건축이 가능하였던 주택이라고 확대한 취지에 비추어, 건축 당시 건축허가나 신고가 없이 건축이 가능하였던 모든 건축물이 포함된다고 보아야 할 것이다. (라) 이 건 주택의 경우 재산세 관리대장에서 건물구조는 시멘트 블록조, 건물지붕은 토기와, 연면적 59.5㎡, 층수는 지상 1층, 준공일자는 1962.1.1. 무허가주택으로 관리되고 있는 것으로 확인되므로, 이 건 주택은 건축법이 1962.1.20. 제정되기 이전에 건축된 주택이므로 건축 당시 건축허가나 건축신고 없이 건축이 가능한 건축물에 해당된다 할 것이므로, 이 건 주택이 지방세법상의 주택에 해당되지 아니한다는 청구주장은 인정하기 어렵다고 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법제96조 제6항과 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.