[요지] 쟁점토지는 종전 도로로 사용되어 지방세법제109조 제3항 제1호 및 같은 법 시행령 제108조 제1항 제1호에 따라 2020년분 재산세는 비과세되었으나, 쟁점토지를 포함한 재개발조합의 청천2주택재개발정비사업이 그 사업시행과 관리처분계획 인가를 거쳐 2020.7.10. 착공되는 등의 사정에 비추어 2021년 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 쟁점토지의 사실상의 현황은 공부상 지목인 ‘도로’라기보다 대지에 해당한다고 보임.지방세법 시행령제119조는 ‘재산세의 과세대상 물건이 공부상 등재 현황과 사실상의 현황이 다른 경우에는 사실상 현황에 따라 재산세를 부과한다’고 규정하고 있으므로 처분청은 위와 같은 쟁점토지의 사실상의 현황에 따라 이 건 재산세를 부과한 것으로 보임.
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 쟁점토지는 과거 17년간 도로로 사용되어 재산권 행사를 하지 못하였고 재산세 역시 비과세대상이었다.
(2) 쟁점토지는 이후 재개발정비사업 대상에 포함되었으나 감정평가시 도로라는 이유로 일반대지의 1/4에 불과한 OOO원으로 감정평가되었음에도 그 현황이 대지라 하여 주택신축공사가 끝날 때까지 높은 개별공시지가를 산정하여 재산세를 부과하는 것은 부당하다.
(1) 지목의 사실상 현황이 변경된 경우에는 과세기준일 현재의 현황을 반영한 후 직전연도 재산세액을 재산출하여 세부담 상한을 산정하는 것이 합리적이고, 현황변경으로 인하여 직전연도 과세표준이 없는 것으로 보아 재산세 과세기준일의 현황을 기준으로 직전연도의 법령과 과세표준을 적용하여 산출한 세액을 상당세액으로 하여 지방세법제122조에 따른 세부담의 상한을 적용하여 재산세 등을 부과하는 것이다.
(2) 쟁점토지는 재산세 과세기준일(2021.6.1.) 현재 2020.7.10. 재개발사업이 착공되어 그 특성이 실질적으로 달라진 상태이고, 연도별 개별공시지가 결정내역 및 토지특성조사표에 따르면 2020년과 2021년의 쟁점토지의 이용현황이 토지 도로에서 대지로 변경되었으며, 그 개별공시지가는 당초 OOO원/㎡에서 OOO원/㎡으로 증가한 것으로 나타나므로 그 현황이 도로에서 대지로 변경되었음을 알 수 있다.
(3) 과거 쟁점토지는 그 현황이 도로로 비과세 되었으나, 2021년에는 그 사실현황이 대지로 변경되어지방세법 시행령제118조 제1호 나목의 지목변경 등으로 직전연도의 과세표준이 없는 것으로 보아 직전연도의 법령과 과세표준을 적용하여 산출한 세액을 상당세액으로 하여 지방세법제122조에 따른 세 부담의 상한을 적용하여 부과한 이 건 처분은 타당하다.
3. 심리 및 판단
(1) 쟁점토지의 등기부등본에 따르면 청구인은 2020.7.31. 쟁점토지를 aaa로부터 증여로 취득하였고, 이후 쟁점토지는 2020.9.25. OOO주택재개발정비사업조합(이하 “재개발조합”이라 한다)에 신탁등기되었고 같은 날 ㈜AAA에 재신탁등기되었다.
(2) OOO구청장은 2010.6.4. 쟁점토지를 포함한 OOO일대 OOO주택재개발정비사업에 대하여 재개발조합에 도시 및 주거환경정비법제28조 제1항에 따른 사업시행 인가를 하였고, 이후 OOO구청장은 2016.7.13. 위 재개발사업에 대하여 관리처분계획을 인가하였으며, 2020.7.10. 재개발조합에 주택건설공사 착공신고필증을 교부하였다.
(3) 재개발조합이 2021.3.11. 청구인에게 교부한 ‘종전자산평가액’에는 쟁점토지에 대하여 지목을 ‘도로’로 하여 OOO원으로 평가한 것으로 기재되어 있고, 청구인은 위 평가액에 추정 비례율(124.10.%)가 적용된 OOO원을 추정권리가액으로 하여 분양예정주택(평형: 84A)의 분양예정가액 OOO원과의 차액 OOO원을 추정부담금으로 안내받은 바 있다.
(4) 처분청은 2020년 재산세 등 부과시 쟁점토지에 대하여 그 지목과 현황을 ‘도로’로 보아 비과세하였으나, 2021년 재산세 등 부과시에는 쟁점토지의 공부상 지목은 ‘도로’이나 현황은 ‘대지’로 보아 개별공시지가 OOO원/㎡에 따라 산정된 과세표준을 적용하고 분리과세대상(세율: 2%)으로 분류한 것이다.
(5) 쟁점토지의 연도별 개별공시지가는 아래 ＜표1＞과 같다. ＜표1＞ 쟁점토지의 연도별 개별공시지가 (단위: 원) OOO
(6) 국토교통부의 누리집(토지이음)에서 조회되는 쟁점토지의 지적도는 아래 ＜표2＞와 같고, 국토지리정보원의 누리집(국토정보플랫폼)에서 조회되는 항공사진은 아래 ＜표3＞과 같다. ＜표2＞ 쟁점토지의 지적도 OOO ＜표3＞ 쟁점토지의 항공사진 OOO
(7) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 쟁점토지는 종전 도로로 사용되어 지방세법제109조 제3항 제1호 및 같은 법 시행령 제108조 제1항 제1호에 따라 2020년분 재산세는 비과세되었으나, 쟁점토지를 포함한 재개발조합의 OOO주택재개발정비사업이 그 사업시행과 관리처분계획 인가를 거쳐 2020.7.10. 착공되는 등의 사정에 비추어 2021년 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 쟁점토지의 사실상의 현황은 공부상 지목인 ‘도로’라기보다 대지에 해당한다고 보인다. 지방세법 시행령제119조는 ‘재산세의 과세대상 물건이 공부상 등재 현황과 사실상의 현황이 다른 경우에는 사실상 현황에 따라 재산세를 부과한다’고 규정하고 있으므로 처분청은 위와 같은 쟁점토지의 사실상의 현황에 따라 이 건 재산세를 부과한 것으로 보인다. (나) 지방세법제4조 제1항에 따라 쟁점토지에 대한 재산세 시가표준액은 부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 공시된 개별공시지가로, 쟁점토지가 재개발정비사업의 과정에서 감정평가를 받고 이를 기준으로 추정권리가액 등을 산정된 사실이 있다 하여 이를 기준으로 시가표준액을 산정하도록 하는 규정 등은 없는 점, 이 건 재산세 등 부과처분 역시 쟁점토지에 대한 개별공시지가를 시가표준액으로 하여 이루어진 점, 처분청의 재산세액 산정 등은 관련법령에 따른 것으로 오류 등은 없다고 보이는 점 등에 비추어 처분청의 당초 재산세 등 부과처분에 달리 잘못이 없다고 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법제96조 제6항과 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령
(1) 지방세법 제4조(부동산 등의 시가표준액) ① 이 법에서 적용하는 토지 및 주택에 대한 시가표준액은 부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 공시된 가액(價額)으로 한다. 다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 특별자치시장·특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)이 같은 법에 따라 국토교통부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따라 특별자치시장ㆍ특별자치 도지사·시장·군수 또는 구청장이 산정한 가액으로 한다. 제106조(과세대상의 구분 등) ① 토지에 대한 재산세 과세대상은 다음 각 호에 따라 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다.
3. 분리과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 국가의 보호·지원 또는 중과가 필요한 토지로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지
1. 대통령령으로 정하는 도로·하천·제방·구거·유지 및 묘지 제122조(세 부담의 상한) 해당 재산에 대한 재산세의 산출세액(제112조제1항 각 호 및 같은 조 제2항에 따른 각각의 세액을 말한다)이 대통령령으로 정하는 방법에 따라 계산한 직전 연도의 해당 재산에 대한 재산세액 상당액의 100분의 150을 초과하는 경우에는 100분의 150에 해당하는 금액을 해당 연도에 징수할 세액으로 한다.
(2) 지방세법 시행령 제102조(분리과세대상 토지의 범위) ⑦ 법 제106조 제1항 제3호 사목에서 “대통령령으로 정하는 토지”란 다음 각 호에서 정하는 토지(법 제106조 제1항 제3호 다목에 따른 토지는 제외한다)를 말한다. 다만 제9호 및 제11호에 따른 토지 중 취득일로부터 5년이 지난 토지로서 용지조성사업 또는 건축을 착공하지 않은 토지는 제외한다.
7. 주택법에 따라 주택건설사업자 등록을 한 주택건설사업자(같은 법 제11조에 따른 주택조합 및 고용자인 사업주체와 도시 및 주거환경정비법제24조부터 제28조까지 또는 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법제17조부터 제19조까지의 규정에 따른 사업시행자를 포함한다)가 주택을 건설하기 위하여 같은 법에 따른 사업계획의 승인을 받은 토지로서 주택건설사업에 제공되고 있는 토지(주택법제2조 제11호에 따른 지역주택조합·직장주택조합이 조합원이 납부한 금전으로 매수하여 소유하고 있는 신탁법에 따른 신탁재산의 경우에는 사업계획의 승인을 받기 전의 토지를 포함한다) 제108조(비과세등) ① 법 제109조 제3항 제1호에서 “대통령령으로 정하는 도로·하천·제방·구거·유지 및 묘지”란 다음 각 호에서 정하는 토지를 말한다.
1. 도로: 도로법에 따른 도로(같은 법 제2조 제2호에 따른 도로의 부속물 중 도로관리시설, 휴게시설, 주유소, 충전소, 교통ㆍ관광안내소 및 도로에 연접하여 설치한 연구시설은 제외한다)와 그 밖에 일반인의 자유로운 통행을 위하여 제공할 목적으로 개설한 사설 도로. 다만, 건축법 시행령제80조의2에 따른 대지 안의 공지는 제외한다. 제118조(세 부담 상한의 계산방법) 법 제122조 각 호 외의 부분 본문에서 “대통령령으로 정하는 방법에 따라 계산한 직전 연도의 해당 재산에 대한 재산세액 상당액”이란 법 제112조 제1항 제1호에 따른 산출세액과 같은 항 제2호 및 같은 조 제2항에 따른 산출세액 각각에 대하여 다음 각 호의 방법에 따라 각각 산출한 세액 또는 산출세액 상당액을 말한다.
1. 토지에 대한 세액 상당액
1. 분할ㆍ합병 전의 과세대상 토지에 비하여 면적 또는 지분의 증가가 없는 경우: 직전 연도에 분할ㆍ합병 전의 토지에 과세된 세액 중 해당 연도에 소유하고 있는 면적 또는 지분에 해당되는 세액 제119조(재산세의 현황부과) 재산세의 과세대상 물건이 공부상 등재 현황과 사실상의 현황이 다른 경우에는 사실상 현황에 따라 재산세를 부과한다.