[요지] 청구인은 임대사업자로서민간임대주택에 관한 특별법제43조 제4항의 의무조항을 지키지 아니한 채 쟁점부동산을 임대사업자가 아닌 자에게 먼저 매각한 후 남양주시장에게 임대사업자 등록말소를 신청하였으므로 처분청이 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨.
[요지] 청구인은 임대사업자로서민간임대주택에 관한 특별법제43조 제4항의 의무조항을 지키지 아니한 채 쟁점부동산을 임대사업자가 아닌 자에게 먼저 매각한 후 남양주시장에게 임대사업자 등록말소를 신청하였으므로 처분청이 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨.
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
3. 심리 및 판단
(1) 지방세특례제한법(2019.1.17. 법률 제15830호로 개정된 것) 제31조(임대주택 등에 대한 감면) ①공공주택 특별법에 따른 공공주택사업자 및민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자(임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록한 경우를 말한다. 이하 이 항에서 “임대사업자”라 한다)가 임대할 목적으로 공동주택(해당 공동주택의 부대시설 및 임대수익금 전액을 임대주택관리비로 충당하는 임대용 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축하는 경우 그 공동주택과 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는 민간임대주택에 관한 특별법제2조 제1호에 따른 준주택 중 오피스텔(그 부속토지를 포함한다. 이하 이 조에서 “오피스텔”이라 한다)을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2021년 12월 31일까지 감면한다. 다만, 토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우는 제외한다.
1. 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다. 2.민간임대주택에 관한 특별법또는공공주택 특별법에 따라 8년 이상의 장기임대 목적으로 전용면적 60제곱미터 초과 85제곱미터 이하인 임대주택(이하 이 조에서 “장기임대주택”이라 한다)을 20호(戶) 이상 취득하거나, 20호 이상의 장기임대주택을 보유한 임대사업자가 추가로 장기임대주택을 취득하는 경우(추가로 취득한 결과로 20호 이상을 보유하게 되었을 때에는 그 20호부터 초과분까지를 포함한다)에는 취득세의 100분의 50을 경감한다.
② 제1항을 적용할 때민간임대주택에 관한 특별법제43조 제1항 또는공공주택특별법제50조의2 제1항에 따른 임대의무기간에 대통령령으로 정한 경우가 아닌 사유로 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 감면된 취득세를 추징한다.
1. 임대 외의 용도로 사용하거나 매각ㆍ증여하는 경우 2.민간임대주택에 관한 특별법제6조에 따라 임대사업자 등록이 말소된 경우
(2) 지방세특례제한법 시행령 제13조(추징이 제외되는 임대의무기간 내 분양 등) ① 법 제31조 제2항에서 “대통령령으로 정한 경우”란민간임대주택에 관한 특별법제43조 제4항 또는공공주택 특별법 시행령제54조 제2항 제1호 및 제2호에서 정하는 경우를 말한다.
(3) 민간임대주택에 관한 특별법 (2020.8.18., 법률 제17482호로 개정되기 전의 것) 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
6. “단기민간임대주택”이란 임대사업자가 4년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다. 제43조(임대의무기간 및 양도 등) ① 임대사업자는 임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점부터 제2조 제4호부터 제6호까지의 규정에 따른 기간(이하 “임대의무기간”이라 한다) 동안 민간임대주택을 계속 임대하여야 하며, 그 기간이 지나지 아니하면 이를 양도할 수 없다.
④ 제1항에도 불구하고 임대사업자는 임대의무기간 중에도 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 허가를 받아 임대사업자가 아닌 자에게 민간임대주택을 양도할 수 있다.
1. 부도, 파산, 그 밖의 대통령령으로 정하는 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우
2. 공공지원임대주택을 20년 이상 임대하기 위한 경우로서 필요한 운영비용 등을 마련하기 위하여 제21조의2 제1항 제3호에 따라 20년 이상 공급하기로 한 주택 중 일부를 8년 임대 이후 매각하는 경우
(4) 민간임대주택에 관한 특별법 (2020.8.18., 법률 제17482호로 개정된 것) 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
6. 삭제 제6조(임대사업자 등록의 말소) ① 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 임대사업자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 등록의 전부 또는 일부를 말소할 수 있다. 다만, 제1호에 해당하는 경우에는 등록의 전부 또는 일부를 말소하여야 한다.
11. 제43조에도 불구하고 종전의 민간임대주택에 관한 특별법(법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률에 따라 개정되기 전의 것을 말한다. 이하 이 조에서 같다) 제2조제5호의 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택 또는 제2조제6호의 단기민간임대주택에 대하여 임대사업자가 임대의무기간 내 등록 말소를 신청(신청 당시 체결된 임대차계약이 있는 경우 임차인의 동의가 있는 경우로 한정한다)하는 경우 제43조(임대의무기간 및 양도 등) ① 임대사업자는 임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점부터 제2호제4호 또는 제5호의 규정에 따른 기간(이하 “임대의무기간”이라 한다) 동안 민간임대주택을 계속 임대하여야 하며, 그 기간이 지나지 아니하면 이를 양도할 수 없다.
④ 제1항에도 불구하고 임대사업자는 임대의무기간 중에도 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 임대의무기간 내에도 계속 임대하지 아니하고 말소하거나, 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 허가를 받아 임대사업자가 아닌 자에게 민간임대주택을 양도할 수 있다.
1. 부도, 파산, 그 밖의 대통령령으로 정하는 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우
2. 공공지원임대주택을 20년 이상 임대하기 위한 경우로서 필요한 운영비용 등을 마련하기 위하여 제21조의2제1항제4호에 따라 20년 이상 공급하기로 한 주택 중 일부를 10년 임대 이후 매각하는 경우
3. 제6조제1항제11호에 따라 말소하는 경우
(5) 민간임대주택에 관한 특별법 시행령(2020.12.8., 대통령령 제31242호로 개정된 것) 제34조(민간임대주택의 임대의무기간 등) ② 법 제43조제4항에 따라 임대의무기간(같은 조 제1항에 따른 임대의무기간을 말한다. 이하 같다) 중에 민간임대주택을 양도하려는 임대사업자는 국토교통부령으로 정하는 신청서와 첨부서류를 해당 민간임대주택의 소재지를 관할하는 시장·군수·구청장에게 제출해야 한다.
③ 법 제43조 제4항 제1호에서 “대통령령으로 정하는 경제적 사정 등”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. 다만, 임대의무기간이 8년 이상인 민간임대주택을 300호 또는 300세대 이상 등록한 임대사업자에 대해서는 제3호, 제4호 및 제5호나목의 경우로 한정한다.
1. 2년 연속 적자가 발생한 경우
2. 2년 연속 부(負)의 영업현금흐름이 발생한 경우
3. 최근 12개월간 해당 임대사업자의 전체 민간임대주택 중 임대되지 아니한 주택이 20퍼센트 이상이고 같은 기간 동안 특정 민간임대주택이 계속하여 임대되지 아니한 경우
4. 관계 법령에 따라 재개발, 재건축 등으로 민간임대주택의 철거가 예정되어 있거나 민간임대주택이 철거된 경우
5. 임대사업자의 상속인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우
(1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 청구인은 2015.1.5. 임대사업자 등록을 하고, 2019.3.11. 쟁점부동산을 취득(분양)한 후,지방세특례제한법제31조 제1항에 따라 임대사업자가 단기임대(4년)할 목적으로 오피스텔을 최초로 분양받은 경우에 해당한다고 처분청에 신고하여 취득세 등을 면제받았다. (나) 국토교통부는 2020.7.10. 주택의 단기임대(4년) 및 아파트 장기일반 매입임대(8년)를 임대사업 대상에서 제외하여 임대의무기간 경과 즉시 임대사업자 등록을 말소하되, 공적의무를 준수한 적법 사업자가 임대의무기간 종료 전이라도 임대사업자 등록을 자진 말소하는 경우에는 임대의무기간 준수 위반 과태료를 면제한다고 발표하였다. (다) 2020.8.18. 법률 제17482호로 신설된민간임대주택에 관한 특별법제6조 제1항 제11호를 보면, 구민간임대주택법을 적용받는 임대사업자의 경우 신청에 따라 임대의무기간 내 임대사업자등록을 말소할 수 있도록 하고, 이를 임대의무기간 내 양도가 가능한 사유로 규정하였다. (라) 청구인은 2021.5.7. 쟁점부동산을 매각하고, 2021.5.11. OOO에게 임대사업자 말소등록을 신청하였으며, OOO은 2021.5.12. 이를 수리하였다. (마) 청구인은 2021.7.6. 임대의무기간(4년)내 쟁점부동산을 매각한 것으로 보아 기 면제받은 취득세 등을 신고ㆍ납부하였고, 같은 날 임대의무기간 2년을 경과한 후에 쟁점부동산을 매각하고 임대사업자 등록을 말소하였으므로 취득세 면제대상이라고 주장하면서 경정청구를 제기하였으나, 처분청은 이를 거부하였다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 임대사업자가 임대의무기간 내에 임대사업자가 아닌 자에게 민간임대주택을 양도하기 위해서는 해당 시장‧군수‧구청장에게 임대사업자 등록 말소를 신청하여 등록 말소가 선행되어야 하는바, 청구인은 임대사업자로서민간임대주택에 관한 특별법제43조 제4항의 의무조항을 지키지 아니한 채 쟁점부동산을 임대사업자가 아닌 자에게 먼저 매각한 후 OOO에게 임대사업자 등록말소를 신청하였으므로 처분청이 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로지방세기본법제96조 제6항,국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.