2세대의 임대주택 중 1주택만 임대주택으로 등록한 경우 등록한 임대주택이 재산세 감면대상에 해당하는지 여부

[주 문] OOO구청장이 2020.7.10.과 9.10.에 부과한 재산세 등 부과처분에 대한 심판청구는 각하하고, 나머지 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 처분청은 청구인이 2020년 및 2021년 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 소유하고 있는 OOO(이하 “이 건 제1주택”이라 한다)에 대하여 아래 ＜표＞와 같이 재산세 등을 부과고지하였다. ＜표＞ 재산세 등 부과내역 OOO
• 나. 청구인은 이에 불복하여 2021.9.29. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 이 건 제1주택을 임대목적물로 하여 OOO구청장에게 임대사업자등록을 하고 관할 세무서에 사업자등록을 하였으며, OOO(이하 “이 건 제2주택”이라 한다)는 사업자등록만 하고 임대하고 있는 상태이다. 처분청은 청구인이 2주택 이상을 임대목적물로 하여 임대사업자등록을 하지 아니하였으므로 이 건 제1주택에 대하여 재산세 감면대상에 해당되지 아니한다는 의견이지만, 지방세특례제한법(이하 “지특법”이라 한다) 제31조의3 제1항의 규정을 보면, 과세기준일 현재 2세대 이상의 공동주택을 임대목적에 직접 사용하는 경우에는 재산세를 감면하도록 규정하고 있고, 지특법 시행령 제13조의2에서는 감면받으려고 하는 해당 목적물 부동산을 민간임대주택에 관한 특별법(이하 “임대주택법”이라 한다) 제5조에 따라 임대사업자로 등록하여야 한다고 규정하고 있을 뿐 2세대 이상을 등록하여야만 재산세 감면혜택을 부여한다고 규정하고 있지 아니하므로, 청구인이 임대사업자 등록을 하면서 임대목적물로 등록한 이 건 제1주택은 재산세 감면대상에 해당함에도, 처분청은 청구인이 2주택 이상을 임대목적물로 등록하지 아니하였다는 사유로 이 건 제1주택에 대하여 재산세 감면대상에 해당되지 아니한다고 보아 재산세를 감면하지 아니하고 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 지특법 제31조의3 제1항의 규정을 살펴보면, 임대주택법 제2조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택을 임대하려는 자가 대통령령으로 정하는 바에 따라 국내에서 임대목적의 공동주택 2세대 이상을 과세기준일 현재 임대목적에 직접 사용하는 경우 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 2021.12.31.까지 지방세를 감면하도록 규정하고 있으며, 같은 조 제3호에서 전용면적 60제곱미터 초과 85제곱미터 이하인 임대목적의 공동주택 또는 오피스텔에 대하여는 재산세의 100분의 50을 경감한다고 규정하고 있다. 청구인은 지특법 제31조의3 규정에서 2세대 이상의 임대주택의 범위가 임대주택법에 따라 등록한 임대주택으로 한정하고 있지 아니하므로 임대사업자가 임대목적으로 등록한 이 건 제1주택에 대해서는 재산세 감면대상에 해당된다고 주장하나, 지특법 시행령 제31조의3에서 임대주택법에 따라 해당 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록하여야 한다고 명확히 규정하고 있고, 당해 규정은 2018.12.31. 신설되어 2019.1.1.부터 시행하도록 되어 있어 지특법 제31조의3 제1항 각호에서 정하는 바에 따라 지방세를 감면받으려는 자는 임대주택에 제5조에 따라 해당 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자등록을 하여야 재산세 감면대상에 해당되는 것으로 변경되었다. 청구인의 경우 임대주택 재산세를 감면받기 위해서는 재산세 과세기준일 현재 임대주택법 제5조에 따라 2세대 이상의 공동주택을 임대목적물로 하여 임대사업자 등록을 하여야 할 것인데, 이 건 제1주택만 임대목적물로 등록하였기 때문에 이 건 제1주택은 지특법 제31조의3의 규정에 따른 재산세 감면대상에 해당되지 않는다 할 것이다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 2세대의 임대주택 중 1주택만 임대주택으로 등록한 경우 등록한 임대주택이 재산세 감면대상에 해당하는지 여부
• 나. 관련 법령

(1) 지방세특례제한법(2020.8.12. 법률 제17474호로 일부 개정되기 전의 것) 제31조의3(장기일반민간임대주택 등에 대한 감면) ① 민간임대주택에 관한 특별법제2조 제4호에 따른 공공지원민간임대주택 및 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택을 임대하려는 자가 대통령령으로 정하는 바에 따라 국내에서 임대 목적의 공동주택 2세대 이상 또는 대통령령으로 정하는 다가구주택(모든 호수의 전용면적이 40제곱미터 이하인 경우를 말하며, 이하 이 조에서 "다가구주택"이라 한다)을 과세기준일 현재 임대 목적에 직접 사용하는 경우 또는 같은 법 제2조 제1호에 따른 준주택 중 오피스텔(이하 이 조에서 "오피스텔"이라 한다)을 2세대 이상 과세기준일 현재 임대 목적에 직접 사용하는 경우에는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 2021년 12월 31일까지 지방세를 감면한다.

1. 전용면적 40제곱미터 이하인 임대 목적의 공동주택, 다가구주택 또는 오피스텔에 대해서는 재산세(지방세법 제112조에 따른 부과액을 포함한다)를 면제한다.

2. 전용면적 40제곱미터 초과 60제곱미터 이하인 임대 목적의 공동주택 또는 오피스텔에 대하여는 재산세(지방세법제112조에 따른 부과액을 포함한다)의 100분의 75를 경감한다.

3. 전용면적 60제곱미터 초과 85제곱미터 이하인 임대 목적의 공동주택 또는 오피스텔에 대하여는 재산세의 100분의 50을 경감한다.

(2) 지방세특례제한법 시행령 제13조의2(다가구주택의 범위 등) ① 법 제31조의3 제1항 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 감면받으려는 자는 민간임대주택에 관한 특별법제5조에 따라 해당 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록하여야 한다.

(3) 민간임대주택에 관한 특별법 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

5. “장기일반민간임대주택”이란 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택[아파트(주택법 제2조제20호의 도시형 생활주택이 아닌 것을 말한다)를 임대하는 민간매입임대주택은 제외한다]을 말한다.

7. “임대사업자”란 공공주택 특별법 제4조제1항에 따른 공공주택사업자(이하 “공공주택사업자”라 한다)가 아닌 자로서 1호 이상의 민간임대주택을 취득하여 임대하는 사업을 할 목적으로 제5조에 따라 등록한 자를 말한다. 제5조(임대사업자의 등록) ① 주택을 임대하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 “시장ㆍ군수ㆍ구청장”이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청과 청구인이 제출한 심리자료는 다음과 같다. (가) 청구인은 2005.7.25. OOO를 임대목적물로 하여 임대사업자등록을 하였고, 2021.9.29. OOO구청장이 발행한 임대사업자등록증에는 이 건 제1주택이 장기일반민간임대주택으로 등록되어 있는 것으로 나타난다. (나) 청구인은 2005.7.26. 주택임대를 목적사업으로 하여 사업자등록을 한 것으로 나타난다. (다) 청구인은 2019.5.26. 이 건 제1주택에 대하여 aaa과 임대기간을 2019.7.18.〜2021.7.17.로 하여 임대차계약을 체결하였고, 2019.10.14. 이 건 제2주택에 대하여 bbb와 임대차계약을 체결한 사실이 제출된 임대차계약서에서 확인된다.

(2) 먼저, 처분청이 이 건 1주택에 대하여 2020.7.10.과 2020.9.10. 부과한 재산세 등 부과처분에 대한 심판청구가 적법한지 여부에 대하여 살펴본다. 국세기본법 제68조 제1항에서 심판청구는 해당 처분이 있음을 안 날(처분의 통지를 받은 때에는 그 받은 날)부터 90일 이내에 제기하여야 한다고 규정하고 있는바, 처분청이 2020.7.10.과 9.10.에 청구인에게 한 이 건 제1주택에 대한 2020년도 제1기분 및 제2기분 재산세 등의 부과처분에 대하여 심판청구를 하고자 하였다면 그 부과처분에 대한 납세고지서를 수령한 날로부터 90일 이내에 하였어야 할 것으로서, 청구인이 2021.9.29. 제기한 심판청구는 기간이 도과하여 제기한 부적법한 심판청구에 해당된다 할 것이다.

(3) 다음으로, 2021년도분 재산세 등 부과처분에 대하여 살펴본다. (가) 지특법 제31조의3 제1항 본문 및 제3호에서 임대주택법 제2조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택을 임대하려는 자가 대통령령으로 정하는 바에 따라 국내에서 임대 목적의 공동주택 2세대 이상을 과세기준일 현재 임대 목적에 직접 사용하는 경우 전용면적 60제곱미터 초과 85제곱미터 이하인 임대 목적의 공동주택 또는 오피스텔에 대하여는 재산세의 100분의 50을 경감하도록 규정하고 있으며, 지특법 시행령 제13조의2 제1항에서는 법 제31조의3 제1항 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 감면받으려는 자는 민간임대주택에 관한 특별법제5조에 따라 해당 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록하여야 한다고 규정하고 있다. (나) 이러한 지특법 31조의3 제1항과 같은 법 시행령 제13조의2 제1항의 규정을 종합하면, 2세대 이상의 장기일반민간임대주택을 임대목적으로 사용하여야 할 것인데, 청구인은 이 건 제1, 2주택 중 1세대만 장기일반민간임대주택으로 등록하였기 때문에 2세대 이상의 장기일반민간임대주택을 임대목적으로 사용하는 경우에 해당되지 아니하여 재산세 감면요건을 충족하였다고 볼 수 없다 할 것이므로, 처분청이 이 건 제1주택에 대하여 재산세 감면대상에 해당되지 아니한다고 보아 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 별다른 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 일부는 부적법한 심판청구에 해당되고, 일부는 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법제96조 제6항과 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제1호, 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.