[요지]
① 청구인들이 쟁점수수료는 쟁점위탁자가 쟁점건축물의 신축과 관련한 업무를 청구법인에 위탁하고 그 수행에 대한 대가로 지급한 용역비 등으로서 쟁점건축물의 간접비용에 해당한다고 할 것인 점, 청구법인이 수행한 신탁사무의 내용을 구체적으로 구분할 수 있는 자료가 제출되지 아니한 이상 청구법인이 쟁점건축물의 신축과 관련된 업무를 수행하고 그 대가로 쟁점금액을 수령한 점 등에 비추어 쟁점건축물의 과세표준에서 쟁점수수료를 제외하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단됨.② 건축물의 신축가격을 전용부분과 공용부분으로 명백히 구분할 수 없는 이상 전체 면적에서 각각의 면적이 차지하는 비율로 그 취득가격을 산출하는 것이 타당해 보이는 점(조심 2014지2064, 2016.6.7., 조심 2020지830, 2020.12.4.) 등에 비추어 청구법인이 쟁점건축물에 대하여 면적비율로 감면대상을 안분하여야 한다는 경정청구를 거부한 이 건 처분은 잘못이 있는 것으로 판단됨.
[참조결정] 조심2014지2064 / 조심2020지0830
[주 문] 경기도 수원시장(영통구청장)이 2021.7.6. 청구법인에게 한 경정청구 거부처분은 경기도 수원시 OOO지상 OOO에 대하여 적용한 지방세특례제한법제58조의2 제1항에 따른 감면을 면적비율로 안분하여 그 취득세 과세표준 및 세액을 경정하고, 나머지 심판청구는 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(1) 지방세법 시행령(2015.12.31. 대통령령 제26836호로 일부개정된 것) 제18조 제1항에 따르면 취득세의 과세표준에 포함되는 취득가격은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 간접비용으로서 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비·수수료를 포함하는바, 쟁점건축물의 취득세 납세의무자이자 보존등기 권리자가 신탁회사인 청구법인이라면, 쟁점수수료는 청구법인이 쟁점위탁자로부터 지급받은 비용일 뿐, 납세의무자인 청구법인이 거래상대방 또는 제3자에게 지급한 비용에 해당하지 아니하므로 쟁점수수료는 과세표준에 포함될 수 없다고 할 것임에도 이를 과세표준에 포함시켜야 한다고 보아 이 건 경정청구를 거부한 처분청의 처분은 위법하다. 또한 유사한 사안에 대하여 대법원 2020.5.14. 선고 OOO판결에서 원고(신탁회사)는 아파트를 취득한 자로서 그에 따른 취득세 등의 부과대상자인데, 위 신탁수수료는 원고 본인이 사업약정에 따라 OOO(위탁자)로부터 지급받은 것이므로, 그 신탁수수료는 아파트를 취득한 자로서 그 취득세의 부과대상자인 원고가 거래 상대방 또는 제3자에게 지급한 비용이라고 할 수 없으므로, 신탁수수료가 아파트를 취득하기 위한 비용인지 여부와 무관하게 그 취득세의 과세표준에는 포함될 수 없다고 판시한 바 있다.
(2) 청구법인은 쟁점건축물 중 지특법 제58조의2 제1항에 따른 지식산업센터 감면대상이 되는 공장시설을 안분하기 위하여 ‘면적비율’로 적용해줄 것을 경정청구 하였으나, 처분청은 청구법인이 쟁점건축물을 취득할 당시 시행되었던 지방세법 시행령(2015.12.31. 대통령령 제26836호로 일부개정된 것) 제19조 제1항을 들어 시가표준액비율로 안분하여야 한다고 보아 이를 거부한바, 처분청이 제시한 위 규정은 토지와 건축물 등을 한꺼번에 일괄취득하여 부동산등의 취득가격이 구분되지 아니하는 경우에 각각의 취득가격을 구분하기 위한 규정일 뿐 이 건과 같이 지특법에 따른 취득세를 감면할 때 감면대상과 감면대상에 해당하지 아니하는 부분을 구분하기 위해 적용되는 규정이 아니다. 따라서 처분청은 쟁점건축물 중 감면대상인 공장시설과 감면대상이 아닌 지원시설을 합리적인 기준에 따라 안분하여 감면대상을 산정하여야 함에도 불구하고 다른 경우에 적용되는 규정을 적용하는 오류를 범하였으므로 이에 대한 경정청구 거부처분 역시 처분의 근거가 되는 법령의 적용에 오인이 있어 위법한 처분에 해당한다.
(1) 지방세법 시행령제18조제1항은 취득세 과세표준인 취득가격에 대하여 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접·간접 비용의 합계액으로 하도록 규정하고 있는바, 쟁점건축물에 대한 신탁계약(관리형 토지신탁)을 살펴보면 사업전반을 위탁하는 내용으로 체결되어 청구법인이 추진한 아파트 건설사업과 관련하여 신탁관리계좌에 입금된 분양대금(공사금, 용역계약체결 등)의 업무와 사업자금 조달 보충업무 등을 담당하도록 한 점에 비추어 단순히 분양대금의 관리자로서의 업무를 수행한 것에 그친 것이 아니라 사업주의 사업추진을 위한 적극적인 업무를 수행하였다고 보이고 자금관리업무는 사업추진에 중요한 기능을 담당하고 있으며, 청구법인이 실제 건축주로서 착공신고 및 사용승인을 받은 것으로 나타나는 등 청구법인이 쟁점건축물을 취득하는 데 필요한 용역을 제공하고 그 대가로 쟁점위탁자로부터 쟁점수수료를 지급받은 것인 점을 감안하더라도 쟁점수수료는 쟁점건축물의 취득과 관련하여 발생한 비용으로 보는 것이 타당하다. 또한 행정안전부는 부동산세제과-1050, 2021.4.14.에서 건축물 원시취득에 대한 취득세 과세표준은 납세의무자가 신탁회사라 하여 신탁회사가 취득에 지출한 비용으로 한정하는 것이 아니라 위탁자의 건축 관련 비용인 장부상 가액을 포함한 전체 비용을 과세표준으로 보는 것이 타당하다고 해석한 바 있고, 대법원 2010.3.25. 선고 2007두15643 판결 역시 취득가격에는 과세대상물건의 취득 시기 이전에 거래 상대방 또는 제3자에게 지급원인이 발생 또는 확정된 것으로서 당해 물건 자체의 가격(직접 비용)은 물론 그 이외에 실제로 당해 물건 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나 그에 준하는 취득절차비용도 간접비용으로서 포함된다고 판시한 바 있다.
(2) 지방세법 시행령제19조 제1항은 토지와 건축물 등을 한꺼번에 취득하여 토지 또는 건축물 등의 취득가격이 구분되지 아니하는 경우에는 한꺼번에 취득한 가격을 토지와 건축물 등의 시가표준액 비율로 나눈 금액을 각각의 취득가격으로 하도록 규정하고 있는바, 지특법 제58조의2 제1항에 따른 지식산업센터 감면대상에 대한 안분기준이 별도로 규정되어 있지 않은 이상 감면 대상이 되는 부분과 그렇지 않은 부분이 혼재된 건물 전체를 취득한 경우에도 위 지방세법 시행령제19조 제1항을 적용하여 시가표준액 비율로 나눈 금액으로 감면대상을 안분하여야 할 것이므로 이에 대한 청구법인의 경정청구를 거부한 이 건 처분은 정당하다.
3. 심리 및 판단
① 신탁회사인 청구법인이 신탁계약에 따라 위탁자로부터 지급받은 쟁점수수료를 쟁점건축물의 취득세 과세표준에서 제외하여야 한다는 경정청구를 거부한 처분의 당부
② 쟁점건물에 대한 지식산업센터에 대한 감면 적용시, 감면대상인 공장시설과 비감면대상인 지원시설을 당초 시가표준액비율에서 면적비율을 적용하여 안분하여야 한다는 경정청구를 거부한 처분의 당부
(1) 청구법인과 처분청이 제출한 자료에 따르면 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 청구법인과 쟁점위탁자는 2015.4.24. 아래 ＜표1＞과 같이 ‘관리형 토지신탁계약’을 체결하였다. ＜표1＞ 관리형 토지신탁계약서(발췌)
○○○ (나) 청구법인과 쟁점위탁자는 ‘관리형 토지신탁계약서’의 특약사항 제6조에서 신탁보수를 아래 ＜표2＞와 같이 지급하기로 약정하였다. ＜표2＞ 관리형 토지신탁계약서의 특약사항(발췌)
○○○ (다) 청구법인은 당초 쟁점건축물의 취득세 신고시 그 취득가액을 OOO원으로 하였는데, 위 가액에는 쟁점수수료가 ‘신탁수수료’로서 취득가액에 포함되어 있다. (라) 청구법인은 취득세 등 신고시 쟁점건축물의 감면대상에 대하여 시가표준액의 비율로 안분하여 과세표준을 계산하였으나 면적비율로 안분하여 달라는 취지로 아래 ＜표3＞과 같이 경정청구를 제기하였고, 처분청은 이를 거부하였다. ＜표3＞ 쟁점건축물 감면대상의 안분 기준 (단위: 원, ㎡, %)
○○○
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 본다. (가) 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구법인이 쟁점건축물 취득의 납세의무자로서 쟁점금액은 청구법인이 거래상대방 또는 제3자에게 지급하는 비용이 아니므로 이를 취득세 과세표준에서 제외되어야 한다고 주장한다. 그러나, 청구법인과 쟁점위탁자 간에 체결한 관리형 토지신탁계약의 내용을 보면, 청구법인이 신탁재산의 범위 내에서 사업주체 또는 건축주로서의 권리를 가지고 의무를 부담하며 각종 용역계약을 체결하여 신탁재산의 범위 내에서 공사대금을 지급하는 점, 수분양자와 분양계약을 체결하고 분양수입금 등 자금관리와 집행업무를 수행하며 쟁점건축물에 대한 사용승인이 이루어진 후에는 시공사로부터 쟁점건축물을 인도받아 소유권보존등기 및 신탁등기 절차를 이행하였다가, 분양대금을 완납한 수분양자에 대하여 소유권이전절차를 진행하는 등, 청구법인은 사실상 건축주의 지위에서 쟁점건축물의 건축과 관련된 업무를 수행하고 그 대가로 쟁점수수료를 수령한 것으로 볼 수밖에 없는 점, 이에 쟁점수수료는 쟁점위탁자가 쟁점건축물의 신축과 관련한 업무를 청구법인에 위탁하고 그 수행에 대한 대가로 지급한 용역비 등으로서 쟁점건축물의 간접비용에 해당한다고 할 것인 점, 청구법인이 수행한 신탁사무의 내용을 구체적으로 구분할 수 있는 자료가 제출되지 아니한 이상 청구법인이 쟁점건축물의 신축과 관련된 업무를 수행하고 그 대가로 쟁점금액을 수령한 점 등에 비추어 쟁점건축물의 과세표준에서 쟁점수수료를 제외하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다. (나) 쟁점②에 대하여 살피건대, 처분청은 쟁점건축물의 과세표준을 감면대상인 공장시설과 감면대상이 아닌 지원시설의 시가표준액비율로 안분하여야 한다는 의견이다. 그러나 지특법 제58조의2 제1항은 감면대상인 부동산과 비감면대상인 부동산을 일괄취득한 경우 그 구체적인 구분 방법을 규정하고 있지 아니한 점, 처분청이 제시한 쟁점건축물 취득 당시에 시행된 지방세법 시행령제19조 제1항은 토지와 건축물을 일괄취득하여 그 취득가액이 구분되지 아니하는 경우에 적용되는 것으로 이 건과 같이 감면대상 부동산과 감면대상이 아닌 부동산을 일괄취득하는 경우에 적용되는 규정은 아닌 점, 행정자치부 유권해석에서 대수선 및 증축 공사 등이 병행되어 취득가액이 구분되지 아니한 경우 시가표준액이 아닌 면적비율로 안분하는 것이 타당한 것으로 보고 있는 점, 건축물의 신축가격을 전용부분과 공용부분으로 명백히 구분할 수 없는 이상 전체 면적에서 각각의 면적이 차지하는 비율로 그 취득가격을 산출하는 것이 타당해 보이는 점 등에 비추어 청구법인이 쟁점건축물에 대하여 면적비율로 감면대상을 안분하여야 한다는 경정청구를 거부한 이 건 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 지방세기본법제96조 제7항과 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련법령
(1) 지방세법(2016.12.27. 법률 제14475호로 일부개정되기 전의 것) 제4조(부동산 등의 시가표준액) ② 제1항 외의 건축물(새로 건축하여 건축 당시 개별주택가격 또는 공동주택가격이 공시되지 아니한 주택으로서 토지부분을 제외한 건축물을 포함한다), 선박, 항공기 및 그 밖의 과세대상에 대한 시가표준액은 거래가격, 수입가격, 신축ㆍ건조ㆍ제조가격 등을 고려하여 정한 기준가격에 종류, 구조, 용도, 경과연수 등 과세대상별 특성을 고려하여 대통령령으로 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액으로 한다. 제10조(과세표준) ① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. 다만, 연부(年賦)로 취득하는 경우에는 연부금액(매회 사실상 지급되는 금액을 말하며, 취득금액에 포함되는 계약보증금을 포함한다. 이하 이 절에서 같다)으로 한다.
② 제1항에 따른 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액으로 한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 제4조에서 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다.
③ 건축물을 건축(신축과 재축은 제외한다)하거나 개수한 경우와 대통령령으로 정하는 선박, 차량 및 기계장비의 종류를 변경하거나 토지의 지목을 사실상 변경한 경우에는 그로 인하여 증가한 가액을 각각 과세표준으로 한다. 이 경우 제2항의 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 신고가액이 대통령령으로 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다.
⑤ 다음 각 호의 취득(증여ㆍ기부, 그 밖의 무상취득 및 소득세법 제101조 제1항 또는 법인세법 제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.
1. 국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합으로부터의 취득
2. 외국으로부터의 수입에 의한 취득
3. 판결문ㆍ법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득
4. 공매방법에 의한 취득
5. 부동산 거래신고에 관한 법률 제3조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제6조에 따라 검증이 이루어진 취득
(2) 지방세법 시행령(2015.12.31. 대통령령 제26836호로 일부개정된 것) 제4조(건축물 등의 시가표준액 결정 등) ① 법 제4조 제2항에서 “대통령령으로 정하는 기준”이란 과세대상별 구체적 특성을 고려하여 다음 각 호의 방식에 따라 행정자치부장관이 정하는 기준을 말한다.
1. 건축물: 소득세법 제99조 제1항 제1호 나목에 따라 산정ㆍ고시하는 건물신축가격기준액에 다음 각 목의 사항을 적용한다.
- 가. 건물의 구조별ㆍ용도별ㆍ위치별 지수
- 나. 건물의 경과연수별 잔존가치율
- 다. 건물의 규모ㆍ형태ㆍ특수한 부대설비 등의 유무 및 그 밖의 여건에 따른 가감산율(加減算率) 제18조(취득가격의 범위 등) ① 법 제10조 제5항 각 호에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다. 다만, 취득대금을 일시급 등으로 지급하여 일정액을 할인받은 경우에는 그 할인된 금액으로 한다.
1. 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용
2. 할부 또는 연부(年賦) 계약에 따른 이자 상당액 및 연체료. 다만, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우는 취득가격에서 제외한다.
3. 농지법에 따른 농지보전부담금, 산지관리법에 따른 대체산림자원조성비 등 관계 법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용
4. 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비ㆍ수수료
5. 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액
6. 부동산을 취득하는 경우 주택도시기금법 제8조에 따라 매입한 국민주택채권을 해당 부동산의 취득 이전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 행정자치부령으로 정하는 금융회사 등(이하 이 조에서 “금융회사등”이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융회사등에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.
7. 제1호부터 제6호까지의 비용에 준하는 비용
② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 비용은 취득가격에 포함하지 아니한다.
1. 취득하는 물건의 판매를 위한 광고선전비 등의 판매비용과 그와 관련한 부대비용
2. 전기사업법,도시가스사업법,집단에너지사업법, 그 밖의 법률에 따라 전기ㆍ가스ㆍ열 등을 이용하는 자가 분담하는 비용
3. 이주비, 지장물 보상금 등 취득물건과는 별개의 권리에 관한 보상 성격으로 지급되는 비용
4. 부가가치세
5. 제1호부터 제4호까지의 비용에 준하는 비용 제19조(토지 등의 일괄취득) ① 토지와 건축물 등을 한꺼번에 취득하여 토지 또는 건축물 등의 취득가격이 구분되지 아니하는 경우에는 한꺼번에 취득한 가격을 토지와 건축물 등의 시가표준액 비율로 나눈 금액을 각각의 취득가격으로 한다.
② 제1항에도 불구하고 주택, 건축물과 그 부속토지를 한꺼번에 취득한 경우에는 다음 각 호의 계산식에 따라 주택 부분과 주택 외 부분의 취득가격을 구분한다. 다만, 법 제10조 제5항 제1호부터 제4호까지에 따른 취득으로서 주택 부분과 주택 외 부분의 취득가격이 구분되는 경우에는 그 가격을 각각의 취득가격으로 한다.
1. 주택 부분: 전체 취득가격 × 건축물 중 주택 부분의 시가표준액(법 제4조 제2항에 따른 시가표준액을 말한다. 이하 이 항에서 같다) 건축물 전체의 시가표준액
2. 주택 외 부분: 전체 취득가격 × 건축물 중 주택 외 부분의 시가표준액 건축물 전체의 시가표준액
③ 제1항의 경우에 시가표준액이 없는 과세물건이 포함되어 있으면 토지와 건축물 등의 감정가액 등을 고려하여 시장·군수가 결정한 비율로 나눈 금액을 각각의 취득가격으로 한다.
(3) 지방세법 시행령(2016.12.30. 대통령령 제27710호로 일부개정된 것) 제4조(건축물 등의 시가표준액 결정 등) ① 법 제4조 제2항에서 “대통령령으로 정하는 기준”이란 과세대상별 구체적 특성을 고려하여 다음 각 호의 방식에 따라 행정자치부장관이 정하는 기준을 말한다.
1. 건축물: 소득세법 제99조 제1항 제1호 나목에 따라 산정ㆍ고시하는 건물신축가격기준액에 다음 각 목의 사항을 적용한다.
- 가. 건물의 구조별ㆍ용도별ㆍ위치별 지수
- 나. 건물의 경과연수별 잔존가치율
- 다. 건물의 규모ㆍ형태ㆍ특수한 부대설비 등의 유무 및 그 밖의 여건에 따른 가감산율(加減算率) 제19조(취득가격의 범위 등) ① 토지와 건축물 등을 한꺼번에 취득하여 토지 또는 건축물 등의 취득가격이 구분되지 아니하는 경우에는 한꺼번에 취득한 가격을 토지와 건축물 등의 시가표준액 비율로 나눈 금액을 각각의 취득가격으로 한다.
③ 제1항 및 제2항에도 불구하고 신축 또는 증축으로 주택과 주택 외의 건축물을 한꺼번에 취득한 경우에는 다음 각 호의 계산식에 따라 주택 부분과 주택 외 부분의 취득가격을 구분하여 산정한다.
1. 주택부분: 전체 취득가격 × 건축물 중 주택 부분의 연면적 건축물 전체의 연면적
2. 주택 외 부분: 전체 취득가격 × 건축물 중 주택 외 부분의 연면적 건축물 전체의 연면적
(4) 지방세특례제한법(2017.12.26. 법률 제15295호로 일부개정된 것) 제58조의2(지식산업센터 등에 대한 감면) ①산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률제28조의2에 따라 지식산업센터를 설립하는 자에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 2019년 12월 31일까지 지방세를 경감한다.
1. 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률제28조의5 제1항 제1호 및 제2호에 따른 시설용(이하 이 조에서 “사업시설용”이라 한다)으로 직접 사용하기 위하여 신축 또는 증축하여 취득하는 부동산(신축 또는 증축한 부분에 해당하는 부속토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 사업시설용으로 분양 또는 임대(중소기업기본법제2조에 따른 중소기업을 대상으로 분양 또는 임대하는 경우로 한정한다. 이하 이 조에서 같다)하기 위하여 신축 또는 증축하여 취득하는 부동산에 대해서는 취득세의 100분의 35를 경감한다.