공동주택가격이 공시되지 아니한 쟁점주택에 대하여 재산세 등이 과다하게 부과되었다는 청구주장의 당부

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 처분청은 2021년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 청구인이 소유하고 있는 OOO(2020.5.27. 사용승인된 것으로, 이하 “쟁점주택”이라 한다)에 대하여, 2021.7.13. 및 2021.9.10. 청구인에게 지방세법 제4조 제1항 및 같은 법 시행령 제3조 등에 따라 시가표준액 OOO원에 공정시장가액비율(60%)을 곱한 금액인 OOO원을 과세표준으로 하고, 같은 법 제111조 제1항 제3호 나목의 세율을 적용하여 산출한 재산세(도시지역분 포함) OOO원, 지역자원시설세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원을 부과·고지(이하 “이 건 재산세 등”이라 한다)하였다.
• 나. 청구인은 이에 불복하여 2021.10.1. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 쟁점아파트는 2020년 당시 미준공 상태였는데, 공동주택가격이 과다하게 산정되었고, 이와 연동하여 2021년 이 건 재산세 등 또한 과다하게 부과되었다. 즉, 쟁점아파트는 인접 단지인 AAA아파트(OOO, 2018.12.27. 준공, 2019.8.1. 사용승인, 이하 “비교주택”이라 한다)보다 실거래가가 낮았음에도, 2020년도 공동주택가격 산정 시 동 단지보다 높게 책정되어 재산세가 과다하게 부과된 점에서 부당하다. 일반인의 경우 쟁점주택에 대한 가액 산정 시 접할 수 있는 것이 실제거래가액인데, 납세자가 납세금액의 산출근거도 모른 채 주변 단지보다 실제거래가액이 낮음에도 공동주택가격을 높게 책정하여 과다하게 부과되는 재산세를 내야 하는 이유를 알 수 없다. 따라서 공평하고 합리적으로 재산세를 부과하기 위해서는 실제거래가액에 근거하여 재산세가 산정되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 납세의무 성립일 현재 기준시가가 공시되지 아니한 쟁점아파트에 대하여, 처분청은지방세법제4조 제4항에 따라 한국감정원에 의뢰하여 송부받은 미공시 공동주택가격 조사·산정 가액을 지방세심의위원회의 심의를 거쳐 시가표준액으로 결정하였고, 동법 제110조에 의거 공정시장가액비율(60%)을 곱한 가액을 과세표준으로 하여 이 건 재산세 등을 부과한 점에서 청구주장을 받아들이기 어렵다. 또한 청구인은 쟁점주택의 준공일(2020.5.19.) 이전의 비교주택(2018.12.27. 준공)의 거래가액을 표본으로 제시하고 있는데, 이는 준공 전의 입주권에 대한 거래시가이므로 비교 사례로 적절하지 않다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 공동주택가격이 공시되지 아니한 쟁점주택에 대하여 재산세 등이 과다하게 부과되었다는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법령

(1) 지방세법 제4조【부동산 등의 시가표준액】① 이 법에서 적용하는 토지 및 주택에 대한 시가표준액은부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 공시된 가액(價額)으로 한다. 다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)이 같은 법에 따라 국토교통부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따라 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장이 산정한 가액으로 한다.

④ 제1항과 제2항에 따른 시가표준액의 결정은지방세기본법제147조에 따른 지방세심의위원회에서 심의한다. 제107조【납세의무자】① 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다. 제110조【과세표준】① 토지ㆍ건축물ㆍ주택에 대한 재산세의 과세표준은 제4조 제1항 및 제2항에 따른 시가표준액에 부동산 시장의 동향과 지방재정 여건 등을 고려하여 다음 각 호의 어느 하나에서 정한 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱하여 산정한 가액으로 한다.

1. 토지 및 건축물: 시가표준액의 100분의 50부터 100분의 90까지

2. 주택: 시가표준액의 100분의 40부터 100분의 80까지

(2) 지방세법 시행령 제3조【공시되지 아니한 공동주택가격의 산정가액】법 제4조 제1항 단서에서 “대통령령으로 정하는 기준”이란 지역별ㆍ단지별ㆍ면적별ㆍ층별 특성 및 거래가격 등을 고려하여 행정안전부장관이 정하는 기준을 말한다. 이 경우 행정안전부장관은 미리 관계 전문가의 의견을 들어야 한다. 제109조【공정시장가액비율】법 제110조 제1항 각 호 외의 부분에서 “대통령령으로 정하는 공정시장가액비율”이란 다음 각 호의 비율을 말한다.

2. 주택: 시가표준액의 100분의 60

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2021년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 쟁점주택을 소유하고 있고, 이에 대하여 청구인과 처분청 간에 다툼이 없다.

(2) 쟁점주택은 OOO아파트로 2020.5.19. 사용승인이 되었으나, 2020년도 및 2021년도 재산세 과세기준일(6.1) 현재 이전고시가 나지 않아 미등기 상태로 공동주택가격이 공시되지 아니하였다.

(3) 처분청은지방세법제4조 제1항, 같은 법 시행령 제3조 및 행정안전부 장관이 2006.1.12. 시행한 “미공시 공동주택에 대한 과세표준을 결정하기 위한 시가 조사 및 과세표준 산정기준”에 의거 공동주택가격 산정 전문기관인 한국감정원(현 한국부동산원)에 공동주택가격 산정을 의뢰하였고, 한국감정원은 쟁점주택의 주택가격을 산정하여 통보하였다.

(4) 처분청은지방세법제4조 제4항에 따라 한국부동산원으로부터 제공받은 공동주택가격 OOO원을 2020년도 2차(2020.6.25.∼2020.6.26.) 및 2021년도 3차(2021.6.28.∼2021.6.29.) 처분청 지방세심의위원회심의를 거쳐 시가표준액으로 결정하였다.

(5) 국토교통부 장관은 쟁점주택에 대하여 2021.6.1. 기준 공동주택가격 OOO원을 공시하였는데, 산정의견은 다음과 같다. OOO

(6) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 비교주택보다 쟁점주택의 실제 거래가액이 더 낮음에도 재산세 과세의 기초가 되는 시가표준액은 비교주택에 비하여 지나치게 높게 산정되었으므로 이 건 재산세 등의 부과처분이 부당하다고 주장하나, 처분청은 2021년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 쟁점주택에 대한 공동주택가격이 공시되지 아니하여지방세법제4조 제1항 및 제4항, 같은 법 시행령 제3조에 따라 한국부동산원에 의뢰하여 송부받은 미공시 공동주택가격 조사‧산정 결과를 바탕으로 지방세심의위원회의 심의를 거쳐 쟁점주택의 시가표준액을 결정하였던바, 그 과정에 절차상 하자가 있다거나 처분청이 관련 법령을 위반한 사실은 나타나지 않으므로 그 산정가액이 잘못되었다고 보기 어려운 점, 미공시 공동주택인 쟁점주택에 대한 시가표준액 산정은 상기 법령에서 정한 방법만 허용될 뿐이라서 부동산 시세 등 실제 거래가액을 반영하여 산정할 수는 없는 점 등에 비추어 비교주택에 비하여 쟁점주택에 대한 이 건 재산세 등이 과다하게 부과되었다는 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.

4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로지방세기본법제96조 제6항과국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.