[요지] 처분청은 2021년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 쟁점주택에 대한 공동주택가격이 공시되지 아니하여 지방세법제4조 제1항 및 제4항, 같은 법 시행령 제3조에 따라 한국부동산원에 의뢰하여 송부받은 미공시 공동주택가격 조사‧산정 결과를 바탕으로 지방세심의위원회의 심의를 거쳐 쟁점주택의 시가표준액을 결정하였던바, 그 과정에 절차상 하자가 있다거나 처분청이 관련 법령을 위반한 사실은 나타나지 않으므로 그 산정가액이 잘못되었다고 보기 어렵다고 판단됨.
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 쟁점주택에 대한 2020‧2021년도 미공시 공동주택의 과세표준 산정 시 인접 공동주택인 OOO(2019.8.1. 사용승인된 것으로, 이하 “비교주택”이라 한다) 보다도 실제거래가액이 낮음에도 시가표준액을 OOO원 이상 높게 책정하여 재산세를 과다하게 부과하였으므로 모두가 납득할 수 있는 실제거래가액에 근거하여 재산세를 재산정하여야 한다. 또한, 지방세심의위원회는 미공시된 주택의 공시가격을 산정할 때, 인접 아파트의 실제거래가액 등을 종합하여 결정하라고 규정하고 있음에도 이를 실제로 반영하지 아니하였으며, 처분청의 지방세심의위원회는 한국부동산에서 받은 미공시 공동주택가격을 그대로 인용하였을 뿐, 서면심의 시 행정안전부장관이 고시한 거래시가 등을 참작하거나 조사하는 등의 일체의 행위는 하지 아니하였다.
(2) 일반인의 경우 쟁점주택에 대한 가액 산정 시 접할 수 있는 것이 실제거래가액인데, 세금을 납부하는 납세자가 납세금액의 산출근거도 모른 채 주변보다 실제거래가액이 낮음에도 공동주택가격을 높게 책정하여 과다하게 부과되는 재산세를 내야 하는 이유를 알 수 없으며, 이렇게 공평과세의 대원칙과 주변시세 검인을 하지 않으면서 재산세를 부과하는 것은 위법한 것이므로 공평하고 합리적으로 재산세를 부과하는 것이 타당하다.
(1) 공동주택가격은 부동산 가격공시에 관한 법률 제18조에 따라 급매매나 특수거래 등을 제외하고 공시기준일 현재의 적정가격(통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격)을 조사‧산정하는바, 지방세법 제4조 제1항, 같은 법 시행령 제3조 및 “미공시 공동주택에 대한 과세표준을 결정하기 위한 시가 조사 및 과세표준 산정기준”(2006.1.2. 행정안전부 장관 고시)에 따르면, 납세의무성립일 현재 국세청 기준시가가 공시되지 아니한 공동주택에 대하여는 시·군·구에서 개별공동주택의 지역별·단지별·면적별·층별·위치별 특성 및 거래시가 등을 참작하여 시가표준액을 직접 조사하거나 한국감정원(현 한국부동산원) 등 전문평가기관에 의뢰하여 그 결과를 참작하여 시가표준액을 정하도록 되어 있다.
(2) 처분청은 지방세법 제4조 제4항에 따라 한국감정원에 의뢰하여 송부받은 미공시 공동주택가격 조사‧산정 가액을 2020년도 2차(2020.6.25.～2020.6.26.) 및 2021년도 3차(2021.6.28.～2021.6.29.) 지방세심의위원회의 심의를 거쳐 시가표준액으로 결정하여 과세표준을 산정하였다. (3)청구인은 쟁점주택의 준공(2020.5.19.) 전의 비교주택(2018.12.27. 준공)의 거래가액을 표본으로 제시하고 있는데, 이는 준공 전의 입주권에 대한 거래시가이므로 비교 사례로 적절하지 않다.
3. 심리 및 판단
(1) 청구인과 처분청이 제출한 증빙자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 청구인은 2021년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 쟁점주택을 소유하고 있다. (나)쟁점주택은 OOO주택재개발정비사업아파트로 2020.5.19. 사용승인이 되었으나, 2020년도 및 2021년도 재산세 과세기준일(6.1) 현재 이전고시가 나지 않아 미등기 상태라서 공동주택가격이 공시되지 아니하였다. (다) 처분청은 지방세법제4조 제1항, 같은 법 시행령 제3조 및 행정안전부장관이 2006.1.12. 시행한 “미공시 공동주택에 대한 과세표준을 결정하기 위한 시가 조사 및 과세표준 산정기준”에 의거 공동주택가격 산정 전문기관인 한국부동산원에 공동주택가격 산정을 의뢰하였고 한국부동산원은 쟁점주택의 주택가격을 산정하여 통보하였다. (라) 처분청은 지방세법 제4조 제4항에 따라 한국부동산원으로부터 제공받은 공동주택가액 OOO원을 처분청 지방세심의위원회의 심의를 거쳐 시가표준액으로 결정하였다. (마) 국토교통부장관이 고시한 쟁점주택에 대한 공동주택가격 공시자료 및 산정의견은 다음과 같이 확인된다. [쟁점주택에 대한 공동주택가격 공시내용] OOO [2021.6.1. 기준 공시가격 산정의견] OOO
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 지방세법 제110조 제1항에서 토지ㆍ건축물ㆍ주택에 대한 재산세의 과세표준은 제4조 제1항 및 제2항에 따른 시가표준액에 부동산 시장의 동향과 지방재정 여건 등을 고려하여 다음 각 호의 어느 하나에서 정한 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱하여 산정한 가액으로 한다고 규정하고 있고, 같은 법 제4조 제1항에서 이 법에서 적용하는 토지 및 주택에 대한 시가표준액은부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 공시된 가액(價額)으로 한다. 다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)이 같은 법에 따라 국토교통부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따라 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장이 산정한 가액으로 한다고 규정하고 있으며, 같은 조 제4항에서 제1항과 제2항에 따른 시가표준액의 결정은지방세기본법제147조에 따른 지방세심의위원회에서 심의한다고 규정하고 있다. 또한, 지방세법 시행령제3조에서 법 제4조 제1항 단서에서 "대통령령으로 정하는 기준"이란 지역별ㆍ단지별ㆍ면적별ㆍ층별 특성 및 거래가격 등을 고려하여 행정안전부장관이 정하는 기준을 말한다. 이 경우 행정안전부장관은 미리 관계 전문가의 의견을 들어야 한다고 규정하고 있다. (나) 청구인은 비교주택보다 쟁점주택의 실제 거래가액이 더 낮음에도 불구하고 재산세 과세의 기초가 되는 시가표준액은 비교주택에 비하여 지나치게 높게 산정되었으므로 이 건 재산세 등의 부과처분이 부당하다고 주장한다. 그러나, 처분청은 2021년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 쟁점주택에 대한 공동주택가격이 공시되지 아니하여 지방세법제4조 제1항 및 제4항, 같은 법 시행령 제3조에 따라 한국부동산원에 의뢰하여 송부받은 미공시 공동주택가격 조사‧산정 결과를 바탕으로 지방세심의위원회의 심의를 거쳐 쟁점주택의 시가표준액을 결정하였던바, 그 과정에 절차상 하자가 있다거나 처분청이 관련 법령을 위반한 사실은 나타나지 않으므로 그 산정가액이 잘못되었다고 보기 어려운 점, 미공시 공동주택인 쟁점주택에 대한 시가표준액 산정은 상기 법령에서 정한 방법만 허용될 뿐이라서 부동산 시세 등 실제 거래가액을 반영하여 산정할 수는 없는 점 등에 비추어 비교주택에 비하여 쟁점주택에 대한 재산세 등이 과다하게 부과되었다는 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법 제96조 제6항과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령 등
(1) 지방세기본법 제147조(지방세심의위원회 등의 설치ㆍ운영) ① 다음 각 호의 사항을 심의하거나 의결하기 위하여 지방자치단체에 지방세심의위원회(이하 “위원회”라 한다)를 둔다.
4. 지방세관계법에 따라 위원회의 심의를 받도록 규정한 사항
(2) 지방세법 제4조(부동산 등의 시가표준액) ① 이 법에서 적용하는 토지 및 주택에 대한 시가표준액은 부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 공시된 가액(價額)으로 한다. 다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)이 같은 법에 따라 국토교통부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따라 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장이 산정한 가액으로 한다.
② 제1항 외의 건축물(새로 건축하여 건축 당시 개별주택가격 또는 공동주택가격이 공시되지 아니한 주택으로서 토지부분을 제외한 건축물을 포함한다), 선박, 항공기 및 그 밖의 과세대상에 대한 시가표준액은 거래가격, 수입가격, 신축ㆍ건조ㆍ제조가격 등을 고려하여 정한 기준가격에 종류, 구조, 용도, 경과연수 등 과세대상별 특성을 고려하여 대통령령으로 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액으로 한다.
③ 행정안전부장관은 제2항에 따른 시가표준액의 적정한 기준을 산정하기 위하여 조사ㆍ연구가 필요하다고 인정하는 경우에는 대통령령으로 정하는 관련 전문기관에 의뢰하여 이를 수행하게 할 수 있다.
④ 제1항과 제2항에 따른 시가표준액의 결정은 지방세기본법 제147조에 따른 지방세심의위원회에서 심의한다. 제110조(과세표준) ① 토지ㆍ건축물ㆍ주택에 대한 재산세의 과세표준은 제4조제1항 및 제2항에 따른 시가표준액에 부동산 시장의 동향과 지방재정 여건 등을 고려하여 다음 각 호의 어느 하나에서 정한 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱하여 산정한 가액으로 한다.
2. 주택: 시가표준액의 100분의 40부터 100분의 80까지 제111조(세율) ① 재산세는 제110조의 과세표준에 다음 각 호의 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.
3. 주택
(3) 지방세법 시행령 제3조(공시되지 아니한 공동주택가격의 산정가액) 법 제4조 제1항 단서에서 "대통령령으로 정하는 기준"이란 지역별ㆍ단지별ㆍ면적별ㆍ층별 특성 및 거래가격 등을 고려하여 행정안전부장관이 정하는 기준을 말한다. 이 경우 행정안전부장관은 미리 관계 전문가의 의견을 들어야 한다. 제4조(건축물 등의 시가표준액 결정 등) ⑨ 법 제4조 제3항에서 "대통령령으로 정하는 관련 전문기관"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기관 또는 단체를 말한다. 1.지방세기본법제151조에 따른 지방세연구원
2. 그 밖에 시가표준액의 기준 산정에 관한 전문성이 있는 것으로 행정안전부장관이 인정하여 고시하는 기관
(4) 시가표준액의 기준 산정에 관한 전문기관(행정안전부고시 제2021-20호, 2021.3.11.)
1. 지방세법 제4조 제3항 및 같은 법 시행령 제4조 제9항 제2호의 규정에 따른 전문기관은 아래와 같다.
(5) 부동산 가격공시에 관한 법률 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
2. “공동주택”이란 주택법 제2조제3호에 따른 공동주택을 말한다. 제18조(공동주택가격의 조사ㆍ산정 및 공시 등) ① 국토교통부장관은 공동주택에 대하여 매년 공시기준일 현재의 적정가격(이하 “공동주택가격”이라 한다)을 조사ㆍ산정하여 제24조에 따른 중앙부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 공시하고, 이를 관계 행정기관 등에 제공하여야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 바에 따라 국세청장이 국토교통부장관과 협의하여 공동주택가격을 별도로 결정ㆍ고시하는 경우는 제외한다.
② 국토교통부장관은 공동주택가격을 공시하기 위하여 그 가격을 산정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 공동주택소유자와 그 밖의 이해관계인의 의견을 들어야 한다.
③ 제1항에 따른 공동주택의 조사대상의 선정, 공시기준일, 공시의 시기, 공시사항, 조사ㆍ산정 기준 및 공시절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
④ 국토교통부장관은 공시기준일 이후에 토지의 분할ㆍ합병이나 건축물의 신축 등이 발생한 경우에는 대통령령으로 정하는 날을 기준으로 하여 공동주택가격을 결정ㆍ공시하여야 한다.
⑤ 국토교통부장관이 제1항에 따라 공동주택가격을 조사ㆍ산정하는 경우에는 인근 유사 공동주택의 거래가격ㆍ임대료 및 해당 공동주택과 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 공동주택의 건설에 필요한 비용추정액, 인근지역 및 다른 지역과의 형평성ㆍ특수성, 공동주택가격 변동의 예측 가능성 등 제반사항을 종합적으로 참작하여야 한다.
⑥ 국토교통부장관이 제1항에 따라 공동주택가격을 조사ㆍ산정하고자 할 때에는 부동산원에 의뢰한다.
⑦ 국토교통부장관은 제1항 또는 제4항에 따라 공시한 가격에 틀린 계산, 오기, 그 밖에 대통령령으로 정하는 명백한 오류가 있음을 발견한 때에는 지체 없이 이를 정정하여야 한다.
(6) 부동산 가격공시에 관한 법률 시행령 제40조(공동주택가격의 공시기준일) 법 제18조제1항 본문에 따른 공동주택가격(이하 “공동주택가격”이라 한다)의 공시기준일은 1월 1일로 한다. 다만, 국토교통부장관은 공동주택가격 조사ㆍ산정인력 및 공동주택의 수 등을 고려하여 부득이하다고 인정하는 경우에는 일부 지역을 지정하여 해당 지역에 대한 공시기준일을 따로 정할 수 있다. 제43조(공동주택가격의 산정 및 공시) ① 국토교통부장관은 매년 4월 30일까지 공동주택가격을 산정ㆍ공시하여야 한다. 다만, 제44조제2항제1호의 경우에는 그 해 9월 30일까지, 같은 항 제2호의 경우에는 다음 해 4월 30일까지 공시하여야 한다.
② 법 제18조제1항에 따른 공동주택가격의 공시에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다.
1. 공동주택의 소재지ㆍ명칭ㆍ동ㆍ호수
2. 공동주택가격
3. 공동주택의 면적
4. 그 밖에 공동주택가격 공시에 필요한 사항 제44조(공동주택가격 공시기준일을 다르게 할 수 있는 공동주택) ① 법 제18조제4항에 따라 공동주택가격 공시기준일을 다르게 할 수 있는 공동주택은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 공동주택으로 한다.
1. 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에 따라 그 대지가 분할 또는 합병된 공동주택
2. 건축법에 따른 건축ㆍ대수선 또는 용도변경이 된 공동주택
3. 국유ㆍ공유에서 매각 등에 따라 사유로 된 공동주택으로서 공동주택가격이 없는 주택
② 법 제18조제4항에서 “대통령령으로 정하는 날”이란 다음 각 호의 구분에 따른 날을 말한다.
1. 1월 1일부터 5월 31일까지의 사이에 제1항 각 호의 사유가 발생한 공동주택: 그 해 6월 1일