[요지]
① 청구기간을 도과하여 각하하고 ② 쟁점오피스텔의 경우 주민등록상으로 세대가 전입하여 그 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조를 갖추고 있는 것으로 보이고, 이를 주거용으로 사용하고 있다는 것에 대해서는 다툼이 없으므로 재산세 과세대상을 주택으로 분류하는 것이 타당한 점 등에 비추어 재산세 과세대상 구분시 쟁점오피스텔을 건축물로 분류하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단됨.
[요지]
① 청구기간을 도과하여 각하하고 ② 쟁점오피스텔의 경우 주민등록상으로 세대가 전입하여 그 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조를 갖추고 있는 것으로 보이고, 이를 주거용으로 사용하고 있다는 것에 대해서는 다툼이 없으므로 재산세 과세대상을 주택으로 분류하는 것이 타당한 점 등에 비추어 재산세 과세대상 구분시 쟁점오피스텔을 건축물로 분류하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단됨.
[주 문] OOO구청장이 2021.7.14. 청구인에게 한 재산세 OOO원, 지역자원시설세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원의 부과처분에 대한 심판청구는 각하하고, 나머지 심판청구는 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 지방세법제104조 제3호에서 재산세 부과대상이 되는 ‘주택’을 정의하면서 ‘주택법제2조 제1호에 따른 주택’이라고 정하고 있고, 주택법제2조 제1호에서 ‘주택이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말한다’고 규정하고 있는바, 쟁점오피스텔은 주택법제2조 제4호에 따른 ‘준주택’에 해당하는 것이라서 ‘주택’의 개념에 부합한다고 할 수 없으므로, 조세법률주의의 원칙에 따라 쟁점오피스텔에 대한 재산세는 주택분 재산세가 아닌 건축물분 재산세를 부과하는 것이 타당하다.
(2) 처분청의 의견과 같이 지방세법 시행령제119조를 적용하여 현황과세를 한다고 하더라도, 이는 공부상과 사실상의 현황이 서로 다른 경우에 한하여 사실상 현황에 따라 과세하는 것인데, 건축법에 따르면 ‘오피스텔’은 ‘업무를 주로 하며 분양하거나 임대하는 구획 중 일부 구획에서 숙식을 할 수 있도록 한 건축물’이라고 정하고 있고, 주택법제2조 제4호에서는 ‘준주택’을 ‘주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용 가능한 시설’이라고 규정하고 있는바, 쟁점오피스텔은 공부상 현황(업무시설, 준주택)과 사실상 현황(주거용 시설)이 다르다고 볼 수 없다.
(3) 대법원도 오피스텔은 ‘주택’에 포함되지 아니한다고 판시한 바 있고, 헌법재판소도 주택과 오피스텔은 그 법적 개념과 용도에서부터 차이가 있고, 건축법령상 오피스텔은 업무를 주로 하며, 분양하거나 임대하는 구획 중 일부 구획에서 숙식을 할 수 있도록 한 건축물로서 주택과 달리 일반 업무시설에 해당한다고 판시한 바 있으며, 조세심판원도 지금의 준주택에 해당하는 노유자시설(주거기능을 갖춘)에 주택분 재산세가 부과된 종합부동산세 사건에 대하여 ‘쟁점노인복지주택의 공부상 용도(노유자 시설)와 실제 사용용도(노유자 시설)가 다르다고 볼 수 없으므로 비록 쟁점 노인복지주택에 일부 주거기능이 있다 하더라도 처분청이 쟁점노인복지주택을 종합부동산세 합산과세대상인 주택으로 본 것은 잘못이 있다’고 판단한 바 있다.
(1) 지방세법제104조는 재산세에서 사용하는 용어를 정의한 것으로, 이러한 정의 규정은 직접적으로 당해 세목의 다양한 사안에 대한 상세한 과세원칙이나 과세방법 등을 규정한 것이 아니라 할 것인바, 법 적용에 있어서 지방세법 시행령제119조에서 규정한 재산세의 현황과세의 원칙과 상하위 규범을 형성하고 있다고 할 수 없으며, 지방세법 제104조 제3호의 정의 규정만을 들어 준주택 또는 기타 건축물 등에 주택분 재산세를 부과할 수 없다거나 시행령 상의 현황과세 원칙을 배제하는 것이라고 해석하는 것은 지나친 확대해석이라 할 것이다.
(2) 지방세법 시행령제119조의 현황과세 원칙은 실질과세원칙을 구현한 것으로 법률에 규정된 원칙을 구체화하는 법규명령의 성격을 띠고 있다 할 것이며, 이에 따라 전국의 지방자치단체들은 실무상 주거용 오피스텔의 경우 주택분 재산세를 부과하고 있는 한편, 지방세특례제한법제31조 및 제31조의3에 따른 임대주택 감면을 적용해오고 있다.
(3) 만약, 청구주장대로 현황과세 원칙에 따라 주거용 오피스텔에 주택분 재산세를 부과하는 것이 위법하다고 본다면, 오랫동안 지속되어 온 재산세 및 종합부동산세의 과세행정에 혼란이 야기될 수 있으므로, 이는 국민의 신뢰보호와 법적안정성 측면에서 공익에 크게 반한다 할 것이다.
3. 심리 및 판단
① 1차분 재산세에 대한 심판청구가 적법한 청구인지 여부
② 쟁점오피스텔에 대한 재산세를 주택분이 아닌 건축물분으로 부과하여야 한다는 청구주장의 당부
(1) 청구인 및 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 내용이 나타난다. (가) 청구인은 쟁점오피스텔을 2016.2.5. 매매를 원인으로 하여 취득한 후 2021년 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 보유하고 있다. (나) 쟁점오피스텔OOO의 건축물대장을 보면, 용도는 ‘오피스텔’로, 연면적은 ‘OOO㎡’로 나타난다. (다) 쟁점오피스텔을 2021년 재산세 과세기준일(6.1) 현재 주거용으로 사용했다는 것에 대해서는 양 측 다툼이 없는 것으로 보인다. (라) 처분청이 제시한 재산세 고지서 송달내역을 보면, 처분청은 1차분 재산세를 2021.7.14. 청구인에게 전자고지 방식으로 송달한 것으로 확인되는 한편, 2차분 재산세를 2021.9.14. 청구인에게 전자고지 방식으로 송달한 것으로 확인된다. (마) 청구인은 2021.10.13. 이 건 재산세에 대한 심판청구를 제기하였는데, 이는 1차분 재산세 고지서를 송달받은 날부터 91일을 경과하여 제기한 것이다. (바) 행정안전부는 2021.12.28. 법률 제18655호로 지방세법을 개정하면서 기존에 지방세법 시행령제119조에서 규정하던 내용(재산세의 현황부과)을 지방세법제106조 제3항으로 신설‧이관하였으며, 이에 대한 구체적인 개정이유 등은 확인되지 아니한다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 먼저, 쟁점①에 대하여 살피건대, 처분청은 쟁점오피스텔에 대한 1차분 재산세를 2021.7.14. 청구인에게 전자고지 방식으로 송달한 사실이 확인되는바, 청구인은 그로부터 91일이 경과한 2021.10.13. 이 건 심판청구를 제기하였으므로 1차분 재산세에 대한 심판청구는 부적법한 청구라고 판단된다.
(3) 다음으로, 쟁점②에 대하여 살펴본다. (가) 지방세법제104조 제3호에서 “주택”이란 주택법 제2조 제1호에 따른 주택을 말한다고 규정하고 있고, 같은 법 제105조에서 재산세는 토지, 건축물, 주택, 항공기 및 선박(이하 이 장에서 “재산”이라 한다)을 과세대상으로 한다고 규정하고 있으며, 주택법제2조 제1호에서 “주택”이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다고 규정하고 있다. 또한, 지방세법 시행령 제119조에서 재산세의 과세대상 물건이 공부상 등재 현황과 사실상의 현황이 다른 경우에는 사실상 현황에 따라 재산세를 부과한다고 규정하고 있다. (나) 청구인은 쟁점오피스텔이 주택법제2조 제1호의 ‘주택’에 해당하지 않고, 오히려 같은 법 제2조 제4호의 ‘준주택’에 해당하므로 쟁점오피스텔에 대한 재산세를 과세함에 있어 주택분 재산세가 아닌 건축물분 재산세가 과세되어야 한다고 주장한다. 그러나, 주택법상으로 쟁점오피스텔이 주택법제2조 제4호의 ‘준주택’에 해당하는 것은 맞지만, 그렇다고 하여 곧바로 쟁점오피스텔에 대한 재산세 과세대상의 분류가 지방세법제104조 제2호 및 같은 법 제6조 제4호에 따른 ‘건축물’로 구분되는 것은 아닌 점, 오히려, 지방세법제104조 제3호 후단 규정을 보면, 주택법제2조 제1호에 따른 주택에 해당하는 경우 토지와 건축물의 범위에서 그 주택을 제외한다고 규정하고 있으므로 어떠한 재산세 과세대상이 주택으로 먼저 분류된다면 이를 건축물로 분류할 수는 없는 점, 지방세법제104조 제3호 및 제105조에서 재산세 과세대상이 되는 ‘주택’을 규정함에 있어 주택법제2조 제1호에 따른 ‘주택’의 개념을 차용하고 있고, 지방세법 시행령제119조에서 공부상 현황과 사실상의 현황이 다른 경우에는 사실상 현황에 따라 재산세를 부과한다고 규정하고 있으므로, 당초 주거용으로 신축되지 아니한 업무시설(오피스텔)이라 하더라도 장기간 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조를 갖추고 실제 주거용으로 이를 사용하고 있는 경우에는 재산세 과세대상을 주택으로 분류하는 것이 현황과세의 원칙에 부합하는 점, 쟁점오피스텔의 경우 주민등록상으로 세대가 전입하여 그 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조를 갖추고 있는 것으로 보이고, 이를 주거용으로 사용하고 있다는 것에 대해서는 다툼이 없으므로 재산세 과세대상을 주택으로 분류하는 것이 타당한 점 등에 비추어 재산세 과세대상 구분시 쟁점오피스텔을 건축물로 분류하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 부적법한 청구에 해당하거나 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법제96조 제6항, 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제1호 및 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령 등
(1) 지방세법(2020.12.29. 법률 제17769호로 일부 개정된 것) 제6조(정의) 취득세에서 사용하는 용어의 뜻은 다음 각 호와 같다.
4. “건축물”이란 건축법 제2조 제1항 제2호에 따른 건축물(이와 유사한 형태의 건축물을 포함한다)과 토지에 정착하거나 지하 또는 다른 구조물에 설치하는 레저시설, 저장시설, 도크(dock)시설, 접안시설, 도관시설, 급수ㆍ배수시설, 에너지 공급시설 및 그 밖에 이와 유사한 시설(이에 딸린 시설을 포함한다)로서 대통령령으로 정하는 것을 말한다. 제104조(정의) 재산세에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. “토지”란 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에 따라 지적공부의 등록대상이 되는 토지와 그 밖에 사용되고 있는 사실상의 토지를 말한다.
2. “건축물”이란 제6조 제4호에 따른 건축물을 말한다.
3. “주택”이란 주택법 제2조 제1호에 따른 주택을 말한다. 이 경우 토지와 건축물의 범위에서 주택은 제외한다. 제105조(과세대상) 재산세는 토지, 건축물, 주택, 항공기 및 선박(이하 이 장에서 “재산”이라 한다)을 과세대상으로 한다. 제106조(과세대상의 구분 등) ② 주거용과 주거 외의 용도를 겸하는 건물에서 주택의 범위를 구분하는 방법, 주택 부속토지의 범위 산정은 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다.
1. 1동(棟)의 건물이 주거와 주거 외의 용도로 사용되고 있는 경우에는 주거용으로 사용되는 부분만을 주택으로 본다. 이 경우 건물의 부속토지는 주거와 주거 외의 용도로 사용되는 건물의 면적비율에 따라 각각 안분하여 주택의 부속토지와 건축물의 부속토지로 구분한다.
2. 1구(構)의 건물이 주거와 주거 외의 용도로 사용되고 있는 경우에는 주거용으로 사용되는 면적이 전체의 100분의 50 이상인 경우에는 주택으로 본다. 제111조(세율) ① 재산세는 제110조의 과세표준에 다음 각 호의 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.
2. 건축물
3. 주택
(2) 지방세법 시행령(2020.12.31. 대통령령 제31343호로 일부 개정된 것) 제119조(재산세의 현황부과) 재산세의 과세대상 물건이 공부상 등재 현황과 사실상의 현황이 다른 경우에는 사실상 현황에 따라 재산세를 부과한다.
(3) 지방세법(2021.12.28. 법률 제18655호로 일부 개정된 것) 제106조(과세대상의 구분 등) ③ 재산세의 과세대상 물건이 토지대장, 건축물대장 등 공부상 등재되지 아니하였거나 공부상 등재현황과 사실상의 현황이 다른 경우에는 사실상의 현황에 따라 재산세를 부과한다. 다만, 재산세의 과세대상 물건을 공부상 등재현황과 달리 이용함으로써 재산세 부담이 낮아지는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 공부상 등재현황에 따라 재산세를 부과한다. ＜신설 2021.12.28.＞
(4) 주택법 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. “주택”이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.
2. “단독주택”이란 1세대가 하나의 건축물 안에서 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다.
3. “공동주택”이란 건축물의 벽ㆍ복도ㆍ계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다.
4. “준주택”이란 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 시설 등을 말하며, 그 범위와 종류는 대통령령으로 정한다.
(5) 주택법 시행령 제4조(준주택의 종류와 범위) 법 제2조 제4호에 따른 준주택의 종류와 범위는 다음 각 호와 같다.
1. 건축법 시행령 별표 1 제2호라목에 따른 기숙사
2. 건축법 시행령 별표 1 제4호거목 및 제15호다목에 따른 다중생활시설
3. 건축법 시행령 별표 1 제11호나목에 따른 노인복지시설 중 노인복지법 제32조제1항제3호의 노인복지주택
4. 건축법 시행령 별표 1 제14호나목2)에 따른 오피스텔
(6) 건축법 제2조(정의) ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
2. “건축물”이란 토지에 정착(定着)하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 딸린 시설물, 지하나 고가(高架)의 공작물에 설치하는 사무소ㆍ공연장ㆍ점포ㆍ차고ㆍ창고, 그 밖에 대통령령으로 정하는 것을 말한다.
② 건축물의 용도는 다음과 같이 구분하되, 각 용도에 속하는 건축물의 세부 용도는 대통령령으로 정한다.
1. 단독주택
2. 공동주택
14. 업무시설
(7) 건축법 시행령 제3조의5(용도별 건축물의 종류) 법 제2조 제2항 각 호의 용도에 속하는 건축물의 종류는 별표 1과 같다. ■ 건축법 시행령 [별표 1] ＜개정 2022. 2. 11.＞ 용도별 건축물의 종류(제3조의5 관련)
1. 단독주택[단독주택의 형태를 갖춘 가정어린이집·공동생활가정·지역아동센터ㆍ공동육아나눔터(아이돌봄 지원법 제19조에 따른 공동육아나눔터를 말한다. 이하 같다)ㆍ작은도서관(도서관법 제2조제4호가목에 따른 작은도서관을 말하며, 해당 주택의 1층에 설치한 경우만 해당한다. 이하 같다) 및 노인복지시설(노인복지주택은 제외한다)을 포함한다]
1. 학생 또는 직장인 등 여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 구조로 되어 있는 것
2. 독립된 주거의 형태를 갖추지 않은 것(각 실별로 욕실은 설치할 수 있으나, 취사시설은 설치하지 않은 것을 말한다)
3. 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(부설 주차장 면적은 제외한다. 이하 같다)의 합계가 660제곱미터 이하이고 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것. 다만, 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택(주거 목적으로 한정한다) 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다.
4. 적정한 주거환경을 조성하기 위하여 건축조례로 정하는 실별 최소 면적, 창문의 설치 및 크기 등의 기준에 적합할 것
1. 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것. 다만, 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택(주거 목적으로 한정한다) 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다.
2. 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 660제곱미터 이하일 것
3. 19세대(대지 내 동별 세대수를 합한 세대를 말한다) 이하가 거주할 수 있을 것
2. 공동주택[공동주택의 형태를 갖춘 가정어린이집·공동생활가정·지역아동센터ㆍ공동육아나눔터ㆍ작은도서관·노인복지시설(노인복지주택은 제외한다) 및 주택법 시행령 제10조제1항제1호에 따른 소형 주택을 포함한다]. 다만, 가목이나 나목에서 층수를 산정할 때 1층 전부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하는 경우에는 필로티 부분을 층수에서 제외하고, 다목에서 층수를 산정할 때 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택(주거 목적으로 한정한다) 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외하며, 가목부터 라목까지의 규정에서 층수를 산정할 때 지하층을 주택의 층수에서 제외한다.
14. 업무시설
1. 금융업소, 사무소, 결혼상담소 등 소개업소, 출판사, 신문사, 그 밖에 이와 비슷한 것으로서 제1종 근린생활시설 및 제2종 근린생활시설에 해당하지 않는 것
2. 오피스텔(업무를 주로 하며, 분양하거나 임대하는 구획 중 일부 구획에서 숙식을 할 수 있도록 한 건축물로서 국토교통부장관이 고시하는 기준에 적합한 것을 말한다)