처분청이 2021년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 철거되지 않은 쟁점부동산에 대하여 토지분 재산세를 부과한 처분의 당부

[주 문] OOO시장이 2021.9.13. 청구인에게 한 2021년도분 토지분 재산세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원의 부과처분은 OOO토지 및 그 지상건축물을 주택으로 구분하여 그 과세표준 및 세액을 경정한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 처분청은 2021년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 청구인이 소유하고 있는 OOO토지 OOO㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)가 OOO주택재개발정비사업(이하 “이 건 사업”이라 한다)에 제공된 것으로 보아 지방세법제106조 제1항 제3호 사목에 따른 분리과세대상으로 구분한 후, 쟁점토지 개별공시지가의 합에 공정시장가액비율(70%)을 곱하여 산정한 OOO원을 과세표준으로 하고, 지방세법제111조 제1항 제1호 다목의 세율을 적용하여 산출한 2021년도 토지분 재산세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원(이하 “이 건 재산세 등”이라 한다)을 2021.9. 13. 청구인에게 부과․고지하였다.
• 나. 청구인은 이에 불복하여 2021.10.4. 심판청구를 제기하였다. 2.청구인 주장 및 처분청 의견
• 가. 청구인 주장 2021년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 쟁점토지를 포함하여 이 건 사업이 진행중이기는 하였으나, 쟁점토지 지상에 주거용 건축물(이하 “쟁점건축물”이라 하고, 쟁점토지와 합하여 이하 “쟁점부동산”이라 한다)이 사실상 존치하고 있었으므로 토지분 재산세가 아닌 주택분 재산세가 부과되어야 한다. 나.처분청 의견 2021년도 재산세 과세기준일(6.1) 현재 쟁점토지가 포함된 이 건 사업의 구역은 처분청으로부터 건축물해체 허가를 득하고, 철거를 진행중이었으므로 주택분 재산세가 아닌 토지분 재산세가 부과되어야 한다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 처분청이 2021년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 철거되지 않은 쟁점부동산에 대하여 토지분 재산세를 부과한 처분의 당부
• 나. 관련 법률: ＜별지＞ 기재
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인 및 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실을 알 수 있다. (가) 처분청은 2018.4.11. 쟁점토지가 포함된 OOO일대 OOO㎡에 대하여 아래와 같이 OOO주택재개발정비사업 사업시행인가를 하였고, 2019.6.12. 관리처분계획 인가를 하였다. (나) 처분청은 2021.3.30. 쟁점건축물을 포함한 이 건 사업의 구역내 건축물에 대한 해체허가를 아래와 같이 하였다. (다) 처분청이 2021.6.1. 이 건 사업구역에 출장한 후 작성한 결과보고서를 보면, 이 건 사업구역은 휀스를 친 상태로 건축물 등을 철거중인 것으로 기재되어 있으나, 그 보고서에 쟁점건축물이 철거되었는지 여부에 대하여 구체적으로 기술되어 있지 않고, 이 건 사업구역내 건축물대장 상에 멸실이 미완료된 건축물에 대하여는 실제 철거 진행중인 것으로 보아 재산세 과세대장상 주택 등을 삭제처리한다고 기재되어 있다. (라) 청구인은 2021년도 재산세 과세기준일 현재(6.1.) 쟁점건축물은 철거되지 않은 상태로 존치되어 있었다고 주장하며, 2021년 5월 촬영된 OOO사진을 제출하였고, 그 사진을 보면 쟁점건축물의 외형은 주택의 형태를 가지고 있는 것으로 확인되며, 쟁점건축물의 건축물대장을 보면 용도는 주택이고, 그 건축물대장의 폐쇄말소일은 2021.9.8.인 것으로 확인된다. (마) 행정안전부는 2018.1.2. 지방자치단체에 “재개발ㆍ재건축 구역 멸실 예정 주택 적용기준”을 통보하였고 그 주요내용은 아래와 같다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살펴본다. 처분청은 쟁점부동산이 주택으로서의 사용가치를 상실하였으므로 토지로 구분하여 재산세를 과세하는 것이 타당하다는 의견이나, 지방세법제104조 제3호에서 “주택”이란 “주택법제2조 제1호에 따른 주택을 말한다. 이 경우 토지와 건축물의 범위에서 주택은 제외한다”고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제119조에서 재산세의 과세대상 물건이 공부상 등재 현황과 사실상의 현황이 다른 경우에는 사실상 현황에 따라 재산세를 부과한다고 규정하고 있는바, 이 건 사업구역 내 부동산이라고 하더라도 현황과세의 원칙상 재산세 부과대상에 해당하는 각각의 물건별로 주택 여부를 달리 판단하는 것이 타당한 점, 행정안전부는 감사원의 권고를 받아들여, 주택 재개발․재건축에 따른 관리처분계획이 인가되어 입주자가 퇴거하였다 하더라도 2018.1. 1. 이후에 건축물대장상 주택으로 등재되어 있고 주택의 구조 및 외형이 그대로 유지되고 있는 경우에는 주택으로 보아 취득세 및 재산세를 부과하도록 하는 지침을 지방자치단체에 시달하였고, 지방자치단체는 2018년도부터 주택의 경우 거주여부 등에 관계없이 “주택의 건축물이 사실상 철거·멸실된 날(사실상 철거·멸실된 날을 알 수 없는 경우에는 공부상 철거·멸실된 날)”을 기준으로 주택 여부를 판단하고 있는바, 2021년 5월에 촬영된 쟁점부동산의 OOO사진을 보면 쟁점건축물이 철거되지 않은 상태로 존치하고 있었고, 쟁점건축물의 건축물대장을 보면 쟁점건축물의 용도가 주택이며, 2021년도 재산세 과세기준일(6.1.) 이후인 2021.9.8.에서야 폐쇄말소된 점 등에 비추어 볼 때 쟁점부동산은 2021년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 주택분 재산세 과세대상으로 볼 수 있으므로 처분청이 청구인의 쟁점부동산을 토지분 재산세로 부과한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 지방세기본법제96조 제6항과국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법률

(1) 지방세법 제104조(정의) 재산세에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

3. “주택”이란 주택법 제2조 제1호에 따른 주택을 말한다. 이 경우 토지와 건축물의 범위에서 주택은 제외한다. 제106조(과세대상의 구분 등) ① 토지에 대한 재산세 과세대상은 다음 각 호에 따라 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다.

3. 분리과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 국가의 보호ㆍ지원 또는 중과가 필요한 토지로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지

• 사. 국토의 효율적 이용을 위한 개발사업용 토지로서 대통령령으로 정하는 토지 제111조(세율) ① 재산세는 제110조의 과세표준에 다음 각 호의 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.

1. 토지

• 다. 분리과세대상

1. 제106조 제1항 제3호 가목에 해당하는 전ㆍ답ㆍ과수원ㆍ목장용지 및 같은 호 나목에 해당하는 임야: 과세표준의 1천분의 0.7

2. 제106조 제1항 제3호 다목에 해당하는 골프장용 토지 및 고급오락장용 토지: 과세표준의 1천분의 40

3. 그 밖의 토지: 과세표준의 1천분의 2

3. 주택

• 가. 제13조제5항제1호에 따른 별장: 과세표준의 1천분의 40
• 나. 그 밖의 주택

(2) 지방세법 시행령 제102조(분리과세대상 토지의 범위) 법 제106조 제1항 제3호 사목에서 “대통령령으로 정하는 토지”란 다음 각 호에서 정하는 토지(법 제106조 제1항 제3호 다목에 따른 토지는 제외한다)를 말한다. 다만 제9호 및 제11호에 따른 토지 중 취득일로부터 5년이 지난 토지로서 용지조성사업 또는 건축을 착공하지 않은 토지는 제외한다.

7. 주택법에 따라 주택건설사업자 등록을 한 주택건설사업자(같은 법 제11조에 따른 주택조합 및 고용자인 사업주체와 도시 및 주거환경정비법 제24조부터 제28조까지 또는 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 제17조부터 제19조까지의 규정에 따른 사업시행자를 포함한다)가 주택을 건설하기 위하여 같은 법에 따른 사업계획의 승인을 받은 토지로서 주택건설사업에 제공되고 있는 토지(주택법 제2조 제11호에 따른 지역주택조합ㆍ직장주택조합이 조합원이 납부한 금전으로 매수하여 소유하고 있는 신탁법에 따른 신탁재산의 경우에는 사업계획의 승인을 받기 전의 토지를 포함한다) 제119조(재산세의 현황부과) 재산세의 과세대상 물건이 공부상 등재 현황과 사실상의 현황이 다른 경우에는 사실상 현황에 따라 재산세를 부과한다.

(3) 주택법 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. "주택"이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.