[요지] 처분청은 쟁점주택에 대한 2021년도 재산세를 부과하기 위해 2021.2.19. 한국부동산원에 쟁점주택의 공동주택가격 산정을 의뢰하였고, 그 결과를 통보받은 후 2021.6.25. ㅇㅇ시 지방세심의위원회의 심의를 거쳐 쟁점주택의 시가표준액을 산정하였던바, 처분청이 법령상 정한 절차에 따라 적법하게 이 건 재산세 등을 산정한 것으로 보이는 점 등에 비추어 쟁점주택에 대한 재산세가 과도하게 산정된 것이라는 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단됨
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인들 주장 및 처분청 의견
(1) 처분청 등은 2020.12.30. 사용승인을 받은 쟁점주택에 대하여 2021.1.1. 기준 공시가격(안)을 공개하고 2021.3.16.부터 2021.4.5.까지 주택소유자와 지방자치단체 등의 의견을 듣는 절차를 진행하였어야 함에도, 국토교통부의 부동산공시가격 알리미 홈페이지에 쟁점주택의 공동주택가격을 공시하지 않았으며, 사전에 그런 공시가 없었기 때문에 청구인들은 그 가격에 대하여 2021.4.29.부터 2021.5.28.까지 이의신청을 할 수 없었던 것이다.
(2) 또한, 과세당국이 주변 시세의 70% 수준으로 공동주택가격을 산정하였다고 하는 내용은 정확성이 결여된 내용으로서 이는 받아들이기 어려운 부분이며, OOO구는 분양계약 직전 조정대상지구로 지정되고, 분양 후 투기과열지구로 지정되는 등 매매거래가 극히 제한적으로 이루어질 수밖에 없는 상황에서 2021.3.2. 체결된 분양권 매매거래 1건을 토대로 OOO세대에 달하는 쟁점주택의 시세를 산정하는 것은 부당하다.
(3) 따라서, 지방세법 시행규칙제60조 제1항에서 재산세 시가 산정방식을 규정하고 있는 것을 감안하여, 지방세법제10조 제5항 제5호에 따른 쟁점주택의 취득가격을 토대로 국토교통부가 2021년 공동주택가격 산정방식으로 고시한 방식에 따라 현실화율을 적용하여 쟁점주택의 시가표준액을 재산정하여야 한다.
(1) 쟁점주택은 2020.12.30. 사용승인된 것이 아니라 2021.1.29. 사용승인 되어 2021.2.5. 소유권보존등기된 것이므로, 2021.1.1.기준 공동주택가격 결정‧공시 대상이 아니다.
(2) 따라서, 처분청은 2021년 재산세 과세기준일 현재(6.1.) 쟁점주택의 공동주택가격이 공시되지 아니하여 지방세법제4조 제1항, 제4항 및 같은 법 시행령 제3조 등에 따라 한국부동산원으로부터 송부받은 미공시 공동주택가격 조사‧산정 결과를 토대로 OOO시 지방세심의위원회의 심의를 거쳐 쟁점주택의 시가표준액을 결정하였던바, 이는 관련 법령에 따라 쟁점주택의 재산세 시가표준액을 적법하게 산정한 것이므로 이 건 재산세 등의 부과처분은 잘못이 없다.
3. 심리 및 판단
(1) 청구인들과 처분청이 제시한 심리자료에 의하면 다음과 같은 내용이 나타난다. (가) 청구인들은 2021년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 쟁점주택을 각각 소유하고 있다. (나) 쟁점주택에 대한 건축물대장 및 등기사항전부증명서에 따르면, 쟁점주택은 2021.1.29. 사용승인되어 2021.2.5. 소유권보존등기된 것으로 나타난다. (다) 처분청은 쟁점주택에 대한 2021년 재산세 부과를 위해 2021.2.19. 한국부동산원에 쟁점주택의 공동주택가격 산정을 다음과 같이 의뢰하였다. ＜표＞ 공동주택 가격산정 의뢰 내역
○○○ (라) 처분청은 한국부동산원으로부터 회신받은 미공시 시가표준액 조사‧산정 결과를 토대로, 2021.6.25. OOO시 지방세심의위원회의 심의를 거쳐 ＜별지1＞ 기재와 같이 쟁점주택의 시가표준액을 결정하였다. (마) 처분청은 상기와 같은 쟁점주택의 시가표준액에 공정시장가액비율(60%)을 곱하여 과세표준을 산정하고, 같은 법 제111조 제1항 제3호 및 제111조의2 제1항의 세율을 적용하여 2021.7.5. 및 2021.9.2. 청구인들에게 ＜별지1＞ 기재와 같은 재산세 등을 각각 부과‧고지하였다. (바) 청구인들 중 일부가 제기한 국민신문고 민원에 대하여 2021.9.30. 한국부동산원이 답변한 내용은 다음과 같이 확인된다.
○○○ (사) 쟁점주택에 대한 추가공시 공동주택가격은 2021.9.30. ＜별지1＞ 기재의 시가표준액과 동일한 가액으로 공시되었고, 국토교통부 홈페이지에서 확인되는 쟁점주택 중 일부 호실에 대한 공시가격 산정 기초자료의 주요 내용은 다음과 같이 나타난다.
○○○
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. 지방세법 제110조 제1항에서 토지ㆍ건축물ㆍ주택에 대한 재산세의 과세표준은 제4조 제1항 및 제2항에 따른 시가표준액에 부동산 시장의 동향과 지방재정 여건 등을 고려하여 다음 각 호의 어느 하나에서 정한 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱하여 산정한 가액으로 한다고 규정하고 있고, 같은 법 제4조 제1항에서 이 법에서 적용하는 토지 및 주택에 대한 시가표준액은부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 공시된 가액(價額)으로 한다. 다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)이 같은 법에 따라 국토교통부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따라 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장이 산정한 가액으로 한다고 규정하고 있으며, 같은 조 제4항에서 제1항과 제2항에 따른 시가표준액의 결정은지방세기본법제147조에 따른 지방세심의위원회에서 심의한다고 규정하고 있다. 또한, 지방세법 시행령제3조에서 법 제4조 제1항 단서에서 "대통령령으로 정하는 기준"이란 지역별ㆍ단지별ㆍ면적별ㆍ층별 특성 및 거래가격 등을 고려하여 행정안전부장관이 정하는 기준을 말한다. 이 경우 행정안전부장관은 미리 관계 전문가의 의견을 들어야 한다고 규정하고 있다. 청구인들은 쟁점주택에 대하여 처분청이 사전에 2021.1.1. 기준 공시가격(안)을 공개하고 관련 기관이나 소유자들에게 의견을 듣는 절차를 생략하였고, 쟁점주택의 시가표준액도 표본으로 삼은 거래사례 등이 잘못되어 과도하게 산정되었으므로, 쟁점주택의 분양취득가격에 국토교통부가 2021년 공동주택가격 산정방식으로 고시한 방식에 따라 현실화율을 적용하여 쟁점주택의 시가표준액을 재산정하여야 한다고 주장한다. 그러나, 쟁점주택은 2021.1.29. 사용승인이 된 공동주택으로서 부동산 가격공시에 관한 법률등에 따른 공시기준일(2021.1.1.) 현재 공시대상이 아닌 공동주택에 해당하는 한편, 처분청은 미공시된 쟁점주택에 대한 2021년도 재산세를 부과하기 위해 2021.2.19. 한국부동산원에 쟁점주택의 공동주택가격 산정을 의뢰하였고, 그 결과를 통보받은 후 2021.6.25. OOO시 지방세심의위원회의 심의를 거쳐 쟁점주택의 시가표준액을 산정하였던바, 처분청이 쟁점주택에 대한 시가표준액을 잘못 산정한 것으로 보기 어렵고, 법령상 정한 절차에 따라 적법하게 이 건 재산세 등을 산정한 것으로 보이는 점, 청구인들이 쟁점주택의 시가표준액 재산정의 근거로 들고 있는 지방세법 시행규칙제60조는 재산세를 물납하려는 경우에 그 물납재산의 시가평가와 관련한 규정이라서 재산세 부과에 있어 시가표준액을 산정하고자 하는 이 건에는 적용될 수 없고, 쟁점주택의 분양취득가격에 현실화율 등을 적용해달라는 청구주장 또한 법령상 근거를 찾기가 어려운 점 등에 비추어 쟁점주택에 대한 재산세가 과도하게 산정된 것이라는 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법제96조 제6항, 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지1＞ 청구인들 명단 및 과세내역
○○○ ＜별지2＞ 관련 법령 등
(1) 지방세기본법 제147조(지방세심의위원회 등의 설치ㆍ운영) ① 다음 각 호의 사항을 심의하거나 의결하기 위하여 지방자치단체에 지방세심의위원회(이하 “위원회”라 한다)를 둔다.
4. 지방세관계법에 따라 위원회의 심의를 받도록 규정한 사항
(2) 지방세법 제4조(부동산 등의 시가표준액) ① 이 법에서 적용하는 토지 및 주택에 대한 시가표준액은 부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 공시된 가액(價額)으로 한다. 다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)이 같은 법에 따라 국토교통부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따라 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장이 산정한 가액으로 한다.
② 제1항 외의 건축물(새로 건축하여 건축 당시 개별주택가격 또는 공동주택가격이 공시되지 아니한 주택으로서 토지부분을 제외한 건축물을 포함한다), 선박, 항공기 및 그 밖의 과세대상에 대한 시가표준액은 거래가격, 수입가격, 신축ㆍ건조ㆍ제조가격 등을 고려하여 정한 기준가격에 종류, 구조, 용도, 경과연수 등 과세대상별 특성을 고려하여 대통령령으로 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액으로 한다.
③ 행정안전부장관은 제2항에 따른 시가표준액의 적정한 기준을 산정하기 위하여 조사ㆍ연구가 필요하다고 인정하는 경우에는 대통령령으로 정하는 관련 전문기관에 의뢰하여 이를 수행하게 할 수 있다.
④ 제1항과 제2항에 따른 시가표준액의 결정은 지방세기본법 제147조에 따른 지방세심의위원회에서 심의한다. 제10조(과세표준) ⑤ 다음 각 호의 취득(증여ㆍ기부, 그 밖의 무상취득 및 소득세법 제101조제1항 또는 법인세법 제52조제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.
5. 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제5조에 따라 검증이 이루어진 취득 제110조(과세표준) ① 토지ㆍ건축물ㆍ주택에 대한 재산세의 과세표준은 제4조제1항 및 제2항에 따른 시가표준액에 부동산 시장의 동향과 지방재정 여건 등을 고려하여 다음 각 호의 어느 하나에서 정한 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱하여 산정한 가액으로 한다.
2. 주택: 시가표준액의 100분의 40부터 100분의 80까지 제111조(세율) ① 재산세는 제110조의 과세표준에 다음 각 호의 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.
3. 주택
- 나. 그 밖의 주택 제111조의2(1세대 1주택에 대한 주택 세율 특례) ① 제111조 제1항 제3호 나목에도 불구하고 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(제4조제1항에 따른 시가표준액이 9억원 이하인 주택에 한정한다)에 대해서는 다음의 세율을 적용한다.
(3) 지방세법 시행령 제3조(공시되지 아니한 공동주택가격의 산정가액) 법 제4조 제1항 단서에서 "대통령령으로 정하는 기준"이란 지역별ㆍ단지별ㆍ면적별ㆍ층별 특성 및 거래가격 등을 고려하여 행정안전부장관이 정하는 기준을 말한다. 이 경우 행정안전부장관은 미리 관계 전문가의 의견을 들어야 한다. 제4조(건축물 등의 시가표준액 결정 등) ⑨ 법 제4조 제3항에서 "대통령령으로 정하는 관련 전문기관"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기관 또는 단체를 말한다. 1.지방세기본법제151조에 따른 지방세연구원
2. 그 밖에 시가표준액의 기준 산정에 관한 전문성이 있는 것으로 행정안전부장관이 인정하여 고시하는 기관 제115조(물납허가 부동산의 평가) ① 제113조제2항 및 제114조제2항에 따라 물납을 허가하는 부동산의 가액은 재산세 과세기준일 현재의 시가로 한다.
② 제1항에 따른 시가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 가액에 따른다. 다만, 수용ㆍ공매가액 및 감정가액 등으로서 행정안전부령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것은 시가로 본다.
1. 토지 및 주택: 법 제4조제1항에 따른 시가표준액
2. 제1호 외의 건축물: 법 제4조제2항에 따른 시가표준액
(4) 지방세법 시행규칙 제60조(시가로 인정되는 부동산가액) ① 영 제115조 제2항 각 호 외의 부분 단서에서 “행정안전부령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 재산세의 과세기준일 전 6개월부터 과세기준일 현재까지의 기간 중에 확정된 가액으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.
1. 해당 부동산에 대하여 수용 또는 공매사실이 있는 경우: 그 보상가액 또는 공매가액
2. 해당 부동산에 대하여 둘 이상의 감정평가법인등(감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제2조제4호에 따른 감정평가법인등을 말한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우: 그 감정가액의 평균액
3. 법 제10조제5항제1호 및 제3호에 따른 취득으로서 그 사실상의 취득가격이 있는 경우: 그 취득가격
② 제1항에 따라 시가로 인정되는 가액이 둘 이상인 경우에는 재산세의 과세기준일부터 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.
(5) 시가표준액의 기준 산정에 관한 전문기관(행정안전부고시 제2021-20호, 2021.3.11.)
1. 지방세법 제4조 제3항 및 같은 법 시행령 제4조 제9항 제2호의 규정에 따른 전문기관은 아래와 같다.
- 가. 한국부동산원법에 따른 한국부동산원
(6) 부동산 가격공시에 관한 법률 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
2. “공동주택”이란 주택법 제2조제3호에 따른 공동주택을 말한다. 제18조(공동주택가격의 조사ㆍ산정 및 공시 등) ① 국토교통부장관은 공동주택에 대하여 매년 공시기준일 현재의 적정가격(이하 “공동주택가격”이라 한다)을 조사ㆍ산정하여 제24조에 따른 중앙부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 공시하고, 이를 관계 행정기관 등에 제공하여야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 바에 따라 국세청장이 국토교통부장관과 협의하여 공동주택가격을 별도로 결정ㆍ고시하는 경우는 제외한다.
② 국토교통부장관은 공동주택가격을 공시하기 위하여 그 가격을 산정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 공동주택소유자와 그 밖의 이해관계인의 의견을 들어야 한다.
③ 제1항에 따른 공동주택의 조사대상의 선정, 공시기준일, 공시의 시기, 공시사항, 조사ㆍ산정 기준 및 공시절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
④ 국토교통부장관은 공시기준일 이후에 토지의 분할ㆍ합병이나 건축물의 신축 등이 발생한 경우에는 대통령령으로 정하는 날을 기준으로 하여 공동주택가격을 결정ㆍ공시하여야 한다.
⑤ 국토교통부장관이 제1항에 따라 공동주택가격을 조사ㆍ산정하는 경우에는 인근 유사 공동주택의 거래가격ㆍ임대료 및 해당 공동주택과 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 공동주택의 건설에 필요한 비용추정액, 인근지역 및 다른 지역과의 형평성ㆍ특수성, 공동주택가격 변동의 예측 가능성 등 제반사항을 종합적으로 참작하여야 한다.
⑥ 국토교통부장관이 제1항에 따라 공동주택가격을 조사ㆍ산정하고자 할 때에는 부동산원에 의뢰한다.
⑦ 국토교통부장관은 제1항 또는 제4항에 따라 공시한 가격에 틀린 계산, 오기, 그 밖에 대통령령으로 정하는 명백한 오류가 있음을 발견한 때에는 지체 없이 이를 정정하여야 한다.
(7) 부동산 가격공시에 관한 법률 시행령 제40조(공동주택가격의 공시기준일) 법 제18조제1항 본문에 따른 공동주택가격(이하 “공동주택가격”이라 한다)의 공시기준일은 1월 1일로 한다. 다만, 국토교통부장관은 공동주택가격 조사ㆍ산정인력 및 공동주택의 수 등을 고려하여 부득이하다고 인정하는 경우에는 일부 지역을 지정하여 해당 지역에 대한 공시기준일을 따로 정할 수 있다. 제43조(공동주택가격의 산정 및 공시) ① 국토교통부장관은 매년 4월 30일까지 공동주택가격을 산정ㆍ공시하여야 한다. 다만, 제44조제2항제1호의 경우에는 그 해 9월 30일까지, 같은 항 제2호의 경우에는 다음 해 4월 30일까지 공시하여야 한다.
② 법 제18조제1항에 따른 공동주택가격의 공시에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다.
1. 공동주택의 소재지ㆍ명칭ㆍ동ㆍ호수
2. 공동주택가격
3. 공동주택의 면적
4. 그 밖에 공동주택가격 공시에 필요한 사항 제44조(공동주택가격 공시기준일을 다르게 할 수 있는 공동주택) ① 법 제18조제4항에 따라 공동주택가격 공시기준일을 다르게 할 수 있는 공동주택은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 공동주택으로 한다.
1. 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에 따라 그 대지가 분할 또는 합병된 공동주택
2. 건축법에 따른 건축ㆍ대수선 또는 용도변경이 된 공동주택
3. 국유ㆍ공유에서 매각 등에 따라 사유로 된 공동주택으로서 공동주택가격이 없는 주택
② 법 제18조제4항에서 “대통령령으로 정하는 날”이란 다음 각 호의 구분에 따른 날을 말한다.
1. 1월 1일부터 5월 31일까지의 사이에 제1항 각 호의 사유가 발생한 공동주택: 그 해 6월 1일