[요지] 쟁점비용은 이 건 신탁계약, 계정별 원장 등에서 청구법인이 건축주 지위에서 위탁자(시행사)에게 시행사 운영비 명목으로 이를 지급한 것으로 보이므로 이 건 건물의 취득과 관련한 간접비용으로 보는 것이 타당하다고 판단됨.
[요지] 쟁점비용은 이 건 신탁계약, 계정별 원장 등에서 청구법인이 건축주 지위에서 위탁자(시행사)에게 시행사 운영비 명목으로 이를 지급한 것으로 보이므로 이 건 건물의 취득과 관련한 간접비용으로 보는 것이 타당하다고 판단됨.
[참조결정] 조심2011지0891 / 조심2013지0606 / 조심2021지0240
[주 문] 심판청구를 기각한다
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(1) 쟁점비용은 일반적인 사무와 분양 업무 수행을 목적으로 지급된 것으로서 이 건 건물의 취득과 직․간접적으로 관련이 있는 비용이 아니므로 취득세 과세표준에서 제외되어야 한다. (가) 지방세법 시행령 제18조 제1항에 의하면, ‘취득하는 물건의 판매를 위한 광고선전비 등의 판매비용과 그에 관련한 부대비용’을 사실상 취득가격에 포함하지 아니하고 있다. 대법원은 “ 지방세법 시행령 제18조 제1항의 ‘간접비용’에 대한 구체적인 범위에 대하여 ① 실제로 당해 물건 자체의 가격으로 지급되었다고 의제할 수 있거나(취득자금이자, 설계비 등), ② 그에 준하는 취득절차비용에 해당하면서도 그 성격은 취득을 위한 필수 혹은 의무적으로 부담하는 비용에 해당하여야 한다”고 판시하였다(대법원 2018.3.29. 선고 2017두35844 판결). (나) 쟁점비용은 위탁자(시행사)와 청구법인(수탁자) 간 사업의 원만한 진행을 목적으로 우발적인 비용지출을 위해 임시 항목(시행사 운영비 명목)을 만들어 놓은 것으로 청구법인이 위탁자(시행사) 계좌로 이체한 미지급 준비금 형태에 불과한 금원이므로 “자금의 이동”에 불과하다. 즉, 위탁자(시행사)는 원활한 업무지원과 사업진행을 위해 자신이 조달한 금액 중 일부를 직접 집행하는 구조이고, 그 명목이 단순히 준비금으로 이체시켜놓은 ‘시행사 운영비’일 뿐 근본적으로 이 건 건물을 취득하기 위한 비용에 해당하지 아니한다. (다) 쟁점비용은 위탁자(시행사)의 일반 운영비(인건비, 접대비, 임차료, 차량유지비, 소모품비 등), 청구법인의 신탁사무 업무 지원(일반적 판매관리비), 분양업무의 수행 등을 위해 사용되었으므로 이는 위탁자(시행사)의 일반적인 사무업무를 집행하면서 발생한 비용으로 기업회계기준에서 판매 및 일반관리비에 해당하며 이 건 건물의 건축행위와는 관련이 없는 것이다. (라) 조세심판원은 시행사 운영비를 판매 및 일반 관리비에 해당하고 건축 및 취득 행위와 관련이 없다고 보아 건물의 취득세 과세표준에서 제외하는 것으로 판단하는 결정을 하였고(조심 2011지891, 2012.3.20.), 광고홍보비 및 분양대행수수료와 같은 분양촉진비용을 건축물 취득세 과세표준에서 제외하는 것으로 판단하였으며(조심 2013지606, 2014.6.24.), 대법원은 신탁계약에 따라 지급받는 대리사무보수에 대하여 이를 건축물의 건축비용이라기보다는 그 분양에 관한 비용으로 보는 것이 타당하다고 판단한 바 있다(대법원 2011.1.13. 선고 2009두22034 판결). (마) 최근 법원에서는 신탁회사가 시행사에게 지급한 시행사운영비에 대하여 다음과 같이 이 건 건물의 취득을 위해 지출된 간접비용으로 보기 어렵다고 판시하였다(서울행정법원 2021.1.27. 선고 2020구단64555 판결). 위 판례는 위탁자(시행사)에게 지급한 운영비가 건물의 취득 업무에 전부 소비된 것이라고 할 수 없다면 이에 대한 입증책임은 처분청에 있다 할 것이고, 이러한 입증이 선행되지 않는 한 쟁점비용은 이 건 건물의 취득세 과세표준에 포함할 수 없다는 취지이다. (바) 처분청은 쟁점비용이 시행사 운영비로서 건물의 취득행위와 관련하여 전부 소비된 것으로 보았으나, 위탁자(시행사)가 PF자금을 조달하게 되면, 신탁회사가 관리ㆍ운영하여 자금을 집행하고, 그 외 금액은 위탁자(시행사)가 관리ㆍ운영하여 자금을 집행하는 것이며, 그 운영비 중에는 실제 취득에 소비된 것이 명백히 인정될 수 없는 것도 있는 상황임에도 이를 전부 건물의 취득에 사용된 것으로 보는 것은 불합리하다. (사) 위탁자(시행사)가 지출한 운영비(OOO원)를 살펴보면, 다음과 같이 위탁자(시행사)의 사무적인 업무비용으로 사용된 것으로서 대체로 이 건 건물의 취득비용과는 무관한 것으로 보인다.
1. OOO원의 경우, 위탁자(시행사)의 업무용 차량 구입에 지출된 금액으로 해당 취득세를 신고·납부하였다.
2. OOO원의 경우, 2016.9.20. ~ 2019.10.26. 기간 동안 시행사가 매입한 이 건 토지에 대한 재산세 및 종합부동산세 상당금액을 납부한 금액으로, 이는 이 건 신탁계약에 따라 지급이 된 사업 수행에 필요한 제세공과금에 해당한다.
3. OOO원의 경우 이 건 건물의 신축을 위해 처분청으로부터 주택건설사업계획의 승인을 받을 당시 조건부로 이행한 도로개설 및 주변환경개선비용을 부담한 이행예치금인바, 이는 기부채납을 이행한 데 소요된 금원이다.
4. 위와 같이 쟁점비용은 사용처가 특정되지 않은 상태로 지급된 것이고, 그 구분이 모호하더라도 위탁자(시행사)의 사업 운영을 위해 지출된 준비금이므로 쟁점비용이 이 건 건물의 취득과 관련되어 사용될 때 그 과세표준에 포함하면 되는 것이다. 만일 청구법인이 쟁점비용을 지급하는 시점에 실제 취득세 과세대상을 취득하지 않았음에도 불구하고 취득세 과세대상으로 보게 된다면, 추후 위탁자(시행사)가 취득세 과세대상 물건을 취득하면서 지급받은 쟁점비용을 사용할 때 취득세를 추가로 부담하는 이중과세가 발생할 수도 있다.
(1) 쟁점비용은 이 건 건물의 신축을 위하여 지급되었거나 그에 준하는 간접비용에 해당하는 것으로 보는 것이 타당하다. (가) 위탁자(시행사)는 이 건 건물 신축사업 이외의 다른 사업을 시행하고 있지 않고 오직 이 건 건물의 신축사업만을 시행하고 있으므로 시행사에게 지급한 쟁점비용은 이 건 건물의 신축사업에 포함할 수밖에 없다. (나) 이 건 (관리형)신탁계약의 특약사항 제7조 제2항을 보면, 기부채납 등의 업무 및 사업부지 신탁등기 절차 이행 등 사업 진행에 따른 제반 인허가 업무(인허가 조건 이행 포함) 및 본 사업 수행에 필요한 제세공과금의 신고·납부, 신탁사무 처리비용 일체 부담과 본 사업 관련 일체 민원처리 업무, 본 사업 시행에 필요한 일체 자금 조달, 신탁계약 체결일로부터 사업 정산일까지 제반 사무 처리와 본 사업과 관련한 부가가치세 환급액의 “운영계좌”로의 입금 및 신탁사의 신탁사무 및 시공사의 시공 관련 업무 진행에 대한 지원 및 협조, 공사도급계약, 감리용역계약, 기타 설계용역계약 등 본 사업의 시행과 관련한 각종 계약 중 건축주 명의로 계약이 필수적인 계약을 제외한 일체 용역 계약체결을 하도록 되어 있다. (다) 위의 신탁 내용을 볼 때 청구법인은 시행사에게 이 건 건물의 신축을 위한 인․허가 비용 등 업무를 원활히 수행하기 위한 명목으로 쟁점비용을 지급한 것으로 보이는바, 이는 이 건 건물의 신축을 위하여 지급되었거나 그에 준하는 간접비용으로 보는 것이 타당하다. (라) 또한, 이 건 신탁계약에 따르면 신탁계약이 종료된 경우에 신탁자가 신탁수익을 수익권증서와 함께 수익자에게 교부하도록 약정하고 있으나 쟁점비용의 대부분은 신탁계약 종료 이전에 발생된 것으로 이를 시행사의 이익금 배분이라고 볼 수도 없다. (마) 신탁사인 청구법인은 건축주의 위치에서 자금을 관리․운영하고 있어 이 건 건물의 신축과 무관한 용도로 자금을 집행할 수 없는 점 등에 비추어 볼 때 쟁점비용은 이 건 건물의 취득에 대한 간접비용으로 볼 수밖에 없다. (바) 덧붙여 청구법인과 시행사는 쟁점비용에 대한 회계 및 세무상 처리를 각각 하였는데, 청구법인의 주장과 같이 단순한 자금의 이동으로 보아 이 건 건물의 취득과 관련이 없다고 보는 것은 타당하지 않다.
(2) 청구법인은 이 건 신탁계약에 따라 이 건 건물의 신축과 관련하여 위탁자(시행사)에게 쟁점비용을 지급하게 되었는바, 시행사의 사용도와 관계없이 이 건 건물의 취득가격에서 제외할 수 없다. (가) 지방세법 시행령 제18조 제1항에서 법 제10조 제5항 각 호에 따른 취득가격은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 규정하고 있다. (나) 즉 앞서 전술한 바와 같이 청구법인은 이 건 신탁계약에 따라 시행사에게 쟁점비용을 지급하게 되었는바, 동 비용이 위 규정에서 정한 비용에 포함되는지 여부는 취득세 과세대상을 취득한 자를 기준으로 판단하면 족하는 것이지 해당 비용을 지급받은 자가 어디에 사용하였는지를 따져서 취득세 과세표준에 포함되는지 여부를 결정할 것은 아니다. (다) 쟁점비용은 청구법인이 이 건 건물의 신축을 위한 제반업무를 원활히 수행하기 위하여 시행사에 제공한 것으로 볼 수밖에 없고, 시행사는 이 건 건물의 신축 이외의 다른 업무를 수행하는 것이 없으므로 쟁점비용은 이 건 건물의 취득세 과세표준에 산입하는 것이 타당하다.
(3) 따라서 청구법인은 건축주의 지위에 있으므로 쟁점비용이 이 건 건물의 취득가격에 포함된다고 보는 것이 타당하므로 이 건 부과처분은 정당하다.
3. 심리 및 판단
(1) 지방세법(2019.12.31. 법률 제16855호로 일부 개정되기 전의 것) 제6조(정의) 취득세에서 사용하는 용어의 뜻은 다음 각 호와 같다.
1. “취득”이란 매매, 교환, 상속, 증여, 기부, 법인에 대한 현물출자, 건축, 개수(改修), 공유수면의 매립, 간척에 의한 토지의 조성 등과 그 밖에 이와 유사한 취득으로서 원시취득(수용재결로 취득한 경우 등 과세대상이 이미 존재하는 상태에서 취득하는 경우는 제외한다), 승계취득 또는 유상ㆍ무상의 모든 취득을 말한다. 제7조(납세의무자 등) ① 취득세는 부동산, 차량, 기계장비, 항공기, 선박, 입목, 광업권, 어업권, 양식업권, 골프회원권, 승마회원권, 콘도미니엄 회원권, 종합체육시설 이용회원권 또는 요트회원권(이하 이 장에서 “부동산등”이라 한다)을 취득한 자에게 부과한다. 제10조(과세표준) ① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. 다만, 연부(年賦)로 취득하는 경우에는 연부금액(매회 사실상 지급되는 금액을 말하며, 취득금액에 포함되는 계약보증금을 포함한다. 이하 이 절에서 같다)으로 한다.
⑤ 다음 각 호의 취득(증여ㆍ기부, 그 밖의 무상취득 및 소득세법 제101조 제1항 또는 법인세법 제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.
1. 국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합으로부터의 취득
2. 외국으로부터의 수입에 의한 취득
3. 판결문ㆍ법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득
4. 공매방법에 의한 취득
5. 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제5조에 따라 검증이 이루어진 취득 제11조(부동산 취득의 세율) ① 부동산에 대한 취득세는 제10조의 과세표준에 다음 각 호에 해당하는 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.
3. 원시취득: 1천분의 28
(2) 지방세법 시행령 (2019.12.31. 대통령령 제30318호로 일부 개정되기 전의 것) 제18조(취득가격의 범위 등) ① 법 제10조 제5항 각 호에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다. 다만, 취득대금을 일시급 등으로 지급하여 일정액을 할인받은 경우에는 그 할인된 금액으로 한다.
4. 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비ㆍ수수료
5. 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액
8. 제1호부터 제7호까지의 비용에 준하는 비용
② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 비용은 취득가격에 포함하지 아니한다.
1. 취득하는 물건의 판매를 위한 광고선전비 등의 판매비용과 그와 관련한 부대비용
5. 제1호부터 제4호까지의 비용에 준하는 비용
(1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 청구법인은 OOO을 본점 소재지로 하여 토지신탁을 수행하기 위한 건설사업, 개발업, 주택건설사업 등을 목적사업으로 하여 2000.6.21. 설립되었다. (나) 청구법인은 2015.12.11. 이 건 토지 일원에 주택건설사업계획(사업명: OOO주상복합아파트 신축공사)을 승인받았다. (다) 청구법인은 2016.4.28. 시행사와 이 건 토지에 대하여 다음과 같이 이 건 신탁계약(일부 내용 발췌)을 체결하였다. (라) 청구법인은 2016.8.29. 이 건 건물의 착공신고를 필하였고, 2016.9.22. 입주자모집공고를 실시하였으며, 2019.11.28. 이 건 건물의 사용승인을 받았고, 2019.12.2. 이 건 취득세 등을 신고하고 2019.12.5. 및 2019.12.6. 이를 납부하였다. (마) 처분청은 2021.6.2. 청구법인에게 쟁점비용(시행사운영비)을 이 건 건물의 취득세 과세표준에서 신고 누락한 것으로 보아 이 건 부과처분을 하였다. (바) 청구법인은 아래 ＜표2＞와 같이 쟁점비용에 대한 법인 계정별 원장에 기재된 지급내역을 제출하였다. ＜표2＞ 청구법인의 쟁점 운영비 지급내역 (사) 청구법인은 쟁점비용(OOO원)이 이 건 건물의 취득비용과 무관하게 사용되었다고 주장하며 아래 ＜표3＞~＜표6＞의 계정별 원장내역을 제출하였다. ＜표3＞ 시행사의 업무용차량 취득비용(OOO원) 내역 (단위: 원) ＜표4＞ 2016년 ~ 2019년 종합부동산세ㆍ재산세 등(OOO원) 납부내역 (단위: 원) ＜표5＞ 종합부동산세 납부내역 (단위: 원) ＜표6＞ 이행예치금 OOO원 (단위: 원)
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 지방세법 제10조 제1항에서 “취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다”고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제18조 제1항에서 “취득가격은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다”고 규정하면서 그 제4호에서 “취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비ㆍ수수료 등”을 규정하고 있으며, 같은 조 제2항에서 “제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 비용은 취득가격에 포함하지 아니한다”고 규정하면서 그 제1호에서 “취득하는 물건의 판매를 위한 광고선전비 등의 판매비용과 그와 관련한 부대비용 등”으로 규정하고 있다. (나) 청구법인은 시행사가 쟁점비용을 이 건 건물의 취득과 관련 없이 사용하였고, 처분청은 쟁점비용이 이 건 건물의 간접비용에 해당하는지에 대한 입증을 하지 못하고 있으므로 쟁점비용을 그 취득세 과세표준에서 제외하여야 한다고 주장한다. (다) 과세처분의 위법을 이유로 그 취소를 구하는 행정소송에서 처분의 적법성 및 과세요건 사실의 존재에 관하여는 원칙적으로 과세 관청이 입증책임을 부담하나, 다만 구체적 비용항목에 관한 입증의 어려움, 당사자의 형평 등을 고려하여 납세의무자 측에 입증책임을 돌리는 경우가 있다(대법원 2006.2.9. 선고 2005두8306 판결 등 참조) 하겠다. (라) 지방세법 시행령 제18조에서 규정한 취득가액에는 과세대상물건의 취득시기 이전에 지급원인이 발생 또는 확정된 것으로서 당해 물건 자체의 가격은 물론 그 밖에 실제로 당해 물건 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나 그에 준하는 취득절차비용도 간접비용으로서 이에 포함된다 할 것(대법원 2013.1.16. 선고, 2011두27773 판결, 같은 뜻임)인바, 쟁점비용은 이 건 신탁계약, 계정별 원장 등에서 청구법인이 건축주 지위에서 위탁자(시행사)에게 시행사 운영비 명목으로 이를 지급한 것으로 보이므로 이 건 건물의 취득과 관련한 간접비용으로 보는 것이 타당하다 하겠다. (마) 또한 쟁점비용이 이 건 건물의 취득에 소요되었는지 여부는 취득자인 청구법인이 해당 비용을 지급한 이유에 따라 판단할 것이지 시행사가 어떤 용도로 사용하였는지에 대해서는 고려할 이유가 없는 것이다(조심 2021지240, 2021.10.25., 같은 뜻임). (바) 덧붙여 시행사가 수행한 업무가 이 건 신탁계약과 다르게 이 건 건물의 취득과 무관하게 사용하였는지, 일부 이행예치금(OOO원)이 도로 및 환경개선부담금으로서 이 건 건물의 취득세 과세표준에 중복이 되었는지에 대한 입증책임은 청구법인이나 위탁자(시행사)에게 있을 것인데, 청구법인이 제출한 계정별 원장, 금융거래내역(2016~2019년 기간의 시행사 운영비 금액 지급·출금일), 이행예치금 납부일 등을 통해 구체적으로 입증이 되었다고 보기 어려우므로 청구주장을 받아들일 수 없다. (사) 따라서 처분청이 청구법인에게 이 건 부과처분을 한 것은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법제96조 제6항과 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.