[요지]
① 농지보전부담금 등에 대하여 대지차감률을 적용하여 지목변경의 취득가격을 산정하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단됨. ② 지방세법 시행령제18조 제1항에 따른 사실상의 취득가격에 포함된다 할 것이므로, 원가충당부채 계상액을 쟁점택지 및 쟁점건축물의 취득가격에서 제외하여야 한다는 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단됨. ③ 청구법인은 취득시기 이후에 발생한 비용은 지목변경의 취득가격에서 제외하여야 한다고 주장하면서도 그 비용이 어떤 항목인지 및 그 비용의 지급원인이 언제 발생하였는지를 알 수 있는 객관적 근거를 제시하지 아니하고 있으므로, 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단됨.
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(1) 농지보전부담금 등은 농지와 임야 등에 대해 개별적으로 부과하는 것이 아니라 해당 사업의 토지 전체를 택지로 개발함에 따라 일괄하여 부과하는 것으로 여기에는 당연히 대지 등에 대한 몫이 포함되어 있다고 보는 것이 타당하다 할 것이므로 농지보전부담금 등의 금액에 대지차감률(0.92)에 상당하는 금액은 쟁점택지 지목변경의 취득가격에서 제외하여야 한다.
(2) 원가충당부채 계상액은 그 지급원인이 확정되지 않아 최선의 추정치로 계상하였거나 기성이 도래하지 않아 미청구된 공사대금 등으로, 쟁점택지의 지목변경 취득일 이전에 그 지급원인이 발생 또는 확정된 비용에 해당하지 아니므로, 원가충당부채 계상액을 지목변경의 취득가격에 포함한 이 건 처분은 위법하다. 처분청은 각종 기반시설부담금 및 기반시설 설치공사비 등(이하 “기반시설부담금 등”이라 한다)을 지목변경의 취득세 과세표준에 포함하였으나, 기반시설 건설에 따른 사용편익 및 재산가치 증가의 직접적인 수혜자는 청구법인이 아닌 조성된 택지에 건설되는 건축물의 소유자이므로, 지목변경과 무관한 기반시설부담금 등은 지목변경의 취득세 과세표준에서 제외되는 것이 타당하다.
(3) 지목변경 취득시기 이전에 지급원인이 발생 또는 확정된 비용만이 취득세 과세표준에 포함되어야 하는데, 청구법인은 각 토지의 사용승낙시점 또는 단계별 준공시점 중 빠른 날을 해당 토지의 지목변경 취득시기로 보아 취득시기까지 청구된 비용만을 지목변경에 대한 취득세 과세표준에 포함하였다. 그러나 처분청은 취득시기 이후에 발생된 택지조성 관련 비용도 모두 지목변경에 대한 취득세 과세표준에 포함시켰는바 취득시기 이후에 청구된 관련 비용은 지목변경 과세표준에서 제외되어야 한다.
(1) 농지보전부담금은 농지법제38조 제1항 에 따라 농지전용과 관련된 경우에만 부과되고, 대체산림자원조성비는 산지관리법제19조 제1항 각 호에 따라 산지전용 시 부과하도록 되어 있으며, 생태계보전협력금의 경우 자연환경보전법제46조 제1항에 따라 자연환경과 생태계에 미치는 영향이 있는 경우 같은 조 제3항에 의하여 생태계 훼손면적에 단위면적당 부과금액과 지역계수를 곱하여 산정한다고 되어 있는바, 처음부터 지목이 대지인 토지에는 농지보전부담금 등이 발생할 여지가 전혀 없으므로, 청구법인의 주장처럼 농지보전부담금 등에 대지차감률을 적용할 수 없다.
(2) 원가충당부채 계상액은 쟁점택지의 지목변경 공사 및 쟁점건축물의 취득일 이전에 사실상 그 지급원인이 발생한 비용으로 발생 여부가 불확실한 우발부채와는 그 성격이 다를 뿐만 아니라 쟁점택지의 지목변경 공사와 쟁점건축물의 신축을 위해 반드시 집행되어야 하는 비용이지만 취득시기 전까지 집행되지 않은 비용에 해당하므로 취득가격에 포함하는 것이 타당하다. 택지개발촉진법제18조의2 제1항 및 같은 법 시행규칙 제11조 제1항에서 ‘기반시설 설치비’ 등을 택지조성원가에 포함하도록 규정하고 있으므로, 기반시설부담금 등은 택지조성원가에 포함된다. 기반시설 공사를 포함한 택지조성공사가 완료됨으로써 지목이 사실상 대지로 변경되므로 기반시설부담금 등은 대지로서 가지는 가치 증가에 직·간접적으로 기여한 비용이라고 보아야 하고, 기반시설부담금 등을 납부하지 않고서는 사업을 완료할 수 없으므로 이는 택지개발사업을 위한 지목변경을 위해 필수불가결하게 지급된 간접비용으로서 취득가격에 포함하는 것이 타당하다.
(3) 여러 필지에 걸친 광범위한 면적을 대상으로 하는 대규모 택지개발사업의 경우 지목변경 비용 중 사용승낙일 이후부터 준공(예정)일까지 소요된 비용을 상정하거나 이를 따로 가려내기가 현실적으로 불가능하고, 개별 토지의 사용승낙일 이후에 지출된 비용이라도 사용승낙일에 이미 지출이 예정되어 있는 비용은 당해 토지의 지목변경에 든 비용에 해당한다고 보아야 한다. 택지조성이 미완료된 상태에서 개발사업부지 중 상당수가 아직 예정된 비용이 모두 투입되지 않은 상태인데, 이 경우 청구주장처럼 토지별 사용승낙일을 기준으로 그 때까지 투입된 공사비용만을 반영한다면 이 건 택지들의 OOO㎡당 조성원가가 부당하게 과소산정 될 가능성이 높다는 등의 사정을 감안하면, 취득시기 이후 발생되어 법인장부상 확인되는 지목변경과 관련된 비용을 과세표준에 합산한 이 건 처분은 적법하다.
3. 심리 및 판단
① 지목변경 과세표준 산정시 농지보전부담금 등에 대지차감률을 적용하여야 한다는 청구주장의 당부
② 원가충당부채 계상액 및 각종 기반시설부담금 등을 취득가격에서 제외하여야 한다는 청구주장의 당부
③ 취득시기 이후에 발생한 비용을 취득가격에서 제외하여야 한다는 청구주장의 당부
(1) 심리자료의 내용은 아래와 같다. (가) 청구법인이 조성한 OOO(쟁점택지)는 OOO일원 총 면적 OOO㎡의 대규모 사업지구로, 2007년 6월 지구지정이 고시되어 2018.6.30. 최종 준공된 것으로 나타난다. (나) 청구법인이 제시한 비용항목의 금액은 아래 ＜표＞와 같다. ＜표＞ 청구법인 제시 각 비용의 금액 (단위: 원) (다) 심판청구 이유서 및 취득세 신고서 등에 따르면, 청구법인은 각 필지별 공사비 구분이 어려운 대규모 개발사업의 특성을 고려하여 취득일까지 확인되는 전체 지목변경 관련 발생비용(분자)을 전체 사업면적 중 존치면적을 제외한 면적(분모)으로 나누고, 개발사업 이전부터 당초 지목이 “대”였던 면적 비율(대지차감률 0.92)을 차감 반영하여 최종적으로 OOO㎡당 과세표준으로 산정하였으며, OOO㎡당 과세표준에 취득세 과세대상 토지의 면적을 곱한 금액을 지목변경에 대한 취득세 과세표준으로 신고한 것으로 나타난다. (라) 원가충당부채와 관련하여 청구법인의 내규인 “개발사업규정”에서 규정한 내용은 아래와 같다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 본다. (가) 먼저, 쟁점①에 대하여 살펴본다. 1)지방세법제10조 제3항에서 토지의 지목을 사실상 변경한 경우에는 그로 인하여 증가한 가액을 각각 과세표준으로 한다고 규정하고 있고, 제5항 제3호에서 판결문·법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득에 대하여는 사실상의 취득가격을 과세 표준으로 한다고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제17조에서 토지의 지목변경에 대한 과세표준은 토지의 지목이 사실상 변경된 때를 기준으로 지목변경 후 가액에서 지목변경 전의 가액을 뺀 가액으로 하되, 판결문 또는 법인장부로 토지의 지목변경에 든 비용이 입증되는 경우에는 그 비용으로 한다고 규정하고 있다. 또한,지방세법 시행령제18조 제1항에서 사실상의 취득가격은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다고 규정하면서 제3호에서농지법에 따른 농지보전부담금,산지관리법에 따른 대체산림자원조성비 등 관계 법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용, 제4호에서 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비·수수료를 간접비용의 하나로 규정하고 있다.
2. 살피건대, 농지보전부담금은 농지법제38조 제1항 에 따라 농지전용과 관련된 경우에만 부과되고, 대체산림자원조성비는 산지관리법제19조 제1항 각 호에 따라 산지전용 시 부과하도록 되어 있으며, 생태계보전협력금의 경우 자연환경보전법제46조 제1항에 따라 자연환경과 생태계에 미치는 영향이 있는 경우 같은 조 제3항에 의하여 생태계 훼손면적에 단위면적당 부과금액과 지역계수를 곱하여 산정한다고 되어 있는바, 처음부터 지목이 대지인 토지에는 농지보전부담금 등이 발생할 여지가 없다고 보인다. 따라서 농지보전부담금 등에 대하여 대지차감률을 적용하여 지목변경의 취득가격을 산정하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다. (나) 다음으로, 쟁점②에 대하여 살펴본다.
1. 지방세법 시행령제18조 제1항에서 사실상의 취득가격을 취득의 시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 간접비용의 합계액으로 한다고 규정하고 있다.
2. 원가충당부채에 관하여 살피건대, 청구법인의 개발사업규정 제60조 제1항에 따르면, 원가충당부채는 회계기준 시행세칙 제119조에 따른 제조원가 확정시기까지 집행되지 아니한 용지비, 조성공사비, 건물공사비 등 제조원가에 투입되는 사업비로 규정되어 있는바, 청구법인의 원가충당부채 계상액은 지방세법 시행령제18조 제1항에 따른 사실상의 취득가격에 포함된다 할 것이므로, 원가충당부채 계상액을 쟁점택지 및 쟁점건축물의 취득가격에서 제외하여야 한다는 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.
3. 기반시설부담금 등에 관하여 살피건대, 아래의 내용을 종합하여 보면 기반시설부담금 등은 지목변경에 대한 취득가격으로 보는 것이 타당하다 할 것인바, 기반시설부담금 등을 지목변경에 대한 취득가격에서 제외하여야 한다는 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법제96조 제6항과 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령
(1) 지방세법 제7조[납세의무자 등] ④ 선박, 차량과 기계장비의 종류를 변경하거나 토지의 지목을 사실상 변경함으로써 그 가액이 증가한 경우에는 취득으로 본다. 제10조[과세표준] ③ 건축물을 건축(신축과 재축은 제외한다)하거나 개수한 경우와 대통령령으로 정하는 선박, 차량 및 기계장비의 종류를 변경하거나 토지의 지목을 사실상 변경한 경우에는 그로 인하여 증가한 가액을 각각 과세표준으로 한다. 이 경우 제2항의 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 신고가액이 대통령령으로 정하는 시가표준액 보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다.
⑤ 다음 각 호의 취득(증여·기부, 그 밖의 무상취득 및 소득세법제101조 제1항 또는법인세법제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.
3. 판결문·법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득
(2) 지방세법 시행령 제17조[토지의 지목변경에 대한 과세표준] 법 제10조 제3항 전단에 따른 과세표준 중 토지의 지목변경에 대한 과세표준은 토지의 지목이 사실상 변경된 때를 기준으로 제1호의 가액에서 제2호의 가액을 뺀 가액으로 한다. 다만, 제18조 제3항에 따른 판결문 또는 법인장부로 토지의 지목변경에 든 비용이 입증되는 경우에는 그 비용으로 한다.(이하 생략) 제18조[취득가격의 범위 등] ① 법 제10조 제5항 각 호에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다. 다만, 취득대금을 일시급 등으로 지급하여 일정액을 할인받은 경우에는 그 할인된 금액으로 한다. 3.농지법에 따른 농지보전부담금,산지관리법에 따른 대체산림 자원조성비 등 관계 법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용
4. 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비·수수료
7. 제1호부터 제6호까지의 비용에 준하는 비용
② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 비용은 취득가격에 포함하지 아니한다.
3. 이주비, 지장물 보상금 등 취득물건과는 별개의 권리에 관한 보상 성격으로 지급되는 비용
5. 제1호부터 제4호까지의 비용에 준하는 비용
③ 법 제10조 제5항 제3호에서 “대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호에서 정하는 것을 말한다.
2. 법인장부: 금융회사의 금융거래 내역 또는 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제6조에 따른 감정평가서 등 객관적 증거서류에 의하여 법인이 작성한 원장ㆍ보조장ㆍ출납전표ㆍ결산서.(이하 생략) 제20조[취득의 시기 등] ⑩ 토지의 지목변경에 따른 취득은 토지의 지목이 사실상 변경된 날과 공부상 변경된 날 중 빠른 날을 취득일로 본다. 다만, 토지의 지목변경일 이전에 사용하는 부분에 대해서는 그 사실상의 사용일을 취득일로 본다.
(3) 농지법 제38조(농지보전부담금) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 농지의 보전ㆍ관리 및 조성을 위한 부담금(이하 “농지보전부담금”이라 한다)을 농지관리기금을 운용ㆍ관리하는 자에게 내야 한다.
1. 제34조 제1항에 따라 농지전용허가를 받는 자
2. 제34조 제2 항제1호에 따라 농지전용협의를 거친 지역 예정지 또는 시설 예정지에 있는 농지(같은 호 단서에 따라 협의 대상에서 제외되는 농지를 포함한다)를 전용하려는 자 2의2. 제34조 제2항 제1호의2에 따라 농지전용에 관한 협의를 거친 구역 예정지에 있는 농지를 전용하려는 자
3. 제34조 제2항 제2호에 따라 농지전용협의를 거친 농지를 전용하려는 자
4. 다른 법률에 따라 농지전용허가가 의제되는 협의를 거친 농지를 전용하려는 자
5. 제35조나 제43조에 따라 농지전용신고를 하고 농지를 전용하려는 자
(4) 산지관리법 제19조(대체산림자원조성비) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 산지전용과 산지일시사용에 따른 대체산림자원 조성에 드는 비용(이하 “대체산림자원조성비”라 한다)을 미리 내야 한다.
1. 제14조에 따라 산지전용허가를 받으려는 자
2. 제15조의2 제1항에 따라 산지일시사용허가를 받으려는 자(광산피해의 방지 및 복구에 관한 법률에 따른 광해방지사업을 하려는 자는 제외한다)
3. 다른 법률에 따라 산지전용허가 또는 산지일시사용허가가 의제되거나 배제되는 행정처분을 받으려는 자
(5) 자연환경보전법 제46조(생태계보전협력금) ① 환경부장관은 자연환경을 체계적으로 보전하고 자연자산을 관리ㆍ활용하기 위하여 자연환경 또는 생태계에 미치는 영향이 현저하거나 생물다양성의 감소를 초래하는 사업을 하는 사업자에 대하여 생태계보전협력금을 부과ㆍ징수한다.
③ 제1항에 따른 생태계보전협력금은 50억원의 범위에서 생태계의 훼손면적에 단위면적당 부과금액과 지역계수를 곱하여 산정ㆍ부과한다. 다만, 생태계의 보전ㆍ복원 목적의 사업 또는 국방 목적의 사업으로서 대통령령으로 정하는 사업에 대하여는 생태계보전협력금을 감면할 수 있다.
(6) 택지개발촉진법 제18조의2(택지조성원가의 공개) ① 제18조에 따라 택지를 공급하려는 자는 국토교통부령으로 정하는 기준에 따라 택지조성원가를 공시하여야 한다. 이 경우 택지조성원가는 다음 각 호의 항목으로 구성된다.
1. 용지비
2. 조성비
3. 직접인건비
4. 이주대책비
5. 판매비
6. 일반관리비
7. 그 밖에 국토교통부령으로 정하는 비용
(7) 택지개발촉진법 시행규칙 제11조(택지조성원가의 산정방법 등) ①법 제18조의2제1항제7호에서 “그 밖에 국토교통부령으로 정하는 비용”이란 다음 각 호의 비용을 말한다.
1. 용지부담금
2. 기반시설 설치비
3. 자본비용
4. 택지개발사업과 관련하여 발생하는 그 밖의 비용