[요지] 지방세특례제한법령에서 수도권에 소재한 주택으로서 그 개별주택가격이 6억원을 초과하는 경우에는 재산세 등의 감면을 배제하도록 규정하고 있는바, 현 임대주택의 경우 수도권 지역에 소재하고 있는 주택으로서 그 주택가격이 6억원을 초과하고 있는 이상, 청구인이 비록 임대주택법령 개정(2020.8.18.) 이전인 2020.7.1.부터 현 임대주택을 장기일반민간임대주택으로 등록하였다 하더라도 지방세특례제한법제31조의3 제1항 단서의 규정에 따른 감면요건을 충족하지 못하였으므로 현 임대주택은 2021년도분 재산세 등의 감면대상에 해당하지 않는다 할 것임.
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 민간임대주택에 관한 특별법(2020.8.18., 법률 제17482호로 개정된 것, 이하 “임대주택법”이라 한다)이 개정됨에 따라 폐지되는 장기일반임대주택(아파트)에 대한 경과규정으로 지방세특례제한법(2020.8.12. 법률 제17474호로 개정된 것, 이하 같다) 부칙 제2조와 제3조(이하 “쟁점부칙규정”이라 한다)에서 임대사업자가 임대할 목적으로 이 법 시행 전에 보유한 공동주택 등을 임대주택으로 신규로 등록한 경우부터 적용한다고 규정하고 있다.
(2) 청구인은 구 임대주택을 준공공임대주택으로 등록(2015.7.1.)하고 임대사업을 영위하던 중 이 건 정비사업 시행으로 구 임대주택이 멸실되면서 현 임대주택으로 대체 취득(2020.9.28.)하였으나, 동 주택을 취득할 당시에 2020.8.12.부터는 주택유형이 아파트는 장기일반민간임대주택으로 등록할 수 없다는 것을 알고 현 임대주택을 취득하기 이전에 미리 장기일반민간임대주택으로 등록(2020.7.1.)을 하였는바, 청구인은 쟁점부칙규정에서 정하는 따라 2020.8.12. 이전 인 2020.7.1.부터 멸실된 구 임대주택을 대체하여 현 임대주택을 장기일반임대주택으로 등록하여 현재까지 임대사업을 계속 영위하고 있었음에도 처분청은 현 임대주택을 지방세특례제한법제31조의3 제1항 제2호의 규정에 따른 재산세 감면 적용대상이 아닌 것으로 보아 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 부당하다.
3. 심리 및 판단
(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료를 보면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 이 건 정비사업시행자인 OOO재건축정비사업조합은 2016.1.8. OOO일대 토지 OOO㎡에서 관리처분계획 인가를 받아 이 건 정비사업을 시행하였고, 이후 공사착공을 거쳐 2020.9.28. 이 건 정비사업이 완료(준공)되었다. (나) 조합원 부담금 통지서에 의하면, 이 건 정비사업 시행으로 청구인은 본인 소유의 구 임대주택을 현 임대주택으로 배정을 받았고, 이후 이 건 정비사업이 2020.9.28. 완료되면서, 같은 날 현 임대주택을 취득하였다. (다) 임대사업자등록증에 의하면, 청구인은 2015.7.1. 구 임대주택을 준공공임대주택으로, 2020.7.1. 현 임대주택을 장기일반민간임대주택(8년)으로 하여 각각 임대주택 등록을 하였고, 현 임대주택에 대하여 2020.11.16.부터 임대사업을 개시한 것으로 나타난다. (라) 개별주택가격표 등에 의하면, 현 임대주택은 수도권정비계획법 제2조 제1호에 따른 수도권에 위치한 주택으로서 2021.1.1. 현재 주택가격은 OOO원인 것으로 나타난다. (마) 국토교통부장관은 2020.7.10. 주택시장안정보완대책을 다음과 같이 발표(주요내용만 발췌)하였다.
① 단기임대(4년) 및 아파트 장기일반 매입임대(8년) 폐지
② 폐지유형의 최소임대의무기간 종료 시 자동 등록말소 추진
③ 폐지유형의 임대주택에 대한 자발적 등록말소 기회 부여
• 폐지유형(단기ㆍ아파트 장기일반 매입임대)으로 등록된 기존 임대주택은 임대의무기간 내에도 자발적 등록말소를 허용,(공적 의무를 준수한 적법 사업자에 한하여 적용되며, 사업자 의무위반 적발시 원칙대로 행정처분 부과)
• 다만, 이 경우에도 현재 거주 중인 임차인의 신뢰 보호 필요성을 감안하여 자진말소 신청은 현재 임대차계약 체결 중인 임차인의 동의가 있는 경우에 한정하여 가능토록 하였다. [임대사업자의 공적 의무 강화]
① 장기임대유형의 최소 임대의무기간 연장 (기존 8년→10년)
② 등록 임대사업자 임대보증금 보증가입 의무화
• 이중 법 시행 이후 신규 등록하는 주택의 경우 법 시행 즉시 적용하되, 기존 등록주택은 준비과정이 필요함을 고려하여 법 시행 1년 후 임대차계약을 체결하는 경우부터 적용된다. (바) 국토교통부장관이 2020.7.10. 발표한 주택시장안정보완대책에 따라 민간임대주택에 관한 특별법(2020.8.18. 법률 제17482호로 개정된 것)이 다음과 같이 개정되면서, 단기임대주택의 범위에서 공동주택(아파트)이 제외되었다. 개정 전 개정 후 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
5. “장기일반민간임대주택”이란 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.
6. "단기민간임대주택"이란 임대사업자가 4년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다. 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
5. “장기일반민간임대주택”이란 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택(아파트를 임대하는 민간매입임대주택은 제외한다)을 말한다.
6. ＜삭 제＞ 제6조(임대사업자 등록의 말소) ① 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 임대사업자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 등록의 전부 또는 일부를 말소할 수 있다. 다만, 제1호에 해당하는 경우에는 등록의 전부 또는 일부를 말소하여야 한다.
11. ＜신 설＞ 제6조(임대사업자 등록의 말소) ① 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 임대사업자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 등록의 전부 또는 일부를 말소할 수 있다. 다만, 제1호에 해당하는 경우에는 등록의 전부 또는 일부를 말소하여야 한다.
11. 제43조에도 불구하고 종전의 민간임대주택에 관한 특별법(법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률에 따라 개정되기 전의 것을 말한다. 이하 이 조에서 같다) 제2조 제5호의 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택 또는 제2조 제6호의 단기민간임대주택에 대하여 임대사업자가 임대의무기간 내 등록 말소를 신청(신청 당시 체결된 임대차계약이 있는 경우 임차인의 동의가 있는 경우로 한정한다)하는 경우 ＜부 칙＞ 제5조(폐지되는 민간임대주택 종류에 관한 특례) ①ㆍ② (신설) ＜부 칙＞ 제5조(폐지되는 민간임대주택 종류에 관한 특례) ① 이 법 시행 당시 종전의 규정에 따라 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택 또는 단기민간임대주택을 등록한 임대사업자 및 그 민간임대주택은 임대사업자 및 그 민간임대주택의 등록이 말소되기 전까지 이 법에 따른 임대사업자 및 장기일반민간임대주택으로 보아 이 법을 적용한다. 다만, 임대의무기간은 종전의 규정에 따른다.
② 이 법 시행 당시 종전의 규정에 따라 등록한 단기민간임대주택은 이 법 시행 이후 장기일반민간임대주택 또는 공공지원민간임대주택으로 변경 등록할 수 없다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 청구인은 구 임대주택이 정비사업 시행으로 멸실된 후, 2020.7.1.부터 현 임대주택을 임대주택으로 등록하여 계속 임대사업을 영위하고 있으므로 쟁점부칙규정에 따라 2020.8.12. 이전부터 구 임대주택을 보유한 것으로 보아 현 임대주택에 대하여 재산세 등을 감면하여야 한다고 주장한다. (나) 지방세특례제한법제31조의3 제1항에서 민간임대주택에 관한 특별법제2조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택을 임대하려는 자가 대통령령으로 정하는 바에 따라 국내에서 임대 목적의 공동주택 2세대 이상 등을 과세기준일 현재 임대 목적에 직접 사용하는 경우에는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 2021년 12월 31일까지 지방세를 감면하되 지방세법제4조 제1항에 따라 공시된 가액 또는 시장ㆍ군수가 산정한 가액이 수도권정비계획법제2조 제1호에 따른 수도권의 경우에는 6억원을 초과하는 공동주택 등에 대해서는 감면 대상에서 제외한다고 규정하면서 그 제2호에서 전용면적 40제곱미터 초과 60제곱미터 이하인 임대 목적의 공동주택 등에 대해 100분의 75를 경감한다고 규정하고 있고, 같은 법 부칙 제3조에서 제31조의3 제1항의 개정규정은 이 법 시행 이후 민간임대주택에 관한 특별법제2조 제5호 등에 따른 장기일반민간임대주택을 임대하려는 자가 임대할 목적으로 공동주택 등을 취득하여 등록하거나 이 법 시행 전에 보유한 공동주택 등을 신규 등록한 경우부터 적용한다고 규정하고 있다. 한편, 민간임대주택에 관한 특별법(2021.3.16. 법률 제17944호로 개정된 것) 제2조 제5호에서 “장기일반민간임대주택”이란 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택으로서 아파트를 임대하는 민간매입임대주택은 제외한다고 규정하고 있다. (다) 위 규정을 종합하면, 2020.8.12.부터 주택유형이 아파트(매입인대주택)인 경우에는 장기일반민간임대주택의 범위에서 제외되고, 종전(2020.8.12.)부터 보유한 공동주택(아파트)을 임대주택으로 신규 등록하는 경우에는 개정된 임대주택법령에도 불구하고 지방세특례제한법제31조의3 제1항 규정이 적용된다 할 것이지만, 이러한 임대주택이라 하더라도 위 지방세특례제한법령에서 수도권에 소재한 주택으로서 그 개별주택가격이 6억원을 초과하는 경우에는 재산세 등의 감면을 배제하도록 규정하고 있는바, 현 임대주택의 경우 수도권 지역에 소재하고 있는 주택으로서 그 주택가격이 6억원을 초과하고 있는 이상, 청구인이 비록 임대주택법령 개정(2020.8.18.) 이전인 2020.7.1.부터 현 임대주택을 장기일반민간임대주택으로 등록하였다 하더라도 지방세특례제한법제31조의3 제1항 단서의 규정에 따른 감면요건을 충족하지 못하였으므로 현 임대주택은 2021년도분 재산세 등의 감면대상에 해당하지 않는다 할 것이다. 따라서 처분청이 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법 제96조 제6항과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령
(1) 지방세법 제110조(과세표준) ① 토지ㆍ건축물ㆍ주택에 대한 재산세의 과세표준은 제4조제1항 및 제2항에 따른 시가표준액에 부동산 시장의 동향과 지방재정 여건 등을 고려하여 다음 각 호의 어느 하나에서 정한 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱하여 산정한 가액으로 한다.
2. 주택: 시가표준액의 100분의 40부터 100분의 80까지 제111조(세율) ① 재산세는 제110조의 과세표준에 다음 각 호의 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.
3. 주택
(2) 지방세특례제한법(2020.8.12. 법률 제17474호로 개정된 것) 제31조의3(장기일반민간임대주택 등에 대한 감면) ① 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제4호에 따른 공공지원민간임대주택 및 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택을 임대하려는 자가 대통령령으로 정하는 바에 따라 국내에서 임대 목적의 공동주택 2세대 이상 또는 대통령령으로 정하는 다가구주택(모든 호수의 전용면적이 40제곱미터 이하인 경우를 말하며, 이하 이 조에서 “다가구주택”이라 한다)을 과세기준일 현재 임대 목적에 직접 사용하는 경우 또는 같은 법 제2조 제1호에 따른 준주택 중 오피스텔(이하 이 조에서 “오피스텔”이라 한다)을 2세대 이상 과세기준일 현재 임대 목적에 직접 사용하는 경우에는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 2021년 12월 31일까지 지방세를 감면한다. 다만, 지방세법제4조 제1항에 따라 공시된 가액 또는 시장ㆍ군수가 산정한 가액이 3억원(수도권정비계획법 제2조 제1호에 따른 수도권은 6억원으로 한다)을 초과하는 공동주택과지방세법제4조 제2항에 따른 시가표준액이 2억원(수도권정비계획법제2조 제1호에 따른 수도권은 4억원으로 한다)을 초과하는 오피스텔은 감면 대상에서 제외한다.
2. 전용면적 40제곱미터 초과 60제곱미터 이하인 임대 목적의 공동주택 또는 오피스텔에 대하여는 재산세(지방세법제112조에 따른 부과액을 포함한다)의 100분의 75를 경감한다. 부 칙 제1조(시행일) 이 법은 공포한 날부터 시행한다. 제2조(임대주택 등에 대한 감면에 관한 적용례) ① 제31조 제2항의 개정규정은 이 법 시행 이후 임대사업자가 임대할 목적으로 공동주택 및 오피스텔을 취득하는 경우부터 적용한다. 제3조(장기일반민간임대주택 등에 대한 감면에 관한 적용례) 제31조의3 제1항의 개정규정은 이 법 시행 이후 민간임대주택에 관한 특별법제2조 제4호에 따른 공공지원민간임대주택 및 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택을 임대하려는 자가 임대할 목적으로 공동주택 및 오피스텔을 취득하여 등록하거나 이 법 시행 전에 보유한 공동주택 및 오피스텔을 신규 등록한 경우부터 적용한다.
(3) 지방세특례제한법 시행령(2020.12.31. 대통령령 제31344호로 개정된 것) 제13조의2(다가구주택의 범위 등) ① 법 제31조의3 제1항 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 감면받으려는 자는 민간임대주택에 관한 특별법 제5조에 따라 해당 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록하여야 한다.
② 법 제31조의3제1항 각 호 외의 부분에서 “대통령령으로 정하는 다가구주택”이란 다가구주택(민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제2조의2에 따른 일부만을 임대하는 다가구주택은 임대 목적으로 제공하는 부분만 해당한다)으로서 건축법제38조에 따른 건축물대장에 호수별로 전용면적이 구분되어 기재되어 있는 다가구주택을 말한다.
③ 법 제31조의3 제2항 제2호에서 “대통령령으로 정하는 경우”란 민간임대주택에 관한 특별법 제43조제4항의 사유로 임대사업자 등록이 말소된 경우를 말한다.
(4) 민간임대주택에 관한 특별법(2021.3.16. 법률 제17944호로 개정된 것) 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. “민간임대주택”이란 임대 목적으로 제공하는 주택[토지를 임차하여 건설된 주택 및 오피스텔 등 대통령령으로 정하는 준주택(이하 “준주택”이라 한다) 및 대통령령으로 정하는 일부만을 임대하는 주택을 포함한다. 이하 같다]으로서 임대사업자가 제5조에 따라 등록한 주택을 말하며, 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 구분한다.
5. “장기일반민간임대주택”이란 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택[아파트(주택법제2조 제20호의 도시형 생활주택이 아닌 것을 말한다)를 임대하는 민간매입임대주택은 제외한다)]을 말한다.