[요지] 청구인은 재개발구역내의 토지에 대하여는 아무런 소유권을 가지고 있지 아니하였음에도 재개발아파트인 쟁점주택에 대하여 토지와 건물부분을 세율을 달리 적용할 수는 없고, 조합주택의 토지에 대한 취득가액을 제외하여 추가분담금만을 취득세 과세표준으로 하는 경우 동일한 조합주택을 취득하였음에도 종전부동산 가액에 해당하는 부분은 전혀 취득세를 부담하지 아니하게 되어 사실상 과세누락이 발생하게 되므로 불합리하다 할 것으로서, 쟁점주택에 대하여 조합원자격을 승계받으면서 지급한 금액을 제외한 추가분담금만을 쟁점주택의 취득세 과세표준으로 보아야 한다는 청구주장은 인정하기 어렵다 하겠음.
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 청구인은 2019.7.22. 행정안전부 질의회신을 그 전에 조합원 지위를 승계받은 경우에 소급적용하는 것은 부당하다고 주장하므로 이를 살펴보면, 행정자치부의 질의회신 사례는 재개발사업구역내에 토지지분이 없이 건축물만 소유한 조합원으로부터 철거된 건축물의 지분을 승계받고 그 대가로 프리미엄 등을 함께 지급한 경우 취득세 납세의무 성립시기, 과세표준 및 세율에 대한 질의회신으로서, 취득세 납세의무의 경우 향후 정비사업의 준공일 또는 사실상 사용일 중 빠른 날 성립하고, 조합원 지위 승계 시 지급한 프리미엄의 경우 토지 및 신규 건축물의 과세표준에 추가하여야 할 것이며, 건축물의 경우 원시취득이므로 지방세법제11조 제1항 제3호에 따른 세율(1천분의 28)을, 토지의 경우 재개발사업이 완료되고 해당 건축물이 준공될 때 다른 조합원으로부터 승계취득하는 것이므로 같은 법 제11조 제1항 제7호 나목에 따른 세율(1천분의 40)을 적용하는 것이 타당하다는 내용이다. 이러한 행정안전부의 질의회신은 기존에 존재하던 유권해석을 변경하는 내용 또는 취지가 아니므로, 처분청이 청구인의 쟁점주택 취득에 대하여 그 근거로 삼았다 하더라도 소급적용으로 볼 여지는 없다 할 것이다.
(2) 청구인이 재개발정비사업구역 내 건물만 소유한 조합원으로부터 재개발사업 완료 후에 신규 주택을 분양받을 수 있는 권리(입주권), 즉 조합원의 지위를 승계한 당시에는 지방세법제7조 제1항에서 규정하는 취득세 과세대상인 “부동산등”이 없는 상태(건물 멸실 후 잔금지급)이므로 청구인에게 취득세 납세의무가 없었고, 지방세특례제한법제74조 제1항은 해당 사업의 대상이 되는 부동산 소유자가 관리처분계획에 따라 취득하는 부동산에 대해서는 취득부동산 가액 합계액이 종전의 부동산 가액 합계액을 초과하는 경우에는 그 초과액에 상당하는 부동산에 대해서 취득세를 부과하도록 규정하고 있는바, 청구인은 정비사업구역 내 부동산의 소유자가 아니므로 쟁점주택의 취득세 과세표준을 추가분담금에 한정하여야 한다는 청구인의 주장은 인정할 수 없다 하겠다. 또한 쟁점주택에 대한 취득세 과세표준 및 세액 산출과정을 살펴보면, 지방세법 시행령제18조에서 취득세의 과세표준인 취득가격의 범위를 “취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액＂으로 규정하고 있으므로, 청구인이 쟁점주택을 취득하기 위해 지불한 비용인 조합원 지위승계 시 지급한 금액 OOO원, 추가분담금 OOO원 및 옵션대금 OOO원의 합계액인 OOO원이 전체 취득세 과세표준이 되는 것이고, 재개발사업의 경우 종전 부동산을 제공하고 추가로 청산금을 지불하여 관리처분계획에 따라 토지 및 건축물을 구분없이 일괄 취득하는 것이고, 이에 대하여 같은 법 시행령 제19조 제1항에서 토지와 건축물 등을 한꺼번에 취득하여 토지 또는 건축물 등의 취득가격이 구분되지 아니하는 경우에는 한꺼번에 취득한 가격을 토지와 건축물 등의 시가표준액 비율로 나눈 금액을 각각의 취득가격으로 한다고 규정하고 있으므로, 전체 취득세 과세표준을 토지의 시가표준액과 건축물의 시가표준액의 비율로 안분하고 그 각각의 금액을 토지 및 건축물의 취득가격으로 하여야 할 것이다. 상기 방식으로 안분한 취득가격을 토지와 건축물 각각의 과세표준으로 한 후 적용할 세율을 살펴보면, 건축물에 대해서는 청구인이 조합원으로서 지위를 갖게 된 이후 해당 건축물이 준공되고 이를 원시취득한 것이므로 지방세법제11조 제3호의 세율(1천분의 28)을 적용하여야 하고, 토지에 대해서는, 사용승인일 현재 토지를 소유하지 않았던 조합원인 청구인이 다른 조합원으로부터 승계취득하는(청구인이 조합원 지위를 승계할 당시에는 부동산을 소유하지 않았음) 것이므로 지방세법 제11조 제7호 나목의 세율(1천분의 40)을 적용하여야 할 것이다. 따라서, 처분청이 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 별다른 잘못이 없다 할 것이다.
3. 심리 및 판단
(1) 지방세법 제7조(납세의무자 등) ① 취득세는 부동산, 차량, 기계장비, 항공기, 선박, 입목, 광업권, 어업권, 양식업권, 골프회원권, 승마회원권, 콘도미니엄 회원권, 종합체육시설 이용회원권 또는 요트회원권(이하 이 장에서 “부동산등”이라 한다)을 취득한 자에게 부과한다. 제11조(부동산 취득의 세율) ① 부동산에 대한 취득세는 제10조의 과세표준에 다음 각 호에 해당하는 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.
3. 원시취득: 1천분의 28
7. 그 밖의 원인으로 인한 취득
(2) 지방세법 시행령 제18조(취득가격의 범위 등) ① 법 제10조 제5항 각 호에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다. 다만, 취득대금을 일시급 등으로 지급하여 일정액을 할인받은 경우에는 그 할인된 금액으로 한다.
1. 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용
2. 할부 또는 연부(年賦) 계약에 따른 이자 상당액 및 연체료. 다만, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우는 취득가격 또는 연부금액에서 제외한다.
3. 농지법에 따른 농지보전부담금, 문화예술진흥법 제9조제3항에 따른 미술작품의 설치 또는 문화예술진흥기금에 출연하는 금액, 산지관리법에 따른 대체산림자원조성비 등 관계 법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용
4. 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비ㆍ수수료
5. 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액
6. 부동산을 취득하는 경우 주택도시기금법제8조에 따라 매입한 국민주택채권을 해당 부동산의 취득 이전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 행정안전부령으로 정하는 금융회사 등(이하 이 조에서 “금융회사등”이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융회사등에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.
7. 공인중개사법에 따른 공인중개사에게 지급한 중개보수. 다만, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우는 취득가격 또는 연부금액에서 제외한다.
8. 붙박이 가구ㆍ가전제품 등 건축물에 부착되거나 일체를 이루면서 건축물의 효용을 유지 또는 증대시키기 위한 설비ㆍ시설 등의 설치비용
9. 정원 또는 부속시설물 등을 조성ㆍ설치하는 비용
10. 제1호부터 제9호까지의 비용에 준하는 비용 제19조(부동산등의 일괄취득) ① 법 제7조 제1항에 따른 부동산등(이하 이 조에서 “부동산등”이라 한다)을 한꺼번에 취득하여 부동산등의 취득가격이 구분되지 아니하는 경우에는 한꺼번에 취득한 가격을 부동산등의 시가표준액 비율로 나눈 금액을 각각의 취득가격으로 한다.
(3) 지방세특례제한법 제74조(도시개발사업 등에 대한 감면) ① 도시개발법제2조 제1항 제2호에 따른 도시개발사업(이하 이 조에서 “도시개발사업”이라 한다)과 도시 및 주거환경정비법제2조 제2호 나목에 따른 재개발사업(이하 이 조에서 “재개발사업”이라 한다)의 시행으로 해당 사업의 대상이 되는 부동산의 소유자(상속인을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)가 환지계획 및 토지상환채권에 따라 취득하는 토지, 관리처분계획에 따라 취득하는 토지 및 건축물(이하 이 항에서 “환지계획 등에 따른 취득부동산”이라 한다)에 대해서는 취득세를 2022년 12월 31일까지 면제한다. 다만, 다음 각 호에 해당하는 부동산에 대해서는 취득세를 부과한다.
1. 환지계획 등에 따른 취득부동산의 가액 합계액이 종전의 부동산 가액의 합계액을 초과하여 도시 및 주거환경정비법등 관계 법령에 따라 청산금을 부담하는 경우에는 그 청산금에 상당하는 부동산
2. 환지계획 등에 따른 취득부동산의 가액 합계액이 종전의 부동산 가액 합계액을 초과하는 경우에는 그 초과액에 상당하는 부동산. 이 경우 사업시행인가(승계취득일 현재 취득부동산 소재지가 소득세법 제104조의2제1항에 따른 지정지역으로 지정된 경우에는 도시개발구역 지정 또는 정비구역 지정) 이후 환지 이전에 부동산을 승계취득한 자로 한정한다.
(1) 처분청과 청구인이 제출한 심리자료는 다음과 같다. (가) OOO주택재개발정비구역은 2008.9.4. OOO시 고시 제OOO호로 정비사업구역이 지정되었다. (나) 청구인은 2018.3.24. OOO주택재개발정비사업구역내인 OOO(구 지번 OOO)에 소재한 무허가 건축물(목조, OOO㎡)에 대하여 권리가액 OOO원, 프리미엄 OOO원 합계 OOO원으로 매매계약을 체결하였고, 2018.4.30. 잔금을 지급함에 따라 종전 조합원으로부터 조합원 지위를 승계받았다. (다) 위 무허가 건축물에 대한 매매계약을 체결할 당시 해당 건축물은 2018.3.7. 이미 멸실된 상태인 사실이 건축물 철거 멸실 신고필증에서 확인된다. (라) 2021.4.19. 재개발주택에 대한 사용승인이 됨에 따라 관리처분계획에 따라 청구인은 쟁점주택을 취득하였다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령을 종합하여 살펴본다. 청구인은 승계조합원이 된 이후의 행정안전부 유권해석을 근거로 소급하여 적용하는 것은 부당하며, 쟁점주택의 토지부분에 대하여 이를 취득세 과세대상에서 제외하고 추가분담금만을 취득세 과세표준으로 하여야 한다고 주장하나, 지방세법 시행령제18조에서 취득세의 과세표준인 취득가격의 범위를 “취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액＂으로 규정하고 있으므로, 청구인이 쟁점주택을 취득하기 위하여 당초 조합원으로서의 조합주택의 입주권을 승계받기 위하여 지출한 금액과 추가분담금 등 쟁점주택의 취득과 관련한 모든 비용이 쟁점주택의 취득세 과세표준에 포함된다 할 것이다. 또한, 지방세특례제한법제74조 제1항에서 도시 및 주거환경정비법제2조 제2호 나목에 따른 재개발사업의 시행으로 해당 사업의 대상이 되는 부동산의 소유자가 관리처분계획에 따라 취득하는 토지 및 건축물에 대해서는 취득세를 면제하되, 환지계획 등에 따른 취득부동산의 가액 합계액이 종전의 부동산 가액 합계액을 초과하는 경우에는 그 초과액에 상당하는 부동산에 대하여는 취득세를 부과하도록 규정하고 있다. 이와 같이 승계조합원에 대하여 종전 부동산가액을 초과하는 부동산에 대해서만 취득세를 부과하도록 한 것은 재개발사업의 시행 이후에 승계조합원이 된 경우 조합원 자격을 승계받기 위하여 취득하는 부동산에 대하여 취득세를 부담하였는데, 다시 재개발주택을 취득한 것에 대하여 종전 부동산의 취득가액을 포함한 전체 부동산 취득가액을 과세표준으로 하는 경우 종전 부동산가액의 한도내에서 이중과세가 발생하는 것을 방지하기 위하여 종전부동산에 상당하는 부분은 취득세를 면제하도록 한 것으로 보아야 할 것이다. 일반적으로 조합원으로부터 종전부동산을 취득함에 따라 조합원 자격을 승계받은 경우 취득 당시에 종전부동산의 취득비용을 과세표준으로 하여 취득세를 부담하게 되므로, 조합주택을 취득할 경우 이러한 종전부동산 가액을 제외한 추가분담금만을 취득세 과세표준으로 하여 취득세를 부과하게 되는 것이다. 그러나, 청구인의 경우에는 이미 멸실된 무허가 건축물에 대하여 형식상 부동산 매매계약을 체결함으로써 종전 부동산이 존재하지 아니한 상태에서 재개발주택의 입주권을 승계받았다고 보아야 할 것이고, 이 경우 종전부동산의 취득가액에 상당하는 부분에 대하여 취득세 과세대상이 존재하지 아니하므로 취득세 납세의무를 부담하지 아니하였기 때문에 이러한 입주권 취득비용을 조합주택의 취득세 과세표준에 포함하여도 이중과세의 문제가 발생하지 아니한다 할 것이다. 청구인은 재개발구역내의 토지에 대하여는 아무런 소유권을 가지고 있지 아니하였음에도 조합주택의 조합원 입주권을 취득가액을 제외하여 추가분담금만을 취득세 과세표준으로 하는 경우 동일한 조합주택을 취득하였음에도 종전부동산 가액에 해당하는 부분은 전혀 취득세를 부담하지 아니하게 되어 사실상 과세누락이 발생하게 되므로 불합리하다 할 것으로서, 쟁점주택에 대하여 조합원자격을 승계받으면서 지급한 금액을 제외한 추가분담금만을 쟁점주택의 취득세 과세표준으로 보아야 한다는 청구주장은 인정하기 어렵다 하겠다. 따라서, 처분청이 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 별다른 잘못이 없는 것으로 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법제96조 제6항과 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.