[요지]
① 청구인은 폐지되는 유형의 단기민간임대주택사업자로서 2020.8.24. 쟁점임대주택을 양도하기 이전에 임대사업을 폐지하여 사실상 임대사업자등록이 말소된 상태에서 양도하였다가 쟁점임대주택이 양도된 후 경기도 수원시장의 임대사업자 말소 처리를 위한 내부적인 처리 과정에서 공부상으로 쟁점임대주택 및 임대사업자 말소등록이 된 것으로 보는 것이 합리적임. 따라서 처분청이 쟁점임대주택에 대한 취득세 등을 추징한 처분은 잘못이 있다고 판단됨.② 쟁점①이 인용되어 심리할 실익이 없으므로 이를 생략함.
[주 문] OOO이 2021.7.7. 청구인에게 한 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원의 부과처분은 이를 취소한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견 가.청구인 주장
(1) 민간임대주택에 관한 특별법(2020.8.18., 법률 제17482호로 개정된 것, 이하 같다)이 개정됨에 따라 폐지되는 단기임대주택에 대한 경과규정으로 지방세특례제한법 시행령 제13조 제1항에서 민간임대주택에 관한 특별법 제43조 제4항 제3호에 따른 단기임대주택사업자가 그 임대의무기간 내에 임대사업자등록을 자진말소 하는 경우에는 취득세 추징 대상에서 제외하도록 규정하고 있다. 청구인은 2019.8.30.부터 2019.10.7.까지 쟁점임대주택을 취득하여 이에 대한 취득세 등을 감면받고, 위 기간에 임대사업자등록을 한 후, 이로부터 12~14개월이 경과한 2020.8.20. 위 규정에 따라 임대사업자등록을 자진 말소한 후, 같은 임대사업자인 AAA에게 2020.8.24. 양도하였는바, 청구인은 쟁점임대주택에 대한 임대의무기간이 종료되기 이전인 2020.8.20. 임대사업자등록을 말소하여 위 규정에 따라 취득세 추징 대상에서 제외되어야 함에도 처분청은 청구인이 쟁점임대주택의 임대의무기간 이내에 매각(포괄양도)하였다는 이유로 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 부당하다.
(2) 형사절차법 제23조 제1항에서 행정청이 처분을 할 경우에는 당사자에게 그 근거와 이유를 제시하여야 한다고 규정하고 있음에도 처분청은 청구인에게 어떠한 과세예고를 하지 아니한 채 쟁점임대주택을 취득한 지 2년이나 경과한 시점에서 이 건 취득세 등을 부과․고지하여 청구인의 절차적 권리를 침해하였는바, 이는 중대한 절차적 하자가 존재하는 위법한 처분이므로 취소되어야 한다.
(1) 지방세특례제한법 시행령 제13조 제1항에서 민간임대주택에 관한 특별법 제43조 제4항 및 동법 제6조 제1항 제11호에 따라 민간임대주택에 관한 특별법(법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률에 따라 개정되기 전의 것을 말한다. 이하 이 조에서 같다) 제2조 제6호의 단기민간임대주택에 대하여 임대사업자가 임대의무기간 내 등록말소를 신청하는 경우, 감면된 취득세의 추징을 제외하고 있다. 청구인은 민간임대주택에 관한 특별법 개정에 따라 폐지되는 유형의 단기임대주택사업자가 임대의무기간이 종료되기 전에 자진말소하는 경우에는 법에 따라 쟁점임대주택의 취득세를 추징하는 것은 부당하다고 주장하나, 청구인은 2020.8.11. 처분청에 이 건 쟁점임대주택을 AAA에게 매각(포괄양도) 한다는 내용으로 민간임대주택 양도신고서를 제출하고 2020.8.24. 매각(포괄양도) 한 후 2020.11.11. 임대사업자등록이 말소되었으므로 이는 취득세 추징이 제외되는 민간임대주택에 관한 특별법 제6조 제11항의 사항의 사유로 말소한 경우가 아니라 같은 법 제43조 제2항에 의하여 포괄양도하는 경우에 해당하므로 처분청이 이 건 취득세 둥을 추징한 처분은 적법하다.
(2) 청구인은 쟁점임대주택을 2019.8.30.부터 2019.10.7.까지 취득한 후 동 주택을 임대주택으로 사용한다고 신고하여 이 건 취득세를 감면받은 후, 2020.8.24. 매각하여 같은 날부터 감면된 취득세 등에 대한 추징사유가 발생하였으므로, 납세의무자인 청구인은 지방세법 제20조 제3항에 따라 사유 발생일부터 60일 이내인 2020.10.18.까지 처분청에 취득세 등을 신고․납부하여야 하나 청구인이 그 신고의무를 다하지 아니하여, 처분청에서 20년 4월 부동산 거래를 신고하고 2년이 도과한 시점에야 이 건 취득21.5.17. 감면된 취득세 등에 대하여 과세예고 통지를 한 건으로, 2019세의 부과처분이 이루어져 절차상 위법이라는 청구인의 주장은 이유가 없다. 또한, 처분청이 이 건 취득세 등의 부과처분 전 청구인에게 통지한 ‘취득세 과세예고 통지’를 보면, 처분청은 청구인에게 이 건 취득세 등의 부과대상과 사유 및 관련법령 등을 상세하게 안내하였고, 과세예고에 대하여 이의가 있을 경우 과세전적부심사를 청구할 수 있다는 내용과 관련 서식을 첨부하여 통지한 사실 등이 확인되는 점에서 이 건 취득세 등의 부과처분은 정당하다.
3. 심리 및 판단
① 쟁점임대주택에 대한 취득세 추징처분이 부당하다는 청구주장의 당부
② 쟁점임대주택에 대한 취득세 추징처분은 절차적 위법이라는 청구주장의 당부
(1) 청구인과 처분청이 제출한 서류를 보면, 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 국토교통부장관은 2017.12.13. 민간임대시장의 활성화를 유인하기 위하여 2018.12.31.까지 임대사업자가 임대주택(단기 4년, 장기 8년)으로 등록하는 경우에는 취득세․재산세․임대소득세․양도소득세 등을 감면하는 내용의 “임대주택등록활성화” 방안을 발표하였다. (나) 청구인은 2019.8.30.부터 2019.10.7.까지 매도인 AAA 주식회사, BBB, CCC, DDD으로부터 쟁점임대주택을 각각 (전매)취득한 후, 쟁점임대주택을 임대주택으로 신고하여 취득세 등을 다음의 ＜표1＞과 같이 감면받았다. ＜표1＞ 쟁점임대주택 취득세 신고․납부 현황 (다) 청구인은 위 (나)의 취득세 신고․납부일부터 60일 이내인 2019.8.30.부터 2019.10.7.까지 쟁점임대주택을 임대목적물로 하여 임대사업자등록OOO을 하였다. (라) 국토교통부장관은 2020.7.10. 주택시장안정보완대책을 다음과 같이 발표(주요내용만 발췌)하였다. (마) 국토교통부장관이 2020.7.10. 발표한 주택시장안정보완대책에 따라 민간임대주택에 관한 특별법(2020.8.18. 법률 제17482호로 개정된 것)이 다음과 같이 개정되었다. (바) 청구인(양도인)은 쟁점임대주택을 위 임대사업자등록일부터 4년 이내인 2020.8.11. AAA(양수인)에게 포괄양도한다는 내용의 민간임대주택 양도신고서를 OOO시장에게 제출(처리기한은 10일 이내로 기재됨)하고, 같은 날 임대사업자 폐업신고서를 작성하여 OOO세무서장에게 제출한 후, 같은 날 OOO세무서장 및 2020.8.20. OOO시장으로부터 위 폐업신고서(국세청 홈텍스에서 확인) 및 양도신고서가 수리(OOO2020.8.20.)되었고, 2020.8.26. 쟁점임대주택이 말소되었으며, 2020.11.11. 처분청으로부터 임대사업자 등록이 말소(임대의무기간 내 양도 후 말소) 되었다. (사) 쟁점임대주택은 2020.8.24. AAA(양도인)에게 매각(포괄양도)되었으며, AAA는 2020.8.24. 쟁점임대주택을 임대목적물로 하여 임대사업자등록을 하였다. (아) 처분청은 청구인이 쟁점임대주택을 임대의무기간(4년) 내에 매각한 사실을 확인한 후, 2021.5.17. 청구인에게 ‘취득세 과세예고 통지(OOO2021.5.17.)’를 하였다. (자) 우리 원이 2022.3.11. 처분청에 문의하여 확인한 바에 의하면, 처분청 담당공무원은 기존 임대사업자가 임대주택의무기간 내에 다른 임대사업자에게 임대주택을 포괄승계하기 위해 포괄양도신고를 하는 경우에는 기존 임대주택등록말소 절차의 생략이 가능하다는 답변을 하였다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 먼저, 쟁점①에 대하여 살펴본다. (가) 지방세특례제한법 제31조 제2항에서 제1항을 적용할 때 민간임대주택에 관한 특별법 제43조 제1항에 따른 임대의무기간에 대통령령으로 정한 경우가 아닌 사유로 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 감면된 취득세를 추징한다고 규정하면서 그 제1호에서 임대 외의 용도로 사용하거나 매각ㆍ증여하는 경우를, 그 제2호에서 민간임대주택에 관한 특별법 제6조에 따라 임대사업자 등록이 말소된 경우를 규정하고 있고, 지방세특례제한법 시행령 제13조 제1항에서 법 제31조 제2항에서 “대통령령으로 정한 경우”란 민간임대주택에 관한 특별법 제43조 제4항에서 정하는 경우를 말한다고 규정하고 있으며, 민간임대주택에 관한 특별법 제43조 제4항에서 제1항에도 불구하고 임대사업자는 임대의무기간 중에도 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 임대의무기간 내에도 계속 임대하지 아니하고 말소하거나, 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 허가를 받아 임대사업자가 아닌 자에게 민간임대주택을 양도할 수 있다고 규정하면서 그 제3호에서 제6조 제1항 제11호에 따라 말소하는 경우를 규정하고 있고, 같은 법 제6조 제1항 제11호에서 제43조에도 불구하고 종전의 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제6호의 단기민간임대주택에 대하여 임대사업자가 임대의무 기간 내 등록 말소를 신청하는 경우를 규정하고 있다. 한편 같은 법 부칙 제5조 제1항에서 이 법 시행 당시 종전의 규정에 따라 단기민간임대주택을 등록한 임대사업자 및 그 민간임대주택은 임대사업자 및 그 민간임대주택의 등록이 말소되기 전까지 이 법에 따른 임대사업자인 것으로 보아 이 법을 적용한다. 다만, 임대의무기간은 종전의 규정에 따른다고 규정하고 있다. (나) 위 규정의 입법취지 등을 종합하여 살펴보면, 단기민간임대주택사업자의 경우 원칙적으로는 그 임대의무기간(4년)까지 단기민간임대주택을 계속 임대하여야 하며, 그 기간이 지나지 아니하면 제3자에게 이를 양도할 수 없으나, 예외적으로 단기민간임대주택에 대하여 임대사업자가 임대의무기간 이내에 등록 말소를 신청하는 경우에는 단기민간임대주택의 등록을 말소하거나 양도할 수 있도록 규정하고 있는 것은 정부의 주택시장안정대책(2020.7.10.)에 따라 단기민간임대주택 제도가 폐지되면서 단기민간임대주택사업자에게 임대의무 기간 내에도 자발적으로 등록 말소를 허용함으로써 폐지유형에 해당하는 기존 주택임대사업자의 자진 폐업을 유도하기 위한 것으로 보이며 이러한 사유로 단기민간임대주택 등록이 말소되는 경우에는 감면된 취득세 등의 추징 대상에서 제외되는 것이다. (다) 처분청은 청구인이 2020.8.24. 쟁점임대주택을 AAA에게 포괄양도한 후 2020.11.11. 임대사업자 등록이 말소되었으므로 임대의무기간 이내에 쟁점임대주택을 매각(포괄양도)한 것으로 보아 이 건 취득세 등을 추징한 처분은 정당하다는 의견이나, 청구인은 2019.8.30.부터 2019.10.7.까지 쟁점임대주택을 취득한 후 쟁점임대주택을 임대목적물로 하여 적법하게 임대사업자등록을 한 점, 개정(2020.8.18.)된 민간임대주택에 관한 특별법제6조 제1항 제11호에서 단기민간임대주택에 대하여 임대사업자가 임대의무기간 내 등록말소를 신청하는 경우에는 그 임대주택을 양도할 수 있도록 규정한 것은 폐지되는 유형의 단기민간임대주택사업자의 자진 폐업을 권장하려는 입법취지인바, 청구인은 위 규정에 따라 임대의무기간 이내인 2020.8.11. 쟁점임대주택을 포괄양도한다는 내용의 민간임대주택양도 및 임대사업자 폐지신고서를 작성하여 OOO시장과 OOO세무서장에게 신청하여 같은 날 임대사업자의 폐업처리가 되었고, 2020.8.20. 양도신고서가 수리가 된 후 2020.8.24. 같은 임대사업자인 AAA에게 포괄양도가 되었으며, 2020.8.26. 청구인이 등록한 쟁점임대주택이 말소된 후 2020.11.11. 임대사업자 등록이 말소된 일련의 과정을 종합하여 보면, 청구인은 폐지되는 유형의 단기민간임대주택사업자로서 2020.8.24. 쟁점임대주택을 양도하기 이전에 임대사업을 폐지하여 사실상 임대사업자등록이 말소된 상태에서 양도하였다가 쟁점임대주택이 양도된 후 OOO시장의 임대사업자 말소 처리를 위한 내부적인 처리 과정에서 공부상으로 쟁점임대주택 및 임대사업자 말소등록이 된 것으로 보는 것이 합리적이라 하겠으므로 처분청이 단지 임대사업자 등록이 말소되기 전에 쟁점임대주택이 양도되었다는 사실만으로 이 건 취득세 등을 추징한 것은 관련 민간임대주택에 관한 특별법 제43조 제4항 및 지방세특례제한법 제31조 제2항의 입법 취지를 고려하지 않은 것일 뿐 아니라 단기민간임대주택사업자인 청구인이 정부 방침에 협조할 목적으로 임대주택의무기간 내에 임대사업을 폐지 및 말소하고자 쟁점임대주택을 양도한 행위를 충분히 헤아리지 아니한 것으로서 타당하지 않다고 보인다. 따라서 처분청이 쟁점임대주택에 대한 취득세 등을 추징한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.
(3) 다음으로, 쟁점②는 쟁점①이 인용되어 심리할 실익이 없으므로 이를 생략한다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 지방세기본법 제96조 제6항과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령
(1) 지방세특례제한법(2019.1.1., 법률 제16041호로 개정된 것) 제31조(임대주택 등에 대한 감면) ① 공공주택 특별법에 따른 공공주택사업자 및 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자(임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록한 경우를 말한다. 이하 이 항에서 "임대사업자"라 한다)가 임대할 목적으로 공동주택(해당 공동주택의 부대시설 및 임대수익금 전액을 임대주택관리비로 충당하는 임대용 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축하는 경우 그 공동주택과 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제1호에 따른 준주택 중 오피스텔(그 부속토지를 포함한다. 이하 이 조에서 "오피스텔"이라 한다)을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2021년 12월 31일까지 감면한다. 다만, 토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우는 제외한다.
1. 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다.
② 제1항을 적용할 때 민간임대주택에 관한 특별법 제43조 제1항 또는 공공주택 특별법 제50조의2 제1항에 따른 임대의무기간에 대통령령으로 정한 경우가 아닌 사유로 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 감면된 취득세를 추징한다.
1. 임대 외의 용도로 사용하거나 매각ㆍ증여하는 경우
2. 민간임대주택에 관한 특별법 제6조에 따라 임대사업자 등록이 말소된 경우
(2) 지방세특례제한법(2020.8.12., 법률 제17474호로 개정된 것) 제31조(임대주택 등에 대한 감면) ② 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제1호에 따른 준주택 중 오피스텔(그 부속토지를 포함한다. 이하 이 조에서 "오피스텔”이라 한다)을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2021년 12월 31일까지 감면한다. 다만, 지방세법 제10조에 따른 취득 당시의 가액이 3억원(수도권정비계획법 제2조제1호에 따른 수도권은 6억원으로 한다)을 초과하는 경우에는 감면 대상에서 제외한다.
1. 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다.
③ 제1항 및 제2항을 적용할 때 민간임대주택에 관한 특별법 제43조 제1항 또는 공공주택 특별법 제50조의2 제1항에 따른 임대의무기간에 대통령령으로 정한 경우가 아닌 사유로 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 감면된 취득세를 추징한다.
1. 임대 외의 용도로 사용하거나 매각·증여하는 경우
2. 민간임대주택에 관한 특별법 제6조에 따라 임대사업자 등록이 말소된 경우
(3) 지방세특례제한법 시행령 제13조(추징이 제외되는 임대의무기간 내 분양 등) ① 법 제31조 제2항에서 "대통령령으로 정한 경우”란 민간임대주택에 관한 특별법 제43조 제4항 또는 공공주택 특별법 시행령 제54조 제2항 제1호 및 제2호에서 정하는 경우를 말한다.
(4) 민간임대주택에 관한 특별법(2020.8.18., 법률 제17482호로 개정되기 전의 것) 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
6. "단기민간임대주택"이란 임대사업자가 4년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.
(5) 민간임대주택에 관한 특별법(2020.8.18., 법률 제17482호로 개정된 것) 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
6. 삭제 제6조(임대사업자 등록의 말소) ① 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 임대사업자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 등록의 전부 또는 일부를 말소할 수 있다. 다만, 제1호에 해당하는 경우에는 등록의 전부 또는 일부를 말소하여야 한다.
11. 제43조에도 불구하고 종전의 민간임대주택에 관한 특별법(법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률에 따라 개정되기 전의 것을 말한다. 이하 이 조에서 같다) 제2조 제5호의 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택 또는 제2조 제6호의 단기민간임대주택에 대하여 임대사업자가 임대의무기간 내 등록 말소를 신청(신청 당시 체결된 임대차계약이 있는 경우 임차인의 동의가 있는 경우로 한정한다)하는 경우 제43조(임대의무기간 및 양도 등) ① 임대사업자는 임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점부터 제2호 제4호 또는 제5호의 규정에 따른 기간(이하 “임대의무기간”이라 한다) 동안 민간임대주택을 계속 임대하여야 하며, 그 기간이 지나지 아니하면 이를 양도할 수 없다.
② 제1항에도 불구하고 임대사업자는 임대의무기간 동안에도 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고한 후 민간임대주택을 다른 임대사업자에게 양도할 수 있다. 이 경우 양도받는 자는 양도하는 자의 임대사업자로서의 지위를 포괄적으로 승계하며, 이러한 뜻을 양수도계약서에 명시하여야 한다.
④ 제1항에도 불구하고 임대사업자는 임대의무기간 중에도 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 임대의무기간 내에도 계속 임대하지 아니하고 말소하거나, 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 허가를 받아 임대사업자가 아닌 자에게 민간임대주택을 양도할 수 있다.
1. 부도, 파산, 그 밖의 대통령령으로 정하는 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우
2. 공공지원임대주택을 20년 이상 임대하기 위한 경우로서 필요한 운영비용 등을 마련하기 위하여 제21조의2 제1항 제4호에 따라 20년 이상 공급하기로 한 주택 중 일부를 10년 임대 이후 매각하는 경우
3. 제6조 제1항 제11호에 따라 말소하는 경우 ＜부 칙＞ 제5조(폐지되는 민간임대주택 종류에 관한 특례) ① 이 법 시행 당시 종전의 규정에 따라 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택 또는 단기민간임대주택을 등록한 임대사업자 및 그 민간임대주택은 임대사업자 및 그 민간임대주택의 등록이 말소되기 전까지 이 법에 따른 임대사업자 및 장기일반민간임대주택으로 보아 이 법을 적용한다. 다만, 임대의무기간은 종전의 규정에 따른다.
② 이 법 시행 당시 종전의 규정에 따라 등록한 단기민간임대주택은 이 법 시행 이후 장기일반민간임대주택 또는 공공지원민간임대주택으로 변경 등록할 수 없다.