[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
- 가. 처분청은 청구법인이 2021년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재, AAA 외 5인(이하 “이 건 공유자들”이라 한다)과 공유하여 소유(청구법인 38.9%, AAA 11.9%, BBB 12.7%, CCC 11.9%, DDD 12.7%, EEE 11.9%)하고 있는 OOO다가구주택(연면적 OOO㎡로, 이하 “쟁점주택”이라 한다)에 대하여, 종교용으로 사용하는 면적(쟁점주택 101호로, 면적이 OOO㎡이고, 이하 “쟁점101호”라 한다)에 청구법인의 지분율(38.9%)을 곱한 부분에 대하여는 지방세특례제한법 제50조 제2항에 따라 종교단체가 과세기준일 현재 해당 사업에 직접 사용하는 부동산으로 보아 재산세 등을 면제하고, 나머지 부분에 대해서는 지방세법 제111조 제1항 제3호 나목의 세율을 적용하여, 2021.7.10. 청구법인에게 2021년도 제1기분 재산세(주택) OOO원, 도시지역분 OOO원, 지역자원시설세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원 및 2021.9.10. 2021년도 제2기분 재산세(주택) OOO원, 도시지역분 OOO원, 지역자원시설세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원을 각 부과․고지하였다.
- 나. 청구법인은 이에 불복하여 2021.8.17. 및 2021.10.7. 심판청구를 각 제기하였다.
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
- 가. 청구법인 주장 청구법인은 2015.3.23. 목회자들의 사택과 교육관으로 사용할 목적으로 다가구주택인 쟁점주택을 신축하였으나, 건축 당시에는 목회자들이 많지 않았기 때문에 쟁점주택 중 쟁점101호와 402호를 제외한 201호, 202호, 301호, 302호, 401호는 교회의 장로였던 이 건 공유자들에게 전세 임대를 하였다. 그러나, 이 건 공유자들이 자신들의 지위와 권한을 이용하여 별도의 매매계약서를 허위로 작성하고 교회마저 장악하려고 음모를 꾸며 실행에 옮겼다가 실패하자, 2018년 교회를 떠난 후 위조 매매계약서를 근거로 2018.11.26. 민사소송을 제기하여 2020.10.13. 승소 판결(서울고등법원 2020.10.13. 선고 2019나2055898 판결)을 받았고 동 판결은 2020.11.5. 최종 확정되었다. 이에 따라 이 건 공유자들은 2020.12.3. 자신들의 각자 지분에 대하여 소유권 이전등기를 경료하였고, 청구법인은 쟁점주택 및 그 부속토지 중 38.9%의 지분만을 갖는 공유자가 되었다. 처분청은 2021년도 재산세를 부과함에 있어, 쟁점주택 가운데 목사 사택으로 사용하는 쟁점101호의 면적에 청구법인의 지분율(38.9%)을 곱한 부분에 대하여는 지방세특례제한법 제50조 제2항에 따라 종교단체가 과세기준일 현재 해당 사업에 직접 사용하는 부동산으로 보아 재산세 등을 면제하였으나, 나머지 면적에 대해서는 일반세율을 적용하여 과세함에 따라, 이 건 공유자들은 각자가 소유하고 있는 호실(201호, 202호, 301호, 302호, 401호) 면적에 대한 재산권을 행사하고 있으면서도 재산세는 각자의 지분만큼만 납부하고 있고, 반면 청구법인은 쟁점101호 전체를 종교목적으로 사용하고 있으면서도 실제로는 일부만 감면을 받은 불합리한 상황에 처하게 되었다. 이처럼 청구법인은 쟁점101호 전체를 종교용으로 사용하고 있음에도 쟁점101호 전체 면적에 대하여 재산세를 면제받지 못하였고, 소유하지도 사용하지도 않고 있는 이 건 공유자들 소유의 면적에 대해서까지 재산세를 납부하는 것은 부당하다. 따라서, 처분청은 쟁점주택의 공유지분을 구분소유적 공유관계로 보아 쟁점101호 전체 면적에 대하여 지방세특례제한법 제50조 제2항에 따라 종교단체가 과세기준일 현재 해당 사업에 직접 사용하는 부동산으로 보아 재산세 등을 면제하여야 한다.
- 나. 처분청 의견 청구법인은 다가구주택인 쟁점주택에 대하여 등기와 달리 실제로 구분하여 사용하고 있다고 주장하나, 건축법등은 구분소유의 대상이 되는 것을 전제로 하는 공동주택과 그 대상이 되지 않는 것을 전제로 하는 다가구주택을 비롯한 단독주택을 엄격히 구분하여 규율하고 있고, 이에 따라 등기․등록되어 공시된 내용과 다른 법률관계를 인정할 경우, 거래의 안전을 해칠 우려가 크다는 점 등에 비추어 볼 때, 일반건물로 등록․등기된 기존의 건물에 관하여 건축물대장의 전환등록 절차나 구분건물로의 변경등기가 마쳐지지 아니한 상태에서 구분행위의 존재를 인정하는 데에는 매우 신중하여야 한다(대법원 2016.6.28. 선고 2016다1854 판결)라는 점에서 쟁점주택을 구분되어진 주택으로 판단할 수 없고, 또한 이 건과 관련된 판결서(서울고등법원 2020.10.13. 선고 2019나2055898 판결)의 주문에서 “지분이전등기절차를 이행하라”로 기재된 사실로 보아 다가구주택인 쟁점주택의 공유지분을 구분소유적 공유관계로 볼 수 없다. 또한, 위 판결서에서 청구법인과 이 건 공유자들은 신축할 주택의 형태를 “다세대주택”으로 건축하려고 도급계약을 체결하였다가, 청구법인과 이 건 공유자들이 양도소득세 등의 대응방안 검토를 위한 건축위원회를 통하여 법률적, 경제적 관점에서 비합리적인 선택임을 전체적으로 인식하여 “다가구주택”으로 바꾼 사실이 확인되며, 청구법인 또한 쟁점주택을 신축하기 전부터 공동주택과 단독주택의 차이에 대하여 인지하고 있었고, 건물의 공유지분 등기, 대지의 지상권 설정 등기 시의 문제점과 분석을 통하여 표면상 임대차계약을 체결하고 이면상 소유권 관련 내부계약 체결을 병행하였다. 따라서, 쟁점101호 중 청구법인의 지분율(38.9%)에 대하여는 지방세특례제한법 제50조 제2항에 따라 종교단체가 과세기준일 현재 해당 사업에 직접 사용하는 부동산으로 보아 재산세 등을 면제하고, 나머지 쟁점주택의 공유지분에 대하여 지방세법 제107조 제1항에 따라 공유재산의 지분권자인 청구법인에게 지방세법 제111조 제1항 제3호의 세율을 적용하여 지분비율에 따라 재산세 등을 과세한 처분은 적법하다.
3. 심리 및 판단
- 가. 쟁 점 쟁점주택의 공유지분을 구분소유적 공유관계로 보아, 쟁점101호 전체 면적에 대하여 지방세특례제한법 제50조 제2항에 따라 종교단체가 과세기준일 현재 해당 사업에 직접 사용하는 부동산으로서 재산세 등을 면제하여야 한다는 청구주장의 당부
- 나. 관련 법령
(1) 지방세법 제107조(납세의무자) ① 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 각 호의 자를 납세의무자로 본다.
1. 공유재산인 경우: 그 지분에 해당하는 부분(지분의 표시가 없는 경우에는 지분이 균등한 것으로 본다)에 대해서는 그 지분권자
(2) 지방세특례제한법 제50조(종교단체 또는 향교에 대한 면제) ② 제1항의 종교단체 또는 향교가 과세기준일 현재 해당 사업에 직접 사용(종교단체 또는 향교가 제3자의 부동산을 무상으로 해당 사업에 사용하는 경우를 포함한다)하는 부동산(대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지를 포함한다)에 대해서는 재산세(지방세법 제112조에 따른 부과액을 포함한다) 및 지방세법 제146조 제3항에 따른 지역자원시설세를 각각 면제한다. (단서 생략)
(3) 주택법 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. “주택”이란 세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.
2. “단독주택”이란 1세대가 하나의 건축물 안에서 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다.
3. “공동주택”이란 건축물의 벽ㆍ복도ㆍ계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다.
(4) 주택법 시행령 제2조(단독주택의 종류와 범위) 주택법(이하 “법”이라 한다) 제2조 제2호에 따른 단독주택의 종류와 범위는 다음 각 호와 같다.
3. 건축법 시행령 별표 1 제1호 다목에 따른 다가구주택
(5) 건축법 시행령 [별표 1] 용도별 건축물의 종류(제3조의5 관련)
1. 단독주택[단독주택의 형태를 갖춘 가정어린이집·공동생활가정·지역아동센터ㆍ공동육아나눔터(아이돌봄 지원법 제19조에 따른 공동육아나눔터를 말한다. 이하 같다)ㆍ작은도서관(도서관법 제2조 제4호 가목에 따른 작은도서관을 말하며, 해당 주택의 1층에 설치한 경우만 해당한다. 이하 같다) 및 노인복지시설(노인복지주택은 제외한다)을 포함한다]
- 다. 다가구주택: 다음의 요건을 모두 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것을 말한다.
1. 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것. 다만, 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택(주거 목적으로 한정한다) 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다.
2. 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 660제곱미터 이하일 것
3. 19세대(대지 내 동별 세대수를 합한 세대를 말한다) 이하가 거주할 수 있을 것
(1) 청구법인과 처분청이 제시한 심리자료에 의하면 아래와 같은 사실이 나타난다. (가) 청구법인은 OOO에 소재하고 있는 OOO소속 교회로, 2006.3.16.부터 OOO토지 OOO㎡를 소유하면서 어린이집으로 사용하다가 어린이집이 다른 곳으로 이전하게 되자, 그 토지 지상에 건물을 신축하여 교역자 사택으로 이용하면서 일부는 교인들에게 분양하기로 하고, 2014.7.28. 건축허가를 득한 후, 2015.3.23. 연면적 OOO㎡의 쟁점주택(다가구주택)을 신축하게 되었고, 2015.4.16. 소유권보존등기OOO를 하였다. (나) 청구법인과 이 건 공유자들은 2015.7.5. 청구법인이 쟁점주택 및 그 부속토지의 일부 지분을 공유자들에게 매도하기로 하는 내용의 매매계약을 아래와 같이 체결하고, 쟁점주택 및 그 부속토지를 공유하기로 하되, 이 건 공유자들은 각 지분에 대한 소유권이전등기는 하지 않기로 하는 명의신탁약정을 체결하였다. (다) 한편, 이 건 공유자들은 쟁점주택에 대한 매매계약을 체결하기 이전인 2015년 5월경 청구법인과 쟁점주택 및 그 부속토지의 일부에 관하여 아래 ＜표＞와 같이 임대차기간을 2년으로 하여 임차하기로 하는 내용의 계약을 체결하였다. ＜표＞ 청구인별 계약체결일 및 임대차보증금 내역 (단위: 원) (라) 이 건 공유자들은 2018.11.26. 쟁점주택 및 그 부속토지 중 각자의 지분에 대한 소유권이전등기를 구하는 소송을 제기하였고, 이에 대해 서울고등법원은 2020.10.13. “2015.7.5. 매매를 원인으로 한 지분이전 등기절차를 이행하라”는 판결(서울고등법원 2020.10.13. 선고 2019나2055898 판결)을 하였으며, 이 건 판결은 2020.11.5. 확정되었다. (마) 처분청은 2021년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 쟁점주택 중 목사 사택으로 사용하는 쟁점101호에 청구법인의 지분율(38.9%)을 곱하여 산출한 부분에 대하여 지방세특례제한법 제50조 제2항에 따라 종교단체가 과세기준일 현재 해당 사업에 직접 사용하는 부동산으로 보아 재산세 등을 면제하고, 나머지 부분에 대하여는 일반과세로 전환하여 재산세 등을 부과․고지하였다. (바) 쟁점주택의 건축물대장 및 등기사항전부증명서 기재내용은 아래와 같다.
1. 건축물대장 기재내용
2. 등기사항전부증명서 기재내용 (사) 청구법인을 포함한 이 건 공유자들은 이 건 심리일 현재(2022.6.20.)까지 다가구주택인 쟁점주택에 대하여 다세대주택으로 용도변경 허가를 받았거나 용도변경신청을 한 사실과 쟁점주택에 대하여 구분하여 등기한 사실은 나타나지 아니한다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구법인은 쟁점주택의 공유지분을 구분소유적 공유관계로 보아야 하므로 청구법인 소유의 쟁점101호 전체 면적에 대하여 지방세특례제한법 제50조 제2항에 따라 종교단체가 과세기준일 현재 해당 사업에 직접 사용하는 부동산으로 보아 청구법인에게 재산세 등을 면제하여야 한다는 취지로 주장하나, 지방세법 제107조 제1항에서 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다고 규정하고 있고, 그 단서 및 제1호는 공유재산인 경우 그 지분에 해당하는 부분에 대해서는 그 지분권자를 납세의무자로 보도록 규정하고 있는바, 이 건의 경우, ① 청구법인과 쟁점주택을 공유하고 있는 이 건 공유자들이 쟁점주택 중 각자의 지분에 대하여 소유권이전등기를 구하는 소송을 제기하여 법원이 쟁점주택의 각 호별(쟁점101호 외 6개호)이 아닌 각자의 지분(청구법인 38.9%, AAA 11.9%, BBB 12.7%, CCC 11.9%, DDD 12.7%, EEE 11.9%)에 대하여 등기절차를 이행하라고 판결하였으며, 이에 따라 청구법인을 포함한 이 건 공유자들은 각자의 지분에 대하여 등기를 마친 점, ② 처분청 또한 쟁점주택에 대하여 청구법인들을 포함한 이 건 공유자들에게 각 호실별이 아닌 공유지분에 대하여 각 재산세를 부과한 점, ③ 만약 쟁점101호 전체를 종교단체가 직접 사용하는 부동산으로 보아 재산세 등을 면제하려면, 쟁점주택 중 청구법인의 지분이 아닌 나머지 지분에 대해서는 청구법인이 아닌 이 건 공유자들에게 자신의 지분에 해당하는 비율만큼 재산세를 감면하여야 할 것으로 보이는 점, ④ 청구법인을 포함한 이 건 공유자들은 이 건 심리일 현재(2022.6.20.)까지 다가구주택인 쟁점주택에 대하여 구분하여 소유할 수 있는 다세대주택 등으로 용도변경 허가를 받았거나 용도변경신청을 한 사실도 없을 뿐만 아니라 쟁점주택을 구분하여 등기한 사실이 없는 점 등에 비추어 쟁점주택의 공유지분을 구분소유적 공유관계로 보기는 어렵다 할 것이다. 따라서, 처분청이 쟁점101호 중 청구법인의 지분율(38.9%)을 곱한 부분에 대하여 지방세특례제한법 제50조 제2항에 따라 종교단체가 과세기준일 현재 해당 사업에 직접 사용하는 부동산으로 보아 재산세 등을 면제하고, 나머지 부분에 대해서는 지방세법 제111조 제1항 제3호 나목의 세율을 적용하여 재산세 등을 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법제96조 제6항과국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.