[요지] 청구법인들이 쟁점토지를 취득할 당시에는 임대목적물이 특정되지 않아 쟁점토지를 취득한 날부터 60일 이내에 임대목적물을 등록하기란 사실상 불가능한 상태로 보이고, 공공지원민간임대주택에 대한 사업계획승인일(2020.12.31.․2021.1.21.)을 전후하여 그 사업이 구체화 된 시점에야 비로소 임대목적물이 특정되어 청구법인이 2020.11.24.․2021.1.8. 임대목적물을 등록할 수밖에 없었던 부득이한 사정이 있었던 것으로 보이므로 청구법인들은 건설임대사업자로서 공공지원민간임대주택을 공급하였던 것이 분명한 이상, 다른 임대사업자와는 다르게 쟁점규정에 따른 취득세 감면을 인정하는 것이 타당하다고 판단됨.
[참조결정] 조심2021지0396
[주 문]
1. OOO구청장이 2021.5.10. 청구법인에게 ＜별지＞의 기재내역과 같이 한 취득세 등 합계 OOO원의 부과처분은 이를 취소한다.
2. OOO구청장이 2021.5.13. 청구법인에게 ＜별지＞의 기재내역과 같이 한 취득세 등 합계 OOO원과 OOO원의 각 부과처분은 이를 취소한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구법인들 주장 및 처분청 의견
(1) 쟁점규정을 보면, 임대사업자가 임대목적물을 60일 이내에 등록을 하여야 하는 것으로 규정하고 있으나, 청구법인들과 같은 주택법 제4조에 따라 주택건설사업등록증을 득하고 이에 근거하여 임대사업자등록을 한 사업자에게까지 동일하게 적용하는 것은 다음과 같은 민간임대주택사업법의 임대사업자 규정을 잘못 이해한 기인하는 것으로 볼 수 있다. (가) 쟁점규정 등 지방세법령에서는 임대사업자의 정의를 별도로 두고 있지 아니하여 ‘민간임대주택법상 임대사업자’의 용어를 차용하고 있는데, 이 때 임대사업자는 ‘임대사업을 목적으로 민간임대주택을 취득하고 법 제5조에 따른 임대사업자등록을 한 자’로 정의된다고 볼 수 있다. (나) 민간임대주택법상 임대사업의 종류는 “민간건설임대주택, 민간매입임대주택, 공공지원민간임대주택, 장기일반주택”으로 크게 구분할 수 있고(제2조), 이 때 ‘공공지원민간임대주택’은 민간임대주택법 제22조에서 지정하는 공공지원민간임대주택 공급촉진기구의 민간건설임대주택을 의미한다. (다) 민간임대주택법 제5조에서는 “주택을 임대하려는 자는 지방자치단체의 장에게 등록을 신청하고(제5조 제1항), 등록 당시 반드시 민간건설임대주택, 민간매입임대주택, 공공지원민간임대주택, 장기일반민간임대주택”으로 종류를 구분하여 등록해야 하고(제5조 제2항), 시ㆍ군ㆍ구청장은 등록기준에 적합한지를 확인한 후 적합한 경우에는 등록대장에 올리고 신청인에게 등록증을 발급하여야 하며(제5조 제4항 및 같은 법 시행령 제4조 제5항), 위 등록기준에 적합하지 아니하는 등 사유가 존재하면 등록신청을 거부할 수 있고(제7항), 등록 및 신고의 기준과 절차는 대통령령에 위임(법 제6항)하고 있다. 다시 말해서 임대사업자는 위 규정에 따라 민간건설․매입임대주택, 공공지원민간임대주택 등으로 구분하여 등록신청하고 지방자치단체의 장은 그 등록절차와 기준을 적용하여 수리 여부를 결정하고 있다. (라) 민간임대주택법 시행령 제4조 제1항 제1호 및 제2호, 시행규칙 제2조 제1항을 보면, 임대사업자로 등록을 할 수 있는 자의 범위(이하 “제1방법에 의한 등록”)를 다음과 같이 구분하고 있다. 또한 민간임대주택법 시행령 제4조 제1항 제3호 및 시행규칙 제2조 제1항을 보면, 위 ‘제1방법에 의한 등록’과는 별개로 임대사업자등록(“제2방법에 의한 등록”)을 다음과 같이 허용하고 있다. 위와 같이 임대사업을 하려는 자는 큰 틀에서 위 제1방법 및 제2방법에 의한 등록을 할 수 있고, 그 등록을 위하여 시행령의 위임을 받은 시행규칙 제2조 제1항에서 정한 서면을 첨부하여 주택 종류를 구별하여 임대사업자신청을 하면 되는 것이며, 지방자치단체의 장은 기준과 요건에 부합하면 신고 수리를 해야 하고 그 임대사업자등록증을 통하여 민간임대주택법의 임대사업자가 되는 것이다.
(2) 청구법인들은 2020.5.19.․2020.5.21. 주택건설사업자 등록을 하고 2020.7.24.․2020.8.14. 위 주택건설사업자등록증을 첨부하여 본점 소재지인 OOO에게 임대사업자 등록을 신청하였고, OOO은 2020.7.25.․2020.8.17. 임대사업자 등록증을 발급하였는데, 이는 위 제2방법에 의한 취득에 해당한다. 청구법인들은 2020.5.27. ~ 2020.6.23. 기간 동안 쟁점토지를 취득하고 OOO은 2020.12.31.․2021.1.21. 청구법인들을 사업시행자로 지정하고, 쟁점토지 위에 공공지원민간임대주택공급촉진지구를 승인․고시(OOO제2020-594호, 2020.12.31., 제2021-38호, 2022.1.21.)하였다. 민간임대주택법 시행령 제4조 제7항을 보면, “임대사업자등록증 내용 중 변경사유가 발생하면 그날부터 30일 이내에 임대사업자의 주소지를 관할하는 지방자치단체의 장에게 신고하여야 한다”고 규정하고 있는데, 쟁점토지는 2020.12.31.․2021.1.21. 공공지원민간임대주택으로 확정되었고, 청구법인들은 사업시행자로서 2020.11.24.․ 2021.1.8. 임대사업자등록증에 OOO와 협의된 내용을 토대로 ‘주택종류: 공공지원민간임대주택, 주택구분: 건설’로 하여 임대사업자등록증 내용에 대한 변경신청을 하였으며, OOO도 이를 수리하였다.
(3) 처분청은 쟁점토지 취득일부터 60일 이내에 신청하여 발급받은 임대사업자등록증에 위 기재사항이 없고, 이후 임대목적물을 추가한 시점이 취득일부터 60일이 경과하였다는 사유로 이 건 부과처분을 하였다. 하지만, 청구법인들은 2020.7.28.․2020.8.17. 주택건설사업자등록증을 첨부하여 OOO구청장에게 쟁점토지의 취득일부터 60일 이내 임대사업자등록증을 신청하여 발급받았고, 물론 쟁점토지는 그 등록증 서식에 ‘건물’에 대한 기재만 할 뿐이지 토지에 대한 기재할 공간이 없어 임대목적물로 등록하지 못하였을 뿐인데, 이를 고려하지 아니한 채 처분청이 임대사업자등록증에 토지도 기재하였어야 한다고 요구하는 것은 물리적으로 불가능한 행위를 요구하는 것으로서 부당하고, OOO구청장이 적법하게 발급한 임대사업자등록증의 효력을 부인하는 것이다. (가) 제1방법(매입임대주택 등)에 의한 등록은 임대할 주택을 개별적 구체적으로 특정해야 하는 것이므로 그 등록신청서상 첨부된 서류에 “민간임대주택 소재지, 주택구분, 주택종류, 주택유형, 전용면적, 주택 등록일”의 사항 등 임대목적물을 기재하여야 하고, 이를 기재하지 아니하면 임대사업자등록이 거부될 수 있는 것이다. 하지만, 청구법인들과 같은 제2방법(건설임대주택 등)에 의한 임대사업등록 중 주택건설사업자는 주택건설사업등록증을 첨부하여 임대사업증록을 득하는 것일 뿐, 건물 등의 기재사항을 구체적으로 특정하지 아니하는 것으로서 제1방법에 의한 등록과는 달리 볼 수 있다. (나) 만약 임대사업을 하려는 자에게 제1방법에 의한 등록만을 요구한다면, ‘임대주택의 건설 및 분양을 촉진하여 서민의 장기적인 주거생활의 안정을 도모하는데 한계’가 발생하고, 그러므로 그 한계를 극복할 목적으로 사업자의 특성상 대단위로 주택을 건설․매입하여 임대를 하는 등 주택임대가 당연히 예정되어 있는 사업의 경우에는 이를 완화하여 임대사업자등록증을 부여하고자 제2방법에 의한 임대사업자등록 취득을 별도로 정하고 있는 것이다. 그렇기 때문에 제2방법에 의한 임대사업자 등록을 원하는 자는 등록신청서상 임대주택에 대한 구체적인 기재 없이도 개별법령에서 엄격하게 요구하는 인적, 물적 요건을 충족하여 관할관청으로부터 허가를 득한 주택건설사업자등록증, 부동산투자회사영업인가증 등을 첨부하여 제출하더라도 임대사업자 자격을 취득할 수 있는 것이다. (다) 위와 같이 볼 때 청구법인들이 2020.7.24.․2020.8.17. 주택건설사업자등록증을 첨부하여 “민간임대주택 소재지, 주택구분, 주택종류, 전용면적, 주택등록일”의 기재가 전혀 없이 OOO구청장으로부터 취득한 임대사업자등록증은 적법하다 할 것이다. 또한 임대사업자 등록의 실질적 수리권한을 지닌 OOO구청장이 임대목적물 등의 구체적인 기재가 없음에도 불구하고 당초 신고된 임대차등록증을 수리하여 등록증을 발급한 것을 보더라도 적법한 등록으로 인정되는 것이다.
(4) 청구법인들은 2020.12.31. 2021.1.21. 쟁점토지가 ‘공공지원임대주택(역세권 청년주택) 공급촉진지구’로 승인․고시된 즈음인 2020.11.24.․2021.1.8. 임대목적물을 기재하여 임대사업자등록 변경을 적법하게 하였는데 이 건 부과처분은 이를 부인하는 것으로서 부당하다. (가) 민간임대주택법 제4조 제7항은 “임대사업자 등록사항의 변경사유가 발생하면 30일 이내에 임대사업자 주소지를 관할하는 지방자치단체의 장 또는 해당 민간임대주택의 소재지 관할 지방자치단체의 장에게 변경신고를 하여야 한다”고 규정하고 있다. (나) 쟁점토지는 2020.12.31. 2021.1.21. 공공지원임대주택공급촉진지구로 고시되었는데, 청구법인은 OOO와 협의된 내용을 토대로 2020.11.24. ․2021.1.7. 그동안 빈칸으로 되어 있던 임대주택사업자등록증의 각 란에 “민간임대주택 소재지 OOO일원 공공 16평 16세대, 주택구분: 건설, 주택종류: 공공지원 민간임대주택, 주택유형: 아파트, 전용면적, 주택등록일”을 추가로 기재 작성하여 제출하였고 이는 정당한 절차에 의한 것이라 할 수 있다. 또한 위 임대사업자등록 및 변경에 대하여 실질적 심사권을 가지고 있는 지방자치단체의 장이 이를 수리하였으므로 그 적법성이 증명되는 것이라 할 수 있다. 그러나 처분청이 이를 인정하지 아니한 것은 임대사업자의 법리를 오해한 잘못이 있는 것이라 하겠다.
(5) 쟁점규정의 입법 취지는 임대주택 건설 및 분양을 촉진하여 서민의 장기적인 주거생활의 안정을 도모하기 위한 것이라는 점을 고려해 보더라도 임대사업자 취득세 감면조항을 악용하거나 악용할 위험이 없다면 가능하면 포섭하는 것이 타당하다. 그런 의미에서 접근해 볼 때, 쟁점규정에서의 취득일로부터 60일 이내에 임대사업자에 등록할 사항은 건설된 임대용 부동산이나 매입용 임대부동산을 의미하는 것이라고 해석하는 것이 타당하다.
(6) 따라서 처분청이 청구법인들에게 이 건 부과처분을 한 것은 부당하다.
(1) 쟁점규정(지특법 제31조 제1항)은 “공공주택 특별법에 따른 공공주택사업자 및 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자(임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록한 경우를 말한다. 이하 이 조에서 “임대사업자”라 한다)가 임대할 목적으로 공동주택을 건축하는 경우 그 공동주택에 대해서는 지방세를 2021년 12월 31일까지 감면한다”고 규정하고 있다. 또한, 민간임대주택법 제5조에서 “주택을 임대하려는 자는 구청장 등에게 등록을 신청할 수 있다”고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제4조에서 “제1항에서 법 제5조 제1항에 따라 임대사업자로 등록할 수 있는 자는 다음 각 호와 같다고 규정하면서, 그 제2호 가목에서 “민간임대주택으로 등록할 주택을 건설하기 위하여 주택법 제15조에 따른 사업계획승인(이하 “사업계획승인”이라 한다)을 받은 자“, 그 제3호 가목에서 “주택법 제4조에 따라 등록한 주택건설사업자 등”으로 규정하고 있다.
(2) 조세법률주의의 원칙에서 파생되는 엄격해석의 원칙은 과세요건에 해당하는 경우는 물론 비과세 및 조세감면요건에 해당하는 경우에도 적용되는 것으로서, 납세자에게 유리하다고 하여 비과세요건이나 조세감면요건을 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 조세법의 기본이념인 조세공평주의에 반하는 결과를 초래하게 될 것(대법원 2006.5.25. 선고 2005다19163 판결 참조)이다. 이러한 엄격해석 원칙은 지특법상 비과세 및 조세감면요건에도 해석한다 할 것인데, 쟁점토지에 대하여도 그 취득일부터 60일 이내에 민간임대주택법에 따라 임대목적물로 등록하여야 하고, 설령 등록된 임대사업자가 주택건설사업자라 하더라도 이를 달리 볼 것은 아니다.
(3) 위 규정에서의 감면 취지를 보더라도 건설임대주택사업자에게 ‘임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 등록한 경우’를 매입임대주택사업자의 경우와 달리 해석․적용하는 것은 타당하지 아니하다. (가) 쟁점규정의 감면취지는 “임대주택의 건설 및 분양을 촉진하여 서민의 장기적인 주거생활의 안정을 도모하기 위하여 임대사업자가 취득한 임대주택에 대하여 취득세 등 감면의 혜택을 주되, 그 감면 대상 범위를 일정한 기준에 따라 제한하기 위한 것이고, 감면 대상은 민간임대주택으로 등록할 주택을 건설하기 위하여 주택법 제15조에 따른 사업계획승인을 받은 자 또는 주택법제4조에 따라 등록한 주택건설사업자 등이다. (나) 또한 위 주택건설사업자 등은 민간임대주택에 관한 특별법 제5조에 따라 임대사업자로 등록을 신청할 수 있는데, 해당 임대사업자 중 임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록한 자만이 위 지특법 제31조 제1항에 따른 취득세 감면을 받을 수 있는 것이다.
(4) 즉, 쟁점규정의 취지는 임대목적물 등록요건을 갖춘 임대사업자의 경우는 지방세를 감면하고, 그렇지 아니한 경우는 처음부터 감면대상에서 제외하여 원칙대로 과세하는 것으로, 청구법인들은 쟁점토지를 취득일부터 60일 이내에 임대목적물 등을 등록하여야 하는 요건을 갖추지 아니하였으므로 쟁점규정에 따른 취득세 감면이 적용될 수 없다.
(5) 쟁점규정의 개정연혁을 보면, 2016.12.27. 법률 제14477호로 개정되기 전의 지특법 제31조 제1항에서는 민간임대주택법에 따른 감면대상 임대사업자를 ‘임대용 부동산을 취득일로부터 60일 이내에 임대사업자로 등록한 경우를 포함한다’라고 규정하였다가, 2016.12.27. 개정으로 감면대상 임대사업자를 ‘임대용 부동산 취득일로부터 60일 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자를 등록한 경우를 말한다’로 개정하였다. 위 개정은 개정 전 단순히 ‘임대용 부동산의 취득’과 ‘임대사업자 등록’만을 일정 기한 내에 하면 감면 요건을 충족한 것으로 정하였던 것에 비교하여, 그 개정 후 ‘취득한 해당 부동산(임대용 부동산)을 임대사업의 목적물로 특정하여’ 일정한 기한 내에 임대사업자 등록을 하는 경우에만 감면 규정을 적용하도록 하여 감면대상자를 더욱 명확히 하였다고 볼 수 있다.
(6) 위와 같이 청구법인들은 쟁점주택의 취득일부터 60일 이내에 쟁점토지를 임대목적물로 하여 임대사업자를 등록하지 아니한 이상, 쟁점규정에 따른 취득세를 감면할 수 없음이 분명하다. 또한 청구법인들이 주택건설사업계획의 승인을 득하기까지 다소 시일이 소요되어 쟁점토지의 취득일부터 60일 이내에 임대목적물로 등록하지 못할만한 사정이 있다는 주장에 대하여 개별 임대사업자의 주관적·개별적 사정을 고려하여 법을 해석․적용하는 것은 법적안정성 및 예측 가능성을 해칠 우려가 있으므로 그 주장을 받아들일 수 없다. 따라서 처분청이 청구법인들에게 이 건 부과처분을 한 것은 정당하다.
3. 심리 및 판단
(1) 청구법인들과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 청구법인 주식회사 AAA는 2019.10.24. 설립된 법인으로 2020.5.19. 주택법 제4조에 따른 주택건설사업자등록증을 취득하였고, 청구법인 주식회사 AAA개발은 2020.3.31. 설립된 법인으로 2020.5.21. 주택법 제4조에 따른 주택건설사업자등록증을 취득하였다. (나) 청구법인들은 2020.5.27.․2020.6.16.․2020.6.23. 쟁점토지를 총 OOO원에 각 취득하고, 같은 날 지특법 제31조 제1항에 의한 감면을 적용하여 취득세 등 합계 OOO원을 각 신고․납부하였다. (다) 청구법인 AAA는 2020.8.14., 청구법인 AAA개발은 2020.7.24. OOO구청장으로부터 민간임대주택법 제5조 등에 따른 임대사업자등록증을 각 교부받았고, 동 등록은 쟁점토지의 취득일부터 60일 내로 된 것으로 이에 대한 청구법인들과 처분청은 다툼이 없다. (라) 청구법인들의 임대사업자등록증(2020.7.24.․2020.8.14.)을 보면, 쟁점토지를 임대목적물로 등록하지 아니하였다. (마) OOO은 2020.12.31. 쟁점토지 중 OOO등 5필지 면적 OOO㎡ 위에 공공지원민간임대주택(역세권 청년주택) 공급촉진지구 조성 및 건설사업 지구단위계획을 승인하고 도시관리계획 결정 및 지형도면을 고시하였으며, 사업시행자로서 청구법인 주식회사 AAA를 지정하였다(OOO제2020-594호, 2020.12.31.). 또한 OOO은 2021.1.21. 쟁점토지 중 OOO외 3필지 면적 합계 OOO㎡ 위에 공공지원민간임대주택(역세권 청년주택) 공급촉진지구 조성 및 건설사업 지구단위계획을 승인하고 도시관리계획 결정 및 지형도면을 고시하였으며, 사업시행자로서 청구법인 주식회사 AAA개발을 지정하였다(OOO제2021-38호, 2021.1.21.). (바) 청구법인들은 2020.12.31.․2021.1.21. 쟁점토지상에 공공지원민간임대주택에 대한 사업계획을 각 승인받았다. (사) 청구법인 주식회사 AAA는 2021.1.8. 임대사업자등록증(최초 2020.8.14. 등록)에 ‘소재지: 쟁점토지(OOO일원) 349세대, 주택종류: 공공지원민간임대주택, 주택구분: 건설’를 임대목적물로 등록하였다. 또한 청구법인 주식회사 AAA개발은 2020.11.24. 임대사업자등록증(최초 2020.7.28. 등록)에 ‘소재지: 쟁점토지(OOO외 3필지) 위 임대주택, 주택종류: 공공지원민간임대주택, 주택구분: 건설’을 임대목적물로 등록하였다. (아) 처분청은 청구법인들이 쟁점토지를 취득한 날부터 60일 이내에 쟁점토지를 임대목적물로 등록하지 못한 것으로 보아 2021.5.10.․2021.5.13. 이 건 감면을 부인하여 이 건 부과처분(취득세 등 합계 OOO원)을 하였다. (자) 2016.12.27. 개정되기 전의 지특법 제31조 제1항에서는 감면대상인 임대사업자를 “임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 임대사업자로 등록한 경우”로 규정하고 있었는데, 2016.12.27. 위 규정이 개정되면서 “임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록한 경우”로 명확히 하였으며, 2021.12.28. 개정을 통해 “(건설임대주택용) 토지에 대해서는 주택법 제15조에 따른 사업계획승인을 받은 날부터 60일 이내로서 토지 취득일부터 1년 6개월 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록한 경우”으로 보완․개정되었다. 2021.12.28. 개정에 대하여 행정안전부는 “건설임대주택용 토지에 대한 취득세 감면요건을 ‘취득일로부터 60일 이내’에서 ‘사업계획승인일부터 60일 이내’로 임대등록하는 경우로 완화하였고, 다만, 과도한 착공지연 등을 방지하기 위해 임대등록시한은 토지를 취득한 날부터 1년 6개월을 초과하지 않도록 단서를 마련하였다”는 개정취지를 밝히고 있다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 2020.8.12. 법률 제17474호로 일부 개정되기 전의 지특법 제31조 제1항에서는 “공공주택 특별법에 따른 공공주택사업자 및 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자(임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록한 경우를 말한다. 이하 이 항에서 “임대사업자”라 한다)가 임대할 목적으로 공동주택을 건축하는 경우 그 공동주택에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2021년 12월 31일까지 감면하되, 다만, 토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우는 제외한다”고 규정하고 있고, 위 각 호에서는 제1호에서 “전용면적 OOO제곱미터 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다”고 되어 있고, 제2호에서 “민간임대주택에 관한 특별법 또는 공공주택 특별법에 따라 8년 이상의 장기임대 목적으로 전용면적 OOO제곱미터 초과 OOO제곱미터 이하인 임대주택(이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다)을 20호(戶) 이상 취득 등의 경우 취득세의 100분의 50을 경감한다”라고 규정하고 있다. (나) 처분청은 청구법인들이 쟁점토지의 취득일부터 60일이 경과하여 임대목적물을 등록하였으므로 쟁점규정을 위반한 것으로서 이 건 부과처분을 한 것이 타당하다는 의견이나, 아래와 같은 사정들에 비추어 청구법인들이 쟁점토지를 취득하고 60일 이내에 임대사업자 등록증상에 임대목적물을 기재하지 아니하였다고 하더라도 쟁점규정에 따라 취득세를 감면하는 것이 타당하다(조심 2021지396, 2022.5.3., 같은 뜻임) 하겠다.
1. 지특법 제31조 제1항의 주택임대사업자에 대한 감면 조항은 임대주택건설 활성화를 통한 서민의 주거안정 지원에 그 취지가 있다 할 것으로 비록 건설임대사업자가 임대주택용 부지를 취득하면서 바로 임대목적물을 등록하지 않았다 하더라도 장래에 임대주택을 건설하기 위하여 그 부지를 취득하는 것이 명확한 경우라면 그 취득에 대하여 취득세를 감면하는 것이 입법취지에 부합하는 것으로 볼 수 있다(조심 2021지396, 2022.5.23., 같은 뜻임) 하겠다.
2. 청구법인들은 2019.10.24.·2020.3.31. 각각 설립된 법인으로 2020.5.19.·2020.5.21. 각각 주택법 제4조에 따른 주택건설사업자등록증을 발급받았고, 이후 2020.5.27.․2020.6.16.․2020.6.23. 기간에 쟁점토지를 취득한 후 그날부터 60일 이내인 2020.7.24.·2020.8.14. 임대사업자등록증을 최초로 각각 신청하여 처분청으로부터 등록증을 발급받았다.
3. 청구법인들은 쟁점토지 취득 전인 2020.5.22.·2022.6.16. OOO에게 쟁점토지 위에 공공지원민간임대주택(역세권 청년주택) 공급촉진지구 지정제안서를 작성·제출하였고, 이후 2020.5.27.․2020.6.16.․2020.6.23. 기간에 쟁점토지를 취득하였으며, 2020.12.31.·2021.1.21. OOO으로부터 공공지원임대주택건설사업의 시행자로 지정되었던 점 등으로 미루어 볼 때 청구법인들은 역세권 청년주택을 건축하여 임대하는 것을 목적사업으로 하면서 임대주택건설사업 준비를 하고 있었던 것으로 보인다.
4. 다만, 청구법인들이 쟁점토지를 취득할 당시에는 임대목적물이 특정되지 않아 쟁점토지를 취득한 날부터 60일 이내에 임대목적물을 등록하기란 사실상 불가능한 상태로 보이고, 공공지원민간임대주택에 대한 사업계획승인일(2020.12.31.․2021.1.21.)을 전후하여 그 사업이 구체화 된 시점에야 비로소 임대목적물이 특정되어 청구법인이 2020.11.24.․2021.1.8. 임대목적물을 등록할 수밖에 없었던 부득이한 사정이 있었던 것으로 보인다.
5. 위와 같이 청구법인들은 건설임대사업자로서 공공지원민간임대주택을 공급하기 위하여 쟁점토지를 취득한 것이 분명한 이상, 다른 임대사업자와는 다르게 쟁점규정에 따른 취득세 감면을 인정하는 것이 타당하다 하겠다. (다) 따라서 처분청이 청구법인들에게 한 이 건 부과처분은 잘못이 있다고 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 지방세기본법제96조 제6항과 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지1＞ 병합 목록 (단위: 원) ＜별지2＞ 관련 법령
(1) 지방세특례제한법(2020.8.12. 법률 제17474호로 일부 개정되기 전의 것) 제31조(임대주택 등에 대한 감면) ① 공공주택 특별법에 따른 공공주택사업자 및 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자(임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록한 경우를 말한다. 이하 이 항에서 “임대사업자”라 한다)가 임대할 목적으로 공동주택(해당 공동주택의 부대시설 및 임대수익금 전액을 임대주택관리비로 충당하는 임대용 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축하는 경우 그 공동주택과 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제1호에 따른 준주택 중 오피스텔(그 부속토지를 포함한다. 이하 이 조에서 “오피스텔”이라 한다)을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2021년 12월 31일까지 감면한다. 다만, 토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우는 제외한다.
③ 대통령령으로 정하는 임대사업자 등이 대통령령으로 정하는 바에 따라 국내에서 임대용 공동주택 또는 오피스텔을 과세기준일 현재 2세대 이상 임대 목적으로 직접 사용하는 경우에는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 재산세를 2021년 12월 31일까지 감면한다.
1. 전용면적 40제곱미터 이하인 공공주택 특별법 제50조의2 제1항에 따라 30년 이상 임대 목적의 공동주택에 대해서는 재산세(지방세법 제112조에 따른 부과액을 포함한다)를 면제한다.
2. 전용면적 60제곱미터 이하인 임대 목적의 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 재산세(지방세법 제112조에 따른 부과액을 포함한다)의 100분의 50을 경감한다.
3. 전용면적 85제곱미터 이하인 임대 목적의 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 재산세의 100분의 25를 경감한다.
④ 제3항을 적용할 때 민간임대주택에 관한 특별법 제6조에 따라 임대사업자 등록이 말소된 경우에는 그 감면 사유 소멸일부터 소급하여 5년 이내에 감면된 재산세를 추징한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 추징에서 제외한다.
1. 민간임대주택에 관한 특별법 제43조 제1항에 따른 임대의무기간이 경과한 후 등록이 말소된 경우
2. 그 밖에 대통령령으로 정하는 경우
(2) 지방세특례제한법 시행령(2020.1.15. 대통령령 제30355호로 일부 개정된 것) 제13조(추징이 제외되는 임대의무기간 내 분양 등) ④ 법 제31조 제4항 제2호에서 “대통령령으로 정하는 경우”란 민간임대주택에 관한 특별법 제43조 제4항의 사유로 임대사업자 등록이 말소된 경우를 말한다.
(3) 민간임대주택에 관한 특별법(2020.12.22. 법률 제17739호로 일부 개정된 것) 제6조(임대사업자 등록의 말소) ① 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 임대사업자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 등록의 전부 또는 일부를 말소할 수 있다. (단서 생략)
5. 제43조 제2항 또는 제6항에 따라 민간임대주택을 양도한 경우
6. 제43조 제4항에 따라 민간임대주택을 양도한 경우
11. 제43조에도 불구하고 종전의 민간임대주택에 관한 특별법(법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률에 따라 개정되기 전의 것을 말한다. 이하 이 조에서 같다) 제2조 제5호의 장기일반 민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택 또는 제2조 제6호의 단기민간임대주택에 대하여 임대사업자가 임대의무기간 내 등록 말소를 신청(신청 당시 체결된 임대차계약이 있는 경우 임차인의 동의가 있는 경우로 한정한다)하는 경우
② 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제1항에 따라 등록을 말소하는 경우 청문을 하여야 한다. 다만, 제1항 제3호, 제5호 및 제6호의 경우는 제외한다.
③ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제1항에 따라 등록을 말소하면 해당 임대사업자의 명칭과 말소 사유 등 필요한 사항을 공고하여야 한다.
④ 임대사업자가 제1항 제3호에 따라 등록말소를 신청하거나 제2항에 따른 청문 통보를 받은 경우 7일 이내에 그 사실을 임차인에게 통지하여야 한다.
⑤ 종전의 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택 및 제2조제6호에 따른 단기민간임대주택은 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소된다.
⑥ 제1항 각 호(제5호 중 제43조 제2항에 따라 민간임대주택을 다른 임대사업자에게 양도하는 경우는 제외한다) 및 제5항에 따라 등록이 말소된 경우에는 그 임대사업자(해당 주택을 양도한 경우에는 그 양수한 자를 말한다)를 이미 체결된 임대차계약의 기간이 끝날 때까지 임차인에 대한 관계에서 이 법에 따른 임대사업자로 본다. 제43조(임대의무기간 및 양도 등) ① 임대사업자는 임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점부터 제2조 제4호 또는 제5호의 규정에 따른 기간(이하 “임대의무기간”이라 한다) 동안 민간임대주택을 계속 임대하여야 하며, 그 기간이 지나지 아니하면 이를 양도할 수 없다.
② 제1항에도 불구하고 임대사업자는 임대의무기간 동안에도 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고한 후 민간임대주택을 다른 임대사업자에게 양도할 수 있다. 이 경우 양도받는 자는 양도하는 자의 임대사업자로서의 지위를 포괄적으로 승계하며, 이러한 뜻을 양수도계약서에 명시하여야 한다.
③ 임대사업자가 임대의무기간이 지난 후 민간임대주택을 양도하려는 경우 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 한다. 이 경우 양도받는 자가 임대사업자로 등록하는 경우에는 제2항 후단을 적용한다.
④ 제1항에도 불구하고 임대사업자는 임대의무기간 중에도 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 임대의무기간 내에도 계속 임대하지 아니하고 말소하거나, 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 허가를 받아 임대사업자가 아닌 자에게 민간임대주택을 양도할 수 있다.
1. 부도, 파산, 그 밖의 대통령령으로 정하는 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우
2. 공공지원임대주택을 20년 이상 임대하기 위한 경우로서 필요한 운영비용 등을 마련하기 위하여 제21조의2 제1항 제4호에 따라 20년 이상 공급하기로 한 주택 중 일부를 10년 임대 이후 매각하는 경우
3. 제6조 제1항 제11호에 따라 말소하는 경우
⑤ 임대사업자가 제2항에 따라 임대의무기간 동안 다른 임대사업자에게 민간임대주택을 양도하기 위하여 신고하거나 제3항에 따라 임대의무기간이 지난 후 공공지원민간임대주택을 양도하기 위하여 신고하는 경우 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 그 내용을 검토하여 이 법에 적합하면 신고를 수리하여야 한다.
⑥ 임대사업자는 제3항에 따라 신고된 장기일반민간임대주택과 제5항에 따라 신고가 수리된 공공지원민간임대주택을 양도할 수 있다.
(4) 민간임대주택에 관한 특별법 시행령(2020.12.8. 대통령령 제31242호로 일부 개정된 것) 제34조(민간임대주택의 임대의무기간 등) ① 법 제43조 제1항에서 “임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점”이란 다음 각 호의 구분에 따른 시점을 말한다.
1. 민간건설임대주택: 입주지정기간 개시일. 이 경우 입주지정기간을 정하지 아니한 경우에는 법 제5조에 따른 임대사업자 등록 이후 최초로 체결된 임대차계약서상의 실제 임대개시일을 말한다.
2. 민간매입임대주택: 임대사업자 등록일. 다만, 임대사업자 등록 이후 임대가 개시되는 주택은 임대차계약서상의 실제 임대개시일로 한다.
3. 법 제5조 제3항 본문에 따라 장기일반민간임대주택을 공공지원민간임대주택으로 변경신고한 경우: 변경신고의 수리일(같은 조 제5항의 경우에는 신고를 수리한 것으로 보는 날을 말한다). 다만, 변경신고 이후 임대가 개시되는 주택은 임대차계약서상의 실제 임대개시일로 한다.
② 법 제43조 제4항에 따라 임대의무기간(같은 조 제1항에 따른 임대의무기간을 말한다. 이하 같다) 중에 민간임대주택을 양도하려는 임대사업자는 국토교통부령으로 정하는 신청서와 첨부서류를 해당 민간임대주택의 소재지를 관할하는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 제출해야 한다.
(5) 민간임대주택에 관한 특별법(2017.1.17. 법률 제14532호로 개정된 것) 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. “민간임대주택”이란 임대 목적으로 제공하는 주택[토지를 임차하여 건설된 주택 및 오피스텔 등 대통령령으로 정하는 준주택(이하 “준주택”이라 한다) 및 대통령령으로 정하는 일부만을 임대하는 주택을 포함한다. 이하 같다]으로서 임대사업자가 제5조에 따라 등록한 주택을 말하며, 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 구분한다.
6. “단기임대주택”이란 일반형임대사업자가 4년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.
7. “임대사업자”란 공공주택 특별법 제4조 제1항에 따른 공공주택사업자(이하 “공공주택사업자”라 한다)가 아닌 자로서 주택을 임대하는 사업을 할 목적으로 제5조에 따라 등록한 자를 말하며, 기업형임대사업자와 일반형임대사업자로 구분한다.
8. “기업형임대사업자”란 8년 이상 임대할 목적으로 100호 이상으로서 대통령령으로 정하는 호수 이상의 민간임대주택을 취득하였거나 취득하려는 임대사업자를 말한다.
9. “일반형임대사업자”란 기업형임대사업자가 아닌 임대사업자로서 1호 이상의 민간임대주택을 취득하였거나 취득하려는 임대사업자를 말한다. 제5조(임대사업자의 등록) ① 주택을 임대하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 “시장ㆍ군수ㆍ구청장”이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다.
② 제1항에 따라 등록하는 경우 다음 각 호에 따라 구분하여야 한다.
1. 기업형임대사업자 및 일반형임대사업자
2. 민간건설임대주택 및 민간매입임대주택
3. 기업형임대주택, 준공공임대주택 및 단기임대주택
③ 제1항에 따라 등록한 자가 그 등록한 사항을 변경하거나 말소하고자 할 경우 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 한다. 다만, 임대주택 면적을 10퍼센트 이하의 범위에서 증축하는 등 국토교통부령으로 정하는 경미한 사항은 신고하지 아니하여도 된다. 제43조(임대의무기간 및 양도 등) ① 임대사업자는 임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점부터 제2조 제4호부터 제6호까지의 규정에 따른 기간(이하 “임대의무기간”이라 한다) 동안 민간임대주택을 계속 임대하여야 하며, 그 기간이 지나지 아니하면 이를 양도할 수 없다.
② 제1항에도 불구하고 임대사업자는 임대의무기간 동안에도 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고한 후 민간임대주택을 다른 임대사업자에게 양도할 수 있다. 이 경우 양도받는 자는 양도하는 자의 임대사업자로서의 지위를 포괄적으로 승계하며, 이러한 뜻을 양수도계약서에 명시하여야 한다.
③ 제2항은 임대사업자가 임대의무기간이 지난 후 민간임대주택을 양도하는 경우에도 준용한다. 다만, 양수하는 자가 임대사업자로 등록하지 아니하는 경우에는 제2항 후단을 적용하지 아니한다.
④ 제1항에도 불구하고 임대사업자는 부도, 파산, 그 밖의 대통령령으로 정하는 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우에는 임대의무기간 중에도 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 허가를 받아 임대사업자가 아닌 자에게 민간임대주택을 양도할 수 있다.