[요지] PM용역비와 법률자문수수료 및 시행사 운영비는 이 건 신축사업에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비에 준하는 것으로서 쟁점건축물의 취득세 과세표준에 포함하는 것이 타당하다고 판단됨. 다만,지방세법 시행령제18조 제2항 제4호에서 사실상 취득가격에 포함되지 아니하는 비용으로서 부가가치세를 규정하고 있고, 이 건 PM용역비 및 법률자문수수료와 관련한 계약서, 전자세금계산서 등에서 합계 52,300,000원의 부가가치세가 포함되어 있는 것으로 나타나므로 동 금액은 쟁점건축물의 취득세 과세표준에서 제외하여 그 과세표준과 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단됨.
[주 문]
1. 이 건 심판청구 중 주민합의금(OOO원)에 대한 심판청구는 이를 각하한다.
2. OOO구청장이 2020.12.14. 청구법인에게 한 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원의 부과처분 중 PM용역비 및 법률자문수수료에 대한 부가가치세 합계 OOO원을 청구법인이 2017.9.27. 취득한 OOO소재 건축물(연면적 OOO㎡)의 취득가격에서 제외하여 그 과세표준 및 세액을 경정한다.
3. 나머지 심판청구는 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(1) 주민합의금은 쟁점건축물의 신축공사 도중 인근 주민들과의 민원해결을 위하여 합의금 성격으로 지출하게 된 것으로 쟁점건축물의 취득에 소요된 비용에 해당하지 아니하므로 취득세 과세표준에 포함될 수 없고, OOO이 이의신청 결정에서 인용하여 처분청이 일부 감액경정․환급하였다고 하나 현재까지 그에 대한 경정결정통지서를 받지 못하였다.
(2) PM용역비는 각종 계약체결에 앞서 사전계획을 체결하고 사전적인 업무지원 및 수분양자 현황관리 업무 등을 하는 컨설팅 자문업무로서 쟁점건축물의 신축비용이라기 보다는 프로젝트 관리비, 컨설팅 비용의 성격으로 쟁점건축물의 취득가격에 포함된다고 볼 수 없다.
(3) 법률자문수수료는 주식회사 AAA(이하 “이 건 위탁자”라 한다)가 OOO에 의뢰한 내용에 대한 자문료로서, 2015.4.6. 체결한 사업 및 대출약정서에 대한 자문과 2015.5.12. 이 건 신축사업 및 대출약정에 대하여 차주가 사업 및 대출약정에 따라 부담하는 일체의 채무에 대한 연대보증약정을 합의하여 해지하는 합의서를 작성하는데 대한 자문용역으로, 이러한 자문은 신축사업에 필수불가결한 자문에 해당하지 아니하므로 쟁점건축물의 취득가격에 포함된다고 볼 수 없다.
(4) 시행사 운영비는 이 건 신축사업을 시행하는 이 건 위탁자의 임직원들에 대한 인건비(급여), 판공비, 업무추진비, 분양촉진비 등 일반적인 사무업무를 집행하면서 발생한 비용으로 기업회계에서 판매 및 일반관리비에 해당하며 건축행위 또는 쟁점건축물의 취득과 관련이 없는 비용이므로 쟁점건축물의 취득가격에 포함된다고 볼 수 없다.
(1) 주민합의금의 경우 이의신청 결정에서 쟁점건축물의 취득에 소요된 비용에 해당하지 아니한다고 보아 인용결정 되었으며, 2021.5.31. 환급금 반환결정을 통해 2021.6.4. 청구법인의 계좌로 환급된 상태로 확인되므로 심판청구의 대상이 없는 부적법한 청구에 해당한다.
(2) PM용역비계약서를 보면, 주식회사 BBB가 시행사인 이 건 위탁자에게 제공한 용역의 내용은 쟁점건축물의 신축에 필요한 인·허가를 득하기 위해 필요한 자금의 지급, 부동산의 감정평가, 시공사 선정을 위한 업무지원 및 그에 따른 공사도급조건 협상과 관련된 업무지원, 신축과 관련된 사업성 검토 등으로 PM용역비용은 쟁점건축물의 신축에 필수 불가결한 준비행위로서 건축물의 취득 전에 이루어진 직·간접적인 부대비용에 해당한다.
(3) 법률자문수수료는 시행사인 이 건 위탁자가 쟁점건축물을 신축하기 이전인 2015.4.6. OOO와 법률자문계약을 체결한 사항으로 신축에 관한 대출, 신축관련 인·허가, 신탁업무에 관한 계약 체결, 서류작성업무 등에 대한 법률자문을 내용으로 하고 있으므로 이는 신축에 필요한 준비행위로서 취득세 과세표준에 포함된다 할 것이다.
(4) 시행사 운영비는 쟁점건축물의 신축과 관련하여 청구법인과 이 건 위탁자간 사업약정을 체결하고 매월 운영비 명목으로 지급된 것으로 시행사에서 이 건 신축사업과 관련한 사무를 처리하고 있고 그 대가로 시행사 운영비를 받는다는 점에서 쟁점건축물의 신축과 관련성이 있다고 보이므로 쟁점건축물 신축과 관련하여 직·간접적으로 발생한 비용에 해당하는 것으로 보는 것이 타당하다 할 것이다.
3. 심리 및 판단
(1) 청구법인과 처분청이 제시한 심리자료에 의하면 다음과 같은 내용이 나타난다. (가) 이 건 위탁자는 2015.4.6. 신탁업자인 청구법인과 쟁점토지에 대한 토지관리신탁계약을 체결하고 쟁점토지를 신탁하였고, 청구법인은 그 지상에 쟁점건축물의 건축주로서 2015.3.24. 건축허가를 받고 건축공사를 진행하여 2017.9.27. 쟁점건축물을 취득(신축)하였다. 2015.4.6. 체결된 토지관리형신탁계약의 내용은 다음과 같다. (나) 이 건 위탁자는 이 건 신축사업 공사현장과 인접한 OOO에게 신축공사 관련 일조권 및 조망권 침해‧소음‧진동‧비산먼지 등으로 인한 환경적 피해보상 명목으로 총 OOO원을 지급한 것으로 나타난다. 청구법인이 신청한 이의신청 결과(결정서 제2021-51호), OOO은 주민합의금을 쟁점건축물의 취득세 과세표준에서 제외하여야 한다는 취지로 인용결정하였고, 처분청은 동 이의신청 결정에 따라 2021.5.31. 환급결정을, 2021.6.4. 청구법인의 계좌로 환급세액을 지급한 사실이 확인된다. (다) 이 건 위탁자는 2015.1.28. 주식회사 BBB(이하 “BBB”라 한다)와 ‘부동산개발사업 PM용역계약’(용역기간: 이 건 위탁자가 사업승인을 득하고 BBB의 용역수행 결과로 금융기관 조달자금의 최초 인출시까지)을 체결하였고, 2015.4.8. 및 2015.10.13. 총 OOO원(부가가치세 OOO원 포함)을 지급한 것으로 나타난다. BBB가 위 계약에 따라 수행하는 용역의 범위는 다음과 같다. (라) 이 건 위탁자는 OOO와 이 건 신축사업과 관련한 법률자문계약을 체결하였고, OOO는 2015.4.6. 이 건 신축사업의 사업비 조달을 위하여 이 건 위탁자 및 대주 등이 체결한 ‘사업 및 대출약정서’ 작성에 대한 자문, 2015.5.12. 기 체결한 ‘사업 및 대출약정서’상 차주가 부담하는 일체의 채무에 대한 연대보증인의 연대보증 약정을 해제하는 ‘합의서’ 작성에 대한 자문 등의 용역을 수행한 것으로 나타나고, 2015.4.8. 및 2015.11.25. 총 OOO원(부가가치세 OOO원 포함)을 지급한 것으로 나타난다. (마) 관리형토지신탁계약서의 특약사항 제13조 제5항 제9호에서는 시행사 운영비를 청구법인의 운영계좌에서 지급하도록 정하고 있고, 이에 따라 청구법인은 이 건 위탁자에게 시행사 운영비 명목으로 매월 OOO원을 정기적으로 지급한 것으로 나타난다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 지방세법 제10조 제1항, 제5항 본문 및 제3호에서 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 하며, 법인장부에 의하여 취득가격이 증명되는 취득의 경우에는 사실상의 취득가격을 취득세 과세표준으로 하도록 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제18조 제1항에서는 법 제10조 제5항 각 호에 따른 취득가격은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비ㆍ수수료 등에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다고 규정하고 있으며, 제2항 제4호에서는 사실상 취득가격에 포함되지 아니하는 비용으로 부가가치세를 규정하고 있다. (나) 먼저 주민합의금에 대하여 살피건대, 처분청은 OOO의 이의신청 결정에 따라 주민합의금을 쟁점건축물의 취득세 과세표준에서 제외하여 일부 감액경정을 하였고, 그에 따른 환급세액 OOO원(지방세환급가산금 포함)을 지방세환급금으로 결정한 후 2021.6.4. 청구법인이 지정한 계좌에 지급한 사실이 확인되는 이상, 비록 처분청이 위 감액경정에 따른 경정결정통지서를 청구법인에게 통보하지 아니한 사실이 있다고 하더라도 불복의 대상이 되는 처분이 없는 상태에서 제기되어 부적법하다고 판단된다. 다음으로 PM용역비와 법률자문수수료에 대하여 살피건대, PM용역비는 이 건 위탁자가 이 건 신축사업 과정에서 사업성 검토, 자금조달, 시공사 선정 및 협의 등 사업전반에 관한 중추적 의사결정을 위해 필요한 용역을 제공받는 대가로 지급한 비용이고, 법률자문수수료는 이 건 위탁자가 OOO와 법률자문계약을 체결하고 이 건 신축사업과 관련한 ‘사업 및 대출약정서’, ‘합의서’ 등의 작성에 대한 자문 용역을 수행한 대가로 지급한 비용이므로 PM용역비와 법률자문수수료는 이 건 신축사업에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비에 준하는 것으로서 쟁점건축물의 취득세 과세표준에 포함하는 것이 타당하다고 판단된다. 다만,지방세법 시행령제18조 제2항 제4호에서 사실상 취득가격에 포함되지 아니하는 비용으로서 부가가치세를 규정하고 있고, 이 건 PM용역비 및 법률자문수수료와 관련한 계약서, 전자세금계산서 등에서 합계 OOO원의 부가가치세가 포함되어 있는 것으로 나타나므로 동 금액은 쟁점건축물의 취득세 과세표준에서 제외하여 그 과세표준과 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다. 마지막으로 시행사 운영비에 대하여 살피건대, 시행사인 이 건 위탁자와 청구법인간에 체결된 관리형토지신탁계약서의 특약사항에 의하면, 이 건 위탁자는 이 건 신축사업과 관련한 각종 인‧허가 및 자금조달 등의 사무를 처리하고 청구법인은 위 업무를 수행하는 이 건 위탁자에게 시행사 운영비를 지급하도록 약정하였고, 청구법인의 운영계좌에서 매월 OOO원이 지급된 사실이 나타나는 바, 이 건 시행사 운영비는 이 건 신축사업에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비에 준하는 것으로서 쟁점건축물의 취득세 과세표준에 포함하는 것이 타당하다고 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과, 부적법한 심판청구에 해당하거나 일부 이유가 있으므로 지방세기본법제96조 제6항과 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제1호, 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령
(1) 지방세기본법 제89조(청구대상) ① 이 법 또는 지방세관계법에 따른 처분으로서 위법ㆍ부당한 처분을 받았거나 필요한 처분을 받지 못하여 권리 또는 이익을 침해당한 자는 이 장에 따른 이의신청 또는 심판청구를 할 수 있다.
(2) 지방세법 제10조(과세표준) ① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. 다만, 연부(年賦)로 취득하는 경우에는 연부금액(매회 사실상 지급되는 금액을 말하며, 취득금액에 포함되는 계약보증금을 포함한다. 이하 이 절에서 같다)으로 한다.
⑤ 다음 각 호의 취득(증여ㆍ기부, 그 밖의 무상취득 및 소득세법 제101조제1항 또는 법인세법 제52조제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.
1. 국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합으로부터의 취득
2. 외국으로부터의 수입에 의한 취득
3. 판결문ㆍ법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득
4. 공매방법에 의한 취득
5. 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제5조에 따라 검증이 이루어진 취득
⑦ 제1항부터 제6항까지의 규정에 따른 취득세의 과세표준이 되는 가액, 가격 또는 연부금액의 범위 및 그 적용과 취득시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.
(3) 지방세법 시행령 제18조(취득가격의 범위 등) ① 법 제10조제5항 각 호에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다. 다만, 취득대금을 일시급 등으로 지급하여 일정액을 할인받은 경우에는 그 할인된 금액으로 한다.
1. 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용
2. 할부 또는 연부(年賦) 계약에 따른 이자 상당액 및 연체료. 다만, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우는 취득가격에서 제외한다.
3. 농지법에 따른 농지보전부담금, 산지관리법에 따른 대체산림자원조성비 등 관계 법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용
4. 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비ㆍ수수료
5. 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액
6. 부동산을 취득하는 경우 주택도시기금법 제8조에 따라 매입한 국민주택채권을 해당 부동산의 취득 이전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 행정안전부령으로 정하는 금융회사 등(이하 이 조에서 “금융회사등”이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융회사등에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.
7. 제1호부터 제6호까지의 비용에 준하는 비용
② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 비용은 취득가격에 포함하지 아니한다.
1. 취득하는 물건의 판매를 위한 광고선전비 등의 판매비용과 그와 관련한 부대비용
2. 전기사업법, 도시가스사업법, 집단에너지사업법, 그 밖의 법률에 따라 전기ㆍ가스ㆍ열 등을 이용하는 자가 분담하는 비용
3. 이주비, 지장물 보상금 등 취득물건과는 별개의 권리에 관한 보상 성격으로 지급되는 비용
4. 부가가치세
5. 제1호부터 제4호까지의 비용에 준하는 비용
③ 법 제10조제5항제3호에서 “대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호에서 정하는 것을 말한다.
1. 판결문: 민사소송 및 행정소송에 의하여 확정된 판결문(화해ㆍ포기ㆍ인낙 또는 자백간주에 의한 것은 제외한다)
2. 법인장부: 금융회사의 금융거래 내역 또는 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제6조에 따른 감정평가서 등 객관적 증거서류에 의하여 법인이 작성한 원장ㆍ보조장ㆍ출납전표ㆍ결산서. 다만, 법인장부의 기재사항 중 중고자동차 또는 중고기계장비의 취득가액이 법 제4조제2항에서 정하는 시가표준액보다 낮은 경우에는 그 취득 가액 부분(중고자동차 또는 중고기계장비가 천재지변, 화재, 교통사고 등으로 그 가액이 시가표준액보다 하락한 것으로 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 인정한 경우는 제외한다)은 객관적 증거서류에 의하여 취득가액이 증명되는 법인장부에서 제외한다.