청구인이 쟁점부동산을 임대 외의 용도로 사용하였다고 보아 감면된 취득세를 추징한 처분의 당부

[참조결정] 조심2019지2625

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구인은 2016.2.19. OOO에 위치한 전용면적 43.84제곱미터의 OOO(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 취득하고, 지방세특례제한법제31조 제1항에 따라 임대주택 등에 대한 취득세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원을 감면받았다.
• 나. 처분청은 청구인의 자녀가 2017.2.1.∼2017.5.4.의 기간 동안 쟁점부동산에 전입신고한 사실을 확인하고, 청구인이 쟁점부동산을 임대 외의 용도로 사용하였다고 보아 2021.5.7. 청구인에게 취득세 등 합계 OOO원을 부과․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2021.8.3. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 청구인이 쟁점부동산을 취득한 이후에 임차인을 구하지 못하여 공실상태였는데, 그 당시 이혼소송을 하고 있던 딸 AAA에게 2016년 9월부터 쟁점부동산을 관리하게 하였고, AAA는 청구인을 대신하여 2016년 9월분부터 2017년 1월분까지 쟁점부동산의 5개월분 관리비 합계 OOO원을 납부하였다. 이후 AAA는 2017년 2월부터 약 3개월간 쟁점부동산에 전입해 살았는데, AAA가 쟁점부동산에 전입하기 전에 청구인을 대신하여 납부한 쟁점부동산의 5개월분 관리비를 임차료에 갈음하여 청구인이 쟁점부동산을 AAA에게 유상임대한 것이다. 따라서 청구인은 쟁점부동산을 딸 AAA에게 유상임대한 것일 뿐, 쟁점부동산을 임대 외의 용도로 사용한 것이 아니므로, 이 건 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 아래의 내용을 감안하면, 청구인이 딸에게 쟁점부동산을 제공한 것은 일반적인 임대에 해당한다고 볼 수 없고, 쟁점부동산을 임대 외의 용도로 사용하였다고 보는 것이 타당하다 할 것이므로, 이 건 처분은 정당하다.

(1) 청구인이 2017.2.1.부터 2017.5.4.까지의 기간에 대하여 쟁점부동산의 관할 지방자치단체에 민간임대주택에 관한 특별법제46조에 따른 임대차 계약에 관한 사항을 신고한 내역이 없다.

(2) 청구인과 AAA 사이에 체결한 임대차계약서에는 보증금과 월세에 관한 내용이 기재되어 있지 아니하여 통상적인 임대차계약의 형식을 갖추지 못하고 있고, 청구인이 임차료라고 주장하는 AAA의 관리비 대납시기는 임대차계약서의 작성 이전이므로 그 관리비 대납액이 임차료에 상당하는 것이라고 인정하기 어렵다.

(3) AAA가 쟁점부동산에 주민등록을 둔 기간(2017.2.1.∼2017.5.4.)과 임대차계약서상의 임대기간(2017.2.1.∼2017.8.1.)이 서로 달라 임대차계약서가 진정한 것인지 의문이고, 관리비대납액을 임차료로 갈음하여 월세와 정산하도록 한 것은 일반적인 임대차계약과는 다르다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 청구인이 쟁점부동산을 임대 외의 용도로 사용하였다고 보아 감면된 취득세를 추징한 처분의 당부
• 나. 관련 법령

(1) 지방세특례제한법 제31조(임대주택 등에 대한 감면) ① 공공주택 특별법에 따른 공공주택사업자 및 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자(임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 임대사업자로 등록한 경우를 포함한다. 이하 이 조에서 “임대사업자”라 한다)가 임대할 목적으로 공동주택(해당 공동주택의 부대시설 및 임대수익금 전액을 임대주택관리비로 충당하는 임대용 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축하는 경우 그 공동주택과 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제1호에 따른 준주택 중 오피스텔(그 부속토지를 포함한다. 이하 이 조에서 “오피스텔”이라 한다)을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2018년 12월 31일까지 감면한다. 다만, 토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우는 제외한다.

1. 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다.

② 제1항을 적용할 때 민간임대주택에 관한 특별법 제43조 제1항 또는 공공주택 특별법 제50조의2 제1항에 따른 임대의무기간에 대통령령으로 정한 경우가 아닌 사유로 임대 외의 용도로 사용하거나 매각ㆍ증여하는 경우에는 감면된 취득세를 추징한다.

(2) 지방세특례제한법 시행령 제13조(추징이 제외되는 임대의무기간 내 분양 등) ① 법 제31조 제2항에서 "대통령령으로 정한 경우"란 민간임대주택에 관한 특별법 제43조 제4항 또는 공공주택 특별법 시행령 제54조 제2항 제1호 및 제2호에서 정하는 경우를 말한다.

(3) 민간임대주택에 관한 특별법 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

5. “준공공임대주택”이란 일반형임대사업자가 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다. 제43조(임대의무기간 및 양도 등) ① 임대사업자는 임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점부터 제2조 제4호부터 제6호까지의 규정에 따른 기간(이하 “임대의무기간”이라 한다) 동안 민간임대주택을 계속 임대하여야 하며, 그 기간이 지나지 아니하면 이를 양도할 수 없다.

④ 제1항에도 불구하고 임대사업자는 부도, 파산, 그 밖의 대통령령으로 정하는 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우에는 임대의무기간 중에도 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 허가를 받아 임대사업자가 아닌 자에게 민간임대주택을 양도할 수 있다.

(4) 민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제34조(민간임대주택의 임대의무기간 등) ② 법 제43조 제4항에서 “대통령령으로 정하는 경제적 사정”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. 다만, 기업형임대주택사업자에 대해서는 제3호 및 제4호의 경우로 한정한다.

1. 2년 연속 적자가 발생한 경우

2. 2년 연속 부(負)의 영업현금흐름이 발생한 경우

3. 최근 12개월간 해당 임대사업자의 전체 민간임대주택 중 임대되지 아니한 주택이 20퍼센트 이상이고 같은 기간 동안 특정 민간임대주택이 계속하여 임대되지 아니한 경우

4. 관계 법령에 따라 재개발, 재건축 등으로 민간임대주택의 철거가 예정되어 민간임대사업을 계속하기 곤란한 경우

③ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제2항 제3호 또는 제4호에 해당하여 법 제43조제4항에 따른 양도허가를 하려는 경우에는 해당 사유가 발생한 주택에 한정하여 허가하여야 한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 심리자료의 내용은 아래와 같다. (가) 주민등록표에 따르면, OOO에 거주하던 청구인의 딸 AAA는 2016.3.7. 청구인의 주소지(OOO)로 전입하였다가 2017.2.1. 쟁점부동산에 전입한 후 2017.5.4. 종전 주소지(OOO)로 다시 전입하였고, AAA가 쟁점부동산에 주소를 둔 기간은 2017.2.1.∼2017.5.4.로, 약 3개월 정도로 나타난다. (나) 청구인이 제시한 2017.1.14.자 임대차계약서에는 대상부동산은 쟁점부동산으로, 임대기간은 2017.2.1.부터 2017.8.1.까지 6개월로, 임대인은 청구인으로, 임차인은 AAA로 각각 기재되어 있고, 보증금 및 월세에 대한 부분은 빈칸으로 되어 있으나, 특약사항에 “1. 새로운 개발지역으로 딸 AAA가 관리하며, 그 관리비 대납분은 향후 거주기간 동안 주변시세에 따른 월세와 정산하기로 한다”라는 내용이 기재되어 있다. (다) 예금거래내역서에 따르면, AAA 명의의 계좌에서 2016.9.13.∼2017.5.15.의 기간 동안 매월 1회씩 총 9회에 걸쳐 합계 OOO원이 쟁점부동산의 관리회사에게 송금되었고, 그중 AAA가 쟁점부동산에 전입신고(2017.2.1.)를 하기 이전의 기간에 5회에 걸쳐 송금된 금액은 총 OOO원으로 나타난다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 본다. (가) 지방세특례제한법제31조 제1항에서 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택 또는 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제1호에 따른 준주택 중 오피스텔을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 취득세를 면제하도록 규정하면서 제2항에서 임대의무기간에 대통령령으로 정한 경우가 아닌 사유로 임대 외의 용도로 사용하거나 매각․증여하는 경우에는 감면된 취득세를 추징하도록 규정하고 있는데, 여기서 “임대 외의 용도로 사용”한 경우라 함은 타인에게 임대하지 아니하고 소유자 본인이나 가족 등이 직접 거주하는 경우도 포함된다고 보는 것이 타당하다 할 것(조심 2019지2625, 2019.12.10. 같은 뜻임)이다. (나) 청구인은 딸인 AAA가 자신을 대신하여 쟁점부동산의 관리비를 납부하였고, 그 대납액을 쟁점부동산의 월세에 갈음하였으므로 쟁점부동산을 유상임대한 경우에 해당한다고 주장한다. (다) 살피건대, 청구인은 자신의 딸이 쟁점부동산에 거주한 기간에 관하여 쟁점부동산의 관할 지방자치단체에 민간임대주택에 관한 특별법제46조에 따른 임대차 계약에 관한 사항을 신고하지 아니한 점, 일반적인 임대차계약의 경우 임대용역의 제공에 대한 대가로 보증금과 월세 등을 주고받는데, 청구인은 AAA로부터 보증금과 월세를 받지 아니한바, 일반적인 임대차계약과는 거래형태가 매우 다른 점, AAA 명의의 계좌에서 쟁점부동산의 관리비가 지출된 내역만 나타날 뿐, 실제로 그 대납액의 자금출처가 AAA의 고유재산인지 분명하지 아니하고, 청구인과 AAA가 직계존비속의 관계에 있다는 사정을 감안하면 AAA가 청구인을 대신하여 쟁점부동산의 관리비를 부담하였다고 단정하기 어려운 점 등에 비추어 볼 때, 청구인이 쟁점부동산을 자신의 딸인 AAA에게 유상으로 임대하였다고 인정하기 어렵고, 청구인의 가족이 직접 쟁점부동산을 거주에 이용하였다고 봄이 타당하다 할 것이다. (라) 따라서 처분청이 쟁점부동산이 임대 외의 용도로 사용되었다고 보아 감면된 취득세 등을 추징하여 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법제96조 제6항과 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.