청구인이 재산세 과세기준일 이전에 주택을 사실상 매각한 사실을 신고하지 아니하였으므로 공부상 소유자인 청구인에게 재산세를 부과한 처분이 적법한지 여부

[주 문] OOO시장이 2021.7.9. 청구인에게 한 2021년도분 재산세 등 OOO원의 부과처분은 이를 취소한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 처분청은 OOO(이하 “이 건 주택”이라 한다)에 대하여 2021년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 공부상 소유자인 청구인을 재산세 납세의무자로 보아 2021.7.9. 청구인에게 2021년도 주택분 재산세 OOO원, 지역자원시설세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원을 부과·고지하였다.
• 나. 청구인은 이에 불복하여 2021.7.26. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 청구인이 이 건 주택에 대하여 매수인과 매매계약을 체결하면서 특약사항으로 잔금지급일은 향후 협의후 앞당길수 있다고 약정하였고, 이러한 약정에 의하여 매수인으로부터 2021.5.31. 잔금을 지급받았음에도, 처분청에서는 매매계약서상 잔금지급일을 기준으로 청구인을 재산세 납세의무자로 보아 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 지방세법제120조 제1항 제1호 및 같은 법 시행규칙 제62조에 따르면 재산의 소유권 변동 사유가 발생하였으나 과세기준일까지 그 등기가 되지 아니한 재산의 공부상 소유자는 과세기준일부터 10일 이내에 처분청에 신고하여야 하고, 지방세법제107조 제2항 제1호에 따르면 공부상의 소유자가 매매 등의 사유로 소유권이 변동되었음에도 신고하지 아니하여 사실상의 소유자를 알 수 없을 때에는 재산세 납세의무자는 공부상 소유자로 보도록 규정하고 있다. 처분청은 청구인이 제출한 자료에 의해 2021.5.31. 이 건 주택에 대한 매매대금 잔금을 수령한 사실을 확인하였으나 청구인이 이러한 소유권 변동사실을 신고하지 아니하였고, 매수인이 2021.6.4. 취득신고 및 소유권 이전등기를 경료하였으므로, 이 건 주택에 대한 2021년 재산세 납세의무자를 청구인으로 보아 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 적법하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 청구인이 재산세 과세기준일 이전에 주택을 사실상 매각한 사실을 신고하지 아니하였으므로 공부상 소유자인 청구인에게 재산세를 부과한 처분이 적법한지 여부
• 나. 관련 법령

(1) 지방세법 제107조(납세의무자) ① 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 각 호의 자를 납세의무자로 본다.

1. 공유재산인 경우: 그 지분에 해당하는 부분(지분의 표시가 없는 경우에는 지분이 균등한 것으로 본다)에 대해서는 그 지분권자

2. 주택의 건물과 부속토지의 소유자가 다를 경우: 그 주택에 대한 산출세액을 제4조제1항 및 제2항에 따른 건축물과 그 부속토지의 시가표준액 비율로 안분계산(按分計算)한 부분에 대해서는 그 소유자

② 제1항에도 불구하고 재산세 과세기준일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다.

1. 공부상의 소유자가 매매 등의 사유로 소유권이 변동되었는데도 신고하지 아니하여 사실상의 소유자를 알 수 없을 때에는 공부상 소유자 제114조(과세기준일) 재산세의 과세기준일은 매년 6월 1일로 한다. 제120조(신고의무) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 과세기준일부터 10일 이내에 그 소재지를 관할하는 지방자치단체의 장에게 그 사실을 알 수 있는 증거자료를 갖추어 신고하여야 한다.

1. 재산의 소유권 변동 또는 과세대상 재산의 변동 사유가 발생하였으나 과세기준일까지 그 등기가 되지 아니한 재산의 공부상 소유자

(2) 지방세법 시행령 제20조(취득의 시기 등) ② 유상승계취득의 경우에는 다음 각 호에서 정하는 날에 취득한 것으로 본다.

1. 법 제10조 제5항 제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는 유상승계취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일

2. 제1호에 해당하지 아니하는 유상승계취득의 경우에는 그 계약상의 잔금지급일(계약상 잔금지급일이 명시되지 아니한 경우에는 계약일부터 60일이 경과한 날을 말한다). 다만, 해당 취득물건을 등기ㆍ등록하지 아니하고 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 서류에 의하여 계약이 해제된 사실이 입증되는 경우에는 취득한 것으로 보지 아니한다.

• 가. 화해조서ㆍ인낙조서(해당 조서에서 취득일부터 60일 이내에 계약이 해제된 사실이 입증되는 경우만 해당한다)
• 나. 공정증서(공증인이 인증한 사서증서를 포함하되, 취득일부터 60일 이내에 공증받은 것만 해당한다)
• 다. 행정안전부령으로 정하는 계약해제신고서(취득일부터 60일 이내에 제출된 것만 해당한다)
• 라. 부동산 거래신고 관련 법령에 따른 부동산거래계약 해제등 신고서(취득일부터 60일 이내에 등록관청에 제출한 경우만 해당한다)

(3) 지방세법 시행규칙 제62조(재산세 납세의무자의 신고 등) ① 재산의 공부상 소유자가 법 제120조 제1항 제1호에 따라 재산의 소유권 변동 등에 따른 납세의무자의 변동신고 또는 과세대상 재산의 변동신고를 하는 경우에는 별지 제64호서식에 따른다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청과 청구인이 제출한 심리자료는 다음과 같다. (가) 청구인은 2020.12.31. aaa과 이 건 주택에 대하여 매매대금을 OOO원으로, 중도금 OOO원은 2021.3.31.에, 잔금 OOO원은 2021.6.22. 지급하기로 하는 내용의 매매계약을 체결하면서 특약사항으로 “잔금일은 향후 협의후 앞당길 수 있다”고 약정한 사실이 매매계약서에서 확인된다. (나) 매수인은 2021.1.19. 당초 매매계약서상 내용대로 부동산거래계약신고를 하였고, 2021.6.4. 취득신고를 하고, 같은 날 소유권 이전등기를 한 것으로 등기사항전부증명서 등에서 확인된다. (다) 청구인은 계약상 잔금지급일 이전인 2021.5.31. 잔금지급이 이루어진 증빙으로 다음과 같은 자료를 제시하고 있다.

1. 이 건 주택을 중개한 AAA공인중개사사무소 공인중개사 bbb이 2021.5.31. 작성한 잔금정산서에는 2021.5.31. 잔금지급이 이루어졌고, 같은 날 관리비를 정산하고 매도인과 매수인이 서명날인한 것으로 나타난다.

2. 청구인은 2021.5.31. 매수인에게 매매대금에 대한 영수증을 발행한 것으로 나타난다.

3. 청구인이 2021.5.31. 이 건 주택과 관련된 BBB대출금 3건 총 OOO원을 상환하고, 2021.6.1. 근저당권을 말소등기한 내역을 제시하고 있다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련법령을 종합하여 살펴본다. (가) 지방세법제107조 제1항에서 재산세는 과세기준일 현재 사실상 소유하고 있는 자가 이를 납부할 의무가 있다고 규정하고 있으며, 같은 조 제2항 제1호에서 매매 등으로 소유권이 변동되었음에도 이를 신고하지 아니하여 사실상의 소유자를 알 수 없을 경우에 공부상 소유자를 재산세 납세의무자로 보도록 규정하고 있다. (나) 지방세법제107조 제2항 제1호의 문언상 매매 등으로 소유권이 변동된 경우 소유권 변동사실을 신고하지 아니한 사실만으로 부족하고, 이러한 미신고로 인하여 사실상의 소유자를 확인할 수 없는 경우에 한하여 이를 적용할 수 있다고 보는 것이 타당하다 할 것이다.. (다) 청구인의 경우 매매계약서상 잔금지급일은 2021.6.22.이지만 2021.5.31. 사실상 잔금을 수령한 사실이 거래당사자들이 작성한 확인서 등에서 입증되고 있으므로, 청구인이 2021.5.31. 이 건 주택을 사실상 매도하여 소유권이 변경되었다고 보이고, 청구인이 이러한 소유권 변동사실을 과세기준일부터 10일 이내에 신고하지는 아니하였지만 그 후 청구인이 제시한 증빙에 따라 사실상 소유권이 변동된 사실이 확인되므로 이 건 주택에 대하여 과세기준일 현재 사실상의 소유자를 확인할 수 없는 경우에 해당된다고 보기는 어렵다 하겠으므로, 처분청이 이 건 주택에 대하여 2021년도 재산세 납세의무자를 청구인으로 보아 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 지방세기본법제96조 제6항과 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.