[요지]
① 이 건 지목변경의 취득시기 이후에 지급하였다 하더라도 이를 취득시기 이전에 지급한 공사대금과 달리 볼 것은 아닌 점 등에 비추어 처분청이 원가충당부채로 계상된 금액이 쟁점토지의 지목변경 취득세 등의 과세표준에 포함되는 것으로 보아 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨. ② 쟁점사용토지에 대하여 사용승낙일 이후부터 준공일까지 발생한 비용은 쟁점사용토지의 지목변경일 이전에 지급원인이 확정되어 있어 동 금액은 취득세 과세표준에 포함되는 것으로 보는 것이 타당하므로 처분청이 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 잘못이 없다고 판단됨.
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(1) 청구법인의 내규인 개발사업규정, 회계기준 시행세칙 등에 따르면 원가충당부채는 개발사업이 준공되었음에도 준공 이후 지출이 예상되는 미집행비용에 대해 최선의 추정치로서 회계목적상 계상한 것이고, 청구법인은 원가충당부채를 설정한 후 실제 집행현황 등에 따라 변동사항을 반영하여 원가충당부채를 재산정하고 있으며, 취득시기 이전에 지급원인이 발생 또는 확정된 비용은 취득시기까지 실제 공사가 완료된 부분의 기성고금액을 뜻한다고 보아야 할 것이므로 원가충당부채 계상액은 취득일까지 기성이 도래하지 않아 미청구된 공사대금 등으로서, 대법원 판례에 따라 쟁점토지의 취득시기 이전에 그 지급원인이 발생 또는 확정된 비용에 해당하지 않고, 그 이후에 추가로 소요된 비용에 해당하므로 쟁점토지의 지목변경에 대한 취득세 과세표준에서 제외되어야 한다.
(2) 쟁점토지 중 OOO지구의 사용승낙분 OOO㎡(이하 “쟁점사용토지”)의 경우 사용승낙시점에 지목변경에 따른 취득세의 취득시기가 도래하여 최종 준공일 이전에 취득한 필지이고, 취득일(단계별 준공일자와 토지 사용승낙일 중 빠른 날)부터 준공일까지 투입된 공사비용은 법인장부에 계상되었다 할지라도 취득일 이후에 발생 또는 확정된 비용이므로 지목변경에 대한 취득세 과세표준 산정시 제외되어야 한다.
(1) 원가충당부채는 최종 취득일 이전에 그 지급원인이 사실상 발생된 것으로 발생이 불확실한 우발부채와는 그 성격이 다르다고 보아야할 것이고, 청구법인의 원가계산서 상에 도급공사비 등이 쟁점토지의 택지조성공사에 소요된 것으로 보이며, 청구법인의 내규규정에서 원가충당부채는 제조원가 확정시기까지 집행되지 않은 용지비, 조성공사비, 건물공사비 등 제조원가에 투입되는 사업비로 정하고 있는 바, 이는 청구법인이 쟁점토지의 지목변경을 위한 계획상 집행되어야 하는 비용이지만 ‘준공 전 집행되지 않은 비용’으로서 비록 그 지출이 준공시점 이후라 하더라도 준공 이전에 지급원인이 발생되거나 확정된 비용으로 보는 것이 합리적이므로 처분청이 청구법인의 원가충당부채를 취득세 과세표준에 포함한 것에는 달리 잘못이 없다.
(2) OOO지구의 사업규모는 그 면적이 OOO㎡에 달하고, 사업기간은 10년(2006년 1월∼2016년 12월)에 해당하는 대규모 공공주택지구 조성사업 및 주거환경개선사업으로, 청구법인은 효율적인 사업진행을 위하여 내부적으로 사업단계를 구분하여 공사를 진행하였고, 각 단계별 사용승낙일을 취득일로 하여 그 지목변경에 따른 취득세를 신고‧납부하였으나 쟁점토지에 대한 조성공사는 각 단계별로 준공된 이후에도 전체 개발사업이 종료될 때까지 추가적으로 진행되어 기성고가 발생되었다. 또한 이 건 사업을 위해 소요된 비용은 이 건 사업 전부와 관련하여 투입되어 그 대상 필지를 특정할 수 있는 것이 아니고, 기타 지목변경을 위한 공사비 등의 직접 비용도 공공주택지구 조성사업 및 주거환경개선사업의 특성상 각 필지별로 투입된 비용의 산출이 불가능하다. 대규모로 진행되는 이 건 사업에서 개별 필지의 지목변경 비용을 일일이 산정하기 어려운 경우 지목변경에 따른 총 공사비용을 이 건 토지 전체면적으로 나누어 1㎡당 단가를 산정한 후 이를 기준으로 개별필지의 지목변경에 따른 취득세 과세표준을 산출하는 것이 합리적이라 할 것이다.
3. 심리 및 판단
(1) 원가충당부채 계상액은 쟁점토지의 지목변경에 대한 취득세 과세표준에서 제외하여야 한다는 청구주장의 당부
(2) 토지사용승낙일 이후 발생한 지목공사비용은 취득시기 이후에 발생한 것이므로 쟁점사용토지의 취득세 과세표준에서 제외하여야 한다는 청구주장의 당부
(1) 청구법인 및 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 내용이 나타난다. (가) OOO지구는 2006.1.6. 택지개발계획승인을 받았고, OOO지구는 2006.12.11. 주거환경개선사업 정비구역으로 지정 된 후 2007.11.6 시행인가를 받아 청구법인이 사업시행자로 지정 되었다. (나) OOO지구와 OOO지구에 대한 이 건 사업의 사업시행기간, 준공일자와 사업면적은 ＜표1＞과 같다. ＜표1＞ 이 건 사업 준공내역 OOO (다) 청구법인은 쟁점사용토지에 대해 2016.1.5.에 사용승낙을 받은 후 2016.12.31.에 준공인가를 받았다. (라) 청구법인의 개발사업규정제60조, 개발사업규정 시행세칙제85조, 회계기준 시행세칙제120조에서는 제조원가 확정시기까지 미집행된 용지비, 조성공사, 건물공사비 등 제조원가에 투입되는 사업비로서 향후 집행가능성이 높아 원가에 포함시킬 필요가 있는 비용은 최선의 추정치로 산정하여 원가충당부채로 계상하도록 정하고 있다. ＜청구법인의 내부 규정＞ OOO (마) 청구법인이 이 건 사업과 관련하여 2016.12.31. 기준으로 설정한 원가충당부채 잔액은 OOO지구의 경우 OOO원, OOO지구의 경우 OOO원이다. ＜표2＞ 청구법인이 제출한 원가충당부채 설정내역 OOO (바) 처분청이 제출한 취득세 산출내역서를 살펴보면 청구법인의 원가계산서를 기초로 하여 OOO지구의 총사업비를 OOO원, OOO지구의 총사업비를 OOO원으로 산정하였다. ＜표3＞ 처분청이 과세표준으로 산정한 이 건 사업의 총사업비 OOO (사) 처분청은 청구법인의 부가가치세를 제외한 총 사업비를 이 건 토지 면적으로 나누어 1㎡당 과세표준을 각각 OOO원(OOO지구), OOO원(OOO지구)으로 산정하였고, 1㎡당 과세표준에 쟁점토지의 면적과 대지차감율을 곱하여 쟁점토지 지목변경에 대한 취득세 과세표준을 산정하였다. ＜처분청이 제출한 1㎡당 과세표준 산정내역＞ OOO (아) 처분청은 2020.12.10. 청구법인에게 취득세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원(가산세 포함)을 부과‧고지하였다. ＜표4＞ 처분청의 쟁점토지 지목변경에 따른 취득세 등 고지 내역 OOO
(2) 지방세법 제7조 제4항에서 토지의 지목을 사실상 변경함으로써 그 가액이 증가한 경우에는 취득으로 본다고 규정하고 있고, 같은 조 제14항은 대지 중 택지공사가 준공된 토지의 지목을 건축물과 그 건축물에 접속된 정원 및 부속시설물의 부지로 사실상 변경함으로써 그 가액이 증가한 경우에는 취득으로 본다고 규정하고 있으며, 같은 법 제10조 제3항에서 토지의 지목을 사실상 변경한 경우에는 그로 인하여 증가한 가액을 각각 과세표준으로 한다고 규정하고 있고, 같은 조 제5항 제3호에서 법인장부로 취득가격이 증명되는 취득은 그 사실상의 취득가격을 취득세의 과세표준으로 한다고 규정하고 있다. 또한, 같은 법 시행령 제18조 제1항에서 법인장부로 입증되는 사실상의 취득가격은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 건설자금이자 등과 같은 간접비용의 합계액으로 한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제20조 제10항에서 토지의 지목변경에 따른 취득은 토지의 지목이 사실상 변경된 날과 공부상 변경된 날 중 빠른 날을 취득일로 본다고 규정하고 있다.
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살펴본다. 먼저, 쟁점ⓛ에 대하여 살피건대, 청구법인은 원가충당부채로 계상한 금액은 쟁점토지의 지목변경시점에는 실제로 지급되지 않았으나 추후 지출될 가능성이 있어 회계처리상 부채로 계상한 것이므로 이를 과세표준에 포함하여 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 부당하다고 주장하나, 청구법인의 개발사업규정제60조 제1항에서 원가충당부채는 회계기준 시행세칙제119조에 따른 제조원가 확정시기까지 집행되지 아니한 용지비, 조성공사비, 건물공사비 등 제조원가에 투입되는 사업비로서 향후 집행될 가능성이 높아 원가에 포함시킬 필요가 있는 비용을 대상으로 설정한다’고 규정되어 있고, 청구법인은 원가계산서상에 원가충당부채를 조성도급공사비, 기타조성비, 조성부담금으로 구분하여 조성공사의 비용으로 기재하여 이 건 사업에 투입된 것으로 나타나 청구법인의 원가충당부채 계상액은지방세법 시행령제18조 제1항에 따른 사실상의 취득가격에 포함된다 할 것인 점, 원가충당부채는 이 건 사업 준공일 이전에 그 지급원인이 발생하여 지급의무가 존재하고, 쟁점토지의 지목변경과 직․간접적으로 관련된 비용으로 쟁점토지 지목변경의 취득시기 이전에 그 지급이 확정된 비용에 해당된다고 보이는 점, 청구법인이 원가충당부채로 계상한 금액을 공사대금 등의 지급계획에 따라 이 건 지목변경의 취득시기 이후에 지급하였다 하더라도 이를 취득시기 이전에 지급한 공사대금과 달리 볼 것은 아닌 점 등에 비추어 처분청이 원가충당부채로 계상된 금액이 쟁점토지의 지목변경 취득세 등의 과세표준에 포함되는 것으로 보아 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다. 다음으로, 쟁점②에 대하여 살피건대, 장기간에 걸친 대규모 개발사업 내 토지의 경우에는 지번별로 지목변경의 취득시기를 개별적으로 특정하기는 어렵다고 보이고, 쟁점사용토지에 대하여 사용승낙일 이후부터 준공일까지 발생한 비용은 쟁점사용토지의 지목변경일 이전에 지급원인이 확정되어 있어 동 금액은 취득세 과세표준에 포함되는 것으로 보는 것이 타당하므로 처분청이 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법제96조 제6항, 국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법률
(1) 지방세법 제7조(납세의무자 등) ④ 선박, 차량과 기계장비의 종류를 변경하거나 토지의 지목을 사실상 변경함으로써 그 가액이 증가한 경우에는 취득으로 본다.
⑭ 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률제67조에 따른 대(垈) 중국토의 계획 및 이용에 관한 법률 등 관계 법령에 따른 택지공사가 준공된 토지의 지목을 건축물과 그 건축물에 접속된 정원 및 부속시설물의 부지로 사실상 변경함으로써 그 가액이 증가한 경우에는 취득으로 본다. 제10조(과세표준) ① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. 다만, 연부(年賦)로 취득하는 경우에는 연부금액(매회 사실상 지급되는 금액을 말하며, 취득금액에 포함되는 계약보증금을 포함한다. 이하 이 절에서 같다)으로 한다.
③ 건축물을 건축(신축과 재축은 제외한다)하거나 개수한 경우와 대통령령으로 정하는 선박, 차량 및 기계장비의 종류를 변경하거나 토지의 지목을 사실상 변경한 경우에는 그로 인하여 증가한 가액을 각각 과세표준으로 한다.
⑤ 다음 각 호의 취득(증여ㆍ기부, 그 밖의 무상취득 및 소득세법 제101조 제1항 또는법인세법제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.
3. 판결문ㆍ법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득
(2) 지방세법 시행령 제17조(토지의 지목변경에 대한 과세표준) 법 제10조 제3항 전단에 따른 과세표준 중 토지의 지목변경에 대한 과세표준은 토지의 지목이 사실상 변경된 때를 기준으로 제1호의 가액에서 제2호의 가액을 뺀 가액으로 한다. 다만, 제18조 제3항에 따른 판결문 또는 법인장부로 토지의 지목변경에 든 비용이 입증되는 경우에는 그 비용으로 한다.
1. 지목변경 이후의 토지에 대한 시가표준액(해당 토지에 대한 개별공시지가의 공시기준일이 지목변경으로 인한 취득일 전인 경우에는 인근 유사토지의 가액을 기준으로 부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 국토교통부장관이 제공한 토지가격비준표를 사용하여 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 산정한 가액을 말한다)
2. 지목변경 전의 시가표준액(지목변경 공사착공일 현재 공시된 법 제4조 제1항에 따른 시가표준액을 말한다) 제18조(취득가격의 범위 등) ① 법 제10조 제5항 각 호에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다. 다만, 취득대금을 일시급 등으로 지급하여 일정액을 할인받은 경우에는 그 할인된 금액으로 한다.
1. 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용
2. 할부 또는 연부(年賦) 계약에 따른 이자 상당액 및 연체료. 다만, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우는 취득가격 또는 연부금액에서 제외한다.
3. 농지법에 따른 농지보전부담금, 문화예술진흥법제9조 제3항에 따른 미술작품의 설치 또는 문화예술진흥기금에 출연하는 금액, 산지관리법에 따른 대체산림자원조성비 등 관계 법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용
4. 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비ㆍ수수료
5. 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액
6. 부동산을 취득하는 경우 주택도시기금법 제8조에 따라 매입한 국민주택채권을 해당 부동산의 취득 이전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 행정안전부령으로 정하는 금융회사 등(이하 이 조에서 “금융회사등”이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융회사등에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.
7. 공인중개사법에 따른 공인중개사에게 지급한 중개보수. 다만, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우는 취득가격 또는 연부금액에서 제외한다.
8. 붙박이 가구ㆍ가전제품 등 건축물에 부착되거나 일체를 이루면서 건축물의 효용을 유지 또는 증대시키기 위한 설비ㆍ시설 등의 설치비용
9. 정원 또는 부속시설물 등을 조성ㆍ설치하는 비용
10. 제1호부터 제9호까지의 비용에 준하는 비용 제20조(취득의 시기 등) ⑩ 토지의 지목변경에 따른 취득은 토지의 지목이 사실상 변경된 날과 공부상 변경된 날 중 빠른 날을 취득일로 본다. 다만, 토지의 지목변경일 이전에 사용하는 부분에 대해서는 그 사실상의 사용일을 취득일로 본다.
(3) 건축법(2017.1.17. 법률 제14532호로 개정된 것) 제22조(건축물의 사용승인) ① 건축주가 제11조․제14조 또는 제20조 제1항에 따라 허가를 받았거나 신고를 한 건축물의 건축공사를 완료 [하나의 대지에 둘 이상의 건축물을 건축하는 경우 동(棟)별 공사를 완료한 경우를 포함]한 후 그 건축물을 사용하려면 제25조제6항에 따라 공사 감리자가 작성한 감리완료보고서(같은 조 제1항에 따른 공사 감리자를 지정한 경우만 해당한다)와 국토교통부령으로 정하는 공사완료도서를 첨부하여 허가권자에게 사용승인을 신청하여야 한다.
② 허가권자는 제1항에 따른 사용승인신청을 받은 경우 국토교통부령으로 정하는 기간에 다음 각 호의 사항에 대한 검사를 실시하고, 검사에 합격된 건축물에 대하여는 사용승인서를 내주어야 한다. 다만, 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 건축물은 사용승인을 위한 검사를 실시하지 아니하고 사용승인서를 내줄 수 있다.
1. 사용승인을 신청한 건축물이 이 법에 따라 허가 또는 신고한 설계도서대로 시공되었는지의 여부
2. 감리완료보고서, 공사완료도서 등의 서류 및 도서가 적합하게 작성되었는지의 여부
③ 건축주는 제2항에 따라 사용승인을 받은 후가 아니면 건축물을 사용하거나 사용하게 할 수 없다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니한다.
1. 허가권자가 제2항에 따른 기간 내에 사용승인서를 교부하지 아니한 경우
2. 사용승인서를 교부받기 전에 공사가 완료된 부분이 건폐율, 용적률, 설비, 피난․방화 등 국토교통부령으로 정하는 기준에 적합한 경우로서 기간을 정하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 임시로 사용의 승인을 한 경우