[요지] 부동산에 관한 매매계약을 체결하고 매매대금을 모두 지급하면 소유권이전등기를 마치지 아니하였더라도 취득세의 과세대상이 되는 사실상의 취득행위가 존재하게 되어 그에 대한 조세채권이 당연히 성립하고, 그 후 합의에 의하여 매매계약을 해제하고 그 부동산을 반환하였더라도 그 원인행위에 중대‧명백한 하자로 인한 당연무효의 사유가 있지 아니하는 이상, 이미 성립한 조세채권의 행사에 영향을 줄 수 없다고 판단됨.
[요지] 부동산에 관한 매매계약을 체결하고 매매대금을 모두 지급하면 소유권이전등기를 마치지 아니하였더라도 취득세의 과세대상이 되는 사실상의 취득행위가 존재하게 되어 그에 대한 조세채권이 당연히 성립하고, 그 후 합의에 의하여 매매계약을 해제하고 그 부동산을 반환하였더라도 그 원인행위에 중대‧명백한 하자로 인한 당연무효의 사유가 있지 아니하는 이상, 이미 성립한 조세채권의 행사에 영향을 줄 수 없다고 판단됨.
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 이 건 토지 거래에 따른 취득세 부과 근거 법령, 조합원(소유자)으로서의 권리행사 가능 시기, 조세의 실질과세원칙 등을 고려할 때, 청구인에게 이 건 토지 거래에 따른 납세의무가 성립되었다고 볼 수 없다. 먼저, 지역주택조합 조합원이 부동산을 소유하고 있지 않음에도 조합원 입주권 거래시 취득세를 부과하는 근거 법령으로 지방세법 제7조 제8항에서 주택조합 등이 해당 조합원용으로 취득하는 조합주택용 부동산은 그 조합원이 취득하는 것으로 본다고 규정하고 있다. 즉, 부동산에 대한 소유권 및 모든 권리가 지역주택조합으로 되어 있지만, 위 법 규정에 따라 조합원에게도 소유권이 있는 것으로 간주되며 조합원 입주권 거래시에도 승계조합원이 소유권을 취득한 것으로 간주되어 취득세 납세의무가 발생하는 것이다. 위 법 규정에서 취득세 납세의무 발생의 가장 기본적이고 필요충분조건은 매수자의 조합원 지위 실현을 전제로 하고 있다. 입주권 매매에 따른 매수자의 조합원 지위 실현 시기는 재건축, 재개발 주택조합의 경우 입주권 거래와 동시에 조합원 자격이 실현되고 지역주택조합의 경우 입주권 거래 후 행정기관의 승인이 있어야만 조합원 자격이 실현된다. 청구인은 2020.10.18. 이 건 토지에 대한 매매계약을 체결하고, 2020.11.5. 이 건 조합에 승계조합원 등재요청을 하였으나, 잔금지급일부터 4개월이 넘은 시점인 2021.3.23. 처분청으로부터 조합원 자격요건 부적격자에 해당된다는 통보를 받아 조합원 변경인가를 승인받지 못하였으며, 그 결과 조합원 등재가 거부되었다. 결국, 2021.4.12. 위 매매계약에 대한 부동산거래계약 해제신고가 되었고, 2021.4.12. 이 건 토지는 당초 조합원과 제3자 사이에 새로운 매매계약이 체결되었다. 이러한 일련의 과정에서 청구인은 승계조합원으로 인정된 사실이 없으므로 지방세법 제7조 제8항에 의한 취득세 납세의무가 없다 할 것이다.
(2) 또한, 실질과세원칙 측면으로 볼 때, 납세의무는 특정시기에 특정사실 또는 상태가 존재함으로써 과세대상(물건 또는 행위)이 납세의무자에게 귀속되어야 하나, 청구인은 이 건 토지 취득에 따른 조합원 또는 소유자로서 권리는 전혀 발생하지 않았고 귀속된 사실도 없다. 재개발‧재건축조합의 경우 토지의 소유자를 근원으로 토지신탁을 통해 사업을 추진하게 되고, 조합원의 승계 조건에 제약이 없어 조합원 입주권 취득과 동시에 조합원 또는 소유권자의 권리가 발생한다. 지역주택조합의 경우 금전을 근원으로 사업을 추진하고, 소유권은 지역주택조합 명의로 사업을 추진하게 되며, 조합원의 승계 또한 제약 조건이 있어 비록 지역주택조합의 토지를 매매하였다 할지라도 주택법 시행규칙 제8조에 따라 승계조합원으로 승인이 안 될 경우 모든 거래는 원천 무효화된다. 즉, 매수자는 조합원 또는 입주권 소유자로서의 권리가 발생했다 사라지는 것이 아니라 당초부터 발생하지 않게 되는 것이다.
(3) 위와 같이 청구인은 승계조합원으로 인정된 사실이 없으므로 이 건 토지에 대한 취득세 납세의무가 없다 할 것이므로 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 취소되어야 한다.
(1) 취득세의 납세의무는 부동산 등의 취득자가 실질적인 권리를 행사하거나 완전한 내용의 소유권을 취득하였는지 여부와 상관없이 대금의 지급과 같은 소유권 취득의 실질적 요건을 갖춘 경우 성립한다 할 것이므로 청구인이 2020.10.18. 이 건 토지의 매매계약을 체결하고 2020.10.29. 잔금을 지급하고 취득한 사실이 부동산매매계약신고필증, 조합원입주권 매매계약서에서 확인된 이상 청구인은 취득세 납세의무가 있다고 할 것이다. 추가로 조합에 가입하고자 하는 자가 주택조합원으로서 자격이 없음이 판명되어 주택조합설립인가사항에 대한 변경을 할 수 없게 될 뿐 조합원자격 양도·양수계약을 체결하고 토지대금을 지급하여 취득한 부동산거래행위 자체는 법률상 하자가 없어 납세의무가 있다할 것이므로 실질적인 소유권이나 조합원으로서의 권리행사 여부를 근거로 취득세 과세대상을 판단하기는 어렵다 할 것이다.
(2) 또한, 청구인은 구 지방세법 제20조 제2항 제2항 단서조항에서 취득한 것으로 보지 않는다고 규정한 취득일부터 60일 이내에 부동산거래계약해제신고서를 등록관청에 제출한 사실이 없으므로, 청구인이 납부한 취득세는 환급대상에 해당되지 않는다 할 것이다.
(3) 따라서, 청구인이 체결한 토지 매매계약이 취득일부터 60일 이내에 해제된 사실이 입증되지 않는다고 보아 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 없다.
3. 심리 및 판단
(1) 청구인과 처분청이 제출한 자료에 따르면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 이 건 조합은 2015.8.27. 처분청으로부터 지역주택조합 설립인가를 받고, 2017.12.13. 사업계획 승인을 받았다. (나) 청구인은 2020.10.18. bbb과 이 건 토지에 대한 매매계약을 체결하였다. (다) 처분청은 2020.10.23. 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조 제5항에 따라 이 건 토지에 대한 부동산매매거래계약신고필증을 발급하였다. (라) 부동산등기부등본에 의하면, 청구인은 2009.9.25. OOO를 취득하여 소유하고 있던 상태에서 2014.10.21. OOO를 취득하였고, 2016.6.9. 및 2021.1.21. 각각 매도한 것으로 나타난다. (마) 처분청은 2021.3.23. 이 건 조합에 청구인이 조합원 자격요건 부적격자에 해당된다는 통지를 하였고, 2021.4.12. 부동산거래계약해제등확인서를 발급하였다. (바) 청구인과 매도인 bbb은 2021.4.16. 이 건 토지 매매계약의 해제 및 매매대금 반환에 대한 사실확인서를 작성하였고, 이 건 조합은 같은 날 청구인과 bbb 사이의 조합원 권리의무 승계가 취소되었다는 내용의 사실확인서를 작성하였다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 본다. (가) 지방세법 시행령 제20조 제2항 제2호에서 유상승계 취득의 경우에는 그 계약상 잔금지급일에 취득한 것으로 보되, 해당물건을 등기․등록하지 아니하고 취득일부터 60일 이내에 계약이 해제된 사실이 화해조서․인낙조서․공정증서 등으로 입증되는 경우에는 취득한 것으로 보지 아니한다고 규정하고 있고, 부동산에 관한 매매계약을 체결하고 매매대금을 모두 지급하면 소유권이전등기를 마치지 아니하였더라도 취득세의 과세대상이 되는 사실상의 취득행위가 존재하게 되어 그에 대한 조세채권이 당연히 성립하고, 그 후 합의에 의하여 매매계약을 해제하고 그 부동산을 반환하였더라도 그 원인행위에 중대‧명백한 하자로 인한 당연무효의 사유가 있지 아니하는 이상, 이미 성립한 조세채권의 행사에 영향을 줄 수 없다 할 것이므로, 청구인이 이 건 토지에 대하여 체결한 매매계약이 당연무효가 아니고, 취득일부터 60일 이내에 그 계약이 해제된 사실이 입증되지 아니한 경우에는 매매계약 해제를 이유로 이미 성립한 청구인의 이 건 취득세 납세의무에 영향을 미친다고 보기 어렵다 할 것이다. (나) 살피건대, 청구인은 주택법 관련 법령에 따른 지역주택조합원 자격이 없는 상태에서 이 건 토지를 취득하여 매매계약이 무효에 해당한다고 주장하나, 주택법 제11조 제7항은 주택조합의 설립방법ㆍ설립절차, 주택조합 구성원의 자격기준ㆍ제명ㆍ탈퇴 및 주택조합의 운영ㆍ관리 등에 필요한 사항 등을 대통령령으로 정하는 것으로 규정하고 있고, 이에 따라 주택법 시행령 제21조는 주택조합 조합원의 자격 요건에 관하여, 같은 영 제22조는 주택조합 조합원의 교체와 신규가입 등에 관하여 각각 규정하고 있으며, 주택법 시행규칙 제8조에서 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 조합원 자격의 확인 등에 관하여 규정하고 있는데, 그 규정 내용에 비추어 이는 단순한 단속규정에 불과할 뿐 효력규정이라고 할 수는 없어 당사자 사이에 이에 위반하는 약정을 하였다 하더라도 그 약정이 당연히 무효가 되는 것은 아니라고 할 것이므로, 청구주장을 받아들이기는 어렵다 할 것이다. (다) 또한, 청구인은 처분청으로부터 조합원 자격 부적격 통지를 취득일부터 4개월이 경과한 시기에 받아 60일 이내에 부동산거래계약 해제 신고가 불가능했고, 이 건 토지에 대한 조합원 또는 소유자로서의 권리가 발생하지 아니하여 이 건 취득세 납세의무가 성립되지 아니하였다고 주장하나, 청구인은 이 건 조합 조합원 자격이 없음에도 불구하고 이 건 토지에 대한 매매계약을 체결한 것으로 청구인에게 이 건 매매계약에 대한 귀책사유가 없다고 보기 어렵고, 처분청의 조합원 부적격 통지는 공법행위인 주택조합 변경인가에 따른 것으로 이 처분이 개인간의 사법적 행위인 이 건 토지 취득행위를 확정짓거나 무효로 하는 법률효과를 발생시키는 것은 아니라 할 것이며, 부동산 취득세는 본래 재화의 이전이라는 사실 자체를 포착하여 거기에 담세력을 인정하고 부과하는 유통세의 일종으로 취득자가 재화를 사용·수익·처분함으로써 얻을 수 있는 이익을 포착하여 부과하는 것이 아니어서 취득자가 실질적으로 완전한 내용의 소유권을 취득하는가의 여부에 관계없이 사실상의 취득행위 자체를 과세대상으로 하는 것이므로, 주택조합 조합원 부적격 통지가 취득일부터 60일 이내에 이루어지지 아니하였다거나, 조합원 자격을 얻지 못하였다는 이유로 이 건 토지에 대한 청구인의 납세의무 성립을 부정할 수는 없다 할 것이다. (라) 따라서, 처분청이 이 건 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법 제96조 제6항과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령
(1) 지방세법 제6조(정의) 취득세에서 사용하는 용어의 뜻은 다음 각 호와 같다. 1.“취득”이란 매매, 교환, 상속, 증여, 기부, 법인에 대한 현물출자, 건축, 개수(改修), 공유수면의 매립, 간척에 의한 토지의 조성 등과 그 밖에 이와 유사한 취득으로서 원시취득(수용재결로 취득한 경우 등 과세대상이 이미 존재하는 상태에서 취득하는 경우는 제외한다), 승계취득 또는 유상ㆍ무상의 모든 취득을 말한다. 제7조(납세의무자 등) ① 취득세는 부동산, 차량, 기계장비, 항공기, 선박, 입목, 광업권, 어업권, 양식업권, 골프회원권, 승마회원권, 콘도미니엄 회원권, 종합체육시설 이용회원권 또는 요트회원권(이하 이 장에서 “부동산등”이라 한다)을 취득한 자에게 부과한다.
② 부동산등의 취득은 민법, 자동차관리법, 건설기계관리법, 항공안전법, 선박법, 입목에 관한 법률, 광업법, 수산업법 또는 양식산업발전법 등 관계 법령에 따른 등기ㆍ등록 등을 하지 아니한 경우라도 사실상 취득하면 각각 취득한 것으로 보고 해당 취득물건의 소유자 또는 양수인을 각각 취득자로 한다. 다만, 차량, 기계장비, 항공기 및 주문을 받아 건조하는 선박은 승계취득인 경우에만 해당한다.
⑧ 주택법 제11조에 따른 주택조합과 도시 및 주거환경정비법 제35조 제3항 및 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 제23조에 따른 재건축조합 및 소규모재건축조합(이하 이 장에서 “주택조합등”이라 한다)이 해당 조합원용으로 취득하는 조합주택용 부동산(공동주택과 부대시설ㆍ복리시설 및 그 부속토지를 말한다)은 그 조합원이 취득한 것으로 본다. 다만, 조합원에게 귀속되지 아니하는 부동산(이하 이 장에서 “비조합원용 부동산”이라 한다)은 제외한다. 제10조(과세표준) ① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. 다만, 연부(年賦)로 취득하는 경우에는 연부금액(매회 사실상 지급되는 금액을 말하며, 취득금액에 포함되는 계약보증금을 포함한다. 이하 이 절에서 같다)으로 한다.
② 제1항에 따른 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액으로 한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 제4조에서 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다.
⑤ 다음 각 호의 취득(증여ㆍ기부, 그 밖의 무상취득 및 소득세법 제101조 제1항 또는 법인세법 제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다. 1.국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합으로부터의 취득 2.외국으로부터의 수입에 의한 취득 3.판결문ㆍ법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득 4.공매방법에 의한 취득 5.부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제5조에 따라 검증이 이루어진 취득
⑧ 제1항부터 제7항까지의 규정에 따른 취득세의 과세표준이 되는 가액, 가격 또는 연부금액의 범위 및 그 적용과 취득시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.
(2) 지방세법 시행령 제20조(취득의 시기 등) ② 유상승계취득의 경우에는 다음 각 호에서 정하는 날에 취득한 것으로 본다. 1.법 제10조 제5항 제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는 유상승계취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일 2.제1호에 해당하지 아니하는 유상승계취득의 경우에는 그 계약상의 잔금지급일(계약상 잔금지급일이 명시되지 아니한 경우에는 계약일부터 60일이 경과한 날을 말한다). 다만, 해당 취득물건을 등기ㆍ등록하지 아니하고 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 서류에 의하여 계약이 해제된 사실이 입증되는 경우에는 취득한 것으로 보지 아니한다. 가.화해조서ㆍ인낙조서(해당 조서에서 취득일부터 60일 이내에 계약이 해제된 사실이 입증되는 경우만 해당한다) 나.공정증서(공증인이 인증한 사서증서를 포함하되, 취득일부터 60일 이내에 공증받은 것만 해당한다) 다.행정안전부령으로 정하는 계약해제신고서(취득일부터 60일 이내에 제출된 것만 해당한다) 라.부동산 거래신고 관련 법령에 따른 부동산거래계약 해제등 신고서(취득일부터 60일 이내에 등록관청에 제출한 경우만 해당한다)
(3) 주택법 제11조(주택조합의 설립 등) ① 많은 수의 구성원이 주택을 마련하거나 리모델링하기 위하여 주택조합을 설립하려는 경우(제5항에 따른 직장주택조합의 경우는 제외한다)에는 관할 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 “시장ㆍ군수ㆍ구청장”이라 한다)의 인가를 받아야 한다. 인가받은 내용을 변경하거나 주택조합을 해산하려는 경우에도 또한 같다.
⑦ 제1항에 따라 인가를 받는 주택조합의 설립방법ㆍ설립절차, 주택조합 구성원의 자격기준ㆍ제명ㆍ탈퇴 및 주택조합의 운영ㆍ관리 등에 필요한 사항과 제5항에 따른 직장주택조합의 설립요건 및 신고절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
(4) 주택법 시행령 제21조(조합원의 자격) ① 법 제11조에 따른 주택조합의 조합원이 될 수 있는 사람은 다음 각 호의 구분에 따른 사람으로 한다. 다만, 조합원의 사망으로 그 지위를 상속받는 자는 다음 각 호의 요건에도 불구하고 조합원이 될 수 있다. 1.지역주택조합 조합원: 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 사람 가.조합설립인가 신청일(해당 주택건설대지가 법 제63조에 따른 투기과열지구 안에 있는 경우에는 조합설립인가 신청일 1년 전의 날을 말한다. 이하 같다)부터 해당 조합주택의 입주 가능일까지 주택을 소유(주택의 유형, 입주자 선정방법 등을 고려하여 국토교통부령으로 정하는 지위에 있는 경우를 포함한다. 이하 이 호에서 같다)하는지에 대하여 다음의 어느 하나에 해당할 것 1)국토교통부령으로 정하는 기준에 따라 세대주를 포함한 세대원[세대주와 동일한 세대별 주민등록표에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자 및 그 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 사람을 포함한다. 이하 2)에서 같다] 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 세대의 세대주일 것 2)국토교통부령으로 정하는 기준에 따라 세대주를 포함한 세대원 중 1명에 한정하여 주거전용면적 85제곱미터 이하의 주택 1채를 소유한 세대의 세대주일 것 나.조합설립인가 신청일 현재 법 제2조 제11호 가목의 구분에 따른 지역에 6개월 이상 계속하여 거주하여 온 사람일 것 다.본인 또는 본인과 같은 세대별 주민등록표에 등재되어 있지 않은 배우자가 같은 또는 다른 지역주택조합의 조합원이거나 직장주택조합의 조합원이 아닐 것 제22조(지역ㆍ직장주택조합 조합원의 교체ㆍ신규가입 등) ① 지역주택조합 또는 직장주택조합은 설립인가를 받은 후에는 해당 조합원을 교체하거나 신규로 가입하게 할 수 없다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 예외로 한다. 1.조합원 수가 주택건설 예정 세대수를 초과하지 아니하는 범위에서 시장ㆍ군수ㆍ구청장으로부터 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 조합원 추가모집의 승인을 받은 경우 2.다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 결원이 발생한 범위에서 충원하는 경우 가.조합원의 사망 나.법 제15조에 따른 사업계획승인 이후[지역주택조합 또는 직장주택조합이 제16조 제2항 제2호 단서에 따라 해당 주택건설대지 전부의 소유권을 확보하지 아니하고 법 제15조에 따른 사업계획승인을 받은 경우에는 해당 주택건설대지 전부의 소유권(해당 주택건설대지가 저당권등의 목적으로 되어 있는 경우에는 그 저당권등의 말소를 포함한다)을 확보한 이후를 말한다]에 입주자로 선정된 지위(해당 주택에 입주할 수 있는 권리ㆍ자격 또는 지위 등을 말한다)가 양도ㆍ증여 또는 판결 등으로 변경된 경우. 다만, 법 제64조 제1항 제1호에 따라 전매가 금지되는 경우는 제외한다. (이하 각 목 생략)
② 제1항 각 호에 따라 조합원으로 추가모집되거나 충원되는 자가 제21조 제1항 제1호 및 제2호에 따른 조합원 자격 요건을 갖추었는지를 판단할 때에는 해당 조합설립인가 신청일을 기준으로 한다.
③ 제1항 각 호에 따른 조합원 추가모집의 승인과 조합원 추가모집에 따른 주택조합의 변경인가 신청은 법 제15조에 따른 사업계획승인신청일까지 하여야 한다.