청구인들이 쟁점부동산을 취득하고 2년 이내에 공동주택의 착공에 이르지 못한 정당한 사유가 존재하는지 여부

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구인들은 2017.10.31. OOO토지 OOO㎡ 및 건물(이하 “쟁점①부동산”이라 한다)을, 2018.10.31. OOO외 1필지 토지 OOO㎡ 및 건물(이하 “쟁점②부동산”이라 하고, 쟁점①부동산과 합하여 이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 취득하고,지방세특례제한법제31조 제1항에서 규정하는 임대사업자가 임대할 목적으로 쟁점부동산에 공동주택(전용면적 OOO㎡이하)을 건축하는 것으로 신고하여 취득세 등 합계 OOO원 및 OOO원을 각각 면제받았다.
• 나. 청구인들은 쟁점부동산을 취득하고 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니하였다는 처분청의 안내에 따라, 2019.12.30. 및 2020.12.18. 취득세 등 합계 OOO원 및 OOO원을 각각 신고ㆍ납부한 후, 2021.3.25. 공동주택의 착공지연에 정당한 사유가 있다고 주장하면서 경정청구를 제기하였으나, 처분청은 2021.3.31. 이를 거부하였다.
• 다. 청구인들은 이에 불복하여 2021.6.17. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인들 주장 청구인들은 도시관리계획안에 대한 열람공고 기간 종료 직후 처분청이 쟁점①부동산과 연접한 OOO이 주말에 차 없는 도로로 이용되고 있으므로 차량 진출입 문제를 해결하야 하고, 인근 토지 소유자의 동의를 받아야 한다고 함에 따라, 연접한 쟁점②부동산을 매입하여 OOO을 통해 차량 진출입 문제를 해결하는 과정에서 대출심사 및 설계변경에 각각 5개월의 기간이 소요되었다. 또한, 쟁점부동산이 보물 OOO에 위치함에 따라 문화재 현상변경 허가를 위해 7차에 걸친 문화재심의 과정에 6개월이 소요되었고, 처분청이 2020.6.4. 지구단위계획을 변경 고시한 후, 2020.11.10. 건축허가, 2020.12.11. 해체허가를 받고 2021.3.16. 비로소 착공허가를 받았다. 이와 같이 청구인들은 사업기간을 단축하기 위해 관계기관과 협의하고 관련절차를 신속히 추진하고자 꾸준하고 정상적인 노력을 기울였음에도 차량 진출입로 문제 해결, 인근 토지 소유자들의 동의 요건 충족, 쟁점②부동산 매입에 따른 대출심사 및 설계변경, 문화재 현상변경허가와 건축허가 등 일련의 행정절차로 인해 착공이 지연되었으므로 청구인들이 쟁점부동산을 취득하고 2년 이내에 건축공사에 착공하지 못한 정당한 사유가 있다.
• 나. 처분청 의견 청구인들은 쟁점부동산을 취득할 당시에 차 없는 도로로 인한 차량 진출입 문제, 인근 토지 소유자의 동의 문제, 문화재 현상변경 허가 등 법령상·사실상의 장애사유가 있음을 알았거나 설사 몰랐다고 하더라도 조금만 주의를 기울였더라면 그러한 장애사유의 존재를 알 수 있었던 상황에서 쟁점부동산을 취득하였다. 청구인들이 단순히 금융기관 대출심사 및 건축허가를 받지 못하여 공동주택을 착공하지 못하였다는 사유로는 청구인들이 쟁점부동산을 취득하고 2년 이내에 건축공사에 착공하지 못한 정당한 사유가 있다고 볼 수 없다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 청구인들이 쟁점부동산을 취득하고 2년 이내에 공동주택의 착공에 이르지 못한 정당한 사유가 존재하는지 여부
• 나. 관련 법률 지방세특례제한법(2016.12.27. 법률 제14477호로 개정 된 것) 제31조(임대주택 등에 대한 감면) ①공공주택 특별법에 따른 공공주택사업자 및민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자(임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록한 경우를 말한다. 이하 이 조에서 “임대사업자”라 한다)가 임대할 목적으로 공동주택(해당 공동주택의 부대시설 및 임대수익금 전액을 임대주택관리비로 충당하는 임대용 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축하는 경우 그 공동주택과 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는 민간임대주택에 관한 특별법제2조 제1호에 따른 준주택 중 오피스텔(그 부속토지를 포함한다. 이하 이 조에서 “오피스텔”이라 한다)을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2018년 12월 31일까지 감면한다. 다만, 토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우는 제외한다.

1. 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다. 2.민간임대주택에 관한 특별법또는공공주택 특별법에 따라 8년 이상의 장기임대 목적으로 전용면적 60제곱미터 초과 85제곱미터 이하인 임대주택(이하 이 조에서 “장기임대주택”이라 한다)을 20호(戶) 이상 취득하거나, 20호 이상의 장기임대주택을 보유한 임대사업자가 추가로 장기임대주택을 취득하는 경우(추가로 취득한 결과로 20호 이상을 보유하게 되었을 때에는 그 20호부터 초과분까지를 포함한다)에는 취득세의 100분의 50을 경감한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인들과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 청구인들은 2017.10.31. 쟁점①부동산을 취득하고,지방세특례제한법제31조 제1항에서 규정하는 임대사업자가 임대할 목적으로 쟁점부동산에 공동주택(전용면적 OOO㎡이하)을 건축하는 것으로 신고하여 취득세 등을 면제받았다. (나) 청구인들은 2017.12.26. OOO와 역세권청년주택 사업관리 업무 위수탁계약을 체결하였고, OOO은 2018.4.19. 도시관리계획(숭인 지구관리계획) 결정(변경)을 위한 열람공고를 진행하였다. (다) OOO은 2018.5.4. 청구인들에게 도시관리계획 결정에 대하여 관련 기관(부서)에서, 쟁점①부동산에 건축될 공동주택의 진출입로가 주말 차 없는 거리로 운영 중이고, 문화재보존영향 검토대상구역에 해당하며, 인근 토지소유자의 동의가 필요하다는 의견이 제출되었다고 통보하였다. (라) 청구인들은 위 의견 중 진출입문제를 해결하기 위해, 2018.5.25. 쟁점②부동산에 대한 매매계약을 체결하고 대출 심사를 받아 2018.10.31. 쟁점②부동산에 대한 소유권이전등기를 경료하였다. (마) 청구인들은 2019.4.8. OOO에게 문화재 현상변경 허가를 신청하였고, OOO은 총 7차에 문화재심의를 거쳐 2019.10.21. 이를 허가하였다. (바) 처분청은 2020.6.4. 지구단위계획 결정(변경)을 고시하였고, 2020.11.10. 건축허가를 하였으며, 청구인들은 2021.1.20. 건축공사도급계약을 체결하였고, 2021.3.16. 건축공사에 착공을 하였다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인들은 쟁점부동산을 취득하고 2년 이내에 공동주택을 착공하지 못한 정당한 사유가 존재한다고 주장하나, 여기서 “정당한 사유”라 함은 법령에 의한 금지 제한 등 그 법인 등이 마음대로 할 수 없는 외부적인 사유는 물론 고유업무에 사용하기 위한 정상적인 노력을 다하였음에도 시간적인 여유가 없어 유예기간을 넘긴 내부적인 사유도 포함되고, 정당한 사유의 유무를 판단함에 있어서는 부동산의 취득목적에 비추어 고유목적에 사용하는 데 걸리는 준비기간의 장단, 고유목적에 사용할 수 없는 법령상 사실상의 장애사유 및 장애정도, 당해 취득자가 부동산을 고유업무에 사용하기 위한 진지한 노력을 다하였는지 여부, 행정관청의 귀책사유가 가미되었는지 여부 등을 고려하여 판단하여야 할 것이다(대법원 2009.1.15. 선고, 2006두14926 판결, 같은 뜻임). 청구인들은 쟁점부동산을 취득하고 2년을 경과하여 공동주택의 건축공사에 착공하였고, 쟁점부동산을 취득할 당시에 차 없는 도로로 인한 차량 진출입 문제 및 인근 토지 소유자의 동의 문제, 문화재 현상변경 허가 등 법령상·사실상의 장애사유가 있음을 알았거나 설사 몰랐다고 하더라도 조금만 주의를 기울였더라면 그러한 장애사유가 존재함을 알 수 있었던 것으로 보이는 점, 청구인들이 금융기관 대출심사 및 설계변경 등으로 인해 신속한 건축허가를 받지 못하여 건축공사에 착공하지 못하였다는 청구주장은 청구인들의 내부적인 사정에 해당하여 정당한 사유로 인정하기 어려운 점 등에 비추어 처분청이 청구인들의 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로지방세기본법제96조 제6항과국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.