임대주택사업자가 감면받은 임대주택을 임대의무기간 내 다른 임대사업자에게 매각한 경우 기 면제한 취득세 등을 추징한 처분의 당부

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구인은 2016.4.22. OOO토지(OOO㎡, 이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득(매매)하고, 2016.9.7. 쟁점토지 지상에 다세대주택(전용면적 60㎡이하 12세대, 이하 “쟁점건물”이라 하고, 쟁점토지와 합하여 쟁점부동산이라 한다)을 취득(신축)한 후,지방세특례제한법제31조 제1항 및 제177조의2에 따라 임대사업자가 임대할 목적으로 공동주택을 건축하는 경우로 신고하여 취득세의 100분의 85를 경감 받았다.
• 나. 처분청은 청구인이 2019.7.12. 쟁점부동산을 AAA에 매도한 것으로 확인하고 임대의무기간(4년) 내지방세특례제한법 시행령제13조 제1항에서 규정한 경우가 아닌 사유로 매각한 경우로 보아, 2020.10.29. 기 감면한 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원(이하 “이 건 취득세 등”이라 한다)을 부과·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2021.1.27. 이의신청을 거쳐 2021.6.11. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점부동산을 임대의무기간 내에 매각하더라도 임대사업자인 AAA에 매각하기 때문에 감면된 취득세 등 추징요건에서 제외되는 것으로 알고 있었다. 따라서 처분청에서 쟁점부동산에 대해 감면된 이 건 취득세 등을 추징하는 것은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 취득세와 같은 신고·납부방식의 조세는 원칙적으로 납세의무자가 스스로 과세표준과 세액을 정하여 신고하는 행위에 의하여 납세의무가 구체적으로 확정되는 것이고,지방세법에 의한 가산세는 과세권의 행사 및 조세채권의 실현을 용이하게 하기 위하여 납세의무자가 정당한 이유 없이 법에 규정된 신고·납부의무를 위반한 경우에 법이 정하는 바에 의하여 부과하는 행정상의 제재로서 고의·과실은 고려되지 아니하며 법령의 부지(不知)는 정당한 사유에 해당하지 아니한다 할 것이다. 이 건 취득세 등의 추징에 대하여 같은 임대사업자인 AAA가 알아서 잘 처리할 줄 알았다고 주장하는 것은 청구인의 과실로서 법령의 부지에 해당하므로 처분청의 이 건 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 임대주택사업자가 감면받은 임대주택을 임대의무기간 내 다른 임대사업자에게 매각한 경우 기 면제한 취득세 등을 추징한 처분의 당부
• 나. 관련 법령

(1) 지방세특례제한법(2015.12.29. 법률 제13637호로 개정된 것) 제31조(임대주택 등에 대한 감면) ①공공주택 특별법에 따른 공공주택사업자 및 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자(임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록한 경우를 말한다. 이하 이 조에서 “임대사업자”라 한다)가 임대할 목적으로 공동주택(해당 공동주택의 부대시설 및 임대수익금 전액을 임대주택관리비로 충당하는 임대용 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축하는 경우 그 공동주택과 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제1호에 따른 준주택 중 오피스텔(그 부속토지를 포함한다. 이하 이 조에서 “오피스텔”이라 한다)을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2018년 12월 31일까지 감면한다. 다만, 토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우는 제외한다.

1. 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다.

② 제1항을 적용할 때 민간임대주택에 관한 특별법제43조 제1항 또는 공공주택 특별법제50조의2 제1항에 따른 임대의무기간에 대통령령으로 정한 경우가 아닌 사유로 임대 외의 용도로 사용하거나 매각ㆍ증여하는 경우에는 감면된 취득세를 추징한다. 제177조의2(지방세 감면 특례의 제한) 이 법에 따라 취득세 또는 재산세가 면제(지방세 특례 중에서 세액감면율이 100분의 100인 경우와 세율경감률이 지방세법에 따른 해당 과세대상에 대한 세율 전부를 감면하는 것을 말한다. 이하 이 조에서 같다)되는 경우에는 이 법에 따른 취득세 또는 재산세의 면제규정에도 불구하고 100분의 85에 해당하는 감면율(지방세법 제13조제1항부터 제4항까지의 세율은 적용하지 아니한 감면율을 말한다)을 적용한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. 1.지방세법에 따라 산출한 취득세 및 재산세의 세액이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우

• 가. 취득세: 200만원 이하
• 나. 재산세: 50만원 이하(지방세법제122조에 따른 세 부담의 상한을 적용하기 이전의 산출액을 말한다)

2. 제7조부터 제9조까지, 제11조 제1항, 제13조 제3항, 제14조 제3항, 제16조, 제17조, 제17조의2, 제20조 제1호, 제29조, 제30조 제3항, 제33조 제2항, 제35조의2, 제36조, 제41조 제1항부터 제6항까지, 제50조, 제55조, 제57조의2 제2항, 제57조의3 제1항, 제62조, 제63조 제1항 단서, 같은 조 제3항, 제66조, 제73조, 제76조 제2항, 제77조 제2항, 제82조, 제84조 제1항, 제85조의2 제1항 제4호, 제87조 및 제92조에 따른 감면

(2) 지방세특례제한법 시행령(2015.12.31. 대통령령 제26837호로 개정된 것) 제13조(추징이 제외되는 임대의무기간 내 분양 등) ① 법 제31조 제2항에서 “대통령령으로 정한 경우”란민간임대주택에 관한 특별법제43조 제4항 또는공공주택 특별법 시행령제54조 제2항 제1호 및 제2호에서 정하는 경우를 말한다.

(3) 민간임대주택에 관한 특별법(2015.8.11. 법률 제13474호로 개정된 것) 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

6. “단기임대주택”이란 일반형임대사업자가 4년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다. 제43조(임대의무기간 및 양도 등) ① 임대사업자는 임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점부터 제2조 제4호부터 제6호까지의 규정에 따른 기간(이하 “임대의무기간”이라 한다) 동안 민간임대주택을 계속 임대하여야 하며, 그 기간이 지나지 아니하면 이를 양도할 수 없다.

④ 제1항에도 불구하고 임대사업자는 부도, 파산, 그 밖의 대통령령으로 정하는 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우에는 임대의무기간 중에도 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 허가를 받아 임대사업자가 아닌 자에게 민간임대주택을 양도할 수 있다.

(4) 민간임대주택에 관한 특별법 시행령(2015.12.28. 대통령령 제26763호로 개정된 것) 제34조(민간임대주택의 임대의무기간 등) ② 법 제43조 제4항에서 “대통령령으로 정하는 경제적 사정”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. 다만, 기업형임대주택사업자에 대해서는 제3호 및 제4호의 경우로 한정한다.

1. 2년 연속 적자가 발생한 경우

2. 2년 연속 부(負)의 영업현금흐름이 발생한 경우

3. 최근 12개월간 해당 임대사업자의 전체 민간임대주택 중 임대되지 아니한 주택이 20퍼센트 이상이고 같은 기간 동안 특정 민간임대주택이 계속하여 임대되지 아니한 경우

4. 관계 법령에 따라 재개발, 재건축 등으로 민간임대주택의 철거가 예정되어 민간임대사업을 계속하기 곤란한 경우

(5) 공공주택 특별법 시행령(2015.12.28. 대통령령 제26762호로 개정된 것) 제54조(공공임대주택의 임대의무기간) ② 법 제50조의2 제2항 제2호에 따라 임대의무기간이 지나기 전에도 임차인 등에게 분양 전환할 수 있는 경우는 다음 각 호와 같다.

1. 공공주택사업자가 경제적 사정 등으로 공공임대주택에 대한 임대를 계속할 수 없는 경우로서 공공주택사업자가 국토교통부장관의 허가를 받아 임차인에게 분양전환하는 경우. 이 경우 법 제50조의3 제1항에 해당하는 임차인에게 우선적으로 분양전환하여야 한다.

2. 임대 개시 후 해당 주택의 임대의무기간의 2분의 1이 지난 분양전환공공임대주택에 대하여 공공주택사업자와 임차인이 해당 임대주택의 분양전환에 합의하여 공공주택사업자가 임차인에게 법 제50조의3에 따라 분양전환하는 경우

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2016.4.22. 쟁점토지를 취득(매매)하고, 2016.9.7. 쟁점건물을 취득(신축)한 후,지방세특례제한법제31조 제1항 및 제177조의2에 따라 임대사업자가 임대할 목적으로 공동주택을 건축하는 경우로 신고하여 취득세의 100분의 85를 경감 받았다.

(2) 청구인이 제출한 임대사업자등록증에 따르면, 청구인은 2016.5.13. 쟁점토지 지상의 도시형생활주택(건설) 12세대에 대한 단기임대사업자등록을 한 것으로 확인된다.

(3) 집합건축물대장에 따르면, 쟁점건물은 대지면적 OOO㎡, 연면적OOO㎡, 사용승인일 2016.9.7., 전용면적 60㎡ 이하의 12세대로 나타난다.

(4) 청구인은 2019.7.12. OOO에 쟁점부동산을 매매대금 OOO원에 매도하였다.

(5) 처분청은 2020.10.29.지방세특례제한법제31조 제2항 및 같은 법 시행령 제13조 제1항에 따라 청구인에게 이 건 취득세 등을 부과·고지하였다.

(6) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점부동산을 임대의무기간 내 매각하였다 하더라도 다른 임대사업자에게 매각하였으므로 취득세 추징대상에서 제외된다고 주장하나, 취득세 추징 제외요건을 규정하고 있는지방세특례제한법 시행령제13조 제1항은 추징이 제외되는 임대의무기간 내 매각 등에 대하여민간임대주택에 관한 특별법제43조 제4항 또는공공주택 특별법 시행령제54조 제2항 제1호 및 제2호에 해당되는 경우에 한하는 것으로 해석하는 것이 합리적이라 할 것인바, 청구인은 쟁점부동산을 임대사업자가 임대할 목적으로 공동주택을 건축하는 경우로 신고하여 취득세의 100분의 85를 경감 받았으나 임대의무기간(4년) 내 AAA에 매각한 점, 임대의무기간에 임대 외 용도로 사용하였을 경우 취득세 추징을 배제하는 부도, 파산, 그 밖의 경제적 사정 등 임대를 계속할 수 없는 사유가 청구인에게 확인되지 아니하는 점, 이와 달리 청구인이 주장하는 ‘다른 임대사업자에게 매각하는 경우’는지방세특례제한법 시행령제13조 제1항에서 열거하고 있는 추징 배제 사유로 보기 어려운 점 등에 비추어 처분청에서 이 건 취득세 등을 부과한 처분에는 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로지방세기본법제96조 제6항과국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.