[요지] 부동산 교환계약서, 부동산등기부, 채무인수약정서, 부동산임대차계약서 등에 의하면, 청구인들이 쟁점부동산 취득에 따른 대가로 이 건 양도부동산을 이 건 교환당사자에게 양도하면서 그 평가액을 시가표준액보다 높은 22억 원으로 산정하였고, 청구인 ○○○의 채무 및 보증금 합계 14억 2,500만 원을 승계하도록 한 사실이 확인된다 할 것이며, 이 외에 보충금을 지급한 사실이 확인되지 아니하고 청구인이 교환으로 취득하는 부동산의 취득세 과세표준은 이 건 양도부동산(종전부동산)의 가액이 아닌 쟁점부동산(새로이 취득하는 부동산)의 취득가액이므로 쟁점부동산의 취득가격은 그 평가액 22억 원에서 쟁점채무승계액 14억 2,500만 원을 차감한 7억 7,500만 원으로 보는 것이 타당하다 할 것임.
[주 문] OOO시장이 2021.5.21. 청구인들에게 한 취득세 등 합계 OOO원의 경정청구 거부처분은 OOO주택의 취득가액을 OOO원으로 하여 청구인들의 각 과세표준 및 세액을 경정한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인들 주장 및 처분청 의견
(1) 청구인들과 이 건 교환당사자는 2021.1.7. 부동산중개사의 중개로 이 건 양도부동산을 OOO원, 쟁점부동산을 OOO원으로 각각 평가하고, 이 건 교환당사자가 이 건 양도부동산에 설정된 금융채무 등 OOO원(은행대출금 OOO원 및 임대보증금 OOO원, 이하 “쟁점채무승계액”이라 한다)을 승계하는 것으로 하여 보충금의 지급 없이 아래 ＜표＞와 같이 부동산교환계약을 체결하고, 2021.2.10. 쟁점부동산을 취득하였다. OOO
(2) 청구인들은 이 건 양도부동산의 총 평가액에서 쟁점채무승계액을 차감한 OOO원을 취득가액으로 신고하였어야 하나, 법무사의 자문에 따라 이 건 양도부동산의 시가표준액을 취득가액으로 하여 취득세 신고를 하였다.
(3) 그러나 교환취득의 경우, 양도부동산의 평가액(시가표준액보다 높은 경우)에서 순 승계채무액을 차감하고 보충금 지급액을 더한 것이 취득가액이 되어야 하고, 이 건 교환당사자가 채무를 승계한 것이 명백하므로 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 부당하다.
(1) 취득세와 같은 신고·납부방식의 조세에 있어서는 원칙적으로 납세의무자가 스스로 과세표준과 세액을 정하여 신고하는 행위에 의하여 조세채무가 구체적으로 확정되고, 그 납부행위는 신고에 의하여 확정된 구체적 조세채무의 이행으로 하는 것이며 국가나 지방자치단체는 그와 같이 확정된 조세채권에 기하여 납부된 세액을 보유하는 것인바, 청구인들은 2021.2.10. 쟁점부동산을 교환취득하면서 각 취득가액 합계 OOO원을 과세표준으로 각 취득세 등 합계 OOO원을 자진 신고하여 조세채무가 확정되었고, 취득세를 납부한 후 2021.2.17. 청구인들 명의로 부동산 소유권이전등기를 경료하여 청구인들은 쟁점부동산을 적법하게 취득한 것이므로 청구인들이 처분청에 자진 신고한 가액을 쟁점부동산의 취득세 과세표준으로 봄이 타당하다.
(2) 청구인들이 제시한 ‘부동산교환계약서(포괄양도양수)’, ‘부동산(상가) 매매 계약서’, ‘등기사항전부증명서’ 등은 지방세 관계 법령에 따른 객관적 입증자료에 해당하지 않을 뿐만 아니라, ‘부동산교환계약서(포괄양도양수)’는 부동산등기 특별조치법 제3조 규정에 따른 계약서에 해당하지 않아 쟁점 부동산의 취득세 과세표준 산정기준이 될 수 없고, 과거 작성된 ‘부동산(상가) 매매 계약서’에 보증금 OOO원을 승계한다는 계약사항만 확인될 뿐, 계약서 외에 보증금의 존재를 확인할 수 있는 임대차계약서 등 구체적인 입증자료가 없으며, 이 건 양도부동산 ‘등기사항전부증명서’에 이 건 교환당사자가 AAA은행의 채무액을 계약인수(2021.2.17.)한 기록이 확인되나 검인 교환계약서에는 채무승계액에 관한 내용이 없어 청구인들이 제출한 ‘부동산교환계약서’ 외 구체적인 증빙자료가 없으므로 승계채무액이 쟁점부동산 교환 취득의 대가로서 승계하였는지 아니면 또 다른 사인 간 거래에 따라 채무액을 승계했는지 판단하기 어렵다.
3. 심리 및 판단
(1) 청구인들과 처분청이 제출한 자료에 따르면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 청구인들은 이 건 양도부동산을 2019.5.7. 매매를 원인으로 2019.7.1. 소유권이전등기를 경료하였고, 같은 날 채권최고액은 OOO원, 채무자는 청구인 bbb, 근저당권자는 AAA은행으로 이 건 양도부동산에 근저당권설정등기(이하 “이 건 근저당권”이라 한다)가 경료되었다. (나) 청구인들이 제출한 부동산임대차계약서에 의하면, 청구인들은 아래 ＜표＞와 같이 임차인들과 이 건 양도부동산에 대한 임대차계약을 체결하였다. OOO (다) 청구인들은 2021.1.7. 이 건 교환당사자와 부동산교환계약을 체결하였는바, 그 주요내용은 아래와 같다. OOO (라) 청구인 bbb과 이 건 교환당사자는 2021.2.5. 청구인 bbb의 채무액 OOO원을 이 건 교환당사자가 인수하는 내용으로 채무인수약정서를 작성하였고, 이 약정서에는 AAA은행 담당자 및 책임자의 도장과 결재권자의 서명이 기재되어 있다. (마) 청구인들은 2021.1.7.자 검인계약서를 첨부하여 쟁점부동산에 대한 취득세 신고를 하였는바, 검인계약서에는 이 건 교환당사자 및 교환대상 부동산의 내용만 나타나고 쟁점채무승계액 등에 대한 내용은 나타나지 아니한다. (바) 이 건 교환당사자는 2021.2.17. 교환을 원인으로 이 건 양도부동산에 대한 소유권이전등기를 경료하였고, 같은 날 계약인수를 원인으로 이 건 근저당권의 채무자가 이 건 교환당사자로 변경등기되었다. (사) 2021.2.17. 현재 쟁점부동산의 시가표준액은 OOO원, 이 건 양도부동산의 시가표준액은 OOO원으로 확인된다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 처분청은 청구인들이 쟁점부동산의 취득가격을 OOO원으로 신고하였고, 청구인들이 주장하는 쟁점채무승계액 OOO원이 이 건 교환취득에 따른 것인지가 불분명하여 이를 차감하기 어렵다는 의견이나, 비등가물의 교환취득의 경우 양도부동산의 평가액에서 승계시키는 채무를 차감한 잔존가치가 취득부동산의 가치와 동일한 것으로 보아 이를 교환한 것으로 보아야 할 것인바, 부동산 교환계약서, 부동산등기부, 채무인수약정서, 부동산임대차계약서 등에 의하면, 청구인들이 쟁점부동산 취득에 따른 대가로 이 건 양도부동산을 이 건 교환당사자에게 양도하면서 그 평가액을 시가표준액보다 높은 OOO원으로 산정하였고, 청구인 bbb의 채무 및 보증금 합계 OOO원을 승계하도록 한 사실이 확인된다 할 것이며, 이 외에 보충금을 지급한 사실이 확인되지 아니하며, 청구인이 교환으로 취득하는 부동산의 취득세 과세표준은 이 건 양도부동산(종전부동산)의 가액이 아닌 쟁점부동산(새로 취득하는 부동산)의 취득가액이므로 쟁점부동산의 취득가격은 그 평가액 OOO원에서 쟁점채무승계액 OOO원을 차감한 OOO원으로 보는 것이 타당하다 할 것이다. (나) 따라서 처분청이 이 건 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 지방세기본법 제96조 제6항과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령
(1) 지방세법 제10조(과세표준) ① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. 다만, 연부(年賦)로 취득하는 경우에는 연부금액(매회 사실상 지급되는 금액을 말하며, 취득금액에 포함되는 계약보증금을 포함한다. 이하 이 절에서 같다)으로 한다.
② 제1항에 따른 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액으로 한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 제4조에서 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다.
⑤ 다음 각 호의 취득(증여ㆍ기부, 그 밖의 무상취득 및 소득세법 제101조 제1항 또는 법인세법 제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다. 1.국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합으로부터의 취득 2.외국으로부터의 수입에 의한 취득 3.판결문ㆍ법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득 4.공매방법에 의한 취득 5.부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제5조에 따라 검증이 이루어진 취득
(2) 지방세법 시행령(2019.12.31. 대통령령 제30318호로 개정된 것) 제18조(취득가격의 범위 등) ① 법 제10조 제5항 각 호에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다. 다만, 취득대금을 일시급 등으로 지급하여 일정액을 할인받은 경우에는 그 할인된 금액으로 한다.
(3) 지방세기본법 제50조(경정 등의 청구) ① 이 법 또는 지방세관계법에 따른 과세표준 신고서를 법정신고기한까지 제출한 자 및 제51조 제1항에 따른 납기 후의 과세표준 신고서를 제출한 자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당할 때에는 법정신고기한이 지난 후 5년 이내[지방세법에 따른 결정 또는 경정이 있는 경우에는 그 결정 또는 경정이 있음을 안 날(결정 또는 경정의 통지를 받았을 때에는 통지받은 날)부터 90일 이내(법정신고기한이 지난 후 5년 이내로 한정한다)를 말한다]에 최초신고와 수정신고를 한 지방세의 과세표준 및 세액(지방세법에 따른 결정 또는 경정이 있는 경우에는 그 결정 또는 경정 후의 과세표준 및 세액 등을 말한다)의 결정 또는 경정을 지방자치단체의 장에게 청구할 수 있다. 1.과세표준 신고서 또는 납기 후의 과세표준 신고서에 기재된 과세표준 및 세액(지방세법에 따른 결정 또는 경정이 있는 경우에는 그 결정 또는 경정 후의 과세표준 및 세액을 말한다)이 지방세법에 따라 신고하여야 할 과세표준 및 세액을 초과할 때 2.과세표준 신고서 또는 납기 후의 과세표준 신고서에 기재된 환급세액(지방세법에 따른 결정 또는 경정이 있는 경우에는 그 결정 또는 경정 후의 환급세액을 말한다)이 지방세법에 따라 신고하여야 할 환급세액보다 적을 때