① 고급주택 해당 여부를 판정함에 있어 쟁점부동산을 단독주택으로 볼 것인지 아니면 공동주택에 포함되는 다가구주택으로 볼 것인지 여부 ② 쟁점부동산을 다가구주택으로 볼 경우 다가구주택 2호가 고급주택에 해당하는지 여부

[참조결정] 조심2015지0274 / 조심2018지0035

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구인들은 2019.7.22. 자신들이 소유하고 있던 OOO외 1필지 토지 OOO㎡(이하 “쟁점토지”라 한다) 위에 연면적 OOO㎡(주택면적 OOO㎡, 주차장면적 OOO㎡)의 단독주택을 신축하였다가 2019.8.22. 그 주택의 용도를 다가구주택(2가구)인 단독주택(이하 “쟁점건축물”이라 하고, 쟁점토지와 일체로 이하 “쟁점부동산”이라 한다)으로 변경한 후 2019.8.29. 지방세법제11조 제1항 제3호의 세율(1천분의 28)을 적용하여 계산한 취득세 등 합계 OOO원을 신고·납부하였고, 2019.9.10. 쟁점토지의 지목변경(임야→대)에 대하여 같은 법 제15조 제2항 제2호의 세율(1천분의 20)을 적용하여 계산한 취득세 등 합계 OOO원을 신고·납부하였다.
• 나. 처분청은 고급주택 일제조사 결과, 쟁점부동산은 지방세법제13조 제5항 제3호 및 같은 법 시행령 제28조 제4항의 고급주택(대지면적 OOO㎡ 초과, 건축물가액 OOO원 초과, 개별주택가격 OOO원 초과)에 해당한다고 보아, 쟁점부동산의 취득 및 지목변경에 대하여 지방세법제13조 제5항의 중과세율을 적용하여 2021.4.19. 청구인들에게 취득세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원(가산세 포함)을 부과ㆍ고지하였다.
• 다. 청구인들은 이에 불복하여 2021.6.14. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인들 주장

(1) 1구의 건물인지의 여부는 한 가구가 독립적으로 거주할 수 있도록 구획되어 있는지의 여부에 따라 판단(대법원 1990.5.22. 선고 89누2363 등 참조)하여야 하고, 지방세법제13조 제5항 제3호 단서에서 주거용 건축물을 취득한 날부터 60일 이내에 고급주택이 아닌 용도로 사용하기 위하여 용도변경공사를 착공하는 경우 고급주택에서 제외하도록 하고 있다. 쟁점부동산은 건축물대장상 2가구가 사용할 수 있는 다가구주택으로, 전용면적이 OOO㎡인 다가구주택 1호와 전용면적 OOO㎡인 다가구주택 2호로 구성되어 있고, 각 호별로 침실, 주방과 거실, 욕실과 별도의 출입문을 갖추고 있으며, 각 호 상호간에 내부적으로 연결된 통로가 없어 두 가구는 독립적으로 거주할 수 있는 주택이다. 또한, 청구인들은 쟁점건축물의 최초 사용승인일인 2019.7.22. 이후부터 60일 이내인 2019.8.22.에 다가구주택으로 용도변경하였으므로, 지방세법제13조 제5항 제3호 단서에 따라 쟁점부동산은 고급주택에서 제외된다. 따라서 쟁점부동산은 단독주택이 아닌 공동주택에 포함되는 다가구주택으로 보아야 하므로, 쟁점부동산을 단독주택인 고급주택으로 보아 과세한 이 건 처분은 부당하다. 처분청은 다가구주택 1호에 임차인이 없었음을 문제 삼고 있는데, 청구인들은 다가구주택 1호를 타인에게 임대하려 노력하였으나, 지리적인 위치 등의 사유로 임차인을 찾지 못하다가 2021년 5월중에 임대차계약을 체결하여 임차인이 다가구주택 1호에 전입신고를 완료하였다.

(2) 다가구주택의 주차장면적은 공용면적에 해당(조심 2015지274, 2015.8.24. 참조)하고, 지방세법 시행령제28조 제4항 제4호에 따라 공용면적은 건축물 연면적에서 제외되어야 하는바, 공용면적을 제외한 면적이 OOO㎡로서 복층형 고급주택의 면적기준인 OOO㎡에 미달하는 다가구주택 2호는 고급주택에 해당하지 아니한다.

• 나. 처분청 의견

(1) 지방세법 시행령제28조 제4항 제4호의 다가구용 주택의 의미는 건축법상 공동주택과 유사한 구조와 형태를 갖춘 주택으로서 독립하여 거래의 객체가 될 정도가 되어 그 실질이 공동주택에 해당하는 건축물을 의미한다 할 것(조심 2018지35, 2018.4.6.)인데, 쟁점부동산의 다가구주택 1호의 경우 단독주택 1층의 일부면적(전체 주택면적의 15.8%)에 쪽문을 설치하여 한 가구가 거주할 수 있도록 구획되었을 뿐, 도시가스계량기, 전기계량기, 수도계량기 등을 별도로 설치하지 않는 등 독립적인 거래 객체가 될 수 없으므로, 쟁점부동산은 공동주택이 아닌 단독주택으로 보아야 한다. 쟁점건축물의 경우 건축허가 시점부터 전체적인 구조가 단독주택에 적합한 구조로 건축되었으나, 사용승인 이후 취득세 중과세를 면하고자 다가구주택으로 표시변경(다구구주택 1호 OOO㎡, 다가구주택 2호 OOO㎡)한 것으로 보이는 점, 쟁점주택의 전입세대 열람 결과 청구인 가족이 2019.7.15.부터 전입하여 거주하고 있을 뿐, 2019.7.22. 사용승인 이후 처분청의 과세통지일(2021.4.19.)까지 다가구주택 1호에 세입자는 없는 점, 임차인 유치를 위하여 공인중개사에게 의뢰한다나 광고를 하는 등의 어떠한 노력도 한 근거가 없는 점, 전기계량기ㆍ수도계량기ㆍ도시가스 등도 별도로 설치하지 않은 점, 2021.5.7. 처분청 담당자가 다가구주택 1호를 현지확인한 출장결과보고서 상 다가구주택 1호를 간헐적으로 사용한 흔적이 있는 것으로 보이는 점 등으로 보아 쟁점부동산 전체를 취득시점부터 청구인들이 사용한 것으로 보는 것이 합리적이다. 청구인들은 처분청이 중과세율을 적용하여 과세예고통지(2021.4.19.)를 한 이후에 다가구주택 1호에 대한 임대차계약서를 제출하였으나, 취득시점부터 현재까지 2년여에 걸쳐 쟁점건축물을 단독주택으로 사용하였으므로, 이미 성립된 취득세 중과세 납세의무에 영향을 미치지 아니한다.

(2) 설령, 청구인들의 주장대로 다가구주택 1호를 독립된 가구로 인정한다 하더라도, 쟁점부동산의 건축물 연면적은 OOO㎡로, 다가구주택 1호는 OOO㎡로, 다가구주택 2호는 OOO㎡로 나타나므로, 복층형 고급주택의 요건인 연면적 OOO㎡를 초과하여 다가구주택 2호는 고급주택에 해당한다 할 것이다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점

① 고급주택 해당 여부를 판정함에 있어 쟁점부동산을 단독주택으로 볼 것인지 아니면 공동주택에 포함되는 다가구주택으로 볼 것인지 여부

② 쟁점부동산을 다가구주택으로 볼 경우 다가구주택 2호가 고급주택에 해당하는지 여부

• 나. 관련 법령

(1) 지방세법(2018.12.31. 법률 제16194호로 일부개정된 것) 제13조[과밀억제권역 안 취득 등 중과] ⑤ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산등을 취득하는 경우(괄호 생략)의 취득세는 제11조 및 제12조의 세율과 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.(후문 생략)

3. 고급주택: 주거용 건축물 또는 그 부속토지의 면적과 가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하거나 해당 건축물에 67제곱미터 이상의 수영장 등 대통령령으로 정하는 부대시설을 설치한 주거용 건축물과 그 부속토지. 다만, 주거용 건축물을 취득한 날부터 60일[괄호 생략] 이내에 주거용이 아닌 용도로 사용하거나 고급주택이 아닌 용도로 사용하기 위하여 용도변경공사를 착공하는 경우는 제외한다.

(2) 지방세법 시행령 제28조[별장 등의 범위와 적용기준] ④ 법 제13조 제5항 제3호에 따라 고급주택으로 보는 주거용 건축물과 그 부속토지는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로 한다. 다만, 제1호·제2호·제2호의2 및 제4호에서 정하는 주거용 건축물과 그 부속토지 또는 공동주택과 그 부속토지는 법 제4조 제1항에 따른 취득 당시의 시가표준액이 6억원을 초과하는 경우만 해당한다.

1. 1구의 건축물의 연면적(주차장면적은 제외한다)이 331제곱미터를 초과하는 것으로서 그 건축물의 가액이 9천만원을 초과하는 주거용 건축물과 그 부속토지

2. 1구의 건축물의 대지면적이 662제곱미터를 초과하는 것으로서 그 건축물의 가액이 9천만원을 초과하는 주거용 건축물과 그 부속토지

4. 1구의 공동주택(여러 가구가 한 건축물에 거주할 수 있도록 건축된 다가구용 주택을 포함하되, 이 경우 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 1구의 건축물로 본다)의 건축물 연면적(공용면적은 제외한다)이 245제곱미터(복층형은 274제곱미터로 하되, 한 층의 면적이 245제곱미터를 초과하는 것은 제외한다)를 초과하는 공동주택과 그 부속토지

(3) 건축법 시행령 제119조(면적 등의 산정방법) ① 법 제84조에 따라 건축물의 면적ㆍ높이 및 층수 등은 다음 각 호의 방법에 따라 산정한다

4. 연면적: 하나의 건축물 각 층의 바닥면적의 합계로 하되, 용적률을 산정할 때에는 다음 각 목에 해당하는 면적은 제외한다.

• 가. 지하층의 면적
• 나. 지상층의 주차용(해당 건축물의 부속용도인 경우만 해당한다)으로 쓰는 면적
• 마. 제34조 제3항 및 제4항에 따라 초고층 건축물과 준초고층 건축물에 설치하는 피난안전구역의 면적
• 바. 제40조 제4항 제2호에 따라 건축물의 경사지붕 아래에 설치하는 대피공간의 면적
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 심리자료의 내용은 아래와 같다. (가) 건축물대장 등에 따르면, 쟁점건축물은 2019.7.22. 대지면적, OOO㎡, 지하1층(주차장)․지상3층(단독주택)의 연면적 OOO㎡ 규모로 사용승인되었다가, 2019.8.22. 건축물의 용도가 당초 “단독주택”에서 “단독주택(다가구주택-2가구)”으로 변경되었고, 주차 대수는 4대에서 5대로 늘어난 것으로 나타난다. (나) 쟁점부동산의 현황은 아래와 같다.

1. 도면 등에 따르면, 쟁점건축물은 대문이 있는 담장 안에 주차장으로 사용하는 지하1층의 주차장용 부속건축물 1개동과 지상3층의 주택용 건축물 1개동으로 구성되어 있고, 지하주차장은 계단을 통해 정원과 연결되어 있고, 정원을 거쳐 주택용 건축물로 출입할 수 있도록 되어 있다.

2. 주택용 건축물의 1층은 OOO㎡의 다가구주택 1호(방 1, 거실 겸 주방 1, 욕실 1)와 OOO㎡의 다가구주택 2호로, 지상2ㆍ3층은 모두 다가구주택 2호로 되어 있으며(다가구주택 2호는 1층에서 3층까지 계단으로 연결되어 있음), 각 층별 용도 및 면적은 아래 ＜표1＞과 같다. ＜표1＞ 쟁점건축물의 층별 용도 및 면적 현황 (단위: ㎡) * 지하1층을 제외한 면적은 다가구주택 1호 OOO㎡, 다가구주택 2호 OOO㎡임

3. 각 다가구주택 간의 연결통로는 따로 없고, 각 다가구주택에서 정원으로 통하는 출입문은 각각 별도로 되어 있으며, 외부로 출입하는 대문과 작은 쪽문이 각각 하나씩 있고, 쟁점부동산 전체를 둘러싸고 있는 높은 담장에는 대문과 지하주차장 출입구가 위치해 있으며, 담장의 안쪽에는 쟁점건축물 주위로 정원과 작은 연못 및 조경수가 조성되어 있고, 처분청 공무원이 2021.5.7. 쟁점부동산을 현장확인한 내용은 아래와 같다.

4. 다가구주택으로 변경된 후의 쟁점건축물 1층의 평면도를 사용승인시의 도면과 비교하면, 보일러실과 욕실의 위치 변경, 다가구주택 1호와 다가구주택 2호 사이에 경계벽 설치, 당초 발코니로 되었던 부분에 다가구주택 1호의 출입문 개설 등이 이루어진 것으로 나타난다.

5. 2021.6.30. 처분청이 발행한 쟁점부동산의 개별주택가격확인서에 따르면, 대지면적 OOO㎡ 및 건물연면적 OOO㎡에 대하여 개별주택가격 OOO원이 공시된 것으로 나타나고, 동 가격은 다가구주택을 개별 가구로 나누지 않고 쟁점부동산 전체를 대상으로 평가된 가격으로 보인다.

6. 처분청 의견서 및 출장보고서 내용에 따르면, 쟁점건축물에는 전기계량기가 1대만 설치되어 있는 것으로 나타난다.

7. 주민등록내역에 따르면, 청구인들의 가족 4명이 2019.7.15. 쟁점부동산에 전입하였고, 처분청의 과세예고통지일인 2021.4.19. 이후인 2021.5.21. AAA가 다가구주택 1호에 전입한 것으로 나타난다.

8. 청구인들이 제시한 2021.4.21.자 임대차계약서에 따르면, 청구인들은 쟁점건축물의 다가구주택 1호의 임대기간을 2021.5.18.〜2022.5.18.(12개월)로 하고, 별도의 차임 없이 보증금 OOO원에 AAA에게 임대하기로 약정하였으며, 동 계약서는 공인중개사 BBB이 날인한 것으로 나타난다.

9. 공인중개사 BBB의 2021.7.26.자 확인서에는 자신은 2018년 8월부터 청구인으로부터 보증금 OOO원, 월세 OOO원의 조건으로 쟁점부동산의 임대를 의뢰받아 업무를 대행하였다는 내용이 기재되어 있다. (다) 쟁점②와 관련하여, 청구인들은 다가구주택 2호의 주택분 면적 OOO㎡를 기준으로 고급주택의 기준면적인 OOO㎡에 미달한다고 주장하는 반면, 처분청은 아래 ＜표2＞와 같이 안분한 주차장면적을 합산한 다가구주택 2호의 면적 OOO㎡를 기준으로 고급주택 요건을 충족한다는 의견이다. 한편, 지방세법 시행령제28조 제4항 제4호에서는 공용면적을 제외한 “건축물 연면적”을 기준으로 고급주택 여부를 판정하도록 규정하고 있다. ＜표2＞ 처분청의 각 가구별 건축물 면적 산정내용 (단위: ㎡)

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 본다. (가) 먼저, 쟁점①에 대하여 살펴본다.

1. 청구인은 쟁점부동산이 고급주택에 해당하는지 여부를 판단함에 있어 공동주택에 포함되는 다가구주택이라고 주장한다.

2. 주거용 건축물과 그 부속토지를 사치성 재산인 고급주택으로 규정하여 취득세를 중과세하는 취지에 비추어 보면 1구의 건축물은 그 건물이 전체로서 경제적 용법에 따라 하나의 주거생활용으로 제공된 것이냐의 여부에 의하여 합목적적으로 결정되어야 한다 할 것(대법원 1996.12.10. 선고 96누3258 판결 참조)이다.

3. 살피건대, 아래의 내용을 종합하여 볼 때, 쟁점건축물은 공동주택에 포함되는 다가구주택이 아니라 전체로서 1구의 건축물에 해당한다고 보는 것이 타당하다 할 것인바, 쟁점부동산을 고급주택으로 보아 취득세 등을 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

• 가) 쟁점건축물은 2019.7.22. 부속토지 OOO㎡에 연면적 OOO㎡의 단독주택으로 건축되었다가 지상1층에 경계벽을 설치하고 당초 발코니로 사용되는 부분에 별도의 출입문을 개설하여 2019.8.22. 2가구의 다가구주택인 단독주택으로 용도를 변경하였는데, 다가구주택 1호와 다가구주택 2호 사이의 경계벽만을 해체하는 경우 언제든지 단독주택으로 사용할 수 있는 구조이다.
• 나) 쟁점건축물의 구조를 보면, 바닥면적(주차장 제외)이 OOO㎡인 1동의 주거용건축물이 그보다 훨씬 넓은 OOO㎡의 부속토지에 위치해 있고, 부속토지는 작은 연못과 조경수가 설치된 정원으로 조성되어 있으며, 정원을 거쳐 외부로 출입하는 구조인바, 여러 세대가 명확히 구획된 별도의 생활공간을 배타적으로 점유하는 일반적인 다가구주택의 형태와 달리 쟁점부동산은 전형적인 단독주택의 외관을 갖추고 있다.
• 다) 처분청의 현장확인에 따르면, 다가구주택 1호는 하나의 방과 하나의 욕실 및 거실 겸 주방 용도로 구성되어 있으나, 보일러실이 별도로 없고, 전기계량기도 쟁점건축물에 하나만 설치되어 있으며, 외부로 출입하는 통로도 부속토지의 정원을 거치게 되어 있어 다가구주택 1호가 항구적으로 한 가구가 독립적으로 생활할 수 있는 구조와 형태를 갖고 있지 못한 것으로 보인다. (나) 다음으로, 쟁점②는 쟁점①에서 쟁점부동산을 전체로서 1구의 건축물로 판단함에 따라 심리실익이 없어 그 심리를 생략한다.

4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법제96조 제6항과 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.