청구인이 소유한 미공시 공동주택의 시가표준액이 인근 공동주택에 비하여 과다하게 산정되어 재산세가 부과되었으므로 부당하다는 청구주장의 당부

[참조결정] 조심2020지2033

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 처분청은 2020년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 청구인이 2020.4.29. 취득(분양)하여 소유하고 있는 OOO(이하 “쟁점아파트”라 한다)에 대한 2020년도 주택분(제1기) 재산세 OOO원, 지역자원시설세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원(이하 “당초 재산세”라 한다)을 2020.7.7. 청구인에게 부과·고지한바, 청구인이 쟁점아파트의 공동주택가격이 높게 산정되었다는 이유로 이에 불복하여 심판청구를 하자 우리원은 당초 재산세 부과처분에 대하여 절차적 흠결(지방세심의위원회 미개최)을 사유로 이를 인용(조심 2020지2033, 2021.1.13.)하였고, 처분청은 이에 따라 위 당초 재산세 부과처분을 취소하였다.
• 나. 이후 처분청은 2021.5.13. 청구인에게 지방세심의위원회의 심의를 거쳐 결정된 2020.6.1. 기준 쟁점아파트에 대한 공동주택가격(OOO원)에 공정시장가액비율(60%)를 곱하여 산정한 공동주택가격(OOO원)을 과세표준으로 하여 지방세법 제111조 제1항 제3호 나목에 따른 세율을 적용하여 소유지분(1/2)에 해당하는 2020년도 주택분(제1기 및 제2기) 재산세 OOO원, 지역자원시설세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 합계 OOO원(이하 “이 건 재산세”라 한다)을 부과‧고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2021.6.10. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 처분청은 당초 재산세를 부과취소한 후 절차적 흠결을 치유하기 위하여 지방세심의위원회를 거쳐 쟁점아파트의 공동주택가격을 결정하고 이 건 재산세를 다시 부과・고지하였으나, 이 과정에서 코로나 등을 이유로 관계자 등의 의견을 청취하지 아니한 채 작년과 동일한 공동주택가격을 기준으로 재산세를 부과‧고지하였다. 또한 OOO아파트들의 2021년도 공동주택가격 공시가격을 비교하면 인근 공동주택들은42.9%, 44.5%인상된데 반해 쟁점아파트는 9.4%인상되었는바, 이를 보더라도 2020년도 기준쟁점아파트의 공동주택가격이 상대적으로 높게 산정되어 있다는 것을 알 수 있다. 따라서, 인근의 공동주택과 비교했을 때 과다하게 산정된 쟁점아파트의 공동주택가격을 기준으로 이 건 재산세가 과다하게 부과되었으므로 부당하다.
• 나. 처분청 의견 지방세법제4조제1항 및 그 단서 규정에서 주택에대한 시가표준액은부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 공시된 가액(價額)으로 하되, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따라 시장 등이 산정한 가액으로 하도록 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제3조에서는 그 가액을 산정할 때 지역별‧단지별‧면적별‧층별 특성및 거래가격등을 고려하여 정하도록규정하고 있다. 처분청은 2020년도 재산세 과세기준일 현재 쟁점아파트에 대한 공동주택가격이 공시되지 아니하여 OOO에 의뢰하여 송부받은 미공시 공동주택가격 조사‧산정결과를 바탕으로 2021.4.8. 지방세심의위원회의 심의를 거쳐 쟁점아파트의 공동주택가격을 결정하였으므로 이에 터잡은 이 건 재산세 등의 부과처분은 적법하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 청구인이 소유한 미공시 공동주택의 시가표준액이 인근 공동주택에 비하여 과다하게 산정되어 재산세가 부과되었으므로 부당하다는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법령: ＜별지＞ 참조
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인 및 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 내용이 나타난다. (가) 쟁점아파트가 속한 OOO공동주택은 2020.4.27. 사용승인이 되었고, 청구인은 2020.4.29. 쟁점아파트를 취득(분양)하였다. (나) 처분청은 2020.6.8. OOO에 관내 미공시 공동주택가격 산정을 의뢰하였고, OOO은 쟁점아파트의 공동주택가격을 OOO원으로 산정하여 회신하였다. (다) 처분청은 위 공동주택가격을 기준으로 2020년도 주택분(제1기) 재산세를 부과‧고지하였으나 청구인이 이에 불복하여 우리원에 제기한 심판청구에서 우리원은 절차적 흠결(지방세심의위원회 미개최)을 사유로 이를 인용(조심 2020지2033, 2021.1.13.)하였고, 처분청은 당초 재산세 부과처분을 취소하였다. (라) 이후 처분청은 미공시 공동주택가격 결정을 위한 지방세심의위원회의 심의(OOO지방세심의위원회-8, 2021.4.8.)를 거쳐 쟁점아파트에 대한 2020.6.1. 기준 공동주택가격을 OOO원으로 결정하고, 공정시장가액비율(60%)를 곱하여 산정한 공동주택가격 OOO원을 과세표준으로 하여 지방세법제111조 제1항 제3호 나목에 따른 세율을 적용하여 소유지분(1/2)에 해당하는 2020년도 주택분(제1기 및 제2기) 재산세 OOO원, 지역자원시설세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 합계 OOO원을 2021.5.13. 청구인에게 부과‧고지하였다. (마) 행정안전부 장관이 2006.1.2. 시행한 “미공시 공동주택에 대한 과세표준을 결정하기 위한 시가조사 및 과세표준 산정기준”(지방세정팀-12, 2006.1.2.)에 따르면, 납세의무성립일 OOO공동주택에 대하여는 시·군·구에서 개별공동주택의 지역별·단지별·면적별·층별·위치별 특성 및 거래시가 등을 참작하여 시가를 직접 조사하거나 AAA 등 전문평가기관에 시가조사를 의뢰하여 그 결과를 참작하여 시가를 정하도록 하고 있다. (바) 건축물대장에 따르면 OOO는 2019.10.1., OOO는 2019.11.11., 각각의 사용승인이 이루어진 것으로 나타난다. (사) 국토교통부 실거래가격(2020년 7월)을 살펴보면 쟁점아파트가 속한 OOO아파트(전용면적 84.9534제곱미터, 8층)는 2020년 7월 실거래가가 OOO원이고, 인근 OOO(전용면적 84.9981제곱미터, 15층)의 2020년 7월의 실거래가는 OOO원으로 조회된다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. 지방세법제4조 제1항 단서 규정에서 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우 시장 등이 산정한 가액을지방세기본법제147조에 따른 지방세심의위원회에서 심의하여 결정하도록 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제3조에서는 법 제4조 제1항 단서에서 “대통령령으로 정하는 기준”이란 지역별‧단지별‧면적별‧층별 특성 및 거래가격 등을 고려하여 행정안전부장관이 정하는 기준을 말하고 이 경우 행정안전부장관은 미리 관계 전문가의 의견을 들어야 한다고 규정하고 있고, 행정안전부장관이 2006.1.2. 시행한 “미공시 공동주택에 대한 과세표준을 결정하기 위한 시가조사 및 과세표준 산정기준”(지방세정팀-12, 2006.1.2.)에 따르면, 납세의무성립일 현재 공시되지 아니한 공동주택에 대하여는 시·군·구에서 개별공동주택의 지역별·단지별·면적별·층별·위치별 특성 및 거래시가 등을 참작하여 시가를 직접 조사하거나 OOO등 전문평가기관에 시가조사를 의뢰하여 그 결과를 참작하여 시가를 정하도록 하고 있다. 청구인은 쟁점아파트의 시가표준액이 인근 아파트에 비하여 과다하게 산정되어 이에 근거한 이 건 재산세 부과처분이 부당하다고 주장하나, 쟁점아파트는 2020년 4월 사용승인된 신축아파트로서 2020.1.1. 현재 공동주택가격이 공시되지 않아 처분청이 OOO에 의뢰하여 회신받은 2020.6.1. 기준 공동주택가격을 지방세심의위원회의 심의를 거쳐 그 시가표준액으로 결정하였고, 이를 기준으로 이 건 재산세를 부과한 것으로 나타나는바 이 건 재산세 등 부과처분은 가격산정방법에 있어 문제가 없어 보이는 점, 쟁점아파트의 시가표준액은 2020년도 재산세 과세기준일(6.1.)을 기준으로 산정되어 상반기 가격상승분이 반영된 것으로 2020.1.1. 기준으로 공시된 인근의 공동주택과는 공동주택가격 산정시점에 차이가 있고, 위치‧특성‧연면적 등이 청구인이 제시한 공동주택들과 단순비교하기에는 무리가 있는 점 등에 비추어 처분청의 이 건 재산세 과세처분에 달리 잘못이 있다고 보기는 어렵다고 판단된다.

4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법제96조 제6항과 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령

(1) 지방세기본법 제147조(지방세심의위원회의 설치ㆍ운영) ① 다음 각 호의 사항을 심의하거나 의결하기 위하여 지방자치단체에 지방세심의위원회(이하 "위원회"라 한다)를 둔다.

1. 제88조에 따른 과세전적부심사에 관한 사항

2. 제90조 및 제91조에 따른 이의신청 및 심사청구에 관한 사항

3. 지방세징수법 제11조제3항에 따른 체납자의 체납정보 공개에 관한 사항

4. 지방세관계법에 따라 위원회의 심의를 받도록 규정한 사항

5. 제82조 제1항에 따른 세무조사대상자 선정에 관한 사항

6. 그 밖에 지방자치단체의 장이 필요하다고 인정하는 사항

② 위원회의 조직과 운영, 그 밖의 중요한 사항은 대통령령으로 정한다.

③ 위원회의 위원 중 공무원이 아닌 사람은 형법과 그 밖의 법률에 따른 벌칙을 적용할 때에는 공무원으로 본다.

(2) 지방세법 제4조(부동산 등의 시가표준액) ① 이 법에서 적용하는 토지 및 주택에 대한 시가표준액은 부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 공시된 가액(價額)으로 한다. 다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)이 같은 법에 따라 국토교통부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따라 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장이 산정한 가액으로 한다.

② 제1항 외의 건축물(새로 건축하여 건축 당시 개별주택가격 또는 공동주택가격이 공시되지 아니한 주택으로서 토지부분을 제외한 건축물을 포함한다), 선박, 항공기 및 그 밖의 과세대상에 대한 시가표준액은 거래가격, 수입가격, 신축ㆍ건조ㆍ제조가격 등을 고려하여 정한 기준가격에 종류, 구조, 용도, 경과연수 등 과세대상별 특성을 고려하여 대통령령으로 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액으로 한다.

③ 행정안전부장관은 제2항에 따른 시가표준액의 적정한 기준을 산정하기 위하여 조사ㆍ연구가 필요하다고 인정하는 경우에는 대통령령으로 정하는 관련 전문기관에 의뢰하여 이를 수행하게 할 수 있다.

④ 제1항과 제2항에 따른 시가표준액의 결정은 지방세기본법 제147조에 따른 지방세심의위원회에서 심의한다. 제110조(과세표준) ① 토지ㆍ건축물ㆍ주택에 대한 재산세의 과세표준은 제4조제1항 및 제2항에 따른 시가표준액에 부동산 시장의 동향과 지방재정 여건 등을 고려하여 다음 각 호의 어느 하나에서 정한 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱하여 산정한 가액으로 한다.

1. 토지 및 건축물: 시가표준액의 100분의 50부터 100분의 90까지

2. 주택: 시가표준액의 100분의 40부터 100분의 80까지

② 선박 및 항공기에 대한 재산세의 과세표준은 제4조 제2항에 따른 시가표준액으로 한다. 제111조(세율) ① 재산세는 제110조의 과세표준에 다음 각 호의 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.

3. 주택

• 가. 제13조 제5항 제1호에 따른 별장: 과세표준의 1천분의 40
• 나. 그 밖의 주택

(3) 지방세법 시행령 제3조(공시되지 아니한 공동주택가격의 산정가액) 법 제4조 제1항 단서에서 "대통령령으로 정하는 기준"이란 지역별ㆍ단지별ㆍ면적별ㆍ층별 특성 및 거래가격 등을 고려하여 행정안전부장관이 정하는 기준을 말한다. 이 경우 행정안전부장관은 미리 관계 전문가의 의견을 들어야 한다.