[요지] 청구인이 2019.2.19. 주식회사 00000과 체결한 수익형부동산 PF계약서에 의하면, 청구인이 지분공유제 숙박회원권(연 10박 이용 등 혜택)을 취득하고자 지분 500분의 1에 해당하는 쟁점부동산을 15,000,000원에 취득하게 된 것인바, 이는 주택을 취득한 것이라기보다는 숙박용 건물을 취득한 것으로 판단됨.
[요지] 청구인이 2019.2.19. 주식회사 00000과 체결한 수익형부동산 PF계약서에 의하면, 청구인이 지분공유제 숙박회원권(연 10박 이용 등 혜택)을 취득하고자 지분 500분의 1에 해당하는 쟁점부동산을 15,000,000원에 취득하게 된 것인바, 이는 주택을 취득한 것이라기보다는 숙박용 건물을 취득한 것으로 판단됨.
[참조결정] 조심2018지0986
[주 문] OOO구청장이 2021.4.27. 청구인에게 한 경정청구 거부처분은 이를 취소한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 지방세법 제11조 제1항 제8호에 따른 주택법 상 주택에 해당하기 위해서는 구조․기능이나 시설 등 주택으로 사용가능한 건물의 실체를 갖추어야 하고, 건축법 및 부동산등기법에 따라 공부상 등재되어 공적으로 확인받아야 하며, 그 이후에는 실제 용도를 판단하여야 하는 것으로 이 3가지 요건을 충족하여야 하는 것이다. 쟁점부동산은 숙박업을 위한 객실로 사용되도록 각 구분되어 있어 1가구가 장기간 거주할 수 있는 형태로 건축된 주택과는 그 구조와 형태가 상이하여 위 주택 요건을 충족하지 아니한다.
(2) 지방세기본법 제17조 제2항과 지방세법 시행령 제13조 제1항에서도, 부동산은 사실상의 현황을 기준으로 취득세 등이 부과되는 것으로 규정하고 있다. 쟁점부동산은 청구인, 펜션운영사업자 등 누구도 주거용으로 사용한 사실이 없고, 사용승인시점부터 현재까지 펜션숙박사업 영위에 실제 사용되고 있으며, 청구인이 이를 취득할 당시 AAA이 운영하는 펜션(상호: OOO, 사업자등록번호: OOO)에서 실제 사용하고 있다. 쟁점부동산은 지분공유제 콘도회원권의 일종으로 주식회사 AAA(대표이사 AAA, OOO, 회원권사업자)이 펜션숙박사업을 하는 데 소요되는 재원을 조달할 목적으로 500명의 인원을 기준으로 회원권 구매 고객을 모집하였고, 청구인이 그 펜션숙박이용권(회원권)을 구매하기 위한 절차로 공유지분 500분의 1의 소유권을 취득한 것이다. 쟁점부동산에 대한 지분공유제 콘도회원권 계약서(수익형부동산 PF계약서)에 의하면, 청구인이 OOO원을 지불하면, 연간 10박의 이용권과 구매금액을 담보해주는 대가로 쟁점부동산의 소유권이전등기를 보장해주고, 계약기간 종료 시 소유권을 반환하는 담보제공 성격의 지분공유제 콘도회원권일 뿐이다.
(3) 회원권사업자는 쟁점부동산을 다가구주택으로 건축허가, 사용승인(2018.12.31.)을 받고, 이후 2~3개월 이내 폐션숙박사업용 건축물로 용도변경을 하고자 하였으나, 시공사와의 마찰로 인한 지연과 그 요건을 일부 충족하지 못하여 계속적으로 공부상 주택으로 기재되어 과실이 있다고는 할 것이다. 다만, 사실상 주택인지 여부를 판단하는 기준은 세법 고유의 개념으로서 반드시 건축법 등 규정에 구속되어 판단되어야 할 것은 아니다. 지방세법 제13조의3에서 주택 수의 판단 범위에 있어서 공부상 주택이면 사실상 주택이 아니더라도 주택 수에 가산한다는 특별한 규정도 찾아볼 수 없다.
(4) 쟁점부동산의 전경사진, 펜션운영사업자의 사업자등록증, 영업거래실적, 예약 및 홍보사이트 실질현황 등을 미루어보면, 쟁점부동산은 주택이 아닌 펜션으로 사용된 것을 알 수 있다.
(5) 청구인은 쟁점부동산이 주택 수에 포함되지 아니하였다면, OOO는 곧 처분할 것으로 이 건 주택의 취득세율을 1주택에 준하는 일시적 2주택의 세율(과세표준 9억 초과 12억 이하의 주택, 1천분의 30)을 적용할 수 있을 것이다.
(6) 따라서 처분청이 쟁점부동산을 주택 수 판단범위에 넣어 이 건 부동산의 취득세율을 1세대 3주택에 해당하는 12%로 보아 이 건 경정청구 거부처분은 부당하다.
(1) 지방세법 제13조의2 제1항을 적용함에 있어 주택이란 지방세법 제11조 제1항 제8호에 따른 것으로, 주택법 제2조 제1호에 따른 주택으로서 건축법에 따른 건축물대장·사용승인서·임시사용승인서 또는 부동산등기법에 따른 등기부등본에 주택으로 기재된 주거용 건축물과 그 부속토지를 말하는 것이다.
(2) 쟁점부동산은 주식회사 BBB이 2018.12.31. 다가구주택으로 사용승인을 받아 소유권 보존등기를 한 이후, 청구인이 매매를 원인으로 취득한 날(2020.12.24.)까지 건축물대장 및 등기부등본에 다가구주택으로 기재되어 있다. 쟁점부동산의 2019년도 및 2020년도 재산세 과세내역을 살펴보더라도, 공동주택가격을 각 OOO원으로 산정하여 주택분으로 부과되고 있다. 위와 같이 쟁점부동산은 건축물대장, 등기부등본, 재산세 과세내역(2019년도 및 2020년도)에서 주택으로서 완전한 실체를 갖추고 있는 주거용 건축물임이 명백히 확인된다.
(3) 공부상 주택의 일부 또는 전부를 숙박업 형태로 사용하는 것의 적법성 여부, 주택과 주택 형태의 숙박시설이 영구적·구조적 차이가 있는지 여부는 별론으로 하고 쟁점부동산이 주거용 건축물에 해당하는지를 판단하여야 한다. 청구인은 쟁점부동산을 언제든지 실제 주거용으로 사용할 수 있는바, 쟁점부동산은 공부상 용도대로 주택으로 보아야 한다. (4)청구인이 쟁점부동산을 2019.2.18. 취득한 후 취득가액 OOO원에 주택의 유상 거래에 대한 취득세율 1천분의 10을 적용하여 신고․납부하였는데, 지금에 와서 쟁점부동산이 당초부터 주택이 아니라는 주장은 받아들일 수 없다.
(5) 따라서 쟁점부동산을 주택 수 판단범위에 포함되는 것으로 보아 이 건 경정청구 거부처분은 정당하다.
(1) 지방세법 제11조 제1항 제8호에서 주택의 3가지 요건으로 “①주택법제2조 제1호에 따른 주택으로서 ②건축법에 따른 건축물대장에 주택으로 기재된 ③ 주거용 건축물과 그 부속토지를 말한다”고 규정하고 있다. 쟁점부동산의 건축물대장에서 OOO군수로부터 다가구주택으로 건축허가를 받아 사용승인된 것이 확인되므로 위 주택 요건 중 ①, ②는 충족한다. 다만, 쟁점부동산은 1․2층 모두 농어촌민박사업에 사용되고 있으므로 주거에 사용되는 것으로 볼 수 없으므로 위 주택 요건 중 ③을 충족하지 아니한다.
(2) 이와 유사한 쟁점에 대하여 행정안전부(구 행정자치부)는 ‘민박 등 숙박시설 사용 시 주택세율 적용 여부’에 관한 질의 회신에서 “취득 당시 해당 농어촌주택이농어촌정비법에서 정한 요건을 갖추어 농어촌 민박사업에 사용하는 경우에는 주택유상거래 취득세율 적용대상(민박사업자가 거주하는 1개동에 한함, 민박사업자가 거주하는 주택과 독립되어 상시 숙박용으로 제공되는 건축물 및 그 부속토지는 제외함)에 해당된다고 할 것”이라고 하여, 농어촌 민박사업으로서 상시 숙박용으로 사용되는 건축물 및 그 부속토지는 지방세법제11조 제1항 제8호에 따른 주택에 해당하지 않는다”고 하였다.(구 OOO)
(3) 따라서 쟁점부동산은 지방세법 제11조 제1항 제8호에 따른 주택에 해당하지 아니하는바, 이 건 주택의 취득세율은 일시적 1세대 2주택에 해당하는 주택 유상거래 세율인 3%로 적용하여야 하므로 이 건 경정청구 거부처분은 부당하다.
3. 심리 및 판단
(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 청구인은 이 건 주택의 취득일(2020.12.24.) 현재 아래 ＜표1＞과 같이 1세대 2주택을 보유하였고, 이 건 부동산을 취득하면서 3주택에 해당하는 것으로 하여 이 건 취득세 등을 신고․납부하였다. ＜표1＞ 주택보유 현황 OOO * 청구인은 2020.12.30. 주식회사 AAA에 증여를 원인으로 소유권 이전등기(반환) (나) 쟁점부동산의 건축물대장과 등기사항전부증명서에 의하면, 주식회사 BBB이 2018.12.31. OOO군수로부터 2층 다가구주택(1층 62.75㎡, 2층 64.01㎡ 합계 126.76㎡)의 사용승인을 받아 2019.1.7. 소유권 보존등기를 하였다. 그 후 주식회사 BBB은 2019.1.16. 주식회사 AAA에게 전체 지분에 대한 소유권 이전등기를 하였고, 청구인이 2019.2.19. 주식회사 AAA으로부터 그 지분 500분의 1에 해당하는 쟁점부동산을 취득하여 소유권 이전등기를 하였다. (다) 주식회사 AAA은 사업자등록증, 법인등기부등본에 의하면, 2018.2.1. 대표이사 AAA이 해당 법인을 설립 및 개업하여 상품종합중개서비스업 등을 영위하고 있다. (라) 청구인이 제출한 AAA(주식회사 AAA의 대표이사)의 개인사업장(상호: OOO)의 사업자등록증에 의하면, AAA이 2019.8.9. 쟁점부동산 소재지에서 숙박업/펜션을 개업하여 사업을 영위하고 있는 것으로 나타난다. (마) 청구인이 2019.1.28. 주식회사 AAA과 체결한 수익형부동산PF계약에 의하면, 쟁점부동산 소재지에서 운영되는 OOO 풀빌라(상호: OOO)의 사업에 OOO원을 투자하여 500분의 1에 해당하는 지분을 취득한 것으로 되어 있다. (바) 청구인은 2019.2.18. OOO군수에게 위 사업의 투자지분에 대하여 취득가액 OOO원을 과세표준으로 하고, 주택의 유상거래 세율인 1%를 적용하여 취득세를 신고․납부한 후 그 지분에 해당하는 쟁점부동산을 소유권 이전등기를 하였다. (사) OOO군수는 2019년도 및 2020년도 재산세 과세기준일(2020.6.1.) 현재 청구인 등 소유자에게 주택분 재산세를 부과․고지하였으나, 청구인은 소액부징수로 재산세를 부과․고지 받지 아니하였다. (아) 청구인은 2020.12.24. 이 건 주택을 취득한 후 2021.2.17. 이 건 취득세 등을 신고하고, 2021.2.20. 납부한 후 소유권 이전등기를 하였다. (자) 청구인이 제출한 AAA의 소명서(2021.2.18.)에 의하면, AAA(주식회사 AAA의 대표이사, OOO펜션의 대표자)은 “청구인이 쟁점부동산을 연 10박의 숙박이용 목적으로 구매하였으나, 판매자의 착오․과실과 등기변경 지연으로 인하여 등기가 단독주택(다가구주택)으로 유지되고 있어 청구인이 1세대 3주택자로 세금 등 혜택을 받지 못하고 있다“는 내용이 있다. (차) 청구인은 쟁점부동산을 사실상 숙박업/펜션으로 사용하고 있다는 아래 ＜표2＞와 같은 자료를 제출하였다. ＜표2＞ 청구인이 쟁점부동산과 관련하여 제출한 자료 OOO
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 처분청은 쟁점부동산을 공부상 용도대로 주택으로 보아야 하므로 청구인이 이 건 주택을 취득하게 되면서 1세대 3주택을 보유하게 되었다는 의견이다. (나) 조세법률주의 원칙상 조세법규는 특별한 사정이 없는 한 법령 그대로 해석하여야 하고 특히 조세 감면 등 특혜 규정은 더욱 엄격하게 해석하는 것이 조세형평의 원칙에 부합한다 할 것이다(대법원 2002.4.12. 선고 2001두731 판결, 같은 뜻임). (다) 주택의 유상거래에 대한 취득세율을 규정한지방세법제11조 제1항 제8호는 같은 항 제7호 나목에 비하여 명백한 특혜 규정에 해당하므로지방세법제11조 제1항 제8호에서 규정한 ‘주택’이란주택법상 주택으로서 주거용으로 사용되어야 할 뿐만 아니라 건축물대장에 주택으로 기재되어야 하므로 이 중 하나라도 충족하지 못하면 이에 해당하지 아니한다 하겠다(조심 2018지986, 2018.8.24., 같은 뜻임). (라) 청구인이 2019.2.19. 주식회사 AAA과 체결한 수익형부동산 PF계약서에 의하면, 청구인이 지분공유제 숙박회원권(연 10박 이용 등 혜택)을 취득하고자 지분 500분의 1에 해당하는 쟁점부동산을 OOO원에 취득하게 된 것인바, 이는 주택을 취득한 것이라기보다는 숙박용 건물을 취득한 것으로 보인다. 또한, 쟁점부동산의 소재지에 운영 중인 펜션 사업장의 사업자등록증, 현황사진, 영업내역서 등을 보더라도 쟁점부동산은 펜션의 숙박용으로 사용된 것으로 보인다. (바) 위와 같이 쟁점부동산이 지방세법제11조 제1항 제8호에서 규정한 ‘주택’에 해당하지 아니한 이상, 청구인이 이 건 주택을 취득하게 되면서 일시적 1세대 2주택에 해당하는 주택을 취득한 것으로 보아야 하므로, 처분청이 이 건 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 지방세기본법제96조 제6항과 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령
(1) 지방세기본법(2020.12.29. 법률 제17768호로 일부개정되기 전의 것) 제17조(실질과세) ① 과세의 대상이 되는 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래가 서류상 귀속되는 자는 명의(名義)만 있을 뿐 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 이 법 또는 지방세관계법을 적용한다.
② 이 법 또는 지방세관계법 중 과세표준 또는 세액의 계산에 관한 규정은 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질내용에 따라 적용한다. 제34조(납세의무의 성립시기) ① 지방세를 납부할 의무는 다음 각 호의 구분에 따른 시기에 성립한다.
1. 취득세: 과세물건을 취득하는 때
(2) 지방세법(2020.12.29. 법률 제17769호로 일부 개정되기 전의 것) 제6조(정의) 취득세에서 사용하는 용어의 뜻은 다음 각 호와 같다.
19. '중과기준세율'이란 제11조 및 제12조에 따른 세율에 가감하거나 제15조 제2항에 따른 세율의 특례 적용기준이 되는 세율로서 1천분의 20을 말한다. 제11조(부동산 취득의 세율) ① 부동산에 대한 취득세는 제10조의 과세표준에 다음 각 호에 해당하는 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다
7. 그 밖의 원인으로 인한 취득
8. 제7호 나목에도 불구하고 유상거래를 원인으로 주택[주택법 제2조 제1호에 따른 주택으로서 건축법에 따른 건축물대장ㆍ사용승인서ㆍ임시사용승인서 또는 부동산등기법에 따른 등기부에 주택으로 기재{건축법(법률 제7696호로 개정되기 전의 것을 말한다)에 따라 건축허가 또는 건축신고 없이 건축이 가능하였던 주택(법률 제7696호 건축법 일부개정법률 부칙 제3조에 따라 건축허가를 받거나 건축신고가 있는 것으로 보는 경우를 포함한다)으로서 건축물대장에 기재되어 있지 아니한 주택의 경우에도 건축물대장에 주택으로 기재된 것으로 본다}된 주거용 건축물과 그 부속토지를 말한다. 이하 이 조에서 같다]을 취득하는 경우에는 다음 각 목의 구분에 따른 세율을 적용한다. 이 경우 지분으로 취득한 주택의 제10조에 따른 취득 당시의 가액(이하 이 호에서 “취득당시가액”이라 한다)은 다음 계산식에 따라 산출한 전체 주택의 취득당시가액으로 한다. 전체 주택의 취득 당시의 가액 = 취득 지분의 취득 당시의 가액 = 전체 주택의 시가표준액 취득 지분의 시가표준액
3. 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택으로서 조정대상지역에 있는 주택을 취득하는 경우 또는 1세대 4주택 이상에 해당하는 주택으로서 조정대상지역 외의 지역에 있는 주택을 취득하는 경우: 제11조 제1항 제7호 나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율
⑤ 제1항부터 제4항까지 및 제13조의3을 적용할 때 주택의 범위 포함 여부, 세대의 기준, 주택 수의 산정방법 등 필요한 세부 사항은 대통령령으로 정한다.
(3) 지방세법 시행령(2020.12.31. 대통령령 제31343호로 일부 개정되기 전의 것) 제13조(취득 당시의 현황에 따른 부과) 부동산, 차량, 기계장비 또는 항공기는 이 영에서 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 해당 물건을 취득하였을 때의 사실상의 현황에 따라 부과한다. 다만, 취득하였을 때의 사실상 현황이 분명하지 아니한 경우에는 공부(公簿)상의 등재 현황에 따라 부과한다. 제28조의2(주택 유상거래 취득 중과세의 예외) 법 제13조의2 제1항을 적용할 때 같은 항 각 호 외의 부분에 따른 주택(이하 이 조 및 제28조의3부터 제28조의6까지에서 “주택”이라 한다)으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 중과세 대상으로 보지 않는다.
1. 법 제4조에 따른 시가표준액(지분이나 부속토지만을 취득한 경우에는 전체 주택의 시가표준액을 말한다)이 1억원 이하인 주택. (단서 생략) 제28조의4(주택 수의 산정방법) ① 법 제13조의2 제1항 제2호 및 제3호를 적용할 때 세율 적용의 기준이 되는 1세대의 주택 수는 주택 취득일 현재 취득하는 주택을 포함하여 1세대가 국내에 소유하는 주택, 법 제13조의3 제2호에 따른 조합원입주권(이하 “조합원입주권”이라 한다), 같은 조 제3호에 따른 주택분양권(이하 “주택분양권”이라 한다) 및 같은 조 제4호에 따른 오피스텔(이하 “오피스텔”이라 한다)의 수를 말한다. 이 경우 조합원입주권 또는 주택분양권에 의하여 취득하는 주택의 경우에는 조합원입주권 또는 주택분양권의 취득일(분양사업자로부터 주택분양권을 취득하는 경우에는 분양계약일)을 기준으로 해당 주택 취득 시의 세대별 주택 수를 산정한다.
② 제1항을 적용할 때 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔을 동시에 2개 이상 취득하는 경우에는 납세의무자가 정하는 바에 따라 순차적으로 취득하는 것으로 본다.