[요지] 청구인 등은 시장․군수․구청장의 허가를 받지 않은 상태에서 임대의무기간 중에 이 건 주택을 임대사업자가 아닌 000에게 증여하였고,민간임대주택에 관한 특별법제43조 제4항 제3호는 청구인 등이 이 건 주택을 증여(2020.7.14.)한 후인 2020.8.18.부터 시행되어 이 건 주택에는 적용할 수 없다고 하겠으며, 청구인이 주장하는 2020.7.10. 주택시장 안정 보완대책 발표자료에서도 적용시기를 민간임대주택에 관한 특별법을 개정한 후에 시행하는 것으로 되어 있으므로 처분청이 이 건 취득세 등의 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨.
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 국토교통부의 2020.7.10. 자 ‘주택시장 안정 보완대책’ 발표자료에서 기존 임대사업자가 임대의무기간 종료 전에 자발적으로 등록을 말소하는 경우 임대의무기간 준수 위반에 따른 과태료를 면제하고, 기존의 세제 혜택도 그대로 유지한다고 하여 청구인 등은 정부의 주택시장 안정화 정책에 부응하고자 이 건 주택을 증여한 것인바, 청구인등이 임대의무기간에 이 건 주택을 증여하였다 하더라도 이에 대한 취득세 등은 여전히 면제대상이라 할 것임에도 처분청이 이 건 주택은민간임대주택에 관한 특별법(2020.8.18. 법률 제17482호로 개정된 것, 이하 같다) 제43조 제4항 제3호의 적용대상이 아니라고 하여 이 건 취득세 등의 경정청구를 거부한 처분은 부당하다.
(2) 처분청은 2020.8.18. 개정된민간임대주택에 관한 특별법제43조 제4항 제3호에 따라 임대사업자 말소등록을 신청하여 시장․군수 등이 임대사업자등록을 말소한 경우 그 임대사업자에게는 임대의무기간의 경과 여부에 관계 없이 세제혜택을 부여하여 취득세 등을 추징하지 않고 있음에도 청구인 등과 같이 정부의 주택시장 안정화 정책에 우선적으로 협조한 임대사업자에게는 2018.8.18. 이전에 임대주택을 처분하였다는 이유만으로 취득세 등을 추징하는 것은 동일한 사안에 대하여 달리 과세하는 것으로 조세형평의 원칙에 위배된다.
(1) 청구인 등은 2020.7.14. 이 이 건 주택을 증여하였으므로 이 건 주택에 대하여 면제한 취득세 등이 추징 대상에 해당하는지 여부는 그 증여 시기인 2020.7.14. 현재 시행 중인지방세특례제한법제31조 제3항, 같은 법 시행령 제13조 제1항,민간임대주택에 관한 특별법(2018.8.14. 법률 제15730호로 개정되고, 2020.8.18. 법률 제17482호로 개정되기 전의 것, 이하 “구 민간임대주택법”이라 한다) 제43조 제4항 제1호 및 같은 법 시행령 제34조 제3항에 따라야 할 것인데 위의 규정들을 종합하면 임대의무기간이 4년인 단기임대사업자의 경우 부도, 파산 등의 경제적 사정으로 임대를 계속할 수 없어 시장․군수․구청장의 허가를 받아 양도하는 경우에만 면제한 취득세 등이 추징되지 않고, 그 외의 사유로 임대의무기간에 임대주택을 매각 또는 증여하는 경우 면제한 취득세 등은 추징 대상이라 할 것이다. (2)민간임대주택에 관한 특별법제43조 제4항 제3호는 2020.8.18. 공포되었으므로 그 이후 임대사업자가 임대의무기간에 임대사업자등록을 자진 말소한 경우 해당 임대주택에 대하여 면제한 취득세를 추징하지 않는 것이나, 청구인 등은 위의 조항이 시행되기 전인 2020.7.14. 이 건 주택을 증여하였는바, 청구인 등에게 위의 조항을 적용할 수 없다고 할 것이므로 처분청이 이 건 취득세 등의 경정청구를 거부한 처분은 정당하다.
3. 심리 및 판단
(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 청구인 등은 2019.2.7. 이 건 주택을 임대주택으로 하여 OOO구청장에게 임대사업자등록을 한 후 2019.7.1. 건축주로부터 이 건 주택을 최초로 분양받아 처분청으로부터 취득세를 면제받고, 최저 납부세액에 해당하는 취득세 등 OOO원을 신고․납부하였다. (나) 국토교통부의 2020.7.10. 자 주택시장 안정 보완 대책 발표자료를 보면, 단기임대(4년) 및 아파트 장기일반 매입임대(8년)를 폐지하되 임대의무기간 종료 전이라도 자발적인 등록말소를 허용(임대의무기간 준수 위반 과태료 면제)하고, 이미 임대주택으로 등록한 주택은 임대사업자 등록말소 시점까지 세제 혜택을 유지하며, 그 적용시기는 민간임대주택에 관한 특별법개정 후 즉시 시행한다고 기재되어 있다. (다) 청구인등은민간임대주택에 관한 특별법이 개정되기 전인 2020.7.14. 현재 시행중인 구 민간임대주택법 제43조 제4항에서 규정한 대로 시장․군수․구창장의 허가를 받지 아니하고 임대주택사업자가 아닌 CCC에게 이 건 주택을 증여하였다. (라) 정부가 2020.8.18. 개정․공포한민간임대주택에 관한 특별법제6조 제1항 제11호에서 구 민간임대주택법을 적용받는 종전임대사업자의 경우 신청에 따라 임대의무기간에 임대사업자등록을 말소할 수 있도록 하고, 같은 법 제43조 제4항 제3호에서 이를 임대의무기간에 임대주택의 매각이 가능한 사유로 규정하였으며, 그 부칙 제1조에서 이 법 중 제6조 제1항 제11호는 공포한 날 시행하는 것으로 규정하고 있다.
(2) 청구인 등이 이 건 주택을 증여한 2020.7.14. 현재 시행 중인지방세특례제한법제31조 제1항 제1호 및 제2항 제1호에서민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 전용면적 OOO㎡ 이하의 공동주택을 최초로 분양 받은 경우 그 공동주택에 대해서는 취득세를 면제하되,민간임대주택에 관한 특별법제43조 제1항에 따른 임대의무기간에 ‘대통령령으로 정한 경우가 아닌 사유’로 임대 외의 용도로 사용하거나 매각ㆍ증여하는 경우에는 감면된 취득세를 추징한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제13조 제1항에서 법 제31조 제2항에서 “대통령령으로 정한 경우”란민간임대주택에 관한 특별법제43조 제4항에서 정하는 경우를 말한다고 규정하고 있다. 또한, 구 민간임대주택법 제2조 제6호에서 “단기민간임대주택”이란 임대사업자가 4년(임대의무기간) 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다고 규정하고 있고, 같은 법 제43조 제1항에서 임대사업자는 임대의무기간 동안 민간임대주택을 계속 임대하여야 하며, 그 기간이 지나지 아니하면 이를 양도할 수 없다고 규정하면서 같은 조 제4항 제1호에서 임대사업자는 임대의무기간 중에도 부도, 파산 등 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우에는 시장·군수·구청장에게 허가를 받아 임대사업자가 아닌 자에게 민간임대주택을 양도할 수 있다고 규정하고 있다.
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인들이 이 건 주택을 증여한 2020.7.14. 현재 시행 중인지방세특례제한법제31조 제3항과 같은 법 시행령 제13조 제1항 및 구 민간임대주택법 제43조 제4항 제1호 등을 종합하면 임대사업자가 부도 등의 사정으로 임대의무기간 중에 임대사업자가 아닌 사람에게 임대주택을 매각 또는 증여하고자 하는 경우 시장ㆍ군수․구청장에게 허가를 받아야만 면제한 취득세 등이 추징되지 않는 것인데, 청구인 등은 시장․군수․구청장의 허가를 받지 않은 상태에서 임대의무기간 중에 이 건 주택을 임대사업자가 아닌 CCC에게 증여하였고,민간임대주택에 관한 특별법제43조 제4항 제3호는 청구인 등이 이 건 주택을 증여(2020.7.14.)한 후인 2020.8.18.부터 시행되어 이 건 주택에는 적용할 수 없다고 하겠으며, 청구인이 주장하는 2020.7.10. 주택시장 안정 보완대책 발표자료에서도적용시기를민간임대주택에 관한 특별법을 개정한 후에 시행하는 것으로 되어 있으므로 처분청이 이 건 취득세 등의 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로지방세기본법제96조 제6항,국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜관련 법령＞
(1) 지방세특례제한법(2018.12.24. 법률 제16041호로 개정된 것) 제31조[임대주택 등에 대한 감면] ①공공주택 특별법에 따른 공공주택사업자 및민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자(임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록한 경우를 말한다. 이하 이 항에서 “임대사업자”라 한다)가 임대할 목적으로 공동주택(해당 공동주택의 부대시설 및 임대수익금 전액을 임대주택관리비로 충당하는 임대용 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축하는 경우 그 공동주택과 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는민간임대주택에 관한 특별법제2조 제1호에 따른 준주택 중 오피스텔(그 부속토지를 포함한다. 이하 이 조에서 “오피스텔”이라 한다)을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2021년 12월 31일까지 감면한다. 다만, 토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우는 제외한다.
1. 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다.
② 제1항을 적용할 때민간임대주택에 관한 특별법제43조 제1항 또는공공주택 특별법제50조의2 제1항에 따른 임대의무기간에 대통령령으로 정한 경우가 아닌 사유로 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 감면된 취득세를 추징한다.
1. 임대 외의 용도로 사용하거나 매각ㆍ증여하는 경우 2.민간임대주택에 관한 특별법제6조에 따라 임대사업자 등록이 말소된 경우
(2) 지방세특례제한법 시행령(2018.12.31. 대통령령 제29438호로 개정된 것) 제13조[추징이 제외되는 임대의무기간 내 분양 등] ① 법 제31조 제2항에서 “대통령령으로 정한 경우”란민간임대주택에 관한 특별법제43조 제4항 또는공공주택 특별법 시행령제54조 제2항 제1호 및 제2호에서 정하는 경우를 말한다.
(3) 구 민간임대주택에 관한 특별법(2018.8.14. 법률 제15730호로 개정되고, 2020.8.18. 법률 제17482호로 개정되기 전의 것) 제2조[정의] 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
6. “단기민간임대주택”이란 임대사업자가 4년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다. 제43조[임대의무기간 및 양도 등] ① 임대사업자는 임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점부터 제2조 제4호부터 제6호까지의 규정에 따른 기간(이하 “임대의무기간”이라 한다) 동안 민간임대주택을 계속 임대하여야 하며, 그 기간이 지나지 아니하면 이를 양도할 수 없다.
④ 제1항에도 불구하고 임대사업자는 임대의무기간 중에도 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장·군수·구청장에게 허가를 받아 임대사업자가 아닌 자에게 민간임대주택을 양도할 수 있다.
1. 부도, 파산, 그 밖의 대통령령으로 정하는 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우
(4) 민간임대주택에 관한 특별법(2020.8.18. 법률 제17482호로 개정된 것) 제2조[정의] 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
5. “장기일반민간임대주택”이란 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택(아파트를 임대하는 민간매입임대주택은 제외한다)을 말한다. 제6조[임대사업자 등록의 말소] ① 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 임대사업자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 등록의 전부 또는 일부를 말소할 수 있다. 다만, 제1호에 해당하는 경우에는 등록의 전부 또는 일부를 말소하여야 한다.
11. 제43조에도 불구하고 종전의민간임대주택에 관한 특별법(법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부 개정 법률에 따라 개정되기 전의 것을 말한다. 이하 이 조에서 같다) 제2조제5호의 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택 또는 제2조 제6호의 단기민간임대주택에 대하여 임대사업자가 임대의무기간 내 등록 말소를 신청(신청 당시 체결된 임대차계약이 있는 경우 임차인의 동의가 있는 경우로 한정한다)하는 경우 제43조[임대의무기간 및 양도 등] ① 임대사업자는 임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점부터 제2호 제4호 또는 제5호의 규정에 따른 기간(이하 “임대의무기간”이라 한다) 동안 민간임대주택을 계속 임대하여야 하며, 그 기간이 지나지 아니하면 이를 양도할 수 없다. ④ 제1항에도 불구하고 임대사업자는 임대의무기간 중에도 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 임대의무기간 내에도 계속 임대하지 아니하고 말소하거나, 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장·군수·구청장에게 허가를 받아 임대사업자가 아닌 자에게 민간임대주택을 양도할 수 있다.
1. 부도, 파산, 그 밖의 대통령령으로 정하는 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우
3. 제6조 제1항 제11호에 따라 말소하는 경우
(5) 민간임대주택에 관한 특별법(2020.8.18. 법률 제17482호로 개정된 것) 부칙 제1조[시행일] 이 법은 공포한 날부터 시행한다. 다만, 제6조 제1항 제12호, 제48조 제2항 및 법률 제17452호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률 제5조, 제5조의6, 제5조의7, 제6조, 제43조, 제67조의 개정규정은 2020년 12월 10일부터 시행한다.