[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
- 가. 청구법인은 토지와 그 정착물의 신탁과 관련한 사업을 영위하는 법인으로, 2015.2.2. 주식회사 AAA(이하 “쟁점위탁자”라 한다)과 OOO(이하 “쟁점①토지”이라 한다)과 같은 지구 OOO(이하 “쟁점②토지”이라 하고, 이하 쟁점①토지와 함께 “쟁점토지”라 한다)에 대하여 관리형 토지신탁계약(이하 “쟁점계약”이라 한다)을 체결하였고, 2017.11.8. 쟁점①토지 지상에 지상 13층 지하3층의 업무시설(연면적 OOO㎡, 이하 “쟁점①부동산”이라 한다)과 쟁점②토지 지상에 지상 13층 지하 3층의 업무시설(연면적 OOO㎡, 이하 “쟁점②부동산”이라 하고, 쟁점①부동산과 함께 “쟁점부동산”이라 한다)을 신축으로 취득하였으며, 2017.11.9. 쟁점①부동산의 취득가액 OOO원을 과세표준으로 하여 산출된 취득세 등 OOO과 쟁점②부동산의 취득가액 OOO원을 과세표준으로 하여 산출된 취득세 등 OOO원을 신고하여 2017.11.10. 이를 각 납부하였다.
- 나. OOO시장은 2020.10.26.∼2020.11.2. 청구법인에 대한 세무조사를 실시하여 당초 쟁점부동산에 대하여 신고한 취득가액 이외에 쟁점①부동산과 관련하여 시행사 운영비 OOO원, 프로젝트 파이낸싱 금융자문수수료 OOO원 합계 OOO원이 누락되었고, 쟁점②부동산과 관련하여 시행사 운영비 OOO원(이하 쟁점①부동산의 시행사 운영비와 합하여 “쟁점시행사운영비”라 한다), 프로젝트 파이낸싱 금융자문수수료 OOO원(이하 쟁점①부동산의 금융자문수수료와 합하여 “쟁점금융자문수수료”라 한다) 합계 OOO원(이하 쟁점①부동산의 누락액과 합하여 “쟁점금액”이라 한다)이 누락된 사실을 처분청에 통보한 바, 처분청은 2020.12.10. 청구법인에 쟁점①부동산과 관련하여 취득세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 가산세 합계 OOO원 합계 OOO원, 같은 날 쟁점②부동산과 관련하여 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원, 가산세 합계 OOO원 합계 OOO원을 부과·고지하였다.
- 다. 청구법인은 이에 불복하여 2021.3.9. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(1) 쟁점시행사운영비는 문언 그대로 쟁점위탁자의 유지ž관리 및 운영을 위한 일반경비로 지급된 금원으로, 관리형 신탁사업의 경우 신탁사업이 종료되어 정산이 완료되기 전까지 신탁사업과 관련된 수익을 쟁점위탁자에게 지급할 수 없는 구조적 한계가 있어 사업의 주체인 쟁점위탁자의 존속을 위하여 운영비를 지급하기로 약정한 것으로, 청구법인은 쟁점계약에서 정한 사업비 인출 순위에 따라 2015년 12월∼2017년 10월 매월 OOO원 합계 OOO원을 ‘시행사 운영비’ 명목으로 신탁운영계좌에서 쟁점위탁자의 사업계좌로 이체한 바 있다. (가) 쟁점계약에 따라 청구법인은 신탁예금에 대한 자금관리만 할 뿐 자신의 장부에서 회계처리하지 않고 모든 신탁예금에 대한 입출금은 쟁점위탁자의 장부에서 회계처리되었는데, 청구법인은 쟁점시행사운영비의 지급시 비용이 아니라 ‘차변 보통예금(쟁점위탁자), 대변 보통예금(청구법인)’으로 회계처리하였고, 청구법인은 건축공사비, 설계비 등 쟁점부동산 취득과 관련한 비용은 분양원가명세서상 ‘분양매출원가’로, 쟁점위탁자의 일반경비, 교통비, 세금과공과 등은 손익계산서상 ‘판매비와 관리비’로 회계처리한 바 있다. (나) 쟁점부동산의 취득세 과세표준이 되는 금액은 쟁점위탁자의 장부가액에 따라 증명되는 가액이라 할 것이나, 쟁점시행사운영비는 쟁점부동산 관련사업을 시행하는 쟁점위탁자에서 발생하는 임직원 급여, 복리후생비, 교통비 등 유지관리비를 지출하기 위하여 지급된 금원으로 쟁점부동산 취득과 관련한 비용이라 할 수 없으므로 취득세 과세표준에 포함된다고 볼 수 없다.
(2) 청구법인은 쟁점토지와 쟁점부동산 신축공사와 관련한 프로젝트 파이낸싱 대출을 위하여 2015.11.11. BBB 주식회사(이하 “BBB”이라 한다)와 금융자문계약을 체결하고 그에 따른 수수료인 쟁점금융자문수수료 OOO원(부가가치세 포함)을 지급한바, 이후 청구법인은 2015.12.2. CCC은행, OOO, OOO은행, CCC 주식회사, DDD 주식회사(이하 “대출금융기관”이라 한다)와 대출약정계약을 체결하고 2015.12.4. 대출금 OOO원을 대출금융기관으로부터 인출하였다. (가) 청구법인은 위 대출금을 인출하여 쟁점토지 관련 대출금 상환, 잔금 및 취득세 등 납부에 OOO원을, 나머지 잔액은 프로젝트 파이낸싱 대출금의 이자비용, 모델하우스 건축비 및 분양분수수료 등 분양경비에 사용한 바 있다. (나) 쟁점금융자문수수료는 그 원인이 된 대출금의 실제 사용용도에 따라 쟁점부동산 취득과 관련하여 발생한 간접비용인지 여부를 판단하여야 할 것으로, 대출금의 대부분은 토지 취득에 사용되고, 나머지는 분양수입금이 입금되기 전 발생하는 분양경비로 사용되었으므로 쟁점금융자문수수료는 쟁점부동산 취득과는 무관한 비용으로 취득세 과세표준에 포함될 수 없다.
(1) 지방세법제10조 제1항은 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다고 규정하면서, 같은 법 시행령 제18조 제1항에서 취득가격은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다고 규정하고 있고, 이에 같은 항 제4호는 ‘취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비·수수료’ 등을 규정하고 있고, 같은 조 제2항은 위 제1항에도 불구하고 취득하는 물건의 판매를 위한 광고선전비 등의 판매비용과 그와 관련한 부대비용 등에 해당하는 비용은 취득가격에 포함하지 아니한다고 규정하고 있다. (가) 청구법인은 쟁점시행사운영비가 쟁점위탁자의 임직원 급여, 복리후생비, 교통비 등 법인유지·관리비로 사용되어 쟁점건축물의 취득세 과세표준에 포함되지 않는다고 주장하나, 청구법인과 쟁점위탁자 간의 쟁점계약의 특약사항에 따르면 쟁점위탁자는 쟁점부동산 관련사업의 제반 인·허가 업무 및 그 사업의 수행에 필요한 제비용(보존등기비용, 건축비용, 각종 부담금, 민원처리업무, 견본주택 운영, 분양신고 관련 제비용 등) 등을 수행하도록 규정하고 있고 청구법인은 위 업무 등을 수행하는 쟁점위탁자에게 ‘시행사 운영비’ 명목으로 쟁점시행사운영비를 지급한 것으로 나타난다. (나) 쟁점시행사운영비는 쟁점위탁자 운영을 위한 일반경비라기 보다 쟁점부동산 신축을 위한 인·허가 비용 및 사업의 수행에 필요한 제비용의 부담 등 간접비용등으로 지급한 비용으로 보이고, 청구법인은 쟁점시행사운영비가 쟁점위탁자의 판매관리비로 사용한 금액이라 주장하나, 제출된 증빙 등으로 정확한 사용처를 알 수 없어 쟁점부동산 과세표준에 포함되는 것으로 보는 것이 타당하다.
(2) 청구법인이 BBB에게 지급한 쟁점금융자문수수료는 쟁점부동산 신축사업에 관련한 사업비의 조달을 위하여 지급하기로 약정한 비용으로, 청구법인이 제출한 대출금 사용내역을 살펴보면 위 대출금은 쟁점토지에 대한 대출금 상환 및 잔금뿐만 아니라 쟁점부동산의 시공사에 지급한 공사비 선급금 등 쟁점부동산의 건축비용까지 포함되어 있는 것으로 확인되므로 쟁점금융자문수수료가 건축 관련비용과 무관하다 할 수 없다.
3. 심리 및 판단
- 가. 쟁점 청구법인이 쟁점위탁자에게 지급한 쟁점시행사운영비와, 금융회사에 지급한 쟁점금융자문수수료를 쟁점부동산의 취득세 과세표준에 포함하여 취득세 등을 과세한 처분의 당부
- 나. 관련 법령 등: ＜별지＞ 참조
- 다. 사실관계 및 판단
(1) 쟁점위탁자는 2015.4.23. 쟁점토지를 OOO시 EEE로부터 취득하는 ‘용지매매계약’을 체결한 바 있다.
(2) 청구법인과 쟁점위탁자는 2015.12.2. 쟁점계약을 체결하였는데, 그 내용은 쟁점토지 지상에 쟁점부동산을 건축하고 이를 임대·처분하는 등 관리·운영하여 신탁이익을 수익자(쟁점위탁자)에게 지급하면서, 쟁점위탁자가 사업비 조달의무를 지고 청구법인은 신탁재산의 범위 내에서 사업주체로서의 권리, 의무의 주체가 되는 형태로 하는 ‘관리형토지신탁계약’에 대한 것이다. 위 쟁점계약에 따르면 청구법인은 ‘신탁재산의 범위 내에서 사업주체 또는 건축주로서의 권리를 가지고 의무를 부담하고 각종 용역계약을 체결’(쟁점계약 제14조)하고, 쟁점위탁자는 ‘사업에 대한 신탁사무처리비용 및 사업비용 일체의 조달책임을 부담한다’(쟁점계약 제12조)고 기재되어 있다. 쟁점계약의 특약에 따르면 쟁점위탁자는 쟁점토지의 소유권 확보, 신탁등기 절차 이행 및 비용부담, 사업진행에 따른 제반 인허가 업무, 제세공과금 등의 신고납부, 신탁사무처리비용 등의 부담, 일체의 자금 등을 부담하는 것으로 기재되어 있고, 위 특약에는 ‘쟁점부동산의 신축 및 분양사업’와 관련한 이 건 PF대출금과 관련하여 청구법인, 쟁점위탁자, 대출금융기관 등의 역할 등에 대하여 정하고 있다.
(3) 청구법인이 제출한 분개장(2015.12.24., 2016.2.17. 등)에는 청구법인이 쟁점위탁자에게 쟁점시행사운영비를 지급하면서 별도 비용 등으로 회계처리하지 아니하고 쟁점위탁자의 보통예금 계좌에 입금한 것으로 회계처리하였다.
(4) 청구법인이 제출한 프로젝트 파이낸싱 대출금 사용내역에는 2015.12.4. 입금된 전체 대출금 OOO원 중에서 2015.12.4. 쟁점토지 관련 기존 대출금, 중도금, 잔금 및 취득세 등으로 합계 OOO원을, 2015.12.21. 공사비 선급금으로 OOO원을, 2015.12.24. 분양대행수수료, 광고비 등으로 합계 OOO원을 지출한 것으로 기재되어 있고 청구법인은 이와 관련한 지출 증빙 등을 제시하였다.
(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 청구법인은 쟁점시행사운영비가 단순히 쟁점위탁자의 존속을 위하여 지출된 운영비에 불과할 뿐 쟁점부동산의 취득가격과는 무관하다고 주장하나, 쟁점계약에 비추어 쟁점위탁자는 쟁점토지의 소유권 확보, 신탁등기 절차 이행 및 비용부담, 사업진행에 따른 제반 인허가 업무, 제세공과금 등의 신고납부, 신탁사무처리비용 등의 부담, 일체의 자금 등을 부담하고 있는 것으로 보이는바, 사정이 그러하다면 쟁점시행사운영비는 쟁점위탁자가 위 업무 등을 수행하는 과정에서 필요한 간접비용 등으로 보일 뿐 달리 이를 쟁점계약 등에 따라 청구법인의 수익자인 쟁점위탁자에게 사전에 지급한 이익 등에 해당한다고 보기 어려운 점에 비추어 쟁점시행사운영비는 쟁점부동산의 취득과는 무관한 비용이라는 청구주장을 받아들이기 어렵다고 할 것이다. (나) 청구법인은 쟁점금융자문수수료의 지출원인이 된 PF대출금 중 대부분이 쟁점부동산이 아닌 쟁점토지의 취득대금 등에 지출되었으므로 쟁점부동산의 과세표준에 포함될 수 없다고 주장하나, PF대출금과 관련한 쟁점계약의 특약에는 PF대출금이 ‘쟁점부동산의 신축 및 분양사업’과 관련한 것이라 기재되어 있을 뿐 달리 그 용도 등을 사전에 정하거나 제한하고 있지 아니하고 쟁점위탁자가 작성한 인출요청서에도 이러한 제한 등이 기재되어 있지 않은 점, 청구법인이 제출한 PF대출금 사용내용에도 쟁점토지 취득대금 뿐만 아니라 쟁점부동산의 신축공사비 선급금 등에 사용된 것으로 보이는 점 등에 비추어 쟁점금융자문수수료는 쟁점부동산의 취득과는 무관한 비용이라는 청구주장 또한 받아들이기 어렵다고 할 것이다. (다) 따라서 처분청이 쟁점금액을 쟁점부동산의 취득세 과세표준에 포함하여 취득세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법제96조 제6항과 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령
(1) 지방세법 제10조(과세표준) ① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. 다만, 연부(年賦)로 취득하는 경우에는 연부금액(매회 사실상 지급되는 금액을 말하며, 취득금액에 포함되는 계약보증금을 포함한다. 이하 이 절에서 같다)으로 한다.
② 제1항에 따른 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액으로 한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 제4조에서 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다.
⑤ 다음 각 호의 취득(증여ㆍ기부, 그 밖의 무상취득 및 소득세법 제101조 제1항 또는 법인세법제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.
3. 판결문ㆍ법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득
(2) 지방세법 시행령 제18조(취득가격의 범위 등) ① 법 제10조 제5항 각 호에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다. 다만, 취득대금을 일시급 등으로 지급하여 일정액을 할인받은 경우에는 그 할인된 금액으로 한다.
1. 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용
2. 할부 또는 연부(年賦) 계약에 따른 이자 상당액 및 연체료. 다만, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우는 취득가격에서 제외한다.
3. 농지법에 따른 농지보전부담금, 산지관리법에 따른 대체산림자원조성비 등 관계 법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용
4. 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비·수수료
5. 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액
6. 부동산을 취득하는 경우 주택도시기금법제8조에 따라 매입한 국민주택채권을 해당 부동산의 취득 이전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 행정자치부령으로 정하는 금융회사 등(이하 이 조에서 "금융회사등"이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융회사등에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.
7. 제1호부터 제6호까지의 비용에 준하는 비용
② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 비용은 취득가격에 포함하지 아니한다.
1. 취득하는 물건의 판매를 위한 광고선전비 등의 판매비용과 그와 관련한 부대비용
2. 전기사업법, 도시가스사업법, 집단에너지사업법, 그 밖의 법률에 따라 전기·가스·열 등을 이용하는 자가 분담하는 비용
3. 이주비, 지장물 보상금 등 취득물건과는 별개의 권리에 관한 보상 성격으로 지급되는 비용
4. 부가가치세
5. 제1호부터 제4호까지의 비용에 준하는 비용