[요지] 쟁점신탁보수는 신탁재산에서 지출된 신탁사무에 대한 용역대가로서 이 건 건축물의 건축에 소요된 제반 경비에 해당하고 쟁점회사계정차이자는 청구법인이 공사경비를 대신 지급하고 그에 대한 이자를 신탁재산에서 받는 것인 점 등에 비추어 쟁점신탁보수 및 쟁점회사계정차이자는 지방세법 제10조 제5항에 따른 이 건 건축물의 사실상의 취득가격으로서 취득세 과세표준에 포함되어야 할 것임
[요지] 쟁점신탁보수는 신탁재산에서 지출된 신탁사무에 대한 용역대가로서 이 건 건축물의 건축에 소요된 제반 경비에 해당하고 쟁점회사계정차이자는 청구법인이 공사경비를 대신 지급하고 그에 대한 이자를 신탁재산에서 받는 것인 점 등에 비추어 쟁점신탁보수 및 쟁점회사계정차이자는 지방세법 제10조 제5항에 따른 이 건 건축물의 사실상의 취득가격으로서 취득세 과세표준에 포함되어야 할 것임
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
(1) 쟁점신탁보수는 취득세 납세의무자인 청구법인이 거래상대방 또는 제3자에게 지급하는 비용이라고 할 수 없으므로 이 건 건축물의 취득세 과세표준에서 제외하는 것이 타당하다 할 것인바, 이 건 경정청구 거부처분은 부당하다. (가) 신탁법상 신탁은 단순히 소유권의 명의만 이전되는 것이 아니라 수탁자에게 신탁재산에 관한 처분의 권한과 의무가 적극적, 배타적으로 부여된다 할 것(대법원 2014.11.27. 선고 2012두26852 판결 참조)인바, 신탁계약이 체결되면 부동산의 대내외적 소유자는 신탁회사가 되고, 지방세 부과를 위한 과세표준은 위탁자가 아닌 신탁재산의 소유자인 신탁자를 기준으로 결정되어야 한다. (나) 지방세법제7조 제1항에서 부동산을 취득한 자를 납세의무자로 규정하고 있고, 이 건에서 이 건 건축물의 취득세 납세의무자인 청구법인이 거래상대방이나 제3자에게 지급한 비용이 아니라 청구법인의 수익에 불과한 쟁점신탁보수와 쟁점회사계정차이자은 이 건 건축물의 과세표준에서 제외되어야 한다. (다) 위와 같은 이유에서 법원은 신탁수수료를 취득세 과세표준에서 제외하도록 판결(대법원 2020.5.14. 선고 2020두32937 판결)한 바 있다.
(2) 행정안전부의 질의회신 내용(OOO)과 같이 청구법인이 위탁자에게 받는 신탁수수료는 과세표준에서 제외하는 것이 타당하고, 다만, 청구법인은 건축주의 지위에서 이 건 건축물을 취득하였으므로, 신탁계약과 관련하여 투입한 원가(OOO원=쟁점수수료×신탁사업기간의 판매관리비 누계액/영업수익 누계액)만을 별도로 취득세 과세표준에 포함하는 것이 타당하다. (가) 신탁회사는 신탁업뿐만 아니라 리츠사업, 자금관리대리사무를 겸영하기 때문에 해당 신탁사업과 관련된 직접 인건비 등을 현실적으로 구분하기 어렵고, 그러한 원가의 산정을 위해서는 별도의 규정이 마련되어야 한다. (나) 청구법인이 신탁사업과 관련하여 직접 투입한 경비는 현실적으로 구분이 어려우므로, 신탁기간 동안 발생한 영업수익 대비 판매비와 관리비의 평균비율을 산출하여 신탁보수 중에서 그 비율만큼 직접원가로 투입하였다고 추정하는 것이 합리적이다. (다) 청구법인의 이 건 신탁기간(2013년～2017년)의 손익계산서상 영업수익의 누계액(OOO원) 대비 판매비와관리비의 누계액(OOO원)의 비율은 19.92%인바, 쟁점신탁보수에서 그 비율을 곱한 OOO원만을 이 건 건축물 취득의 간접비용으로서 취득세 과세표준에 포함하고, 나머지 OOO원은 과세표준에서 제외하는 것이 타당하다.
(3) 청구법인이 이 건 건축물의 신축비용을 위탁자를 대신하여 지급하는 경우 그에 대한 이자를 지급받도록 약정하였고, 그 약정에 따라 청구법인은 쟁점회사계정차이자를 지급받았다. 따라서 쟁점회사계정차이자는 위탁자 입장에서는 건설자금이자에 해당하나, 수탁자 겸 취득세 납세의무자인 청구법인의 입장에서는 위탁자로부터 지급받은 이자수익일 뿐 이 건 건축물의 건축을 위해 청구법인이 거래상대방 또는 제3자에게 지급하는 비용이라고 할 수 없음에도 처분청은 쟁점회사계정차이자가 이 건 건축물의 취득세 과세표준에 해당한다고 보아 이 건 경정청구를 거부한 처분은 부당하다.
(1) 청구법인은 쟁점 부동산신탁과 관련하여 자금관리업무만 하는 것이 아니라 아파트의 건축 및 분양에 있어 필요한 업무를 적극적으로 수행하였고, 그 대가로 발생한 쟁점신탁보수는 단순한 자금관리비용이 아니므로, 쟁점신탁보수는 지방세법 시행령제18조 제1항에서 정한 직접비용이거나, 제4호의 ‘취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비・수수료’ 또는 제7호의 ‘제1호부터 제6호까지의 비용에 준하는 비용’에 해당한다.
(2) 청구법인이 신탁계약에 따라 위탁자를 대신하여 신축사업비를 지급하고, 지급받은 쟁점회사계정차이자 또한 이 건 건축물의 취득을 위하여 소요된 비용에 해당한다고 봄이 타당하다.
(3) 지방세법제7조 제3항에서 부대시설의 경우 그 부대시설의 취득자가 아닌 주체구조부의 취득자에게 납세의무를 부과하고 있는 것을 볼 때, 반드시 취득자가 지출한 것만이 취득세 과세표준이 되는 것은 아니라 할 것이므로, 이 건 건축물의 취득세 납세의무자는 아니지만 위탁자가 이 건 건축물의 취득을 위해 지출한 비용도 취득세 과세표준에 포함하는 것이 타당하므로, 경정청구를 거부한 이 건 처분은 정당하다.
3. 심리 및 판단
(1) 심리자료의 내용은 아래와 같다. (가) 건축물대장 등에 따르면, 청구법인은 2017.6.23. 이 건 건축물에 대한 사용승인을 받은 것으로 나타난다. (나) 취득세 신고서 및 경정청구서 등에 따르면, 청구법인은 이 건 건축물의 취득에 관한 취득세 신고시 쟁점신탁보수 및 쟁점회사계정차이자를 과세표준에 포함하였다가, 해당 항목이 이 건 건축물의 취득자가 제3자에게 지출한 비용이 아니므로 취득세 과세표준에서 제외하는 내용의 경정청구를 한 것으로 나타난다. (다) 청구법인과 위탁자가 2013.10.11. 이 건 건축물의 신축을 위해 체결한 분양형 토지신탁계약서의 내용은 아래와 같다. OOO (라) 청구법인의 손익계산서에 따르면, 이 건 신탁기간(2013년～2017년)의 손익계산서상 영업수익의 누계액은 OOO원, 판매비와관리비의 누계액은 OOO원이고, 판매관리비 누계액을 영업수익의 누계액으로 나눈 비율은 19.92%로 나타난다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 청구법인은 쟁점신탁보수 및 쟁점회사계정차이자는 취득세 납세의무자인 청구법인이 거래상대방 또는 제3자에게 지급하는 비용이라고 할 수 없으므로 이 건 건축물의 취득세 과세표준에서 제외되어야 한다고 주장한다. (나) 살피건대, 아래의 내용을 감안할 때, 쟁점신탁보수 및 쟁점회사계정차이자는 지방세법 제10조 제5항에 따른 이 건 건축물의 사실상의 취득가격으로서 취득세 과세표준에 포함되어야 할 것인바, 경정청구를 거부한 이 건 처분은 잘못이 없다고 판단된다.
1. 이 건 신탁은 당초 위탁자가 소유하던 토지 위에 이 건 건축물을 신축․분양하여 제반 경비를 제하고 남는 잔여수익인 신탁이익을 수익자(위탁자)에게 지급하기 위한 것이다.
2. 신탁계약서에 따르면, 위탁자가 신탁한 부동산과 이 건 건축물의 분양대금, 차입금, 신탁재산의 운용수익 등은 신탁재산으로 조성되고, 건물건축 및 신탁사무 수행에 필요한 자금은 신탁재산에서 충당되거나 위탁자의 부담으로 차입되어 신탁재산으로 편입된다. 한편 청구법인은 공사대금 및 조세공과금 등 이 건 건축물의 건축을 위한 제경비를 전부 신탁재산에서 지급하나, 자금이 부족한 경우에는 위탁자에게 청구․수령하여 지출하며, 쟁점신탁보수 또한 다른 경비와 마찬가지로 신탁재산에서 지출되고, 신탁재산이 부족한 경우 청구법인이 위탁자에게 청구하여 받게 되며, 청구법인에게 부과되는 제세공과금도 위탁자의 부담으로 하여 신탁재산에서 지급되는 것으로 나타난다. 신탁계약에서 위탁자는 이 건 건축물 신축․분양사업에 필요한 자금에 대한 최종적인 부담자의 지위에 있고, 청구법인은 수탁자로서 신탁사무 처리의 결과물인 이 건 건축물의 소유자일 뿐만 아니라 이 건 건축물 건축에 필요한 사무를 처리하는 용역제공자라는 이중적인 지위에 있다 할 것이다.
3. 따라서 쟁점신탁보수는 신탁재산에서 지출된 신탁사무에 대한 용역대가로서 이 건 건축물의 건축에 소요된 제반 경비에 해당한다 할 것이고, 이는 공사비 등의 다른 제반 경비와 그 속성이 다르지 않다고 보인다.
4. 또한 청구법인은 쟁점신탁보수 총액이 아니라 쟁점신탁보수에 신탁기간 동안의 청구법인의 영업수익 대비 판매비와관리비의 비율을 곱한 금액만을 취득세 과세표준에 더하여야 한다고 주장하나, 신탁계약서의 특약사항에서 금OOO원을 건설보수로 하고 있어 쟁점신탁보수 총액을 이 건 건축물의 신축과 관련된 것으로 봄이 타당하고, 청구법인이 주장하는 금액은 건축물의 건축에 직․간접적으로 소요된 경비에 상당하는 것이 아니므로 취득세 과세표준으로 부적정하다 할 것이다.
4. 한편 쟁점회사계정차이자는 청구법인이 공사경비를 대신 지급하고 그에 대한 이자를 신탁재산에서 받는 것으로, 일반적인 건설자금이자와 달리 볼 것은 아니라 할 것이다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법제96조 제6항과 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령
(1) 지방세법 제7조(납세의무자 등) ⑮ 신탁법 제10조에 따라 신탁재산의 위탁자 지위의 이전이 있는 경우에는 새로운 위탁자가 해당 신탁재산을 취득한 것으로 본다. 다만, 위탁자 지위의 이전에도 불구하고 신탁재산에 대한 실질적인 소유권 변동이 있다고 보기 어려운 경우로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다 제9조(비과세) ③ 신탁(신탁법에 따른 신탁으로서 신탁등기가 병행되는 것만 해당한다)으로 인한 신탁재산의 취득으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 취득세를 부과하지 아니한다. 다만, 신탁재산의 취득 중 주택조합등과 조합원 간의 부동산 취득 및 주택조합등의 비조합원용 부동산 취득은 제외한다.
1. 위탁자로부터 수탁자에게 신탁재산을 이전하는 경우
2. 신탁의 종료로 인하여 수탁자로부터 위탁자에게 신탁재산을 이전하는 경우
3. 수탁자가 변경되어 신수탁자에게 신탁재산을 이전하는 경우 제10조(과세표준) ① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. 다만, 연부(年賦)로 취득하는 경우에는 연부금액(매회 사실상 지급되는 금액을 말하며, 취득금액에 포함되는 계약보증금을 포함한다. 이하 이 절에서 같다)으로 한다.
② 제1항에 따른 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액으로 한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 제4조에서 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다.
③ 건축물을 건축(신축과 재축은 제외한다)하거나 개수한 경우와 대통령령으로 정하는 선박, 차량 및 기계장비의 종류를 변경하거나 토지의 지목을 사실상 변경한 경우에는 그로 인하여 증가한 가액을 각각 과세표준으로 한다. 이 경우 제2항의 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 신고가액이 대통령령으로 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다.
④ 제7조 제5항 본문에 따라 과점주주가 취득한 것으로 보는 해당 법인의 부동산등에 대한 과세표준은 그 부동산등의 총가액을 그 법인의 주식 또는 출자의 총수로 나눈 가액에 과점주주가 취득한 주식 또는 출자의 수를 곱한 금액으로 한다. 이 경우 과점주주는 조례로 정하는 바에 따라 과세표준 및 그 밖에 필요한 사항을 신고하여야 하되, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 신고가액이 과세표준보다 적을 때에는 지방자치단체의 장이 해당 법인의 결산서 및 그 밖의 장부 등에 따른 취득세 과세대상 자산총액을 기초로 전단의 계산방법으로 산출한 금액을 과세표준으로 한다.
⑤ 다음 각 호의 취득(증여ㆍ기부, 그 밖의 무상취득 및 소득세법 제101조 제1항 또는 법인세법 제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.
3. 판결문ㆍ법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득
⑥ 법인이 아닌 자가 건축물을 건축하거나 대수선하여 취득하는 경우로서 취득가격 중 100분의 90을 넘는 가격이 법인장부에 따라 입증되는 경우에는 제2항 단서, 제3항 및 제5항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 취득가격을 과세표준으로 한다.
⑦ 제1항부터 제6항까지의 규정에 따른 취득세의 과세표준이 되는 가액, 가격 또는 연부금액의 범위 및 그 적용과 취득시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.
(2) 지방세법 시행령 제18조(취득가격의 범위 등) ① 법 제10조 제5항 각 호에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다. 다만, 취득대금을 일시급 등으로 지급하여 일정액을 할인받은 경우에는 그 할인된 금액으로 한다.
1. 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용
2. 할부 또는 연부(年賦) 계약에 따른 이자 상당액 및 연체료. 다만, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우는 취득가격 또는 연부금액에서 제외한다.
3. 농지법에 따른 농지보전부담금, 문화예술진흥법 제9조 제3항에 따른 미술작품의 설치 또는 문화예술진흥기금에 출연하는 금액, 산지관리법에 따른 대체산림자원조성비 등 관계 법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용
4. 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비ㆍ수수료
5. 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액
10. 제1호부터 제9호까지의 비용에 준하는 비용
③ 법 제10조 제5항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호에서 정하는 것을 말한다.
1. 판결문: 민사소송 및 행정소송에 의하여 확정된 판결문(화해·포기·인낙 또는 자백간주에 의한 것은 제외한다)
2. 법인장부: 금융회사의 금융거래 내역 또는 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제6조에 따른 감정평가서 등 객관적 증거서류에 의하여 법인이 작성한 원장·보조장·출납전표·결산서. 다만, 법인장부의 기재사항 중 중고자동차 또는 중고기계장비의 취득가액이 법 제4조 제2항에서 정하는 시가표준액보다 낮은 경우에는 그 취득 가액 부분(중고자동차 또는 중고기계장비가 천재지변, 화재, 교통사고 등으로 그 가액이 시가표준액보다 하락한 것으로 시장·군수·구청장이 인정한 경우는 제외한다)은 객관적 증거서류에 의하여 취득가액이 증명되는 법인장부에서 제외한다.
④ 부동산을 취득할 수 있는 권리를 타인으로부터 이전받은 자가 법 제10조 제5항 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법으로 부동산을 취득하는 경우로서 해당 부동산 취득을 위하여 지출하였거나 지출할 금액의 합(이하 이 항에서 "실제 지출금액"이라 한다)이 분양·공급가격(분양자 또는 공급자와 최초로 분양계약 또는 공급계약을 체결한 자 간 약정한 분양가격 또는 공급가격을 말한다)보다 낮은 경우에는 부동산 취득자의 실제 지출금액을 기준으로 제1항 및 제2항에 따라 산정한 취득가액을 과세표준으로 한다. 다만, 소득세법 제101조 제1항 또는 법인세법 제52조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래로 인한 취득인 경우에는 그러하지 아니하다.
⑤ 법 제10조 제6항에서 "대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 취득가격"이란 다음 각 호의 금액을 합한 금액을 말한다.
1. 제3항 제2호에 따른 법인장부로 증명된 금액
2. 제3항 제2호에 따른 법인장부로 증명되지 아니하는 금액 중 소득세법 제163조에 따른 계산서 또는 부가가치세법 제32조에 따른 세금계산서로 증명된 금액
3. 부동산을 취득하는 경우 주택도시기금법 제8조에 따라 매입한 국민주택채권을 해당 부동산의 취득 이전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 금융회사 등 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융회사 등에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.
(3) 신탁법 제37조(수탁자의 분별관리의무) ① 수탁자는 신탁재산을 수탁자의 고유재산과 분별하여 관리하고 신탁재산임을 표시하여야 한다.
② 여러 개의 신탁을 인수한 수탁자는 각 신탁재산을 분별하여 관리하고 서로 다른 신탁재산임을 표시하여야 한다.
③ 제1항 및 제2항의 신탁재산이 금전이나 그 밖의 대체물인 경우에는 그 계산을 명확히 하는 방법으로 분별하여 관리할 수 있다.