[요지] 쟁점신탁보수는 이 건 건축물 신탁계약의 실질내용 상 위탁법인이 이 건 주택의 신축과 관련한 업무를 청구법인에게 위탁하고 이에 대한 대가로 지급한 용역비 등으로서 이 건 건축물의 간접비용에 해당된다고 보는 것이 타당해 보임
[요지] 쟁점신탁보수는 이 건 건축물 신탁계약의 실질내용 상 위탁법인이 이 건 주택의 신축과 관련한 업무를 청구법인에게 위탁하고 이에 대한 대가로 지급한 용역비 등으로서 이 건 건축물의 간접비용에 해당된다고 보는 것이 타당해 보임
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(1) 신탁법상 신탁은 단순히 소유권의 명의만 이전되는 것이 아니라 수탁자에게 신탁재산에 관한 처분의 권한과 의무가 적극․배타적으로 부여되는 것(대법원 2014.11.27. 선고 2012두26852 판결, 같은 뜻임)이며, 신탁계약이 체결되면 부동산의 대내외적 소유자는 신탁회사가 되고, 취득세 부과를 위한 과세표준은 위탁법인이 아닌 신탁재산의 소유자인 신탁자를 기준으로 결정되는 것이며, 같은 이유로 최근에 법원은 신탁수수료를 취득세 과세표준에서 제외하는 판결(대법원 2020.5.14. 선고 2020두32937 판결)을 하였으며, 이에 따라 다수의 지방자치단체(OOO시장, OOO시장 등)도 신탁수수료를 취득세 과세표준에서 제외하는 결정을 하였다. 처분청은 쟁점신탁보수를 취득세 과세표준에 포함하는 근거로 위탁사의 법인장부 내역 등 실질과세원칙을 들고 있으나, 이는 위 신탁재산의 소유권이 대내외적으로 완전히 수탁자에게 이전된다는 법리와 상충하고, 청구법인이 형식적으로만 소유권을 취득한 것에 불과하다면 청구법인에게는 취득세 납세의무가 없는 것이므로 처분청의 의견은 모순된다. 따라서 쟁점신탁보수는 청구법인이 위탁법인으로부터 이 건 주택 신축과 관련하여 자금관리 등의 신탁을 받는 대가로 지급받은 것으로서 청구법인의 수익에 불과한 비용일 뿐 용역의 대가가 아니어서 취득세 납세의무자인 청구법인이 거래상대방 또는 제3자에게 지급하는 비용이라고 할 수 없음에도 처분청은 쟁점신탁보수가 이 건 주택의 취득세 과세표준에 해당한다고 보아 이 건 경정청구를 거부한 처분은 부당하다.
(2) 신탁약정서에 의하면, 청구법인은 이 건 건축물의 설계비ㆍ측량비ㆍ기성금 등 신축비용을 위탁법인을 대신하여 지급(제4조)하고, 이후 분양수입이 발생하였을 위 대지급금 원금(제18조 제1항 제2호)과 그 이자(제18조 제1항 제3호)를 지급받도록 약정하였고, 위 약정에 따라 청구법인은 이 건 건축물의 신축비용을 대지급한 후 원금과 이자인 쟁점이자(대지급금 지급후 상환일수×약정이자율[기준금리+2.2%]를 적용한 OOO원)를 적용한 대지급금을 지급받았다. 따라서 쟁점이자는 위탁법인 입장에서는 건설자금이자에 해당하나, 수탁자 겸 취득세 납세의무자인 청구법인 입장에서는 위탁법인으로부터 지급받은 이자수익일 뿐 이 건 건축물 건축을 위해 청구법인이 거래상대방 또는 제3자에게 지급하는 비용이라고 할 수 없음에도 처분청은 쟁점이자가 이 건 건축물의 취득세 과세표준에 해당한다고 보아 이 건 경정청구를 거부한 처분은 부당하다. 나.처분청 의견
(1) 신탁법상 신탁이란 수탁자로 하여금 특정의 목적을 위하여 그 재산의 관리ㆍ처분ㆍ운용ㆍ개발 그 밖에 신탁 목적의 달성을 위하여 필요한 행위를 하게 하는 법률관계를 말하며, 위탁자와 신탁회사가 관리형 토지신탁 방식으로 약정을 체결하고 건축물을 신축하는 사업을 추진하는 경우 통상 건축공사에 소요된 비용은 위탁자가 부담하고 그 건축 관련 사업계획승인ㆍ인허가 등의 행정처리 등의 업무는 신탁회사가 각각 부담하는 방식으로 사업을 추진하게 된다. 위와 같은 신탁계약을 바탕으로 신탁회사가 본인의 명의로 건축 인·허가 등의 절차를 진행하고 준공을 득하여 취득에 이르렀다면, 신탁회사는 건축물의 원시취득에 대한 취득세 납부의무자에 해당한다 할 것(대법원 2012.6.14. 선고 2001두2720 판결, 같은 뜻임)이고, 이 경우 그 취득세의 과세표준은 지방세법 제10조 제5항 제3호 및 같은 법 시행령 제18조에 따른 법인 장부에 따라 취득가격이 증명되는 취득에 해당하므로 그 사실상의 취득가격은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하거나 지급하여야 할 비용으로 신탁약정에 따라 위탁법인이 건축과 관련하여 지출한 일체의 비용이 포함되는 것이며, 이러한 건축 관련 비용은 위탁법인의 장부를 통해 확인이 되고 있다. 따라서, 취득세 납세의무자가 신탁회사라하여 그 과세표준을 신탁회사가 지출한 비용으로만 한정하는 것이 아니라, 위탁법인의 건축 관련 비용인 장부상 가액을 포함한 전체 비용으로 보는 것으로 관리형 토지신탁 등에 따라 청구법인 명의로 이 건 주택을 취득하는 경우에도 그 과세표준은 위탁법인과 청구법인이 지출한 일체의 비용이 모두 포함되어야 하는 것이 타당하다.
(2) 쟁점이자는 위탁법인 은행을 통해 직접 건설 자금을 조달하는 방식 대신에 신탁회사를 통하여 자금을 지원받고 그에 대해 신탁회사에 지급한 이자로써, 신탁회사의 고유업무인 인가, 허가 등 행정처리, 자금관리 등의 업무와 같이 신탁관계의 특별한 법률관계를 바탕으로 발생한 신탁보수료와는 그 성격이 상이하고, 금융기관과 동일한 지위에서 자금을 대여하고 수취한 이자수익에 불과하다. 따라서 신탁방식이 아닌 일반 건축방식에서 건축주가 자금을 차입하였거나 신탁방식이더라도 자금을 신탁회사가 아닌 금융기관을 통해 차입한 경우 과세표준에 포함하는 건설자금이자와 달리 볼 이유가 없으며, 지방세법 시행령 제18조 제1항 제1호에 따라 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용을 과세표준에 포함한다고 명시한 입법취지를 고려할 때, 쟁점건설자금 이자가 신탁회사에 귀속된다 하더라도 이 건 건축물의 취득세 과세표준에 포함하는 것이 타당하다.
3. 심리 및 판단
(1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료를 보면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 청구법인은 위탁법인으로부터 OOO토지를 신탁받아 동 토지상에 지하2증 지상 8층 규모의 OOO오피스텔(580실) 및 근린생활시설용 건축물 OOO㎡을 신축하여 분양하는 법인이다. (나) 이 건 건축물의 신축ㆍ분양을 위하여, 청구법인과 위탁법인은 2018.5.11. 분양형토지신탁 약정을 다음과 같이 체결하였다. (다) 집합건축물대장에 따르면, 이 건 건축물은 건축주를 청구법인으로 하여 2020.2.7. 사용승인된 것으로 나타난다. (라) OOO시장(OOO청장)은 2020.9.25., OOO시장(OOO청장)은 2020.11.5. 법원 판결(대법원 2020.5.14. 선고 2020두 32937)을 이유로 토지신탁수수료를 취득세 과세표준에서 제외하는 결정을 하였다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 지방세법 제10조 제5항에서 다음 각 호의 취득에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격을 과세표준으로 하도록 규정하면서 같은 항 제3호에서 판결문․법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득을 규정하고 있고, 지방세법 시행령 제18조 제1항에서 법 제10조 제5항 각 호에 따른 취득가격은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 규정하면서, 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용 등 제1호부터 제10호 등의 비용을 규정하고 있다. (나) 청구법인은 위탁법인으로부터 이 건 건축물 신축과 관련하여 자금관리 등의 신탁을 받는 대가로 쟁점신탁보수를 지급받은 것으로서 청구법인에게는 수익에 불과하고, 쟁점이자도 위탁법인으로부터 지급받은 이자수익일 뿐 이 건 건축물 건축을 위해 청구법인이 거래상대방 또는 제3자에게 지급하는 비용이 아니어서 취득세 과세표준에 포함될 수 없다고 주장하나, 쟁점신탁보수는 이 건 건축물 신탁계약의 실질내용 상 위탁법인이 이 건 주택의 신축과 관련한 업무를 청구법인에게 위탁하고 이에 대한 대가로 지급한 용역비 등으로서 이 건 건축물의 간접비용에 해당된다고 보는 것이 타당하다고 보이는 점, 청구법인은 신탁계약에 따라 신탁재산 중 일부(분양대금 등)를 처분하여 이 건 건축물을 취득·분양하였고, 이러한 과정에서 수익자의 부담으로 귀결되는 비용은 청구법인이 수탁자의 지위에서 부담한 비용에 해당된다 할 것인 점, 청구법인이 수행한 용역의 내용을 객관적으로 입증할 만한 자료가 확인되지 아니한 이상, 청구법인이 신탁계약에 따라 사실상 건축주의 지위에서 이 건 주택의 건축과 관련된 업무를 수행하고 그 대가로 신탁보수를 수령한 것으로 볼 수밖에 없는 점, 신탁계약상 위탁법인이 설계, 감리비용과 공사비용 및 이에 준하는 비용을 부담하도록 하면서 청구법인이 신탁재산에서 이를 지급하도록 약정되어 있고, 쟁점이자는 위탁법인이 은행을 통해 직접 건설 자금을 조달하는 방식 대신에 신탁회사를 통하여 자금을 지원받고 그에 대해 신탁회사에 지급한 이자인 바, 금융기관을 통해 차입한 경우 취득세 과세표준에 포함되는 일반 건설자금이자와 달리 볼 이유가 없어 해당 건축물의 취득가격에 포함된다고 보는 것이 타당한 점 등에 비추어, 쟁점신탁보수와 쟁점이자를 취득가격에서 제외하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다고 할 것이다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법 제96조 제6항과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령
(1) 지방세법 제7조(납세의무자 등) ⑮ 신탁법 제10조에 따라 신탁재산의 위탁자 지위의 이전이 있는 경우에는 새로운 위탁자가 해당 신탁재산을 취득한 것으로 본다. 다만, 위탁자 지위의 이전에도 불구하고 신탁재산에 대한 실질적인 소유권 변동이 있다고 보기 어려운 경우로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다 제9조(비과세) ③ 신탁(신탁법에 따른 신탁으로서 신탁등기가 병행되는 것만 해당한다)으로 인한 신탁재산의 취득으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 취득세를 부과하지 아니한다. 다만, 신탁재산의 취득 중 주택조합등과 조합원 간의 부동산 취득 및 주택조합등의 비조합원용 부동산 취득은 제외한다.
1. 위탁자로부터 수탁자에게 신탁재산을 이전하는 경우
2. 신탁의 종료로 인하여 수탁자로부터 위탁자에게 신탁재산을 이전하는 경우
3. 수탁자가 변경되어 신수탁자에게 신탁재산을 이전하는 경우 제10조(과세표준) ① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. 다만, 연부(年賦)로 취득하는 경우에는 연부금액(매회 사실상 지급되는 금액을 말하며, 취득금액에 포함되는 계약보증금을 포함한다. 이하 이 절에서 같다)으로 한다.
② 제1항에 따른 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액으로 한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 제4조에서 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다.
③ 건축물을 건축(신축과 재축은 제외한다)하거나 개수한 경우와 대통령령으로 정하는 선박, 차량 및 기계장비의 종류를 변경하거나 토지의 지목을 사실상 변경한 경우에는 그로 인하여 증가한 가액을 각각 과세표준으로 한다. 이 경우 제2항의 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 신고가액이 대통령령으로 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다.
④ 제7조 제5항 본문에 따라 과점주주가 취득한 것으로 보는 해당 법인의 부동산등에 대한 과세표준은 그 부동산등의 총가액을 그 법인의 주식 또는 출자의 총수로 나눈 가액에 과점주주가 취득한 주식 또는 출자의 수를 곱한 금액으로 한다. 이 경우 과점주주는 조례로 정하는 바에 따라 과세표준 및 그 밖에 필요한 사항을 신고하여야 하되, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 신고가액이 과세표준보다 적을 때에는 지방자치단체의 장이 해당 법인의 결산서 및 그 밖의 장부 등에 따른 취득세 과세대상 자산총액을 기초로 전단의 계산방법으로 산출한 금액을 과세표준으로 한다.
⑤ 다음 각 호의 취득(증여ㆍ기부, 그 밖의 무상취득 및 소득세법 제101조 제1항 또는 법인세법 제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.
3. 판결문ㆍ법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득
⑥ 법인이 아닌 자가 건축물을 건축하거나 대수선하여 취득하는 경우로서 취득가격 중 100분의 90을 넘는 가격이 법인장부에 따라 입증되는 경우에는 제2항 단서, 제3항 및 제5항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 취득가격을 과세표준으로 한다.
⑦ 제1항부터 제6항까지의 규정에 따른 취득세의 과세표준이 되는 가액, 가격 또는 연부금액의 범위 및 그 적용과 취득시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.
(2) 지방세법 시행령 제18조(취득가격의 범위 등) ① 법 제10조 제5항 각 호에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다. 다만, 취득대금을 일시급 등으로 지급하여 일정액을 할인받은 경우에는 그 할인된 금액으로 한다.
1. 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용
2. 할부 또는 연부(年賦) 계약에 따른 이자 상당액 및 연체료. 다만, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우는 취득가격 또는 연부금액에서 제외한다.
3. 농지법에 따른 농지보전부담금, 문화예술진흥법 제9조 제3항에 따른 미술작품의 설치 또는 문화예술진흥기금에 출연하는 금액, 산지관리법에 따른 대체산림자원조성비 등 관계 법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용
4. 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비ㆍ수수료
5. 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액
10. 제1호부터 제9호까지의 비용에 준하는 비용
③ 법 제10조 제5항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호에서 정하는 것을 말한다.
1. 판결문: 민사소송 및 행정소송에 의하여 확정된 판결문(화해·포기·인낙 또는 자백간주에 의한 것은 제외한다)
2. 법인장부: 금융회사의 금융거래 내역 또는 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제6조에 따른 감정평가서 등 객관적 증거서류에 의하여 법인이 작성한 원장·보조장·출납전표·결산서. 다만, 법인장부의 기재사항 중 중고자동차 또는 중고기계장비의 취득가액이 법 제4조 제2항에서 정하는 시가표준액보다 낮은 경우에는 그 취득 가액 부분(중고자동차 또는 중고기계장비가 천재지변, 화재, 교통사고 등으로 그 가액이 시가표준액보다 하락한 것으로 시장·군수·구청장이 인정한 경우는 제외한다)은 객관적 증거서류에 의하여 취득가액이 증명되는 법인장부에서 제외한다.
④ 부동산을 취득할 수 있는 권리를 타인으로부터 이전받은 자가 법 제10조 제5항 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법으로 부동산을 취득하는 경우로서 해당 부동산 취득을 위하여 지출하였거나 지출할 금액의 합(이하 이 항에서 "실제 지출금액"이라 한다)이 분양·공급가격(분양자 또는 공급자와 최초로 분양계약 또는 공급계약을 체결한 자 간 약정한 분양가격 또는 공급가격을 말한다)보다 낮은 경우에는 부동산 취득자의 실제 지출금액을 기준으로 제1항 및 제2항에 따라 산정한 취득가액을 과세표준으로 한다. 다만, 소득세법 제101조 제1항 또는 법인세법 제52조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래로 인한 취득인 경우에는 그러하지 아니하다.
⑤ 법 제10조 제6항에서 "대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 취득가격"이란 다음 각 호의 금액을 합한 금액을 말한다.
1. 제3항 제2호에 따른 법인장부로 증명된 금액
2. 제3항 제2호에 따른 법인장부로 증명되지 아니하는 금액 중 소득세법 제163조에 따른 계산서 또는 부가가치세법 제32조에 따른 세금계산서로 증명된 금액
3. 부동산을 취득하는 경우 주택도시기금법 제8조에 따라 매입한 국민주택채권을 해당 부동산의 취득 이전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 금융회사 등 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융회사 등에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.
(3) 신탁법 제37조(수탁자의 분별관리의무) ① 수탁자는 신탁재산을 수탁자의 고유재산과 분별하여 관리하고 신탁재산임을 표시하여야 한다.
② 여러 개의 신탁을 인수한 수탁자는 각 신탁재산을 분별하여 관리하고 서로 다른 신탁재산임을 표시하여야 한다.
③ 제1항 및 제2항의 신탁재산이 금전이나 그 밖의 대체물인 경우에는 그 계산을 명확히 하는 방법으로 분별하여 관리할 수 있다.