[요지] 이 건 주택 취득(매입)일부터 정당한 사유 없이 1년이 경과할 때까지 해당 용도로 직접 사용하지 아니한 것으로 보아 처분청이 이 건 주택에 대하여 기 경감한 취득세 등을 부과·고지한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨.
[요지] 이 건 주택 취득(매입)일부터 정당한 사유 없이 1년이 경과할 때까지 해당 용도로 직접 사용하지 아니한 것으로 보아 처분청이 이 건 주택에 대하여 기 경감한 취득세 등을 부과·고지한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨.
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(1) 청구법인은 공공주택특별법제4조에 따른 공공주택사업자로서 같은 법 제43조에 따라 서민 등에게 임대주택을 공급하기 위하여 이 건 주택을 취득한 후, 이를 공공매입임대주택으로 공급하기 위하여 주기적(1년에 1회 내지 4회)으로 임대공급 공고를 하는 등 정상적인 노력을 다하였으나, 이 건 주택 중 처분청이 직권 취소한 OOO개호를 제외한 아래 ＜표1＞의 OOO개호(이하 “쟁점주택”이라 한다)는 청약 신청자가 없어 불가피하게 유예기간(1년) 내에 임대공급을 하지 못하게 된 것임에도 처분청이 쟁점주택을 정당한 사유 없이 1년 이내에 임대목적으로 직접 사용하지 아니한 것으로 보아 쟁점주택에 대하여 기 경감한 취득세 등을 추징하는 것은 부당하다. ＜표1＞ 쟁점주택 내역
○○○
(2) 또한, 감면 대상 부동산 등을 유예기한 내에 직접 사용하지 못한 경우 예외적으로 그 감면을 인정한 정당한 사유와 관련하여 법령에 의한 금지․제한 등 그 법인이 마음대로 할 수 없는 외부적인 사유는 물론 고유업무에 사용하기 위한 정상적인 노력을 다하였음에도 시간적인 여유가 없어 유예기간을 넘긴 내부적인 사유, 취득목적에 비추어 고유목적에 사용하는 데 걸리는 준비기간의 장단, 법령․사실상의 장애사유 및 정도, 당해 법인이 진지한 노력을 다하였는지의 여부, 행정관청의 귀책사유 여부 등을 참작하여 구체적인 사안에 따라 개별적으로 판단하여야 할 것인바, 청구법인은 쟁점주택을 취득한 후, 공공주택특별법 제43조 제1항 및 ‘기존주택등 매입임대주택 업무처리지침(국토교통부 훈령 제1326호)’ 등에 따라 임대목적 사용을 위해 모집공고 등 정상적이고도 진지한 노력을 다하였으나, 청구법인이 마음대로 할 수 없는 외부적인 사유(신청자 미달 등)로 인해 유예기간(1년)을 넘긴 것이고, 더욱이, 쟁점주택의 청년매입임대, 신혼부부임대, 기존주택임대는 소득수준, 장애여부, 한부모 등 법령에서 규정한 요건을 충족해야만 임대공급이 가능하며, 요건미비로 심사과정에서 탈락하거나 신청자가 미달할 경우 관련법령에 따라 요건을 완화하여 재공급하는 절차를 진행해야 하는 등의 사유로 부득이하게 유예기간(1년)을 넘긴 것이므로 유예기간(1년) 내에 직접 사용하지 못한 정당한 사유를 인정하여야 한다.
- 나. 처분청 의견
(1) 청구법인은 쟁점주택을 취득하여 이를 임대용에 직접 사용하기 위하여 주기적 공급 공고 등 정상적인 노력을 다하였으므로 ‘정당한 사유’를 인정하여 달라고 주장하나, 청약신청자가 없다는 사정은 청구법인이 쟁점주택을 취득할 당시 충분히 인식하였거나 예측이 가능하였다 할 것이고, 청약신청자가 없을 경우 임대조건 등을 조정하는 등 직접 사용(공공매임임대주택으로 공급)을 위한 노력을 하였어야 함에도 단지 모집공고를 했다는 것만으로는 정상적이고 진지한 노력을 다했다고 보기 어렵다 할 것이다.
(2) 또한, 대법원에서는 ‘정당한 사유’에 대하여 ① 주택건설을 위하여 취득한 빌라건축공사를 착공하였다가 부동산 경기 침체로 분양이 제대로 되지 아니하자 공사를 중단한 후 유예기간을 넘긴 경우, ② 자금 조달의 어려움, 공사대금 조정 문제와 관련된 다툼, 전반적인 경기침체 등의 사정이 겹쳐 공사가 장기간 중단된 경우 등에 있어서는 “정당한 사유”가 있다고 보기 어렵다고 판시하고 있고, 조세심판원에서도 ① 경기침체로 인한 분양저조 및 소송 등으로 인한 공사재개의 어려움. ② 금융위기 등의 여파로 인한 국내 경제 불황과 같은 장애요인으로 인한 사업상의 어려움 등은 내부사정에 불과한 것이라고 보아 ‘정당한 사유’를 인정하고 있지 아니하므로 처분청이 쟁점주택에 대하여 기 경감한 취득세 등을 추징한 처분은 적법하다.
3. 심리 및 판단
- 가. 쟁 점 임대주택 모집공고 등을 지속하였으나 신청자 미달 등으로 인해 매입(취득)한 쟁점주택을 1년 내에 공급하지 못한 것이므로 정당한 사유를 인정하여야 한다는 청구주장의 당부
- 나. 관련 법령: ＜별지＞ 기재
- 다. 사실관계 및 판단
(1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 청구법인은 공공주택 특별법제4조에 따른 공공주택사업자로서 같은 법 제43조에 따라 기존주택 등을 매입하여 공공매입임대주택으로 공급하는 업무를 수행하고 있다. (나) 청구법인은 기존주택 등을 매입하여 공공매입임대주택으로 공급하고자 2015.4.27.부터 2019.2.27.까지 쟁점주택을 취득하여 처분청으로부터 지방세특례제한법제31조 제4항에 따라 취득세의 100분의 50을 경감 받았다. (다) 청구법인은 쟁점주택을 취득하여 이를 공공매입임대주택으로 공급하기 위하여 아래 ＜표2＞와 같이 ‘매입임대주택 예비입주자 모집공고’ 등을 진행하였다. ＜표2＞ 쟁점주택 입주자 모집공고 현황(청구법인 제출자료)
○○○ (라) 청구법인이 제출한 ‘청년 매입입대주택 예비입주자 모집공고(요약)’ 등에 의하면, 임대조건은 ‘시중 시세의 40% 수준’, 임대기간 ‘2년, 재계약 2회 가능(최장 6년 거주)’, 입주자격은 소득, 총자산, 자동차, 주택소유여부 등을 고려하여 입주자를 선정하는 것으로 나타난다. (마) 처분청이 제출한 쟁점주택의 임대현황(지방세 과세예고 통지)에 의하면, 쟁점주택은 청구법인의 취득한 날부터 1년이 경과한 후 임대하였거나 미임대 상태인 것으로 나타난다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 지방세특례제한법제31조 제4항 제1호에서 AAA법에 따라 설립된 AAA가 공공주택 특별법제43조 제1항에 따라 매입하여 공급하는 주택에 대해서는 취득세 및 재산세의 100분의 50을 경감하되, ‘정당한 사유 없이 그 매입일부터 1년이 경과할 때까지 해당 용도로 직접 사용하지 아니하는 경우’에는 그 해당 부분에 대해서는 경감된 취득세 및 재산세를 추징한다고 규정하고 있다. (나) 살피건대, 유예기간(1년) 내에 해당 용도로 직접 사용하지 못한 ‘정당한 사유’란 법령에 의한 금지․제한 등 취득자가 마음대로 할 수 없는 외부적인 사유는 물론 그 업무에 사용하기 위한 정상적인 노력을 다하였으나 시간적인 여유가 없어 유예기간을 넘긴 내부사유도 포함하고, 정당한 사유의 유무를 판단함에 있어서는 청구법인에 의하여 수행되는 사업의 공익성을 감안하여 취득세를 부과하지 아니하는 입법 취지를 충분히 고려하면서 부동산의 취득목적에 비추어 그 업무에 직접 사용하는 데에 걸리는 준비기간의 장단, 업무에 사용할 수 없는 법령상․사실상의 장애사유 및 장애 정도, 청구법인이 부동산을 업무에 사용하기 위하여 진지한 노력을 다하였는지 여부 등을 아울러 참작하여 구체적인 사안에 따라 개별적으로 판단하여야 할 것인바, 청구법인은 쟁점주택을 취득(매입)한 후, 1년이 경과할 때까지 이를 해당 용도에 직접 사용(공공매입임대주택으로 공급)하지 아니한 사실이 확인되는 점, 임대주택 공급을 위한 모집공고 등을 계속하였다는 사정과 자격요건을 충족하는 신청자 미달 등으로 인해 유예기간(1년)을 넘겼다는 사유는 직접 사용하지 못한 정당한 사유로 보기는 어려운 점 등에 비추어 청구법인이 이 건 주택 취득(매입)일부터 정당한 사유 없이 1년이 경과할 때까지 해당 용도로 직접 사용하지 아니한 것으로 보아 처분청이 이 건 주택에 대하여 기 경감한 취득세 등을 부과·고지한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법 제96조 제6항과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령
(1) 지방세특례제한법 제31조(임대주택 등에 대한 감면) ④AAA법에 따라 설립된 AAA(이하 “AAA”라 한다)가 공공주택 특별법제43조 제1항에 따라 매입하여 공급하는 것으로서 대통령령으로 정하는 주택에 대해서는 취득세 및 재산세의 100분의 50을 각각 2018년 12월 31일까지 경감한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 그 해당 부분에 대해서는 경감된 취득세 및 재산세를 추징한다.
1. 정당한 사유 없이 그 매입일부터 1년이 경과할 때까지 해당 용도로 직접 사용하지 아니하는 경우
2. 해당 용도로 직접 사용한 기간이 2년 미만인 상태에서 매각·증여하거나 다른 용도로 사용하는 경우
(2) 공공주택 특별법 제4조(공공주택사업자) ① 국토교통부장관은 다음 각 호의 자 중에서 공공주택사업자를 지정한다.
1. 국가 또는 지방자치단체
2. AAA법에 따른 AAA
3. (이하 생략) 제43조(공공주택사업자의 기존주택등 매입) ① 공공주택사업자는 주택법 제49조에 따른 사용검사 또는 건축법 제22조에 따른 사용승인을 받은 건축물로서 대통령령으로 정하는 규모 및 기준의 주택 등(이하 “기존주택등”이라 한다)을 매입하여 공공매입임대주택으로 공급할 수 있다.
(3) 공공주택 특별법 시행령 제37조(기존주택등의 매입) ① 법 제43조 제1항에서 “대통령령으로 정하는 규모 및 기준의 주택 등”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택 또는 건축물을 말한다.
1. 건축법 시행령 별표 1 제1호가목부터 다목까지에 따른 단독주택, 다중주택 및 다가구주택
2. 건축법 시행령 별표 1 제2호에 따른 공동주택(주택법 제2조제6호에 따른 국민주택규모 이하인 것만 해당한다)
3. 건축법 시행령 별표 1 제3호, 제4호, 제11호, 제12호, 제14호 또는 제15호에 따른 제1종 근린생활시설, 제2종 근린생활시설, 노유자시설, 수련시설, 업무시설 또는 숙박시설의 용도로 사용하는 건축물
(4) 기존주택등 매입임대주택 업무처리지침 [국토교통부훈령 제1340호] 제8조(입주자 모집공고 등) ① 공공주택사업자는 사업을 시행하고자 하는 지방자치단체의 게시판, 인터넷 홈페이지 등을 통해 매입임대주택의 최초 입주자 모집공고를 하여야 한다. 이 경우 공동생활가정용은 해당 주택을 운영할 단체를 모집하는 내용으로 공고한다.
② 입주 희망자는 별지 제2호 서식에 따른 입주 신청서를 사업대상지역의 시장 등에게 제출하여야 하며, 시장 등은 입주 신청자에 대하여 서류심사 외에 최저주거기준 미달 여부 등을 확인하기 위한 현장조사를 실시할 수 있다.
③ 입주 신청자의 입주 자격은 최초 모집 시에는 입주자 모집 공고일, 수시 모집 시에는 입주 신청일을 기준으로 하여 심사한다.
④ 시장 등이 입주자를 선정할 때 필요한 경우 해당 사업대상지역에서 활동 중인 민법 및 공익 법인의 설립·운영에 관한 법률에 따라 설립된 법인 또는 사회복지사업법에 따라 설립된 사회복지법인(이하 "비영리법인"이라 함)의 의견을 들을 수 있다.
⑤ 시장 등이 입주자를 선정한 경우에는 그 결과를 공공주택사업자에게 통보하여야 하며, 공공주택사업자는 입주자 선정결과를 입주자로 선정된 자에게 지체 없이 통보하여야 한다.
⑥ 시장 등은 매입임대주택의 최초 입주 이후에도 입주희망자를 상시 접수하며 대기자명부를 작성하여 관리한다. 이 경우 대기자명부상의 순위는 1년 단위로 조정할 수 있다.
⑦ 제2항부터 제5항까지에도 불구하고 사업유형별로 공공주택사업자가 입주자를 선정할 수 있으며, 이 경우 시장 등의 역할은 공공주택사업자가 대신한다.
⑧ 청년 매입임대주택 및 기숙사형 청년주택의 입주자 모집공고는 대학교 등의 개강 시점을 고려하여 매년 6월과 12월을 포함하여 진행하여야 한다.
⑨ 공공주택사업자는 입주자 모집공고 시 입주대상, 가구원 수 등 입주자 특성을 고려하여 차량 소유 및 운행과 관련한 사항을 국토교통부장관과 협의하여 포함할 수 있다.