[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
- 가. 청구법인은 2015.8.17. AAA 주식회사(이하 “이 건 위탁자”라 한다)와 OOO토지상에 건축물을 신축․분양하기로 하는 분양형 토지신탁계약(이하 “이 건 신탁계약”이라 한다)을 체결하였다.
- 나. 청구법인은 2018.2.19. 이 건 토지에 건축물 OOO㎡(OOO이하 “이 건 건축물”이라 한다)을 신축한 후, 그 취득가격 OOO원을 과세표준으로 하여 산출한 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원(이하 “이 건 취득세 등”이라 한다)을 신고․납부하였다.
- 다. 그 후 청구법인은 2020.12.30 이 건 위탁자가 청구법인에게 신탁보수 명목으로 지급한 OOO억원(이하 “쟁점1금액”이라 한다)과 금융이자 명목으로 지급한 OOO원(이하 “쟁점2금액”이라 한다)을 이 건 건축물의 취득세 과세표준에서 제외하여야 한다는 취지로 이 건 취득세 등의 경정청구를 하였으나, 처분청은 2021.2.22. 이를 거부하였다.
- 라. 청구법인은 이에 불복하여 2021.5.21. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(1) 청구법인은 이 건 신탁계약에 따라 청구법인 명의로 이 건 건축물의 신축에 따른 공사도급계약, 감리계약 등을 체결하였는바, 청구법인이 이 건 건축물의 실질적인 건축주라 할 것인데, 쟁점1금액은 이 건 위탁자가 청구법인에게 지급한 신탁보수로 이 건 건축물의 취득세 납세의무자인 청구법인이 이 건 건축물을 신축하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급한 비용이 아니고, 대법원도 이와 같은 취지로 판결(대법원 2020.5.14. 선고 2020두32937 판결)하였음을 볼 때, 이 건 건축물의 취득세 과세표준에서 쟁점1금액을 제외하는 것이 타당하다.
(2) 청구법인은 이 건 위탁자를 대신하여 이 건 건축물의 공사비 등을 지급한 후 이 건 위탁자로부터 선 지급한 금액에 약정이자(쟁점2금액)를 더한 금액을 추후에 받았으나, 청구법인은 이 건 건축물의 신축을 위해 자금을 조달하지 아니하였으므로 이 건 건축물의 신축과 관련된 건설자금이자는 발생할 여지가 없다. 이 건 위탁자가 청구법인에게 지급한 쟁점2금액은 청구법인이 이 건 위탁자에게 대여한 자금에 대한 지급이자로 청구법인의 금융수익이라 할 것인바, 청구법인이 수취한 쟁점2금액은 이 건 건축물의 취득과는 관련이 없으므로 이 건 건축물의 취득가격에서 제외하여야 한다.
(3) 설령, 쟁점1금액 중 이 건 건축물의 신축과 관련된 신탁 보수는 이 건 건축물의 취득가격에 포함하여야 한다고 하더라도 이 건 신탁계약과 관련된 업무 외에 다양한 신탁 업무를 수행하는 청구법인의 특성상 이 건 건축물 신축을 위하여 투입한 원가를 직접 산출하는 것은 사실상 불가능하므로 그 산출모형을 단순화하여 쟁점1금액(OOO억원) 중 청구법인의 2015년도부터 2018년도까지 평균 판매관리비율(20.91%, 이하 “이 건 판관비율”이라 한다)에 해당하는 OOO원만을 이 건 건축물의 취득가격으로 보고 이를 초과하는 OOO원은 취득가격에서 제외하여야 한다.
(1) 신탁계약에 따라 건축 인·허가 등 건축과 직접적으로 연관된 업무를 신탁회사가 건축주의 지위에서 수행했다면, 이에 관련된 제반비용은 해당 건축물의 취득가격에 포함되어야 하고, 건축물의 신축과 관계없이 지급한 금액이라면 제외하는 것이 타당하다 할 것인데, 청구법인은 쟁점1금액이 이 건 건축물의 취득가격에서 제외되어야 한다는 주장만 할 뿐 쟁점1금액이 이 건 건축물의 신축과 관련된 업무를 수행하고 받은 금액이 아니라는 사실을 명백하게 입증하지 못하고 있으므로 처분청이 이를 이 건 건축물의 취득가격으로 보아 취득세 등의 경정청구를 거부한 처분은 정당하다.
(2) 이 건 건축물의 경우 신탁계약을 통하여 수탁자인 청구법인을 건축주로 등재하였을 뿐 이 건 위탁자가 사실상 건축주의 지위에서 공동주택의 신축 및 분양 사업을 진행한다는 것은 다른 공동주택의 신축과 다를 것이 없으므로 이 건 위탁자가 이 건 건축물의 신축을 위한 자금을 조달하고 지급한 금융비용은 그 수취인이 누구인지에 관계없이 이 건 건축물의 건설자금이자라 할 것인바, 처분청이 쟁점2금액에 대한 취득세 등의 경정청구를 거부한 처분은 정당하다.
3. 심리 및 판단
① 이 건 위탁자가 청구법인에게 지급한 신탁보수(쟁점1금액)와 차입금에 대한 지급이자(쟁점2금액)를 이 건 건축물의 취득가격에서 제외하여야 한다는 청구주장의 당부
② 이 건 위탁자가 지급한 신탁보수 중 이 건 판관비율(20.91%)을 초과하는 금액은 이 건 건축물의 취득가격에서 제외하여야 한다는 청구 주장의 당부
- 나. 관련 법령: ＜별지＞ 기재
- 다. 사실관계 및 판단
(1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 이 건 위탁자인 AAA 주식회사는 2013.11.12. OOO2층을 본점소재지로 하고, 토목․건축공사업․ 주택건설 및 분양업 등을 목적사업으로 하여 설립하였다. (나) 청구법인과 이 건 위탁자가 2015.8.17. 체결한 이 건 신탁계약의 주요 내용(발췌)은 아래와 같다. (다) 이 건 위탁자는 이 건 건축물의 사용승인일(2018.2.19.)까지 신탁보수로 OOO원을 청구법인에게 지급하였고, 청구법인은 받지 않은 OOO원을 포함하여 쟁점1금액(OOO억원) 전부를 이 건 건축물의 취득가격으로 보아 취득세 등을 신고ㆍ납부하였다. (라) 대법원은 위탁자가 건축주인 수탁자(신탁회사)에게 지급한 신탁보수는 수탁자가 건축물을 취득하기 위해 지급한 비용이 아니라는 취지로 판결(대법원 2020.5.14. 선고 2020두32937 판결)하였다. (마) 행정안전부는 신탁계약에 따라 건축물의 건축 인․허가, 착공신고, 사용승인 신청 등 건축과 직접적으로 연관된 업무를 신탁회사가 건축주의 지위에서 수행한 경우 이에 관련된 제반 비용은 취득세 과세표준에 포함하여야 하며, 신탁회사가 위탁자에게 건축물 신축자금을 대여하고 받은 지급이자(신탁계정대이자)는지방세법 시행령제18조 제1항 제1호에서 규정한 건설자금이자로서 건축물의 과세표준에 포함하는 것이 타당하다고 회신하였다(부동산세제과-1050, 2021.4.14.). (바) 청구법인은 건축 인․허가, 착공신고, 사용승인 신청 등 이 건 건축물의 신축과 관련된 업무를 수행하기 위해 투입한 원가를 직접 산출하는 것은 불가능하므로 쟁점1금액 중 이 건 판관비율(20.91%)에 해당하는 OOO원만을 이 건 건축물의 취득가격으로 보는 것이 합리적이라고 주장한다. 또한, 쟁점2금액은 청구법인이 이 건 건축물의 신축자금을 이 건 위탁자에게 대여하고 받은 금융수익으로 신탁보수와 마찬가지로 청구법인이 거래상대방이나 제3자에게 지급한 비용이 아니므로 이 건 건축물의 취득가격에서 제외하여야 한다고 주장한다.
(2) 먼저, 쟁점①에 대하여 살펴본다. (가)지방세기본법제17조 제2항에서 이 법 또는 지방세관계법 중 과세표준 또는 세액의 계산에 관한 규정은 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질내용에 따라 적용한다고 규정하고 있다. 또한,지방세법제10조 제5항 및 같은 법 시행령 제18조 제1항에서 사실상의 취득가격은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다고 규정하면서 그 제1호에서 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용을, 제4호에서 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비와 수수료를 간접비용의 하나로 규정하고 있다. (나) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 쟁점1금액에 대하여 보면, 이 건 신탁계약 제18조 제1항 제1호에서 신탁보수를 이 건 위탁자의 부담으로 하였고, 이 건 신탁계약서의 특약사항 ＜기본보수＞에서도 쟁점1금액(OOO억원)을 건설보수라고 명시하고 있는 점 등에 비추어 청구법인은 이 건 신탁계약에 따라 이 건 건축물의 신축과 관련한 수탁자의 업무를 수행한 후 그 용역 계약에 따라 이 건 위탁자 겸 수익자로부터 쟁점1금액을 수령한 것이라 하겠는바, 이를 이 건 건축물의 신축에 따른 취득가격으로 보지 않는 경우 이 건 위탁자가 지급한 다른 비용들도 이 건 건축물의 취득가격에서 제외되는 문제가 발생하여 그 취득가격이 왜곡될 뿐만 아니라지방세기본법제17조제2항에서 규정하고 있는 실질과세의 원칙에도 부합하지 않는다고 하겠으므로 쟁점1금액은 이 건 신탁계약의 실질내용 상 이 건 건축물의 취득자인 이 건 위탁자가 이 건 건축물의 신축과 관련한 업무를 청구법인에게 위탁하고 이에 대한 대가로 지급한 용역비 등으로서 이 건 건축물의 간접비용에 해당된다고 보는 것이 타당하다고 하겠다. (다) 다음으로 쟁점2금액에 대하여 보면,지방세법 시행령제18조 제1항 제1호에서 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용을 간접비용의 하나로 규정하고 있고, 해당 규정도 실질과세의 원칙을 적용하여야 할 것으로서 여기에서 ‘건설자금’이란 건축물 등을 신축하거나 취득하는데 소요된 일체의 자금으로 그 대여자가 누구인지에 따라 간접비용에 해당하는지 여부가 결정되는 것은 아니라 하겠는바, 쟁점2금액은 이 건 위탁자가 청구법인으로부터 이 건 건축물의 신축자금을 조달한 후 청구법인에게 지급한 이자비용으로 청구법인이 거래당사자 또는 제3자에게 지급한 비용이 아니라 하더라도 이 건 건축물의 건설자금이자 또는 이와 유사한 금융비용이라고 보는 것이 실질과세의 원칙에 비추어 타당하다 하겠으므로 청구법인이 거래상대방 또는 제3자에게 지급한 금융비용이 아니라는 이유만으로 쟁점2금액을 이 건 건축물의 취득가격에서 제외하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다고 하겠다.
(3) 다음으로, 쟁점②에 대하여 그 사실관계 및 관련법령 등을 종합하여 살펴보면, 청구법인은 이 건 건축물의 신축과 관련한 업무를 수행하고 수령한 신탁보수(쟁점1금액) 중 이 건 판관비율(20.91%)에 상당하는 금액만을 이 건 건축물의 취득가격으로 보아야 한다고 주장하나, 위 (2)의 (나)에서 설시한 바와 같이 쟁점1금액은 이 건 위탁자 겸 수익자가 이 건 건축물의 신축용역에 따른 대가로 지급한 용역비에 해당하는 것이라 하겠고, 설령 청구주장과 같이 일부 다른 용역비가 포함되어 있다 하더라도지방세법 시행령제18조 제1항 제4호에서 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비 등을 간접비용이라고 규정하고 있을 뿐 그 용역비가 건축과 건축 외의 부분에 공동으로 사용되었을 때 이를 안분할 방법을 별도로 규정하고 있지 아니한 점, 청구법인이 주장하는 이 건 판관비율은 청구법인이 신탁 등의 목적 사업 전체를 수행함에 따라 발생한 공통비용에 대한 비율로서 그 비율이 이 건 건축물의 신축과 관련된 비용과 일치한다고 보기는 어려운 점 등에 비추어 쟁점1금액 중 이 건 판관비율에 해당하는 금액만을 이 건 건축물의 취득가격으로 삼아야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다고 하겠다.
(4) 따라서, 처분청이 쟁점1․2금액에 대한 취득세 등의 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로지방세기본법제96조 제6항,국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령
(1) 지방세기본법 제17조 [실질과세] ① 과세의 대상이 되는 소득·수익·재산·행위 또는 거래가 서류상 귀속되는 자는 명의(名義)만 있을 뿐 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 이 법 또는 지방세관계법을 적용한다.
② 이 법 또는 지방세관계법 중 과세표준 또는 세액의 계산에 관한 규정은 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질내용에 따라 적용한다.
(2) 지방세법 제7조[납세의무자 등] ① 취득세는 부동산, 차량, 기계장비, 항공기, 선박, 입목, 광업권, 어업권, 골프회원권, 승마회원권, 콘도미니엄 회원권, 종합체육시설 이용회원권 또는 요트회원권(이하 이 장에서 “부동산 등”이라 한다)을 취득한 자에게 부과한다. 제10조[과세표준] ⑤ 다음 각 호의 취득(증여ㆍ기부, 그 밖의 무상취득 및 소득세법제101조 제1항 또는법인세법제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.
3. 판결문ㆍ법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득
(3) 지방세법 시행령(2015.12.31. 대통령령 제26836호로 개정된 것) 제18조[취득가격의 범위 등] ① 법 제10조 제5항 각 호에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다. 다만, 취득대금을 일시급 등으로 지급하여 일정액을 할인받은 경우에는 그 할인된 금액으로 한다.
1. 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용
4. 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비ㆍ수수료
5. 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액
7. 제1호부터 제6호까지의 비용에 준하는 비용
(4) 신탁법 제37조[수탁자의 분별관리의무] ① 수탁자는 신탁재산을 수탁자의 고유재산과 분별하여 관리하고 신탁재산임을 표시하여야 한다.
② 여러 개의 신탁을 인수한 수탁자는 각 신탁재산을 분별하여 관리하고 서로 다른 신탁재산임을 표시하여야 한다.
③ 제1항 및 제2항의 신탁재산이 금전이나 그 밖의 대체물인 경우에는 그 계산을 명확히 하는 방법으로 분별하여 관리할 수 있다.