청구법인의 쟁점주택이 「지방세특례제한법」제31조의3 제1항 제3호에 따른 재산세 감면대상에 해당되는지 여부

[참조결정] 조심2020지3832

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 처분청은 2020년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 청구법인이 소유하고 있는 OOO소재 공동주택 651세대(이하 “쟁점주택”이라 한다)에 대하여 지방세특례제한법제31조의4 제2항 제2호에 따라 부동산투자회사가 과세기준일 현재 국내에 2세대 이상의 해당 공동주택을 임대 목적에 직접 사용하는 것으로 보아 재산세의 100분의 15를 감면한 후, 나머지 재산세 OOO원, 지역자원시설세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원(이하 “이 건 재산세 등”이라 한다)을 2020.9.10. 청구법인에게 부과·고지하였다.
• 나. 청구법인은 2020.12.3. 2020년도 재산세 과세기준일 현재(6.1.) 쟁점주택이지방세특례제한법제31조의3 제1항 제3호에 따른 민간임대주택에 관한 특별법제2조 제4호에 따른 공공지원민간임대주택을 임대하려는 자가 국내에서 임대 목적의 공동주택 2세대 이상을 임대 목적에 직접 사용하고 있어 재산세의 100분의 50이 경감대상에 해당하므로 이 건 재산세 등의 일부가 환급되어야 한다는 이유로 이의신청을 제기하였으나, 처분청은 2021.2.25. 이를 기각하였다.
• 다. 청구법인은 이에 불복하여 2021.5.22. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구법인 주장 처분청은 쟁점주택이 신탁으로 인하여 주식회사 AAA(이하 “위탁법인”이라 한다)로부터 청구법인에게 소유권이 이전되었으므로 지방세특례제한법(2020.8.12. 법률 제17474호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제2조 제8호에 따라 위탁법인이 이를 직접 사용하고 있다고 볼 수 없다 하여 쟁점주택에 대하여 같은 법 제31조의3 제1항 제3호의 재산세 감면규정을 적용할 수 없다는 의견이다. 그러나, 위탁법인은 부동산투자회사법제2조 제1호 나목에 따른 위탁관리 부동산투자회사로서, 처분청 의견과 같이 지방세특례제한법제2조 제8호에 따라 “위탁법인 명의로 소유하면서 사용하여야 한다”고 해석할 경우, 부동산투자회사는 부동산 등을 자산보관기관에 위탁하여야 한다는 부동산투자회사법제35조 제1항을 위반해야만 감면요건을 충족할 수 있고, 자산보관 의무를 위반하게 되면 같은 법 제54조 제1항 제11호에 따라 OOO원 이하의 과태료가 부과된다. 또한, 지방세특례제한법제2조 제1항 제8호는 하나의 부동산에 대한 복수의 사용주체를 인정함으로써 다수가 하나의 부동산을 직접 사용하게 되는 부당한 결과를 막기 위한 목적도 있는데, 위탁관리 부동산투자회사의 경우 위법한 직접 소유․사용방식 대신, 부동산투자회사법령에 따라 부동산을 위탁하여 임대사업에 사용하는 방식만을 “직접 사용”으로 제한 해석하는 한, 다수가 하나의 부동산을 직접 사용하게 되는 문제는 발생하지 않는다. 비록, 조세법률주의 원칙상 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석하여야 하지만, 법규 상호 간의 해석을 통하여 그 의미를 명백히 할 필요가 있는 경우에는 조세법률주의가 지향하는 법적 안정성 및 예측 가능성을 해치지 않는 범위 내에서 입법취지 및 목적 등을 고려한 합목적적 해석을 하는 것이 불가피하다(대법원 2017.10.12. 선고 2016다212722 판결). 따라서, 비록 쟁점주택이 신탁으로 인하여 위탁법인으로부터 청구법인에게 소유권이 이전되었다고 하더라도 지방세특례제한법 제2조 제8호에 따라 위탁법인이 이를 직접 사용하고 있다고 보아 쟁점주택에 대하여 같은 법 제31조의3 제1항 제3호의 재산세 감면규정을 적용하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 지방세특례제한법제2조 제1항 제8호에서 “직접 사용”이란 부동산 등의 소유자가 해당 부동산 등을 사업 또는 업무의 목적이나 용도에 맞게 사용하는 것을 말한다고 규정하고 있는바, 신탁등기한 부동산에 대하여 위탁법인이 임대사업자로서 계속해서 임대․관리하고 있다 하더라도, 지방세법 제107조 제1항 제3호에 따라 과세기준일 현재 재산세 납세의무는 수탁자에게 있고, 그 위탁자는 소유자가 아니므로 임대 목적으로 직접 사용하는 경우에 해당한다고 볼 수 없으며, 또한 청구법인은 쟁점주택을 임대목적물로 하여 임대사업자 등록을 한 사실도 없다. 한편, 위탁관리 부동산투자회사의 경우 임대 목적의 공동주택에 대하여 지방세특례제한법제31조의4 제2항에서 재산세 감면규정을 두고 있고, 부동산투자회사법제22조의2 또는 제35조에 따라 위탁하여 임대하는 경우를 포함시켜 제한적으로 허용하고 있다. 비록, 위탁관리 부동산투자회사의 신탁행위가 필수적 절차일지라도 그 해석을 같은 법 제31조의3 규정까지 확대하여 적용할 때에는 수탁자를 기준으로 한 재산세의 일반적 감면요건이 형해화되는 점을 종합하여 볼 때, 지방세특례제한법 제31조의3 제1항 제3호에 따른 재산세 감면을 적용함에 있어 위탁법인이 임대사업자등록을 한 쟁점주택에 대해 청구법인이 임대 목적에 직접 사용한 것으로 볼 수 없다 할 것이다. 따라서, 쟁점주택은 지방세특례제한법 제31조의3 제1항에 따른 재산세 감면 적용대상으로 볼 수 없다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 청구법인의 쟁점주택이 지방세특례제한법제31조의3 제1항 제3호에 따른 재산세 감면대상에 해당되는지 여부
• 나. 관련 법률: ＜별지＞ 기재
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 청구법인은 2016.8.31. 위탁법인과 쟁점주택을 임대 목적물로하여 자산보관계약서를 아래와 같이 체결하였다. (나) 위탁법인은 2017.1.4. 쟁점주택을 임대 목적물로하여 OOO구청장에게 아래와 같이 임대사업자등록을 하였다. (다) 위탁법인은 2019.6.28. 쟁점주택을 신축하여 취득한 후, 2016.8. 31. 신탁을 원인으로 하여 2019.8.26. 청구법인에게 소유권을 이전하였다. (라) 쟁점주택은 모두 전용면적 OOO제곱미터 초과 OOO제곱미터 이하인 것으로 확인된다. (마) 청구법인은 쟁점주택을 임대 목적물로 하여 별도의 임대사업자등록을 한 사실이 없는 것으로 확인된다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살펴본다. (가) 지방세특례제한법제31조의3 제1항에서 민간임대주택에 관한 특별법제2조 제4호에 따른 공공지원민간임대주택 및 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택을 임대하려는 자가 대통령령으로 정하는 바에 따라 국내에서 임대 목적의 공동주택 2세대 이상을 과세기준일 현재 임대 목적에 직접 사용하는 경우에는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 2021년 12월 31일까지 지방세를 감면한다고 하고, 그 제3호에서 전용면적 OOO제곱미터 초과 OOO제곱미터 이하인 임대 목적의 공동주택 또는 오피스텔에 대하여는 재산세의 100분의 50을 경감한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제13조의2 제1항에서 법 제31조의3 제1항 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 감면받으려는 자는 민간임대주택에 관한 특별법 제5조에 따라 해당 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록하여야 한다고 규정하고 있다. (나) 한편, 지방세특제한법제2조 제1항 제8호에서 “직접 사용”이란 부동산ㆍ차량ㆍ건설기계ㆍ선박ㆍ항공기 등의 소유자가 해당 부동산ㆍ차량ㆍ건설기계ㆍ선박ㆍ항공기 등을 사업 또는 업무의 목적이나 용도에 맞게 사용하는 것을 말한다고 규정하고 있는바, 조세법률주의 원칙상 과세요건이나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고, 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하며, 특히 감면요건 규정 가운데 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합한다(대법원 2004.5.28. 선고 2003두7392 판결 등, 같은 뜻임) 하겠다. (다) 청구법인은 쟁점주택이 지방세특례제한법제31조의3 제1항 제3호에 따른 재산세 감면대상에 해당된다고 주장하나, 지방세특례제한법제31조의3 제1항에서 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 공공지원민간임대주택을 임대 목적물로 하여 임대사업자 등록을 한 후, 그 임대 목적에 직접 사용할 것을 감면요건으로 규정하고 있으며, 2020년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 쟁점주택의 소유자는 청구법인이고, 쟁점주택을 임대 목적물로 한 임대사업자 등록은 위탁법인으로 등록되어 있어 청구법인의 쟁점주택을지방세특례제한법제31조의3 제1항 제3호에 따른 재산세 감면대상으로 볼 수가 없으므로(조심 2020지3832, 2021.12.27., 같은 뜻임) 처분청이 청구법인에게 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법 제96조 제6항과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법률

(1) 지방세법(2020.8.12. 법률 제17473호로 개정되기 전의 것) 제107조(납세의무자) ① 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 각 호의 자를 납세의무자로 본다.

3. 신탁법에 따라 수탁자 명의로 등기ㆍ등록된 신탁재산의 경우: 위탁자별로 구분된 재산에 대해서는 그 수탁자. 이 경우 위탁자별로 구분된 재산에 대한 납세의무자는 각각 다른 납세의무자로 본다.

(2) 지방세특례제한법(2020.8.12. 법률 제17474호로 개정되기 전의 것) 제2조(정의) ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

8. “직접 사용”이란 부동산ㆍ차량ㆍ건설기계ㆍ선박ㆍ항공기 등의 소유자가 해당 부동산ㆍ차량ㆍ건설기계ㆍ선박ㆍ항공기 등을 사업 또는 업무의 목적이나 용도에 맞게 사용하는 것을 말한다. 제31조의3(장기일반민간임대주택 등에 대한 감면) ① 민간임대주택에 관한 특별법제2조 제4호에 따른 공공지원민간임대주택 및 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택을 임대하려는 자가 대통령령으로 정하는 바에 따라 국내에서 임대 목적의 공동주택 2세대 이상 또는 대통령령으로 정하는 다가구주택(모든 호수의 전용면적이 40제곱미터 이하인 경우를 말하며, 이하 이 조에서 "다가구주택"이라 한다)을 과세기준일 현재 임대 목적에 직접 사용하는 경우 또는 같은 법 제2조 제1호에 따른 준주택 중 오피스텔(이하 이 조에서 "오피스텔"이라 한다)을 2세대 이상 과세기준일 현재 임대 목적에 직접 사용하는 경우에는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 2021년 12월 31일까지 지방세를 감면한다.

1. 전용면적 40제곱미터 이하인 임대 목적의 공동주택, 다가구주택 또는 오피스텔에 대해서는 재산세(지방세법제112조에 따른 부과액을 포함한다)를 면제한다.

2. 전용면적 40제곱미터 초과 60제곱미터 이하인 임대 목적의 공동주택 또는 오피스텔에 대하여는 재산세(지방세법제112조에 따른 부과액을 포함한다)의 100분의 75를 경감한다.

3. 전용면적 60제곱미터 초과 85제곱미터 이하인 임대 목적의 공동주택 또는 오피스텔에 대하여는 재산세의 100분의 50을 경감한다. 제31조의4(주택임대사업에 투자하는 부동산투자회사에 대한 감면) ① 부동산투자회사법 제2조 제1호 나목에 따른 위탁관리 부동산투자회사(해당 부동산투자회사의 발행주식 총수에 대한 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사 및 지방공사가 단독 또는 공동으로 출자한 경우 그 소유주식 수의 비율이 100분의 50을 초과하는 경우를 말한다)가 임대할 목적으로 취득하는 부동산[주택법 제2조 제3호에 따른 공동주택(같은 법 제2조 제4호에 따른 준주택 중 오피스텔을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축 또는 매입하기 위하여 취득하는 경우의 부동산으로 한정한다]에 대해서는 취득세의 100분의 20을 2021년 12월 31일까지 경감한다. 이 경우 지방세법 제13조 제2항 본문 및 같은 조 제3항의 세율을 적용하지 아니한다.

② 제1항에 따른 부동산투자회사가 과세기준일 현재 국내에 2세대 이상의 해당 공동주택을 임대 목적에 직접 사용(부동산투자회사법 제22조의2 또는 제35조에 따라 위탁하여 임대하는 경우를 포함한다)하는 경우에는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2021년 12월 31일까지 감면한다.

1. 전용면적 60제곱미터 이하인 임대 목적의 공동주택에 대해서는 재산세(지방세법제112조에 따른 부과액을 포함한다)의 100분의 40을 경감한다.

2. 전용면적 85제곱미터 이하인 임대 목적의 공동주택에 대해서는 재산세의 100분의 15를 경감한다

(3) 지방세특례제한법 시행령(2020.12.31. 대통령령 제31344호로 개정되기 전의 것) 제13조의2(다가구주택의 범위 등) ① 법 제31조의3 제1항 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 감면받으려는 자는 민간임대주택에 관한 특별법 제5조에 따라 해당 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록하여야 한다.

(4) 부동산투자회사법 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “부동산투자회사”란 자산을 부동산에 투자하여 운용하는 것을 주된 목적으로 제3조부터 제8조까지, 제11조의2, 제45조 및 제49조의2 제1항에 적합하게 설립된 회사로서 다음 각 목의 회사를 말한다.

• 나. 위탁관리 부동산투자회사: 자산의 투자ㆍ운용을 자산관리회사에 위탁하는 회사 제35조(자산보관의 위탁 등) ① 부동산투자회사는 대통령령으로 정하는 바에 따라 자산의 보관과 이와 관련된 업무를 다음 각 호의 기관(이하 “자산보관기관”이라 한다)에 위탁하여야 한다.

1. 자본시장과 금융투자업에 관한 법률에 따른 신탁업자 제54조(과태료) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 1천만원 이하의 과태료를 부과한다.

11. 제35조 제1항을 위반하여 자산의 보관과 이와 관련된 업무를 위탁하지 아니한 자

(5) 부동산투자회사법 시행령 제37조(자산보관의 위탁) ① 부동산투자회사는 법 제35조 제1항에 따라 보유하고 있는 부동산ㆍ증권 및 현금을 다음 각 호의 구분에 따라 보관하여야 한다.

1. 부동산(지상권ㆍ전세권 등 자본시장과 금융투자업에 관한 법률제103조에 따라 신탁의 인수가 가능한 부동산 사용에 관한 권리를 포함하며, 법 제26조의3 제1항에 따른 토지로 보상을 받기로 결정된 권리는 포함하지 아니한다): 취득하는 즉시 회사 명의로 이전등기와 함께 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자에게 신탁할 것

• 가. 자본시장과 금융투자업에 관한 법률에 따른 신탁업자 또는 신탁업을 겸영하는 금융기관
• 나. 한국토지주택공사법에 따른 한국토지주택공사
• 다. 금융회사부실자산 등의 효율적 처리 및 한국자산관리공사의 설립에 관한 법률에 따른 한국자산관리공사
• 라. 주택도시기금법에 따른 주택도시보증공사
• 마. 외국의 법률에 따라 설립되어 신탁업을 영위하는 기관으로서 국토교통부장관이 인정하는 기관

(6) 민간임대주택에 관한 특별법 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

4. "공공지원민간임대주택"이란 임대사업자가 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 민간임대주택을 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 이 법에 따른 임대료 및 임차인의 자격 제한 등을 받아 임대하는 민간임대주택을 말한다.

• 가. 주택도시기금법에 따른 주택도시기금(이하 "주택도시기금"이라 한다)의 출자를 받아 건설 또는 매입하는 민간임대주택
• 나. 주택법제2조 제24호에 따른 공공택지 또는 이 법 제18조 제2항에 따라 수의계약 등으로 공급되는 토지 및 혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법 제2조 제6호에 따른 종전부동산(이하 "종전부동산"이라 한다)을 매입 또는 임차하여 건설하는 민간임대주택
• 다. 제21조 제2호에 따라 용적률을 완화 받거나 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제30조에 따라 용도지역 변경을 통하여 용적률을 완화 받아 건설하는 민간임대주택
• 라. 제22조에 따라 지정되는 공공지원민간임대주택 공급촉진지구에서 건설하는 민간임대주택
• 마. 그 밖에 국토교통부령으로 정하는 공공지원을 받아 건설 또는 매입하는 민간임대주택 제5조(임대사업자의 등록) ① 주택을 임대하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 “시장ㆍ군수ㆍ구청장”이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다.