쟁점공동주택이 분양을 목적으로 건축한 소규모 공동주택에 해당하는지 여부

[참조결정] 조심2021지2276

[주 문] [이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구법인은 OOO일원에 OOO재건축정비사업(이하 “이 건 재건축사업”이라 한다)을 시행하여 2016.8.30. OOO세대(이하 “이 건 공동주택”라 한다)를 취득(신축)한 후, 그 취득가액을 과세표준으로 하여 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원을 신고‧납부하였다.
• 나. 이후 청구법인은 이 건 공동주택 중 전용면적 60㎡ 이하인 OOO세대에 대하여 착공 등 원인행위 당시의 규정인 지방세특례제한법(2014.12.31. 법률 제12955호로 개정된 것, 이하 “종전 규정”이라 한다) 제33조 제1항을 적용하여 취득세를 면제하여야 한다는 취지의 경정청구를 하였으나 처분청은 이를 거부하는 처분을 하였으며 청구법인은 이에 대하여 2019.1.23. 심판청구(이하 “종전심판청구”라 한다)를 제기하였고, 우리 원은 2020.12.21. 이 건 공동주택 중 분양을 목적으로 취득한 전용면적 60㎡ 이하인 공동주택에 해당하는지 여부 및 그 건축공사의 실제 착공일이 2014.12.31. 이전인지 여부를 재조사하여 그 결과에 따라 종전 규정 제33조 제1항을 적용하여 그 세액을 경정하도록 재조사결정을 하였다.
• 다. 처분청은 재조사 결과, 이 건 공동주택 중 2014.12.31. 이전 착공된 60㎡ 이하 공동주택 OOO세대 중 일반분양분 OOO세대에 대하여는 종전 규정 제33조 제1항을 적용하고, OOO시장에게 공급한 OOO세대(이하 “쟁점공동주택”이라 한다)는 분양할 목적으로 건축한 공동주택이 아니라고 보아 감면 대상에서 제외하는 것으로 하여 2021.2.8. 이 건 공동주택에 대한 취득세 등 합계 OOO원을 감액경정하였다.
• 라. 청구법인은 이에 불복하여 2021.5.7. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구법인 주장

(1) 구 도시 및 주거환경정비법(2016.1.27. 법률 제13912호로 개정된 것, 이하 같다) 제30조의3 제3항에서 사업시행자는 제1항에 따라 정비계획상 용적률을 초과하여 건축하는 경우 의무적으로 건축해야 하는 소형주택을 시ㆍ도지사 등에게 공급하도록 규정하고 있고, 건축물 분양에 관한 법률 제2조 제2호에 의하면 분양이란 건축물분양사업자가 건축하는 건축물의 전부 또는 일부를 2인 이상에게 판매하는 것을 말한다고 규정하고 있으며, 2016.12.8. 청구법인이 고시한 재건축사업 이전고시에 따르면, 쟁점공동주택을 포함한 신축한 주택 OOO세대를 조합원에게 OOO세대, 일반분양자에게 OOO세대, OOO시장에게 OOO세대를 분양한 것으로 나타난다. 조합원, 일반분양자, OOO시장을 각각 1인이라고 가정하여도, 3인에 해당되어 2인 이상에 해당하고 있음을 알 수 있다. 이는 주택신축판매업을 영위하는 청구법인이 신축한 주택의 일부를 2인 이상에게 판매하는 것이기 때문에 모두 위 법률상의 분양의 정의 개념에 부합한다. 또한, 주택공급에 관한 규칙 제2조 제1호에서 “공급”이라 함은 주택법 제54조의 적용대상이 되는 주택 및 복리시설을 분양 또는 임대하는 것을 말한다고 규정하고 있는 바, 주택공급에 있어서 임대가 아닌 것은 모두 분양에 해당된다고 볼 수 있고, 청구법인이 쟁점공동주택을 OOO시장에게 공급하는 것은 그 자체가 임대가 아님이 분명한 이상 분양에 해당된다고 볼 수 있다.

(2) 처분청은 구 도시 및 주거환경정비법 제30조의3 제6항에서 같은 조 제3항에 따른 소형주택의 인수를 위한 절차와 방법에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 별도로 정할 수 있으며, 인수된 소형주택은 시ㆍ도조례로 정하는 바에 따라 임대주택 또는 전세주택으로 활용하여야 한다고 규정되어 쟁점공동주택이 임대목적으로 건축되었다는 점을 재조사 결정 근거로 밝히고 있다. 그러나 해당 법령은 청구법인이 쟁점공동주택을 OOO시장에게 공급(판매)하고 나서 활용 방안을 규정한 것에 불과하다. 즉 청구법인은 OOO시장에게 주택을 분양한 것이고 OOO시장이 분양받은 주택을 임대용으로 사용하고 있는 것이기 때문에, 비록 처음부터 임대용으로 예정되어 있는 공동주택이라 하더라도 청구법인이 직접 임대하지 않는 이상, 청구법인 입장에서는 OOO시장에게 공급 내지 분양할 목적으로 쟁점공동주택을 건축한 것으로 보는 것이 타당하다. 쟁점공동주택이 임대주택으로 활용될 예정이라고 하여 분양이 아니라고 판단하는 경우, 청구법인은 직접 임대사업자가 아니기 때문에 지방세특례제한법 제31조(임대주택 등에 대한 감면)의 감면을 적용받을 수도 없고, 임대사업자에 일괄적으로 공급한 쟁점공동주택이 분양에도 해당되지 않아, 지방세특례제한법 제33조(주택 공급 확대를 위한 감면)도 적용받을 수 없는 바, 오히려 조합원들의 재건축이익 증대에 기여하는 일반분양분의 경우에는 지방세 감면혜택을 주면서 서민의 주거환경을 보호하기 위하여 특별히 제정한 도시 및 주거환경정비법의 관계 규정에 따른 소형주택의 건설 및 공급에 대하여는 상대적으로 더 불이익을 주는 것이어서, 지방세특례제한법의 제정취지에 반할 뿐만 아니라 일반분양분과의 형평성에도 반한다고 할 수 있다.

• 나. 처분청 의견 주택법 제54조에서 사업주체가 건설하는 주택을 공급하려는 경우에는 국토교통부령으로 정하는 입주자모집의 조건ㆍ방법ㆍ절차, 입주금의 납부 방법ㆍ시기ㆍ절차, 주택공급계약의 방법ㆍ절차 등에 적합해야 하고, 주택을 공급받으려는 자는 국토교통부령으로 정하는 입주자자격, 재당첨 제한 및 공급 순위 등에 맞게 주택을 공급받아야 한다고 규정하고 있다. 반면, 주택법 제20조에서 용적률을 완화하여 적용하는 경우 사업주체는 ‘미리 사업계획승인신청서에 반영’하여 같은 법 제15조에 따른 사업계획승인을 신청해야 하고 대통령령으로 정하는 비율 이상에 해당하는 면적을 임대주택으로 공급하여야 한다고 규정하고 있다. 즉, 일반분양분 공동주택의 경우에는 주택법 제54조에 따라 인터넷 및 방문 등의 청약접수를 통해 입주자를 모집하고 입주자모집공고를 하는 등에 대한 조건, 방법, 절차를 따르겠지만, 쟁점공동주택은 같은 법 제20조의 ‘별도법령에 따라 공급’하는 경우이므로 주택법 제54조의 주택이 아니라면 임대를 하지 않는다고 하여 분양이라고 한정할 수 없을 것이다. 건축물의 분양에 관한 법률 제2조 4호에서 “분양받은 자”란 제6조제3항부터 제5항까지의 규정에 따라 분양사업자와 건축물의 분양계약을 체결한 자로 규정하고 있고, 제5조에서 분양사업자는 건축물을 분양하려는 경우에는 건축법 제11조에 따른 허가권자에게 신고해야 한다 등의 분양신고에 대해 규정하고 있으며, 같은 법 제6조에서 분양사업자는 제5조 제3항에 따른 분양신고의 수리 사실을 통보받은 후에 분양 광고에 따라 분양받을 자를 공개모집하고 공개추첨의 방법으로 분양받을 자를 선정하여야 한다고 하는 등의 분양방법에 대해 규정하고 있다. 이때의 분양신고, 분양광고, 분양계약서 등에 대한 법령은 일반분양분 공동주택과 같은 경우에 적용되는 규정이므로 쟁점공동주택을 공급하는 경우에는 동일한 법령을 적용할 수 없을 것이다. 따라서 일반적인 주택 분양에 적용되는 법령과 다르게 쟁점공동주택은 재건축정비사업을 하면서 사업시행계획인가를 받기 위해 ‘의무사항에 따라 건축’한 공동주택일 뿐이므로 청구법인의 주장은 인정할 수 없다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 쟁점공동주택이 분양을 목적으로 건축한 소규모 공동주택에 해당하는지 여부
• 나. 관련 법령 등: ＜별지＞ 기재
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인과 처분청이 제출한 자료에 따르면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 이 건 재건축사업 변경인가 고시(2014.7.3.) 및 이전고시(2016.12.8.) 등에 따르면, 청구법인은 OOO세대 규모의 이 건 공동주택을 신축하였는바, 그 주택규모별 세대수는 아래 ＜표＞와 같다. ＜표＞ 이 건 공동주택 주택규모별 세대수(전용면적 기준) OOO (나) 청구법인과 OOO시장은 2016.2.2. 건축물의 매매가격을 OOO원으로 하고 토지는 기부채납하는 것으로 하여 쟁점공동주택을 매매하는 ‘재건축 소형주택 매매(분양) 표준계약’을 체결하였다. (다) 청구법인은 2016.8.30. 이 건 공동주택에 대하여 취득세 등 합계 OOO원을 신고‧납부하였다. (라) 청구법인은 이 건 재건축사업 이전고시(2016.12.8.)에 의거, 이 건 공동주택 중 쟁점공동주택을 구 도시 및 주거환경정비법 제30조의3에 따라 OOO시장에게 공급하였다. (마) 청구법인은 종전 규정 제33조 제1항을 적용하여 기 납부한 취득세 등을 환급해 달라는 취지로 경정청구를 제기하였고, 이에 대한 거부처분에 대하여 2019.1.23. 종전심판청구를 제기하였으며, 우리 원은 2020.12.21. 이 건 공동주택 중 분양을 목적으로 취득한 전용면적 60㎡ 이하인 공동주택에 해당하는지 여부 및 그 건축공사의 실제 착공일이 2014.12.31. 이전인지 여부를 재조사하라는 종전재조사결정을 하였다. (바) 처분청은 2021.2.8. 이 건 공동주택 신축공사의 실제 착공일이 2014.12.31. 이전이라는 점을 인정하고, 일반분양분 OOO세대에 대하여는 분양목적으로 취득한 것으로 보아 취득세 면제를 결정하였으나, 쟁점공동주택은 임대목적으로 취득한 것으로 보아 면제 대상에서 제외하였다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 종전 규정 제33조 제1항은 주택 공급 확대를 위하여 주택건설사업자가 분양할 목적으로 건축한 전용면적 60제곱미터 이하인 5세대 이상의 공동주택과 그 공동주택을 건축한 후 미분양 등의 사유로 제31조에 따른 임대용으로 전환하는 경우 그 공동주택에 대해서는 2014년 12월 31일까지 취득세를 면제한다고 규정하고 있다. (나) 지방세특례제한법은 ‘분양’의 개념에 관하여 용어의 정의나 포섭의 구체적인 범위가 명확히 규정되어 있지 아니하나, 건축물의 분양에 관한 법률 제2조 제2호는 ‘분양’의 정의를 분양사업자가 건축하는 건축물의 전부 또는 일부를 2인 이상에게 판매하는 것으로 규정하고 있는바, 동 법상 ‘분양’에는 건축물의 전부를 1인에게 판매하는 것은 포함되지 않으므로 공동주택을 신축하여 일괄매각한 것을 ‘분양’이라고 보기는 어렵다 할 것이다. (다) 그러나 이 건의 경우 청구법인은 이 건 공동주택을 원시취득한 후, 1인에게 전부 판매한 것이 아니라, OOO시장에게 쟁점공동주택을 우선공급으로, 나머지 세대를 일반분양으로 각각 판매하였으므로, ‘2인 이상에 대한 건축물 판매’라는 건축물의 분양에 관한 법률상 분양의 정의를 충족하는 것으로 보이는 점, OOO시에서 사전 준비하여 청구법인과 함께 작성한 2016.2.2.자 매매계약서에도 “재건축 소형주택 매매(분양) 표준계약서”라고 기재되어 있어 쟁점공동주택의 취득이 분양목적임을 분명히 하고 있는 점 등에 비추어 처분청에서 청구법인이 쟁점공동주택을 분양목적이 아니라 임대목적으로 취득한 것으로 보아 청구법인에게 한 이 건 경정처분은 잘못이 있다고 판단된다.

4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 지방세기본법 제96조 제6항과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령 등

(1) 지방세특례제한법(2014.1.1. 법률 제12175호로 개정된 것) 제33조(주택 공급 확대를 위한 감면) ① 대통령령으로 정하는 주택건설사업자가 공동주택(해당 공동주택의 부대시설 및 복리시설을 포함하되, 분양하거나 임대하는 복리시설은 제외한다. 이하 이 조에서 같다)을 분양할 목적으로 건축한 전용면적 60제곱미터 이하인 5세대 이상의 공동주택(해당 공동주택의 부속토지를 제외한다. 이하 이 항에서 같다)과 그 공동주택을 건축한 후 미분양 등의 사유로 제31조에 따른 임대용으로 전환하는 경우 그 공동주택에 대해서는 2014년 12월 31일까지 취득세를 면제한다.

(2) 도시 및 주거환경정비법(2016.1.27. 법률 제13912호로 개정된 것) 제30조의3(주택재건축사업 등의 용적률 완화 및 소형주택 건설 등) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 정비사업(도시재정비 촉진을 위한 특별법 제2조 제1호에 따른 재정비촉진지구에서 시행되는 주택재건축사업 및 주택재개발사업은 제외한다. 이하 이 조에서 같다)을 시행하는 경우 그 사업시행자(이하 이 조에서 “사업시행자”라 한다)는 제4조에 따라 정비계획(이 법에 따라 정비계획으로 의제되는 계획을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)으로 정하여진 용적률에도 불구하고 같은 조 제4항에 따른 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제78조 및 관계 법률에 따른 용적률의 상한(이하 이 조에서 “법적상한용적률”이라 한다)까지 건축할 수 있으며, 사업시행자가 정비계획으로 정하여진 용적률을 초과하여 건축하고자 하는 경우에는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제78조에 따라 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군의 조례로 정한 용적률 제한 및 정비계획으로 정한 허용세대수 제한을 받지 아니한다. (각 호 생략)

② 사업시행자는 법적상한용적률에서 정비계획으로 정하여진 용적률을 뺀 용적률의 다음 각 호에 따른 비율에 해당하는 면적에 주거전용면적 60제곱미터 이하의 소형주택을 건설하여야 한다. 다만, 제8조제4항제1호에 따른 정비사업을 시행하는 경우에는 그러하지 아니하다. (각 호 생략)

③ 사업시행자는 제1항에 따라 정비계획상 용적률을 초과하여 건축하는 경우 그 초과한 용적률에 제2항에 따라 시ㆍ도조례로 정하는 비율을 곱한 용적률에 해당하는 면적에 제2항에 따라 건설한 소형주택을 국토교통부장관, 시ㆍ도지사, 시장, 군수, 구청장 또는 주택공사등(이하 이 조에서 “인수자”라 한다)에 공급하여야 한다. 이 경우 소형주택의 공급가격은 공공주택 특별법 제50조의2에 따라 국토교통부장관이 고시하는 공공건설임대주택의 표준건축비로 하며, 부속토지는 인수자에게 기부채납한 것으로 본다.

⑥ 제3항에 따른 소형주택의 인수를 위한 절차와 방법에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 별도로 정할 수 있으며, 인수된 소형주택은 대통령령으로 정하는 장기공공임대주택으로 활용하여야 한다. 다만, 토지등소유자의 부담 완화 등 대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 경우에는 인수된 소형주택을 임대주택으로 활용할 수 있으며, 그 임대주택에 대하여 인수자는 임대의무기간에 따라 감정평가액의 100분의 50 범위에서 대통령령으로 정하는 가격으로 부속토지를 인수하여야 한다 제32조(다른 법률의 인ㆍ허가등의 의제) ① 사업시행자가 사업시행인가를 받은 때(시장ㆍ군수가 직접 정비사업을 시행하는 경우에는 사업시행계획서를 작성한 때를 말한다. 이하 이 조에서 같다)에는 다음 각 호의 인가ㆍ허가ㆍ승인ㆍ신고ㆍ등록ㆍ협의ㆍ동의ㆍ심사 또는 해제(이하 “인ㆍ허가등”이라 한다)가 있은 것으로 보며, 제28조 제4항에 따른 사업시행인가의 고시가 있은 때에는 다음 각 호의 관계 법률에 따른 인ㆍ허가등의 고시ㆍ공고 등이 있은 것으로 본다.

(3) 도시 및 주거환경정비법 시행령(2016.8.11. 대통령령 제27445호로 개정된 것) 제41조의2(소형주택의 공급방법 등) ① 사업시행자는 조합원에게 공급되고 남은 주택을 대상으로 공개추첨의 방법에 의하여 법 제30조의3 제3항에 따라 공급하는 소형주택을 선정하여야 하며, 그 선정결과를 지체 없이 같은 항에 따른 인수자에게 통보하여야 한다.

② 사업시행자가 제1항에 따라 소형주택을 공급하는 경우에는 시ㆍ도지사, 시장ㆍ군수 순으로 우선하여 인수할 수 있다. 다만, 시ㆍ도지사 및 시장ㆍ군수가 소형주택을 인수할 수 없는 경우에는 시ㆍ도지사는 국토교통부장관에게 인수자 지정을 요청하여야 한다.

④ 법 제30조의3 제6항 본문에서 “대통령령으로 정하는 장기공공임대주택”이란 공공주택 특별법 제2조 제1호 가목의 공공임대주택으로서 같은 법 제50조의2 제1항에 따른 임대의무기간(이하 “임대의무기간”이라 한다)이 20년 이상인 것을 말하다.

⑥ 법 제30조의3 제6항 단서에서 “대통령령으로 정하는 가격”이란 다음 각 호의 구분에 따른 가격을 말한다. 1.임대의무기간이 10년 이상인 경우: 감정평가액(시장ㆍ군수가 지정하는 2 이상의 감정평가업자가 평가한 금액을 산술평균한 금액을 말한다. 이하 제2호에서 같다)의 100분의 30에 해당하는 가격 2.임대의무기간이 10년 미만인 경우: 감정평가액의 100분의 50에 해당하는 가격

(4) 건축물의 분양에 관한 법률(2016.1.19. 법률 제13805호로 개정된 것) 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 2.“분양”이란 분양사업자가 건축하는 건축물의 전부 또는 일부를 2인 이상에게 판매하는 것을 말한다. 다만, 건축법 제2조 제2항에 따른 건축물의 용도 중 둘 이상의 용도로 사용하기 위하여 건축하는 건축물을 판매하는 경우 어느 하나의 용도에 해당하는 부분의 바닥면적이 제3조 제1항 제1호에서 정한 규모 이상에 해당하고 그 부분의 전부를 1인에게 판매하는 것은 제외한다.

(5) 주택법 제20조(주택건설사업 등에 의한 임대주택의 건설 등) ① 사업주체(리모델링을 시행하는 자는 제외한다)가 다음 각 호의 사항을 포함한 사업계획승인신청서(건축법 제11조 제3항의 허가신청서를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)를 제출하는 경우 사업계획승인권자(건축허가권자를 포함한다)는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제78조의 용도지역별 용적률 범위에서 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군의 조례로 정하는 기준에 따라 용적률을 완화하여 적용할 수 있다. 1.제15조 제1항에 따른 호수 이상의 주택과 주택 외의 시설을 동일 건축물로 건축하는 계획 2.임대주택의 건설ㆍ공급에 관한 사항

② 제1항에 따라 용적률을 완화하여 적용하는 경우 사업주체는 완화된 용적률의 60퍼센트 이하의 범위에서 대통령령으로 정하는 비율 이상에 해당하는 면적을 임대주택으로 공급하여야 한다. 이 경우 사업주체는 임대주택을 국토교통부장관, 시ㆍ도지사, 한국토지주택공사 또는 지방공사(이하 “인수자”라 한다)에 공급하여야 하며 시ㆍ도지사가 우선 인수할 수 있다. 다만, 시ㆍ도지사가 임대주택을 인수하지 아니하는 경우 다음 각 호의 구분에 따라 국토교통부장관에게 인수자 지정을 요청하여야 한다. 1.특별시장, 광역시장 또는 도지사가 인수하지 아니하는 경우: 관할 시장, 군수 또는 구청장이 제1항의 사업계획승인(건축법 제11조의 건축허가를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)신청 사실을 특별시장, 광역시장 또는 도지사에게 통보한 후 국토교통부장관에게 인수자 지정 요청 2.특별자치시장 또는 특별자치도지사가 인수하지 아니하는 경우: 특별자치시장 또는 특별자치도지사가 직접 국토교통부장관에게 인수자 지정 요청 제54조(주택의 공급) ① 사업주체(건축법 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 하여 제15조 제1항에 따른 호수 이상으로 건설ㆍ공급하는 건축주와 제49조에 따라 사용검사를 받은 주택을 사업주체로부터 일괄하여 양수받은 자를 포함한다. 이하 이 장에서 같다)는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 주택을 건설ㆍ공급하여야 한다. 이 경우 국가유공자, 보훈보상대상자, 장애인, 철거주택의 소유자, 그 밖에 국토교통부령으로 정하는 대상자에게는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 입주자 모집조건 등을 달리 정하여 별도로 공급할 수 있다. 1.사업주체(공공주택사업자는 제외한다)가 입주자를 모집하려는 경우: 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 승인(복리시설의 경우에는 신고를 말한다)을 받을 것 2.사업주체가 건설하는 주택을 공급하려는 경우 가.국토교통부령으로 정하는 입주자모집의 시기(사업주체 또는 시공자가 영업정지를 받거나 건설기술 진흥법 제53조에 따른 벌점이 국토교통부령으로 정하는 기준에 해당하는 경우 등에 달리 정한 입주자모집의 시기를 포함한다)ㆍ조건ㆍ방법ㆍ절차, 입주금(입주예정자가 사업주체에게 납입하는 주택가격을 말한다. 이하 같다)의 납부 방법ㆍ시기ㆍ절차, 주택공급계약의 방법ㆍ절차 등에 적합할 것 나.국토교통부령으로 정하는 바에 따라 벽지ㆍ바닥재ㆍ주방용구ㆍ조명기구 등을 제외한 부분의 가격을 따로 제시하고, 이를 입주자가 선택할 수 있도록 할 것

(6) 주택공급에 관한 규칙 제2조(정의) 이 규칙에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 1."공급"이란 주택법(이하 "법"이라 한다) 제54조의 적용대상이 되는 주택 및 복리시설을 분양 또는 임대하는 것을 말한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구법인은 OOO일원에 OOO재건축정비사업(이하 “이 건 재건축사업”이라 한다)을 시행하여 2016.8.30. OOO세대(이하 “이 건 공동주택”라 한다)를 취득(신축)한 후, 그 취득가액을 과세표준으로 하여 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원을 신고‧납부하였다.
• 나. 이후 청구법인은 이 건 공동주택 중 전용면적 60㎡ 이하인 OOO세대에 대하여 착공 등 원인행위 당시의 규정인 지방세특례제한법(2014.12.31. 법률 제12955호로 개정된 것, 이하 “종전 규정”이라 한다) 제33조 제1항을 적용하여 취득세를 면제하여야 한다는 취지의 경정청구를 하였으나 처분청은 이를 거부하는 처분을 하였으며 청구법인은 이에 대하여 2019.1.23. 심판청구(이하 “종전심판청구”라 한다)를 제기하였고, 우리 원은 2020.12.21. 이 건 공동주택 중 분양을 목적으로 취득한 전용면적 60㎡ 이하인 공동주택에 해당하는지 여부 및 그 건축공사의 실제 착공일이 2014.12.31. 이전인지 여부를 재조사하여 그 결과에 따라 종전 규정 제33조 제1항을 적용하여 그 세액을 경정하도록 재조사결정을 하였다.
• 다. 처분청은 재조사 결과, 이 건 공동주택 중 2014.12.31. 이전 착공된 60㎡ 이하 공동주택 OOO세대 중 일반분양분 OOO세대에 대하여는 종전 규정 제33조 제1항을 적용하고, OOO시장에게 공급한 OOO세대(이하 “쟁점공동주택”이라 한다)는 분양할 목적으로 건축한 공동주택이 아니라고 보아 감면 대상에서 제외하는 것으로 하여 2021.2.8. 이 건 공동주택에 대한 취득세 등 합계 OOO원을 감액경정하였다.
• 라. 청구법인은 이에 불복하여 2021.5.7. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구법인 주장

(1) 구 도시 및 주거환경정비법(2016.1.27. 법률 제13912호로 개정된 것, 이하 같다) 제30조의3 제3항에서 사업시행자는 제1항에 따라 정비계획상 용적률을 초과하여 건축하는 경우 의무적으로 건축해야 하는 소형주택을 시ㆍ도지사 등에게 공급하도록 규정하고 있고, 건축물 분양에 관한 법률 제2조 제2호에 의하면 분양이란 건축물분양사업자가 건축하는 건축물의 전부 또는 일부를 2인 이상에게 판매하는 것을 말한다고 규정하고 있으며, 2016.12.8. 청구법인이 고시한 재건축사업 이전고시에 따르면, 쟁점공동주택을 포함한 신축한 주택 OOO세대를 조합원에게 OOO세대, 일반분양자에게 OOO세대, OOO시장에게 OOO세대를 분양한 것으로 나타난다. 조합원, 일반분양자, OOO시장을 각각 1인이라고 가정하여도, 3인에 해당되어 2인 이상에 해당하고 있음을 알 수 있다. 이는 주택신축판매업을 영위하는 청구법인이 신축한 주택의 일부를 2인 이상에게 판매하는 것이기 때문에 모두 위 법률상의 분양의 정의 개념에 부합한다. 또한, 주택공급에 관한 규칙 제2조 제1호에서 “공급”이라 함은 주택법 제54조의 적용대상이 되는 주택 및 복리시설을 분양 또는 임대하는 것을 말한다고 규정하고 있는 바, 주택공급에 있어서 임대가 아닌 것은 모두 분양에 해당된다고 볼 수 있고, 청구법인이 쟁점공동주택을 OOO시장에게 공급하는 것은 그 자체가 임대가 아님이 분명한 이상 분양에 해당된다고 볼 수 있다.

(2) 처분청은 구 도시 및 주거환경정비법 제30조의3 제6항에서 같은 조 제3항에 따른 소형주택의 인수를 위한 절차와 방법에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 별도로 정할 수 있으며, 인수된 소형주택은 시ㆍ도조례로 정하는 바에 따라 임대주택 또는 전세주택으로 활용하여야 한다고 규정되어 쟁점공동주택이 임대목적으로 건축되었다는 점을 재조사 결정 근거로 밝히고 있다. 그러나 해당 법령은 청구법인이 쟁점공동주택을 OOO시장에게 공급(판매)하고 나서 활용 방안을 규정한 것에 불과하다. 즉 청구법인은 OOO시장에게 주택을 분양한 것이고 OOO시장이 분양받은 주택을 임대용으로 사용하고 있는 것이기 때문에, 비록 처음부터 임대용으로 예정되어 있는 공동주택이라 하더라도 청구법인이 직접 임대하지 않는 이상, 청구법인 입장에서는 OOO시장에게 공급 내지 분양할 목적으로 쟁점공동주택을 건축한 것으로 보는 것이 타당하다. 쟁점공동주택이 임대주택으로 활용될 예정이라고 하여 분양이 아니라고 판단하는 경우, 청구법인은 직접 임대사업자가 아니기 때문에 지방세특례제한법 제31조(임대주택 등에 대한 감면)의 감면을 적용받을 수도 없고, 임대사업자에 일괄적으로 공급한 쟁점공동주택이 분양에도 해당되지 않아, 지방세특례제한법 제33조(주택 공급 확대를 위한 감면)도 적용받을 수 없는 바, 오히려 조합원들의 재건축이익 증대에 기여하는 일반분양분의 경우에는 지방세 감면혜택을 주면서 서민의 주거환경을 보호하기 위하여 특별히 제정한 도시 및 주거환경정비법의 관계 규정에 따른 소형주택의 건설 및 공급에 대하여는 상대적으로 더 불이익을 주는 것이어서, 지방세특례제한법의 제정취지에 반할 뿐만 아니라 일반분양분과의 형평성에도 반한다고 할 수 있다.

• 나. 처분청 의견 주택법 제54조에서 사업주체가 건설하는 주택을 공급하려는 경우에는 국토교통부령으로 정하는 입주자모집의 조건ㆍ방법ㆍ절차, 입주금의 납부 방법ㆍ시기ㆍ절차, 주택공급계약의 방법ㆍ절차 등에 적합해야 하고, 주택을 공급받으려는 자는 국토교통부령으로 정하는 입주자자격, 재당첨 제한 및 공급 순위 등에 맞게 주택을 공급받아야 한다고 규정하고 있다. 반면, 주택법 제20조에서 용적률을 완화하여 적용하는 경우 사업주체는 ‘미리 사업계획승인신청서에 반영’하여 같은 법 제15조에 따른 사업계획승인을 신청해야 하고 대통령령으로 정하는 비율 이상에 해당하는 면적을 임대주택으로 공급하여야 한다고 규정하고 있다. 즉, 일반분양분 공동주택의 경우에는 주택법 제54조에 따라 인터넷 및 방문 등의 청약접수를 통해 입주자를 모집하고 입주자모집공고를 하는 등에 대한 조건, 방법, 절차를 따르겠지만, 쟁점공동주택은 같은 법 제20조의 ‘별도법령에 따라 공급’하는 경우이므로 주택법 제54조의 주택이 아니라면 임대를 하지 않는다고 하여 분양이라고 한정할 수 없을 것이다. 건축물의 분양에 관한 법률 제2조 4호에서 “분양받은 자”란 제6조제3항부터 제5항까지의 규정에 따라 분양사업자와 건축물의 분양계약을 체결한 자로 규정하고 있고, 제5조에서 분양사업자는 건축물을 분양하려는 경우에는 건축법 제11조에 따른 허가권자에게 신고해야 한다 등의 분양신고에 대해 규정하고 있으며, 같은 법 제6조에서 분양사업자는 제5조 제3항에 따른 분양신고의 수리 사실을 통보받은 후에 분양 광고에 따라 분양받을 자를 공개모집하고 공개추첨의 방법으로 분양받을 자를 선정하여야 한다고 하는 등의 분양방법에 대해 규정하고 있다. 이때의 분양신고, 분양광고, 분양계약서 등에 대한 법령은 일반분양분 공동주택과 같은 경우에 적용되는 규정이므로 쟁점공동주택을 공급하는 경우에는 동일한 법령을 적용할 수 없을 것이다. 따라서 일반적인 주택 분양에 적용되는 법령과 다르게 쟁점공동주택은 재건축정비사업을 하면서 사업시행계획인가를 받기 위해 ‘의무사항에 따라 건축’한 공동주택일 뿐이므로 청구법인의 주장은 인정할 수 없다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 쟁점공동주택이 분양을 목적으로 건축한 소규모 공동주택에 해당하는지 여부
• 나. 관련 법령 등: ＜별지＞ 기재
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인과 처분청이 제출한 자료에 따르면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 이 건 재건축사업 변경인가 고시(2014.7.3.) 및 이전고시(2016.12.8.) 등에 따르면, 청구법인은 OOO세대 규모의 이 건 공동주택을 신축하였는바, 그 주택규모별 세대수는 아래 ＜표＞와 같다. ＜표＞ 이 건 공동주택 주택규모별 세대수(전용면적 기준) OOO (나) 청구법인과 OOO시장은 2016.2.2. 건축물의 매매가격을 OOO원으로 하고 토지는 기부채납하는 것으로 하여 쟁점공동주택을 매매하는 ‘재건축 소형주택 매매(분양) 표준계약’을 체결하였다. (다) 청구법인은 2016.8.30. 이 건 공동주택에 대하여 취득세 등 합계 OOO원을 신고‧납부하였다. (라) 청구법인은 이 건 재건축사업 이전고시(2016.12.8.)에 의거, 이 건 공동주택 중 쟁점공동주택을 구 도시 및 주거환경정비법 제30조의3에 따라 OOO시장에게 공급하였다. (마) 청구법인은 종전 규정 제33조 제1항을 적용하여 기 납부한 취득세 등을 환급해 달라는 취지로 경정청구를 제기하였고, 이에 대한 거부처분에 대하여 2019.1.23. 종전심판청구를 제기하였으며, 우리 원은 2020.12.21. 이 건 공동주택 중 분양을 목적으로 취득한 전용면적 60㎡ 이하인 공동주택에 해당하는지 여부 및 그 건축공사의 실제 착공일이 2014.12.31. 이전인지 여부를 재조사하라는 종전재조사결정을 하였다. (바) 처분청은 2021.2.8. 이 건 공동주택 신축공사의 실제 착공일이 2014.12.31. 이전이라는 점을 인정하고, 일반분양분 OOO세대에 대하여는 분양목적으로 취득한 것으로 보아 취득세 면제를 결정하였으나, 쟁점공동주택은 임대목적으로 취득한 것으로 보아 면제 대상에서 제외하였다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 종전 규정 제33조 제1항은 주택 공급 확대를 위하여 주택건설사업자가 분양할 목적으로 건축한 전용면적 60제곱미터 이하인 5세대 이상의 공동주택과 그 공동주택을 건축한 후 미분양 등의 사유로 제31조에 따른 임대용으로 전환하는 경우 그 공동주택에 대해서는 2014년 12월 31일까지 취득세를 면제한다고 규정하고 있다. (나) 지방세특례제한법은 ‘분양’의 개념에 관하여 용어의 정의나 포섭의 구체적인 범위가 명확히 규정되어 있지 아니하나, 건축물의 분양에 관한 법률 제2조 제2호는 ‘분양’의 정의를 분양사업자가 건축하는 건축물의 전부 또는 일부를 2인 이상에게 판매하는 것으로 규정하고 있는바, 동 법상 ‘분양’에는 건축물의 전부를 1인에게 판매하는 것은 포함되지 않으므로 공동주택을 신축하여 일괄매각한 것을 ‘분양’이라고 보기는 어렵다 할 것이다. (다) 그러나 이 건의 경우 청구법인은 이 건 공동주택을 원시취득한 후, 1인에게 전부 판매한 것이 아니라, OOO시장에게 쟁점공동주택을 우선공급으로, 나머지 세대를 일반분양으로 각각 판매하였으므로, ‘2인 이상에 대한 건축물 판매’라는 건축물의 분양에 관한 법률상 분양의 정의를 충족하는 것으로 보이는 점, OOO시에서 사전 준비하여 청구법인과 함께 작성한 2016.2.2.자 매매계약서에도 “재건축 소형주택 매매(분양) 표준계약서”라고 기재되어 있어 쟁점공동주택의 취득이 분양목적임을 분명히 하고 있는 점 등에 비추어 처분청에서 청구법인이 쟁점공동주택을 분양목적이 아니라 임대목적으로 취득한 것으로 보아 청구법인에게 한 이 건 경정처분은 잘못이 있다고 판단된다.

4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 지방세기본법 제96조 제6항과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령 등

(1) 지방세특례제한법(2014.1.1. 법률 제12175호로 개정된 것) 제33조(주택 공급 확대를 위한 감면) ① 대통령령으로 정하는 주택건설사업자가 공동주택(해당 공동주택의 부대시설 및 복리시설을 포함하되, 분양하거나 임대하는 복리시설은 제외한다. 이하 이 조에서 같다)을 분양할 목적으로 건축한 전용면적 60제곱미터 이하인 5세대 이상의 공동주택(해당 공동주택의 부속토지를 제외한다. 이하 이 항에서 같다)과 그 공동주택을 건축한 후 미분양 등의 사유로 제31조에 따른 임대용으로 전환하는 경우 그 공동주택에 대해서는 2014년 12월 31일까지 취득세를 면제한다.

(2) 도시 및 주거환경정비법(2016.1.27. 법률 제13912호로 개정된 것) 제30조의3(주택재건축사업 등의 용적률 완화 및 소형주택 건설 등) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 정비사업(도시재정비 촉진을 위한 특별법 제2조 제1호에 따른 재정비촉진지구에서 시행되는 주택재건축사업 및 주택재개발사업은 제외한다. 이하 이 조에서 같다)을 시행하는 경우 그 사업시행자(이하 이 조에서 “사업시행자”라 한다)는 제4조에 따라 정비계획(이 법에 따라 정비계획으로 의제되는 계획을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)으로 정하여진 용적률에도 불구하고 같은 조 제4항에 따른 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제78조 및 관계 법률에 따른 용적률의 상한(이하 이 조에서 “법적상한용적률”이라 한다)까지 건축할 수 있으며, 사업시행자가 정비계획으로 정하여진 용적률을 초과하여 건축하고자 하는 경우에는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제78조에 따라 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군의 조례로 정한 용적률 제한 및 정비계획으로 정한 허용세대수 제한을 받지 아니한다. (각 호 생략)

② 사업시행자는 법적상한용적률에서 정비계획으로 정하여진 용적률을 뺀 용적률의 다음 각 호에 따른 비율에 해당하는 면적에 주거전용면적 60제곱미터 이하의 소형주택을 건설하여야 한다. 다만, 제8조제4항제1호에 따른 정비사업을 시행하는 경우에는 그러하지 아니하다. (각 호 생략)

③ 사업시행자는 제1항에 따라 정비계획상 용적률을 초과하여 건축하는 경우 그 초과한 용적률에 제2항에 따라 시ㆍ도조례로 정하는 비율을 곱한 용적률에 해당하는 면적에 제2항에 따라 건설한 소형주택을 국토교통부장관, 시ㆍ도지사, 시장, 군수, 구청장 또는 주택공사등(이하 이 조에서 “인수자”라 한다)에 공급하여야 한다. 이 경우 소형주택의 공급가격은 공공주택 특별법 제50조의2에 따라 국토교통부장관이 고시하는 공공건설임대주택의 표준건축비로 하며, 부속토지는 인수자에게 기부채납한 것으로 본다.

⑥ 제3항에 따른 소형주택의 인수를 위한 절차와 방법에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 별도로 정할 수 있으며, 인수된 소형주택은 대통령령으로 정하는 장기공공임대주택으로 활용하여야 한다. 다만, 토지등소유자의 부담 완화 등 대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 경우에는 인수된 소형주택을 임대주택으로 활용할 수 있으며, 그 임대주택에 대하여 인수자는 임대의무기간에 따라 감정평가액의 100분의 50 범위에서 대통령령으로 정하는 가격으로 부속토지를 인수하여야 한다 제32조(다른 법률의 인ㆍ허가등의 의제) ① 사업시행자가 사업시행인가를 받은 때(시장ㆍ군수가 직접 정비사업을 시행하는 경우에는 사업시행계획서를 작성한 때를 말한다. 이하 이 조에서 같다)에는 다음 각 호의 인가ㆍ허가ㆍ승인ㆍ신고ㆍ등록ㆍ협의ㆍ동의ㆍ심사 또는 해제(이하 “인ㆍ허가등”이라 한다)가 있은 것으로 보며, 제28조 제4항에 따른 사업시행인가의 고시가 있은 때에는 다음 각 호의 관계 법률에 따른 인ㆍ허가등의 고시ㆍ공고 등이 있은 것으로 본다.

(3) 도시 및 주거환경정비법 시행령(2016.8.11. 대통령령 제27445호로 개정된 것) 제41조의2(소형주택의 공급방법 등) ① 사업시행자는 조합원에게 공급되고 남은 주택을 대상으로 공개추첨의 방법에 의하여 법 제30조의3 제3항에 따라 공급하는 소형주택을 선정하여야 하며, 그 선정결과를 지체 없이 같은 항에 따른 인수자에게 통보하여야 한다.

② 사업시행자가 제1항에 따라 소형주택을 공급하는 경우에는 시ㆍ도지사, 시장ㆍ군수 순으로 우선하여 인수할 수 있다. 다만, 시ㆍ도지사 및 시장ㆍ군수가 소형주택을 인수할 수 없는 경우에는 시ㆍ도지사는 국토교통부장관에게 인수자 지정을 요청하여야 한다.

④ 법 제30조의3 제6항 본문에서 “대통령령으로 정하는 장기공공임대주택”이란 공공주택 특별법 제2조 제1호 가목의 공공임대주택으로서 같은 법 제50조의2 제1항에 따른 임대의무기간(이하 “임대의무기간”이라 한다)이 20년 이상인 것을 말하다.

⑥ 법 제30조의3 제6항 단서에서 “대통령령으로 정하는 가격”이란 다음 각 호의 구분에 따른 가격을 말한다. 1.임대의무기간이 10년 이상인 경우: 감정평가액(시장ㆍ군수가 지정하는 2 이상의 감정평가업자가 평가한 금액을 산술평균한 금액을 말한다. 이하 제2호에서 같다)의 100분의 30에 해당하는 가격 2.임대의무기간이 10년 미만인 경우: 감정평가액의 100분의 50에 해당하는 가격

(4) 건축물의 분양에 관한 법률(2016.1.19. 법률 제13805호로 개정된 것) 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 2.“분양”이란 분양사업자가 건축하는 건축물의 전부 또는 일부를 2인 이상에게 판매하는 것을 말한다. 다만, 건축법 제2조 제2항에 따른 건축물의 용도 중 둘 이상의 용도로 사용하기 위하여 건축하는 건축물을 판매하는 경우 어느 하나의 용도에 해당하는 부분의 바닥면적이 제3조 제1항 제1호에서 정한 규모 이상에 해당하고 그 부분의 전부를 1인에게 판매하는 것은 제외한다.

(5) 주택법 제20조(주택건설사업 등에 의한 임대주택의 건설 등) ① 사업주체(리모델링을 시행하는 자는 제외한다)가 다음 각 호의 사항을 포함한 사업계획승인신청서(건축법 제11조 제3항의 허가신청서를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)를 제출하는 경우 사업계획승인권자(건축허가권자를 포함한다)는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제78조의 용도지역별 용적률 범위에서 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군의 조례로 정하는 기준에 따라 용적률을 완화하여 적용할 수 있다. 1.제15조 제1항에 따른 호수 이상의 주택과 주택 외의 시설을 동일 건축물로 건축하는 계획 2.임대주택의 건설ㆍ공급에 관한 사항

② 제1항에 따라 용적률을 완화하여 적용하는 경우 사업주체는 완화된 용적률의 60퍼센트 이하의 범위에서 대통령령으로 정하는 비율 이상에 해당하는 면적을 임대주택으로 공급하여야 한다. 이 경우 사업주체는 임대주택을 국토교통부장관, 시ㆍ도지사, 한국토지주택공사 또는 지방공사(이하 “인수자”라 한다)에 공급하여야 하며 시ㆍ도지사가 우선 인수할 수 있다. 다만, 시ㆍ도지사가 임대주택을 인수하지 아니하는 경우 다음 각 호의 구분에 따라 국토교통부장관에게 인수자 지정을 요청하여야 한다. 1.특별시장, 광역시장 또는 도지사가 인수하지 아니하는 경우: 관할 시장, 군수 또는 구청장이 제1항의 사업계획승인(건축법 제11조의 건축허가를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)신청 사실을 특별시장, 광역시장 또는 도지사에게 통보한 후 국토교통부장관에게 인수자 지정 요청 2.특별자치시장 또는 특별자치도지사가 인수하지 아니하는 경우: 특별자치시장 또는 특별자치도지사가 직접 국토교통부장관에게 인수자 지정 요청 제54조(주택의 공급) ① 사업주체(건축법 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 하여 제15조 제1항에 따른 호수 이상으로 건설ㆍ공급하는 건축주와 제49조에 따라 사용검사를 받은 주택을 사업주체로부터 일괄하여 양수받은 자를 포함한다. 이하 이 장에서 같다)는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 주택을 건설ㆍ공급하여야 한다. 이 경우 국가유공자, 보훈보상대상자, 장애인, 철거주택의 소유자, 그 밖에 국토교통부령으로 정하는 대상자에게는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 입주자 모집조건 등을 달리 정하여 별도로 공급할 수 있다. 1.사업주체(공공주택사업자는 제외한다)가 입주자를 모집하려는 경우: 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 승인(복리시설의 경우에는 신고를 말한다)을 받을 것 2.사업주체가 건설하는 주택을 공급하려는 경우 가.국토교통부령으로 정하는 입주자모집의 시기(사업주체 또는 시공자가 영업정지를 받거나 건설기술 진흥법 제53조에 따른 벌점이 국토교통부령으로 정하는 기준에 해당하는 경우 등에 달리 정한 입주자모집의 시기를 포함한다)ㆍ조건ㆍ방법ㆍ절차, 입주금(입주예정자가 사업주체에게 납입하는 주택가격을 말한다. 이하 같다)의 납부 방법ㆍ시기ㆍ절차, 주택공급계약의 방법ㆍ절차 등에 적합할 것 나.국토교통부령으로 정하는 바에 따라 벽지ㆍ바닥재ㆍ주방용구ㆍ조명기구 등을 제외한 부분의 가격을 따로 제시하고, 이를 입주자가 선택할 수 있도록 할 것

(6) 주택공급에 관한 규칙 제2조(정의) 이 규칙에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 1."공급"이란 주택법(이하 "법"이라 한다) 제54조의 적용대상이 되는 주택 및 복리시설을 분양 또는 임대하는 것을 말한다.