토지 지분 없는 조합원 입주권으로 취득한 이 건 주택의 토지 취득분에 대하여 유상승계취득세율이 아닌 원시취득세율을 적용하여야 한다는 청구주장의 당부

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구인들은 OOO내 국공유지를 점유한 무허가 건축물(이하 “종전건축물”이라 한다)을 소유하였던 aaa으로부터 2018.2.6. OOO주택재개발정비사업조합(이하 “이 건 정비사업조합”이라 한다)의 조합원 지위 및 OOO(건축물 OOO㎡, 토지 OOO㎡, 토지를 “쟁점토지”라 하고, 종전건축물과 합하여 “이 건 주택”이라 한다)를 공급받는 사람으로 선정된 지위를 취득하고, 2020.12.17. 이 건 주택을 취득한 후, 2021.1.24. 건축물에 대하여는 지방세법 제11조 제1항 제3호의 세율(2.8%, 원시취득세율)을 적용하고 쟁점토지에 대하여는 같은 법 제11조 제1항 제7호 나목의 세율(4%, 유상승계취득세율)을 적용하여 산출한 취득세 등 합계 OOO원을 신고‧납부하였다.
• 나. 이후 청구인들은 쟁점토지의 취득에 대하여 원시취득세율이 적용되어야 한다는 취지로 2021.2.17. 경정청구를 제기하였고, 처분청은 2021.4.13. 이를 거부하였다.
• 다. 청구인들은 이에 불복하여 2021.4.29. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인들 주장

(1) 아파트 재개발 이전에 사업지 내 종전 토지를 보유하고 있던 자는 보유했던 규모와 관계없이 아파트 준공에 따른 토지, 건축물에 대하여 원시취득세율로 취득세를 신고‧납부하고 있다. 즉, 종전 토지를 보유했던 조합원 중에 재개발 이전에 보유했던 토지보다 아파트 준공에 따라 취득하는 토지가 증가되는 자도, 토지 증가분에 대한 취득세율을 건축물과 같이 일괄 적용(2.8%)하고 있다. 이와 같은 조합원에 대한 취득세 부과기준을 적용하면, 사업지 내 무허가 건축물을 보유했던 자도 아파트 준공에 따라 신규 취득하는 토지와 건축물에 대하여 원시취득세율을 적용하여 취득세를 납부하는 것이 조세 형평성 차원에서 타당하다. 처분청에서는 재개발사업으로 소유 토지 면적이 증가하는 경우에는 해당 증가면적에 대하여 유상승계취득세율을 적용해야 한다며 청구인들의 경정청구를 거부하였다. 그러나 처분청에서는 청구인들에게 적용했던 기준과 달리 재개발 이전에 보유했던 종전 토지보다 아파트 준공 후 취득하는 토지가 증가되는 조합원에 대하여는 토지 증가분과 건축물 모두 동일하게 원시취득세율을 적용하고 있다. 처분청이 청구인들에게 적용했던 경정청구 결정통지서대로 하면 이들 조합원도 토지 증가분(청구인들과 마찬가지로 종전 토지를 소유했던 타 조합원으로부터 승계 취득)에 대하여는 유상승계취득세율을 적용해야 하는데 이들 조합원에 대하여는 원시취득세율을 적용하고 있다. 따라서 재개발사업지의 종전 토지의 보유 여부와 관계없이 아파트 준공에 따라 취득하는 토지 증가분에 대해서는 동일한 취득세율이 적용되어야 한다.

(2) 청구인들은 법무사를 통하여 이 건 주택에 대한 취득세를 처분청과 협의하여 신고‧납부하였음에도 불구하고, 처분청은 이 건 조세심판청구 이후 종전건축물 취득시 지급한 프리미엄을 과세표준에 포함하여 과세하였는바, 이 건 심판청구가 인용될 것을 대비하였다고 볼 수 있다.

• 나. 처분청 의견 쟁점토지의 경우, 청구인들이 OOO주택재개발정비사업(이하 “이 건 정비사업”이라 한다) 시행인가일(2011.11.10.) 이후인 2018.2.6. 국공유지를 점유한 무허가 건축물을 승계 취득한 사실이 확인되고 있으므로, 위 지방세특례제한법 제74조 제1항 제2호 규정을 적용하여 취득세를 부과하는 것이 타당하다. 이 때 사업지구 내 토지를 소유하지 아니한 청구인들이 관리처분 및 환지처분에 따라 취득하는 쟁점토지의 취득이 원시취득인지 여부에 대해 살펴보면, 지방세법 제6조 제1호에서 “수용재결로 취득한 경우 등 과세대상이 이미 존재하는 상태에서 취득하는 경우는 원시취득에서 제외한다.”고 규정하고 있다. 일반적으로 환지(換地)의 의미는 토지의 이용가치를 전반적으로 증진하기 위하여 일정한 지역 내 토지의 소유권 또는 기타의 권리를 보유하는 자에게 종전의 토지를 대신하여 새로이 구획된 토지를 할당하기 위하여 분합(分合) 및 교환(交換)하는 것을 말하는 것이므로, 청구인들이 환지처분에 따라 취득한 쟁점토지는 원시취득이 아닌 종전 조합원이 가진 토지를 승계취득한 것으로 보아야 할 것이어서 원시취득 세율을 적용하여야 한다는 청구주장은 받아들일 수 없다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 토지 지분 없는 조합원 입주권으로 취득한 이 건 주택의 토지 취득분에 대하여 유상승계취득세율이 아닌 원시취득세율을 적용하여야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법령: ＜별지＞ 기재
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인들과 처분청이 제출한 자료에 따르면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 쟁점토지 일대는 2007.11.29. OOO재정비촉진계획 결정고시에 의하여 OOO으로 지정되었다. (나) 이 건 정비사업조합은 2008.3.10. 조합설립이 인가되었고, 이 건 정비사업은 2011.11.10. 사업시행이 인가되었으며, 2016.3.21. 이 건 정비사업의 관리처분계획이 인가되었다. (다) 청구인들은 2017.9.4. 종전건축물을 소유하였던 bbb과 부동산 매매계약을 체결하였고, 2018.2.6. 이 건 정비사업조합의 조합원 지위를 승계하였는바, 부동산 매매계약서 특약사항의 주요내용은 아래와 같다.

○○○ (라) 청구인들은 2018.7.15. 이 건 정비사업조합으로부터 이 건 주택을 공급받는 계약을 체결하였다. (마) 처분청은 2020.12.17. 이 건 주택에 대한 준공인가 전 사용허가를 승인하였다. (바) 청구인들은 2020.12.17. 아래와 같이 분양대금을 완납하여 이 건 주택을 취득한 후, 2021.1.24. 취득세 등 합계 OOO원을 신고‧납부하였다. (단위: 원)

○○○ (사) 청구인들은 2021.2.27. 다른 조합원들과의 조세형평을 고려할 때, 토지 지분을 소유하지 않은 승계조합원도 토지 취득분에 대해 원시취득세율이 적용되어야 한다는 취지로 경정청구를 제기하였다. (아) 처분청은 2021.4.13. 대지권의 목적이 되는 토지에 대해서는 기존의 다른 조합원으로부터 승계취득하는 것에 해당된다는 이유로 청구인들의 경정청구를 거부하였다. (자) 처분청은 이 건 심판청구사건을 검토하는 과정에서 청구인들이 종전건축물에 대한 프리미엄 비용이 취득가액에서 누락된 사실을 확인하여 청구인들을 비롯한 건축물만을 소유한 조합원들에게 프리미엄을 취득가액에 포함하여 취득세 등을 과세하였고, 이에 대한 다툼은 없다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인들은 토지 지분을 소유한 조합원들이 토지 증가분에 대하여 원시취득세율을 적용하였으므로 쟁점토지도 원시취득세율을 적용하여야 한다고 주장하나, 아래와 같은 이유로 청구주장을 받아들이기 어렵다. (가) 토지 지분을 소유한 이 건 정비사업조합 조합원 중 토지 증가 취득분에 대하여 원시취득세율을 적용한 사례는 확인되지 않는다. (나) 지방세법 제6조 제1호에서 과세대상이 이미 존재하는 상태에서 취득하는 경우를 “원시취득”에서 제외하는 것으로 규정하고 있다. (다) 토지를 소유하지 아니하였던 청구인들이 조합원 지위에 대한 취득대금 및 분양대금 등을 지급하여 쟁점토지를 취득한 것은 토지를 소유한 다른 조합원으로부터 쟁점토지를 승계취득한 것으로 보는 것이 합리적이다.

(3) 따라서 처분청이 이 건 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법 제96조 제6항과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령

(1) 지방세법 제6조(정의) 취득세에서 사용하는 용어의 뜻은 다음 각 호와 같다. 1.“취득”이란 매매, 교환, 상속, 증여, 기부, 법인에 대한 현물출자, 건축, 개수(改修), 공유수면의 매립, 간척에 의한 토지의 조성 등과 그 밖에 이와 유사한 취득으로서 원시취득(수용재결로 취득한 경우 등 과세대상이 이미 존재하는 상태에서 취득하는 경우는 제외한다), 승계취득 또는 유상ㆍ무상의 모든 취득을 말한다. 제11조(부동산 취득의 세율) ① 부동산에 대한 취득세는 제10조의 과세표준에 다음 각 호에 해당하는 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다. 3.원시취득: 1천분의 28 7.그 밖의 원인으로 인한 취득 나.농지 외의 것: 1천분의 40

(2) 지방세특례제한법 제74조(도시개발사업 등에 대한 감면) ① 도시개발법 제2조 제1항 제2호에 따른 도시개발사업(이하 이 조에서 “도시개발사업”이라 한다)과 도시 및 주거환경정비법 제2조 제2호 나목에 따른 재개발사업(이하 이 조에서 “재개발사업”이라 한다)의 시행으로 해당 사업의 대상이 되는 부동산의 소유자(상속인을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)가 환지계획 및 토지상환채권에 따라 취득하는 토지, 관리처분계획에 따라 취득하는 토지 및 건축물(이하 이 항에서 “환지계획 등에 따른 취득부동산”이라 한다)에 대해서는 취득세를 2022년 12월 31일까지 면제한다. 다만, 다음 각 호에 해당하는 부동산에 대해서는 취득세를 부과한다. 1.환지계획 등에 따른 취득부동산의 가액 합계액이 종전의 부동산 가액의 합계액을 초과하여 도시 및 주거환경정비법 등 관계 법령에 따라 청산금을 부담하는 경우에는 그 청산금에 상당하는 부동산 2.환지계획 등에 따른 취득부동산의 가액 합계액이 종전의 부동산 가액 합계액을 초과하는 경우에는 그 초과액에 상당하는 부동산. 이 경우 사업시행인가(승계취득일 현재 취득부동산 소재지가 소득세법 제104조의2 제1항에 따른 지정지역으로 지정된 경우에는 도시개발구역 지정 또는 정비구역 지정) 이후 환지 이전에 부동산을 승계취득한 자로 한정한다.

(3) 서울특별시 시세 감면 조례(2020.7.16. 서울특별시조례 제7609호로 개정된 것) 제12조(주택재개발 등에 대한 감면) 2008년 3월 11일 이전에 종전의 도시 및 주거환경정비법(법률 제8974호로 개정되기 전의 것)에 따라 정비구역으로 지정받은 주택재개발사업 또는 주거환경개선사업 구역 내에서 취득하는 다음 각 호의 부동산에 대하여는 취득세를 2021년 12월 31일까지 면제한다. 다만, 그 취득일부터 5년 이내에 지방세법 제13조 제5항에 따른 과세대상이 되거나 관계 법령을 위반하여 건축한 경우에는 감면된 취득세를 추징한다. 1.도시 및 주거환경정비법에 따른 재개발사업의 최초 사업시행계획인가일 현재 부동산의 소유자(상속인을 포함한다. 이하 이 조에서 같다.)가 법 제74조 제3항 제1호에 따른 재개발사업의 시행자로부터 취득하는 전용면적 85제곱미터 이하의 주택(도시 및 주거환경정비법에 따라 청산금을 부담하는 경우에는 그 청산금에 상당하는 부동산을 포함한다)