[요지] 주택분양권에 의하여 취득하는 주택의 경우 주택분양권의 취득일을 기준으로 세대별 주택 수를 산정하도록 규정하면서 그에 대한 예외는 규정하고 있지 아니하므로 주택①과 주택②를 이미 보유한 상태라서 쟁점주택을 취득하였으므로 지방세법제13조의2에 따른 중과세율 적용대상에 해당함
[요지] 주택분양권에 의하여 취득하는 주택의 경우 주택분양권의 취득일을 기준으로 세대별 주택 수를 산정하도록 규정하면서 그에 대한 예외는 규정하고 있지 아니하므로 주택①과 주택②를 이미 보유한 상태라서 쟁점주택을 취득하였으므로 지방세법제13조의2에 따른 중과세율 적용대상에 해당함
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
○○○
- 다. 청구인은 이에 불복하여 2021.1.12. 이의신청을 거쳐 2021.4.8. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
- 가. 청구인 주장
(1) 청구인은 쟁점주택에 실거주하기 위해 2020.9.7. 분양계약을 체결하고, 그 다음날 주택①을 매도하는 계약을 체결한 것으로 단 하루만 3주택이 된 것이며, 투기목적이 아닌 전형적인 ‘주택 갈아타기’ 과정에서 일시적으로 3주택을 보유하게 된 것이다.
(2) 공시가격 1억원 이하의 주택은 주택수 산정에서 제외하는데 주택① 및 주택②의 공시가격은 OOO원에 불과하며, 주택②의 청구인 지분은 1/2밖에 되지 않아 실제로는 공시가격이 OOO원을 약간 초과함에도 불구하고 지분권까지 일률적으로 주택 수에 포함하여 중과세율을 적용하는 것은 공익보다 침해되는 사익이 훨씬 크므로 비례의 원칙에도 어긋난다.
(3) 또한, 유상승계 취득의 취득시기는 잔금지급일 또는 등기일 중 빠른날로 정하고 있음에도 취득시기 이전의 시점인 분양권 계약일을 기준으로 주택수를 산정하여 중과세율을 적용하는 것은 부당하다.
(4) 2020.8.12. 지방세법이 개정되면서 경과규정도 없이 다주택자 중과규정이 즉시 시행되어 청구인, 공인중개사, 분양사무소 등은 개정내용을 전혀 인지하지 못하여 발생한 것이고, 이는 법률의 착오 또는 신뢰보호 할 가치가 있는 것으로서 이 건 처분은 취소되는 것이 타당하다.
- 나. 처분청 의견
(1) 지방세법 시행령제28조의4 제1항에서 1세대의 주택수는 취득일 현재 취득하는 주택을 포함하여 주택, 입주권, 분양권의 수를 의미하고, 분양사업자로부터 주택분양권을 취득하는 경우에는 그 분양계약일을 주택 수 산정 기준일로 명시하고 있는바, 주택①의 잔금지급일은 2020.11.10.이고, 3주택인 쟁점주택의 분양계약일은 2020.9.7.이므로 법령해석상 청구인이 2주택을 소유한 상태에서 3주택째인 쟁점주택을 추가로 취득한 것으로 보아야 한다.
(2) 지방세법 시행령제28조의2에서 시가표준액이 1억원 이하인 주택은 중과세 판정시 주택수 산정에서 제외하도록 규정하고 있으나, 그 시가표준액에 대한 괄호규정에서 지분이나 부속토지만을 취득하는 경우에도 전체 주택의 시가표준액을 기준으로 판정한다고 규정하고 있으므로 청구인이 주택②의 1/2 지분권자라고 하여 이를 주택 수에서 제외할 수는 없다할 것이다.
(3) 2020.8.12. 개정된 지방세법부칙 제3조(주택 수의 판단 범위에 관한 적용례)에서 법 제13조의3 제2호부터 제4호까지의 개정규정은 이 법 시행 이후 조합원입주권, 주택분양권 및 오피스텔을 취득하는 분부터 적용한다고 규정하고 있어, 주택분양권 취득일이 2020.9.7.인 쟁점주택의 취득에 대해서는 개정 후 법령을 적용해야 하는바, 개정내용을 인지하지 못하여 불이익을 받았다는 청구주장은 받아들이기 어렵다.
3. 심리 및 판단
- 가. 쟁점 쟁점주택의 취득에 대하여 지방세법제13조의2 제1항 등에 따라 1세대 3주택의 취득에 적용하는 중과세율을 적용하는 것은 부당하다는 청구주장의 당부
- 나. 관련 법령: ＜별지＞ 기재
- 다. 사실관계 및 판단
(1) 청구인 및 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 내용이 나타난다. (가) 청구인은 2013.6.25. 주택①을, 2020.7.31. 주택②(1/2 지분)를 각각 취득한 후, 쟁점주택의 분양계약일인 2020.9.7. 현재 이를 모두 보유하고 있다. (나) 청구인은 2020.9.7. 쟁점주택을 주식회사 AAA으로부터 분양받는 계약을 체결하고, 그 다음날인 2020.9.8. 주택①을 양도하는 계약을 체결하였으며, 2020.11.10. 주택① 양도에 따른 잔금을 모두 지급받음과 동시에 같은 날 쟁점주택의 분양대금을 모두 납부하였다. (다) 청구인의 주택①과 주택②의 2020년 개별주택공시가격은 모두 OOO원으로 확인된다. (라) 청구인은 2020.11.10. 쟁점주택을 취득한 후, 2020.11.25. OOO원을 그 과세표준으로 하고 지방세법제13조의2 제1항 제2호에 따른 취득세율(8%)을 적용하여 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원을 신고‧납부하였다. (마) 청구인은 2020.12.28. 쟁점주택의 잔금지급일을 기준으로 주택수를 판정할 경우 쟁점주택의 취득은 1세대 2주택에 해당하는 주택이므로 중과세율이 아닌 일반세율이 적용되어야 한다는 취지로 경정청구를 제기하였으나, 처분청은 2021.1.6. 이를 거부하였다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. 지방세법(2020.8.12. 법률 제17473호로 일부 개정된 것) 제13조의2 제1항에서 주택(제11조 제1항 제8호에 따른 주택을 말한다. 이 경우 주택의 공유지분이나 부속토지만을 소유하거나 취득하는 경우에도 주택을 소유하거나 취득한 것으로 본다. 이하 이 조 및 제13조의3에서 같다)을 유상거래를 원인으로 취득하는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제11조 제1항 제8호에도 불구하고 다음 각 호에 따른 세율을 적용한다고 규정하면서, 그 제2호에서 1세대 2주택(대통령령으로 정하는 일시적 2주택은 제외한다)에 해당하는 주택으로서 주택법 제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 이 장에서 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택을 취득하는 경우 또는 1세대 3주택에 해당하는 주택으로서 조정대상지역 외의 지역에 있는 주택을 취득하는 경우: 제11조 제1항 제7호 나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 200을 합한 세율이라고 규정하고 있다. 또한, 지방세법제13조의3에서 법 제13조의2를 적용할 때 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 세대별 소유 주택 수에 가산한다고 규정하면서, 그 제3호에서 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조 제1항 제2호에 따른 “부동산에 대한 공급계약”을 통하여 주택을 공급받는 자로 선정된 지위(해당 지위를 매매 또는 증여 등의 방법으로 취득한 것을 포함한다. 이하 이 조에서 “주택분양권”이라 한다)는 해당 주택분양권을 소유한 자의 주택 수에 가산한다고 규정하고 있다. 한편, 지방세법 시행령제28조의2에서 법 제13조의2 제1항을 적용할 때 같은 항 각 호 외의 부분에 따른 주택(이하 이 조 및 제28조의3부터 제28조의6까지에서 “주택”이라 한다)으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 중과세 대상으로 보지 않는다고 규정하면서, 그 제1호에서 법 제4조에 따른 시가표준액(지분이나 부속토지만을 취득한 경우에는 전체 주택의 시가표준액을 말한다)이 1억원 이하인 주택을 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제28조의4 제1항에서 법 제13조의2 제1항 제2호 및 제3호를 적용할 때 세율 적용의 기준이 되는 1세대의 주택 수는 주택 취득일 현재 취득하는 주택을 포함하여 1세대가 국내에 소유하는 주택, 법 제13조의3 제2호에 따른 조합원입주권(이하 “조합원입주권”이라 한다), 같은 조 제3호에 따른 주택분양권(이하 “주택분양권”이라 한다) 및 같은 조 제4호에 따른 오피스텔(이하 “오피스텔”이라 한다)의 수를 말한다. 이 경우 조합원입주권 또는 주택분양권에 의하여 취득하는 주택의 경우에는 조합원입주권 또는 주택분양권의 취득일(분양사업자로부터 주택분양권을 취득하는 경우에는 분양계약일)을 기준으로 해당 주택 취득 시의 세대별 주택 수를 산정한다고 규정하고 있다. 청구인은 개별주택공시가격이 OOO원에 지나지 않는 주택②의 2분의 1 지분을 보유하고 있으므로 주택 수 산정시 이를 제외하여야 하고, 쟁점주택의 잔금지급일을 기준으로 주택 수를 산정할 경우 2주택을 취득한 것이므로 중과세율이 아닌 일반세율이 적용되어야 한다고 주장한다. 그러나, 지방세법 시행령제28조의2 제1호에서 시가표준액이 1억원 이하인 주택을 주택 수 산정시 제외하도록 규정하면서 일부 지분을 보유한 경우에는 전체 주택의 시가표준액을 기준으로 1억원 초과 여부를 판정하도록 규정하고 있는 점, 지방세법 시행령제28조의4 제1항 후단에서 주택분양권에 의하여 취득하는 주택의 경우 주택분양권의 취득일을 기준으로 세대별 주택 수를 산정하도록 규정하면서 그에 대한 예외는 규정하고 있지 아니한 점, 청구인은 2020.9.7. 주식회사 AAA으로부터 쟁점주택을 분양받는 계약을 체결하고 2020.11.10. 잔금을 모두 지급하면서 이를 취득하였으므로 상기 규정의 적용대상이 된다할 것이고, 2020.9.7. 현재 청구인은 주택①과 주택②를 이미 보유한 상태라서 쟁점주택의 취득은 1세대 3주택에 해당하는 주택으로서 지방세법제13조의2에 따른 중과세율 적용대상이라 할 것인 점 등에 비추어 쟁점주택의 취득에 대하여 일반세율이 적용되어야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법제96조 제6항, 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령
(1) 지방세법(2020.8.12. 법률 제17473호로 일부 개정된 것) 제13조의2(법인의 주택 취득 등 중과) ① 주택(제11조제1항제8호에 따른 주택을 말한다. 이 경우 주택의 공유지분이나 부속토지만을 소유하거나 취득하는 경우에도 주택을 소유하거나 취득한 것으로 본다. 이하 이 조 및 제13조의3에서 같다)을 유상거래를 원인으로 취득하는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제11조제1항제8호에도 불구하고 다음 각 호에 따른 세율을 적용한다.
2. 1세대 2주택(대통령령으로 정하는 일시적 2주택은 제외한다)에 해당하는 주택으로서 주택법 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 이 장에서 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택을 취득하는 경우 또는 1세대 3주택에 해당하는 주택으로서 조정대상지역 외의 지역에 있는 주택을 취득하는 경우: 제11조제1항제7호나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 200을 합한 세율 제13조의3(주택 수의 판단 범위) 제13조의2를 적용할 때 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 세대별 소유 주택 수에 가산한다.
3. 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조제1항제2호에 따른 “부동산에 대한 공급계약”을 통하여 주택을 공급받는 자로 선정된 지위(해당 지위를 매매 또는 증여 등의 방법으로 취득한 것을 포함한다. 이하 이 조에서 “주택분양권”이라 한다)는 해당 주택분양권을 소유한 자의 주택 수에 가산한다. ＜부 칙＞ (법률 제17473호, 2020.8.12.) 제1조(시행일) 이 법은 공포한 날부터 시행한다. 다만, 제103조의3 제10항 제2호 및 제4호, 제103조의31 제1항의 개정규정은 2021년 1월 1일부터 시행하고, 제93조제4항, 제103조의3 제1항 및 같은 조 제10항 각 호 외의 부분의 개정규정은 2021년 6월 1일부터 시행한다. 제2조(일반적 적용례) 이 법은 이 법 시행 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용한다. 제3조(주택 수의 판단 범위에 관한 적용례) 제13조의3 제2호부터 제4호까지의 개정규정은 이 법 시행 이후 조합원입주권, 주택분양권 및 오피스텔을 취득하는 분부터 적용한다. 제6조(법인의 주택 취득 등 중과에 대한 경과조치) 제13조 제2항 및 제13조의2의 개정규정을 적용할 때 법인 및 국내에 주택을 1개 이상 소유하고 있는 1세대가 2020년 7월 10일 이전에 주택에 대한 매매계약(공동주택 분양계약을 포함한다)을 체결한 경우에는 그 계약을 체결한 당사자의 해당 주택의 취득에 대하여 종전의 규정을 적용한다. 다만, 해당 계약이 계약금을 지급한 사실 등이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우에 한정한다. 제7조(주택 수의 판단 범위에 관한 경과조치) 부칙 제3조에도 불구하고 제13조의3 제2호부터 제4호까지의 개정규정은 이 법 시행 전에 매매계약(오피스텔 분양계약을 포함한다)을 체결한 경우는 적용하지 아니한다.
(2) 지방세법 시행령(2020.8.12. 대통령령 제30939호로 일부 개정된 것) 제28조의2(주택 유상거래 취득 중과세의 예외) 법 제13조의2 제1항을 적용할 때 같은 항 각 호 외의 부분에 따른 주택(이하 이 조 및 제28조의3부터 제28조의6까지에서 “주택”이라 한다)으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 중과세 대상으로 보지 않는다.
1. 법 제4조에 따른 시가표준액(지분이나 부속토지만을 취득한 경우에는 전체 주택의 시가표준액을 말한다)이 1억원 이하인 주택. (단서 생략) 제28조의4(주택 수의 산정방법) ① 법 제13조의2 제1항 제2호 및 제3호를 적용할 때 세율 적용의 기준이 되는 1세대의 주택 수는 주택 취득일 현재 취득하는 주택을 포함하여 1세대가 국내에 소유하는 주택, 법 제13조의3 제2호에 따른 조합원입주권(이하 “조합원입주권”이라 한다), 같은 조 제3호에 따른 주택분양권(이하 “주택분양권”이라 한다) 및 같은 조 제4호에 따른 오피스텔(이하 “오피스텔”이라 한다)의 수를 말한다. 이 경우 조합원입주권 또는 주택분양권에 의하여 취득하는 주택의 경우에는 조합원입주권 또는 주택분양권의 취득일(분양사업자로부터 주택분양권을 취득하는 경우에는 분양계약일)을 기준으로 해당 주택 취득 시의 세대별 주택 수를 산정한다.
⑤ 제1항부터 제4항까지의 규정에 따라 1세대의 주택 수를 산정할 때 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔은 소유주택 수에서 제외한다.
1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택
- 가. 제28조의2 제1호에 해당하는 주택으로서 주택 수 산정일 현재 같은 호에 따른 해당 주택의 시가표준액 기준을 충족하는 주택 ＜부 칙＞ (대통령령 제30939호, 2020.8.12.) 제1조(시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다. 제2조(조합원입주권 또는 주택분양권에 의하여 취득하는 주택에 관한 적용례) 제28조의4 제1항 후단의 개정규정은 이 영 시행 이후 조합원입주권 또는 주택분양권을 취득하는 경우부터 적용한다. 제4조(주택 취득세율에 관한 경과조치) 제22조의2, 제28조의3 및 제28조의4의 개정규정에도 불구하고 2019년 12월 4일 전에 주택에 대한 매매계약을 체결한 경우에는 대통령령 제30318호 지방세법 시행령 일부개정령 부칙 제5조에 따른다.