[요지] 청구법인과 같은 위탁관리부동산투자회사는부동산투자회사법제22조의2에 따라 자산의 투자ㆍ운용업무에 사용하는 부동산을 자산관리회사에게 위탁하여야만 해당 목적에 사용할 수 있는바, 청구법인이 2020년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 이 건 토지에 이 건 임대주택을 신축하고 있다고 하더라도 이는 위탁 사용에 해당할 뿐 쟁점①․②규정에서 규정하고 있는 임대 목적에 “직접 사용”에는 해당하지 않는다(조심 2021지5830, 2023.2.6., 같은 뜻임)고 하겠으므로 청구주장을 받아들일 수 없다고 하겠음.다만, 지방세특례제한법제31조의4 제2항 제2호에서 부동산투자회사가 과세기준일 현재 국내에 2세대 이상의 해당 공동주택을 임대 목적에 직접 사용(부동산투자회사법제22조의2 또는 제35조에 따라 위탁하여 임대하는 경우를 포함한다)하는 경우를 포함하여 임대 목적에 직접 사용하는 것으로 규정하고 있으므로 이 건 토지에 대하여 재산세의 100분의 15를 감면하는 것이 타당하다고 판단됨.
[참조결정] 조심2021지5830
[주 문] [이 유]
1. 처분개요
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(1) 청구법인은 주택임대사업자로서 임대사업을 영위하기 위하여 이 건 토지를 취득하여 임대주택 건축을 위한 공사를 착공한 점, 지방세관계법령에서 주택의 범주에 건축물 이외에 그 부속토지를 포함하고 있는 점,지방세특례제한법(2020.1.15. 법률 제16865호로 개정된 것, 이하 같다) 제31조 제1항에서 임대사업자가 임대용 공동주택을 취득하는 경우 취득세를 면제하도록 규정하고, 같은 조 제3항은 임대사업자가 임대용 공동주택을 건축하여 임대목적에 직접 사용하는 경우 재산세를 면제토록 규정하면서, 같은 법 시행령 제123조에서 직접 사용의 범위를 건축 중인 경우를 포함하도록 규정하고 있는 점, 임대사업자가 임대용 공동주택(부속토지 포함)을 건축하는 경우 취득세와 재산세를 감면하려는 입법취지 등에 비추어 볼 때, 이 건 토지의 경우 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 임대할 목적으로 공동주택을 건축 중인 토지에 해당하므로지방세특례제한법제31조 제3항 제3호(이하 “쟁점①규정”이라 한다)에 따른 재산세 감면대상이라고 보는 것이 타당하다.
(2) 이 건 토지상에 신축 중인 전용면적 60㎡ 초과 85㎡ 이하인 공동주택은 쟁점①규정 및 같은 법 제31조의3 제1항 제3호(이하 “쟁점②규정”이라 한다)에 따른 공공지원민간임대주택으로서 재산세 감면율이 쟁점①규정은 25%, 쟁점②규정은 50%인바, 같은 법 제180조에서 동일한 과세대상에 대해 둘 이상의 감면 규정이 적용되는 경우에는 그 중 감면율이 높은 것 하나만을 적용한다고 규정하고 있으므로 위 중복감면 적용배제 규정에 따라 감면율이 높은 쟁점②규정을 적용하여야 한다.
(1) 쟁점①규정에서 규정하고 있는 “국내에서 임대용 공동주택을 건축·매입하거나 오피스텔을 매입하여 과세기준일 현재 2세대 이상을 임대 목적에 직접 사용하는 경우 감면한다”는 것은 임대사업자가 건축 또는 매입을 완료한 완전한 형태의 공동주택을 다른 자에게 임대하는 경우 감면하는 것으로 보는 것이 타당하다 할 것으로, 공동주택 형태를 아직 갖추지 못한 건축 중에 있는 이 건 토지는 쟁점①규정(지방세특례제한법제31조 제3항)의 감면대상이 아니므로 이 건 토지에 대하여 2020년도 재산세 등을 부과․고지한 처분은 잘못이 없다.
(2) 쟁점②규정은 위 (1)의 의견과 같이 임대사업자가 건축을 완료한 완전한 형태의 공동주택을 임대하는 경우에 대한 감면규정으로 쟁점②규정도 임대주택을 건축 중에 있는 것이므로 건축 중인 그 부속토지에 대해서는 감면규정이 적용될 여지가 없다.
3. 심리 및 판단
(1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료를 보면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 법인등기부등본․영업인가서에 의하면, 청구법인은 서울특별시 강남구 OOO을 본점소재지로 하여 2016.7.29. 설립된 법인으로 이 건 토지상에 공동주택 1,004세대 및 근린생활시설을 개발하여 임대․운용 후 매각하는 방법으로 투자하는 위탁관리 부동산투자회사이다. (나) 부동산등기부등본․임대등록증에 의하면, 이 건 토지는 2020년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 청구법인의 소유이며, 청구법인은민간임대주택법에 따른 민간임대주택 건설사업자로서, 이 건 토지상에 전용면적 60㎡ 초과 85㎡ 이하 1,004세대 임대용 공동주택(이하 “이 건 임대주택”이라 한다)을 건축 중에 있고, 그 의무임대기간은 8년인 것으로 확인된다. (다) 청구법인은부동산투자회사법에 따라 설립된 위탁관리 부동산투자회사로서 2017.4.20. 처분청으로부터 공공주택건설사업계획을 승인받았고, 처분청은 2019.2.28. 주택건설사업 착공신고필증을 청구법인에게 교부하였으며, 용역감독조서에 의하면 2020년도 재산세 과세기준일 현재 이 건 토지상에 이 건 임대주택이 건축(2019.2.28.부터 착공) 중이었던 것으로 나타난다. (라) 청구법인은 2019.1.30. 서울특별시 강남구청장에게 이 건 임대주택을 다음과 같이 임대사업자등록까지는 하였으나, 2021.4.8. 현재 임대사업 개시를 하지는 않은 것으로 확인된다. ＜2021.4.8. 현재 청구법인의 임대사업자 등록증＞
○○○ (마) 2020년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 시행중인 임대용 부동산(전용면적 60㎡ 초과 85㎡ 이하)에 대한 재산세 감면규정을 살펴보면, 쟁점①규정에서 임대사업자(건설․매입임대사업자)가 2세대 이상 임대용으로 공동주택을 직접 사용하는 경우를, 쟁점②규정에서 장기일반민간임대주택사업자(8년 이상 임대)가 2세대 이상 임대용으로 공동주택을 직접 사용하는 경우를 감면대상으로 하고,지방세특례제한법제31의4 제2항 제2호에서 부동산투자회사가 2세대 이상 임대용으로 공동주택을 직접 사용하는 경우를 감면대상으로 하여 다음과 같이 각각 규정하고 있다. ＜쟁점①․②규정 및지방세특례제한법제31조의4 제2항 제2호의 규정＞ 쟁점①규정 제31조(임대주택 등에 대한 감면) ③ 대통령령으로 정하는 임대사업자 등이 대통령령으로 정하는 바에 따라 국내에서 임대용 공동주택 또는 오피스텔을 과세기준일 현재 2세대 이상 임대 목적으로 직접 사용하는 경우에는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 재산세를 2021년 12월 31일까지 감면한다.
3. 전용면적 85제곱미터 이하인 임대 목적의 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 재산세의 100분의 25를 경감한다. 쟁점②규정 제31조의3(장기일반민간임대주택 등에 대한 감면) ①민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제4호에 따른 공공지원민간임대주택 및 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택을 임대하려는 자가 대통령령으로 정하는 바에 따라 국내에서 임대 목적의 공동주택 2세대 이상 또는 대통령령으로 정하는 다가구주택(모든 호수의 전용면적이 40제곱미터 이하인 경우를 말하며, 이하 이 조에서 “다가구주택”이라 한다)을 과세기준일 현재 임대 목적에 직접 사용하는 경우 또는 같은 법 제2조제1호에 따른 준주택 중 오피스텔(이하 이 조에서 “오피스텔”이라 한다)을 2세대 이상 과세기준일 현재 임대 목적에 직접 사용하는 경우에는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 2021년 12월 31일까지 지방세를 감면한다.
3. 전용면적 60제곱미터 초과 85제곱미터 이하인 임대 목적의 공동주택 또는 오피스텔에 대하여는 재산세의 100분의 50을 경감한다. 지방세특례제한법제31조의4 제2항 제2호 규정 제31조의4(주택임대사업에 투자하는 부동산투자회사에 대한 감면) ② 제1항에 따른 부동산투자회사가 과세기준일 현재 국내에 2세대 이상의 해당 공동주택을 임대 목적에 직접 사용(부동산투자회사법 제22조의2 또는 제35조에 따라 위탁하여 임대하는 경우를 포함한다)하는 경우에는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2021년 12월 31일까지 감면한다.
2. 전용면적 85제곱미터 이하인 임대 목적의 공동주택에 대해서는 재산세의 100분의 15를 경감한다. (바)부동산투자회사법제2조 제1호에서 “부동산투자회사”란 자산을 부동산에 투자하여 운용하는 것을 주된 목적으로 설립된 회사로서 자산운용 전문인력을 포함한 임직원을 상근으로 두고 자산의 투자ㆍ운용을 직접 수행하는 “자기관리 부동산투자회사”(가목), 자산의 투자ㆍ운용을 자산관리회사에 위탁하는 “위탁관리 부동산투자회사”(나목), 제49조의2 제1항 각 호의 부동산을 투자 대상으로 하며 자산의 투자ㆍ운용을 자산관리회사에 위탁하는 “기업구조조정 부동산투자회사”로 각각 정의하고 있고, 청구법인은 이들 회사 중 위탁관리 부동산투자회사인 것으로 확인된다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 처분청은 임대사업자가 건축 또는 매입을 완료한 완전한 형태의 공동주택을 제3자에게 임대하는 경우에만 감면이 적용되는 것이지 임대용 건축물을 건축 중인 경우에는 쟁점①․②규정 모두 재산세 감면을 적용할 수 없다는 의견이고, 청구법인은 이 건 토지는 임대용 공동주택을 건축 중인 경우로서 쟁점①(감면율 25%)․②(감면율 50%)규정에 따른 재산세 감면적용대상이며, 이 중 감면율이 더 높은 쟁점②규정이 적용되어야 한다고 주장한다. (나) 쟁점①규정은 대통령령으로 정하는 임대사업자 등이 대통령령으로 정하는 바에 따라 국내에서 임대용 공동주택 또는 오피스텔을 과세기준일 현재 2세대 이상 임대 목적으로 직접 사용하는 경우에는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 재산세를 2021년 12월 31일까지 감면하되 전용면적 85제곱미터 이하인 임대 목적의 공동주택 등에 대해서는 재산세의 100분의 25를 경감한다고 규정하고 있고, 쟁점②규정은민간임대주택에 관한 특별법제2조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택을 임대하려는 자가 대통령령으로 정하는 바에 따라 국내에서 임대 목적의 공동주택 2세대 이상 등을 과세기준일 현재 임대 목적에 직접 사용하는 경우에는 2021년 12월 31일까지 지방세를 감면하되 전용면적 60제곱미터 초과 85제곱미터 이하인 임대 목적의 공동주택 또는 오피스텔에 대하여는 재산세의 100분의 50을 경감한다고 규정하고 있으며,지방세특례제한법 시행령제123조에서 법 또는 다른 법령에서의 토지에 대한 재산세의 감면규정을 적용할 때 직접 사용의 범위에는 해당 감면대상 업무에 사용할 건축물을 건축 중인 경우를 포함한다고 규정하고 있다. (다) 한편,지방세특례제한법제2조 제8호에서 “직접 사용”이란 부동산ㆍ차량ㆍ건설기계ㆍ선박ㆍ항공기 등의 소유자가 해당 부동산ㆍ차량ㆍ건설기계ㆍ선박ㆍ항공기 등을 사업 또는 업무의 목적이나 용도에 맞게 사용하는 것을 말한다고 규정하고 있고, 같은 법 제180조에서 동일한 과세대상에 대하여 지방세를 감면할 때 둘 이상의 감면 규정이 적용되는 경우에는 그 중 감면율이 높은 것 하나만을 적용하도록 규정하고 있는바, 직접 사용의 주체를 원칙적으로 부동산 소유자로 규정한 것은 직접 사용의 주체를 구분하지 않을 경우 제3자 임대 등 다른 수익적 방법이 있는 경우까지 감면혜택을 주는 불합리한 면을 해소하기 위한 것이므로 특별한 사정이 없는 한 제3자로 하여금 부동산을 사용하도록 하는 것은 그 용도에 맞는 사용인지 여부에 관계없이 직접 사용에 해당하지 않는다고 보아야 할 것이다. (라) 위 (나)의 규정과 (다)의 법리를 종합하여 살피건대, 쟁점①․②규정에서 임대용 공동주택을 과세기준일 현재 2세대 이상 임대 목적으로 직접 사용하는 경우를 규정하고 있고 여기에서 “직접 사용”이란 이 건 토지의 소유자인 청구법인이 이 건 토지를 타인이 아닌 본인이 임대 목적에 직접 사용하는 것을 말하는 것인데, 청구법인과 같은 위탁관리부동산투자회사는부동산투자회사법제22조의2에 따라 자산의 투자ㆍ운용업무에 사용하는 부동산을 자산관리회사에게 위탁하여야만 해당 목적에 사용할 수 있는바, 청구법인이 2020년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 이 건 토지에 이 건 임대주택을 신축하고 있다고 하더라도 이는 위탁 사용에 해당할 뿐 쟁점①․②규정에서 규정하고 있는 임대 목적에 “직접 사용”에는 해당하지 않는다고 하겠으므로 청구주장을 받아들일 수 없다고 하겠다. (마) 다만, 청구법인과 같은 위탁관리 부동산투자회사는 2세대 이상 임대 목적으로 직접 사용하는 경우에는 해당하지 않으나,지방세특례제한법제31조의4 제2항 제2호에서 부동산투자회사가 과세기준일 현재 국내에 2세대 이상의 해당 공동주택을 임대 목적에 직접 사용(부동산투자회사법제22조의2 또는 제35조에 따라 위탁하여 임대하는 경우를 포함한다)하는 경우에는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2021년 12월 31일까지 감면하되 전용면적 85제곱미터 이하인 임대 목적의 공동주택에 대해서는 재산세의 100분의 15를 경감한다고 규정하고 있는바, 위탁관리 부동산투자회사가부동산투자회사법제22조의2에 따라 위탁하여 임대한 경우를 포함하여 임대 목적에 직접 사용하는 것으로 규정하고 있으므로 이 건 토지에 대하여 재산세의 100분의 15를 감면하는 것이 타당하다고 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 지방세기본법 제96조 제7항과 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령
(1) 지방세특례제한법(2020.1.15. 법률 제16865호 개정된 것) 제2조(정의) ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
8. “직접 사용”이란 부동산ㆍ차량ㆍ건설기계ㆍ선박ㆍ항공기 등의 소유자가 해당 부동산ㆍ차량ㆍ건설기계ㆍ선박ㆍ항공기 등을 사업 또는 업무의 목적이나 용도에 맞게 사용하는 것을 말한다. 제31조(임대주택 등에 대한 감면) ③ 대통령령으로 정하는 임대사업자 등이 대통령령으로 정하는 바에 따라 국내에서 임대용 공동주택 또는 오피스텔을 과세기준일 현재 2세대 이상 임대 목적으로 직접 사용하는 경우에는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 재산세를 2021년 12월 31일까지 감면한다.
3. 전용면적 85제곱미터 이하인 임대 목적의 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 재산세의 100분의 25를 경감한다. 제31조의3(장기일반민간임대주택 등에 대한 감면) ①민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제4호에 따른 공공지원민간임대주택 및 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택을 임대하려는 자가 대통령령으로 정하는 바에 따라 국내에서 임대 목적의 공동주택 2세대 이상 또는 대통령령으로 정하는 다가구주택(모든 호수의 전용면적이 40제곱미터 이하인 경우를 말하며, 이하 이 조에서 “다가구주택”이라 한다)을 과세기준일 현재 임대 목적에 직접 사용하는 경우 또는 같은 법 제2조제1호에 따른 준주택 중 오피스텔(이하 이 조에서 “오피스텔”이라 한다)을 2세대 이상 과세기준일 현재 임대 목적에 직접 사용하는 경우에는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 2021년 12월 31일까지 지방세를 감면한다.
3. 전용면적 60제곱미터 초과 85제곱미터 이하인 임대 목적의 공동주택 또는 오피스텔에 대하여는 재산세의 100분의 50을 경감한다. 제31조의4(주택임대사업에 투자하는 부동산투자회사에 대한 감면) ② 제1항에 따른 부동산투자회사가 과세기준일 현재 국내에 2세대 이상의 해당 공동주택을 임대 목적에 직접 사용(부동산투자회사법제22조의2 또는 제35조에 따라 위탁하여 임대하는 경우를 포함한다)하는 경우에는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2021년 12월 31일까지 감면한다.
2. 전용면적 85제곱미터 이하인 임대 목적의 공동주택에 대해서는 재산세의 100분의 15를 경감한다. 제180조(중복 감면의 배제) 동일한 과세대상에 대하여 지방세를 감면할 때 둘 이상의 감면 규정이 적용되는 경우에는 그 중 감면율이 높은 것 하나만을 적용한다. 다만, 제73조, 제74조, 제92조 및 제92조의2의 규정과 다른 규정은 두 개의 감면규정(제73조, 제74조 및 제92조 간에 중복되는 경우에는 그 중 감면율이 높은 것 하나만을 적용한다)을 모두 적용할 수 있다.
(2) 지방세특례제한법 시행령(020.1.15. 대통령령 30355호로 개정된 것) 제123조(직접 사용의 범위) 법 또는 다른 법령에서의 토지에 대한 재산세의 감면규정을 적용할 때 직접 사용의 범위에는 해당 감면대상 업무에 사용할 건축물을 건축 중인 경우를 포함한다.
(3) 부동산투자회사법 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. “부동산투자회사”란 자산을 부동산에 투자하여 운용하는 것을 주된 목적으로 제3조부터 제8조까지, 제11조의2, 제45조 및 제49조의2제1항에 적합하게 설립된 회사로서 다음 각 목의 회사를 말한다.
- 가. 자기관리 부동산투자회사: 자산운용 전문인력을 포함한 임직원을 상근으로 두고 자산의 투자ㆍ운용을 직접 수행하는 회사
- 나. 위탁관리 부동산투자회사: 자산의 투자ㆍ운용을 자산관리회사에 위탁하는 회사
- 다. 기업구조조정 부동산투자회사: 제49조의2제1항 각 호의 부동산을 투자 대상으로 하며 자산의 투자ㆍ운용을 자산관리회사에 위탁하는 회사 제11조의2(위탁관리 부동산투자회사의 지점설치 금지 등) 위탁관리 부동산투자회사는 본점 외의 지점을 설치할 수 없으며, 직원을 고용하거나 상근 임원을 둘 수 없다 제22조의2(위탁관리 부동산투자회사의 업무 위탁 등) ① 위탁관리 부동산투자회사는 자산의 투자ㆍ운용업무는 자산관리회사에 위탁하여야 하고, 주식발행업무 및 일반적인 사무는 대통령령으로 정하는 요건을 갖춘 기관(이하 “일반사무 등 위탁기관”이라 한다)에 위탁하여야 한다. 제35조(자산보관의 위탁 등) ① 부동산투자회사는 대통령령으로 정하는 바에 따라 자산의 보관과 이와 관련된 업무를 다음 각 호의 기관(이하 “자산보관기관”이라 한다)에 위탁하여야 한다. 1.자본시장과 금융투자업에 관한 법률에 따른 신탁업자
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(1) 청구법인은 주택임대사업자로서 임대사업을 영위하기 위하여 이 건 토지를 취득하여 임대주택 건축을 위한 공사를 착공한 점, 지방세관계법령에서 주택의 범주에 건축물 이외에 그 부속토지를 포함하고 있는 점,지방세특례제한법(2020.1.15. 법률 제16865호로 개정된 것, 이하 같다) 제31조 제1항에서 임대사업자가 임대용 공동주택을 취득하는 경우 취득세를 면제하도록 규정하고, 같은 조 제3항은 임대사업자가 임대용 공동주택을 건축하여 임대목적에 직접 사용하는 경우 재산세를 면제토록 규정하면서, 같은 법 시행령 제123조에서 직접 사용의 범위를 건축 중인 경우를 포함하도록 규정하고 있는 점, 임대사업자가 임대용 공동주택(부속토지 포함)을 건축하는 경우 취득세와 재산세를 감면하려는 입법취지 등에 비추어 볼 때, 이 건 토지의 경우 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 임대할 목적으로 공동주택을 건축 중인 토지에 해당하므로지방세특례제한법제31조 제3항 제3호(이하 “쟁점①규정”이라 한다)에 따른 재산세 감면대상이라고 보는 것이 타당하다.
(2) 이 건 토지상에 신축 중인 전용면적 60㎡ 초과 85㎡ 이하인 공동주택은 쟁점①규정 및 같은 법 제31조의3 제1항 제3호(이하 “쟁점②규정”이라 한다)에 따른 공공지원민간임대주택으로서 재산세 감면율이 쟁점①규정은 25%, 쟁점②규정은 50%인바, 같은 법 제180조에서 동일한 과세대상에 대해 둘 이상의 감면 규정이 적용되는 경우에는 그 중 감면율이 높은 것 하나만을 적용한다고 규정하고 있으므로 위 중복감면 적용배제 규정에 따라 감면율이 높은 쟁점②규정을 적용하여야 한다.
(1) 쟁점①규정에서 규정하고 있는 “국내에서 임대용 공동주택을 건축·매입하거나 오피스텔을 매입하여 과세기준일 현재 2세대 이상을 임대 목적에 직접 사용하는 경우 감면한다”는 것은 임대사업자가 건축 또는 매입을 완료한 완전한 형태의 공동주택을 다른 자에게 임대하는 경우 감면하는 것으로 보는 것이 타당하다 할 것으로, 공동주택 형태를 아직 갖추지 못한 건축 중에 있는 이 건 토지는 쟁점①규정(지방세특례제한법제31조 제3항)의 감면대상이 아니므로 이 건 토지에 대하여 2020년도 재산세 등을 부과․고지한 처분은 잘못이 없다.
(2) 쟁점②규정은 위 (1)의 의견과 같이 임대사업자가 건축을 완료한 완전한 형태의 공동주택을 임대하는 경우에 대한 감면규정으로 쟁점②규정도 임대주택을 건축 중에 있는 것이므로 건축 중인 그 부속토지에 대해서는 감면규정이 적용될 여지가 없다.
3. 심리 및 판단
(1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료를 보면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 법인등기부등본․영업인가서에 의하면, 청구법인은 서울특별시 강남구 OOO을 본점소재지로 하여 2016.7.29. 설립된 법인으로 이 건 토지상에 공동주택 1,004세대 및 근린생활시설을 개발하여 임대․운용 후 매각하는 방법으로 투자하는 위탁관리 부동산투자회사이다. (나) 부동산등기부등본․임대등록증에 의하면, 이 건 토지는 2020년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 청구법인의 소유이며, 청구법인은민간임대주택법에 따른 민간임대주택 건설사업자로서, 이 건 토지상에 전용면적 60㎡ 초과 85㎡ 이하 1,004세대 임대용 공동주택(이하 “이 건 임대주택”이라 한다)을 건축 중에 있고, 그 의무임대기간은 8년인 것으로 확인된다. (다) 청구법인은부동산투자회사법에 따라 설립된 위탁관리 부동산투자회사로서 2017.4.20. 처분청으로부터 공공주택건설사업계획을 승인받았고, 처분청은 2019.2.28. 주택건설사업 착공신고필증을 청구법인에게 교부하였으며, 용역감독조서에 의하면 2020년도 재산세 과세기준일 현재 이 건 토지상에 이 건 임대주택이 건축(2019.2.28.부터 착공) 중이었던 것으로 나타난다. (라) 청구법인은 2019.1.30. 서울특별시 강남구청장에게 이 건 임대주택을 다음과 같이 임대사업자등록까지는 하였으나, 2021.4.8. 현재 임대사업 개시를 하지는 않은 것으로 확인된다. ＜2021.4.8. 현재 청구법인의 임대사업자 등록증＞
○○○ (마) 2020년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 시행중인 임대용 부동산(전용면적 60㎡ 초과 85㎡ 이하)에 대한 재산세 감면규정을 살펴보면, 쟁점①규정에서 임대사업자(건설․매입임대사업자)가 2세대 이상 임대용으로 공동주택을 직접 사용하는 경우를, 쟁점②규정에서 장기일반민간임대주택사업자(8년 이상 임대)가 2세대 이상 임대용으로 공동주택을 직접 사용하는 경우를 감면대상으로 하고,지방세특례제한법제31의4 제2항 제2호에서 부동산투자회사가 2세대 이상 임대용으로 공동주택을 직접 사용하는 경우를 감면대상으로 하여 다음과 같이 각각 규정하고 있다. ＜쟁점①․②규정 및지방세특례제한법제31조의4 제2항 제2호의 규정＞ 쟁점①규정 제31조(임대주택 등에 대한 감면) ③ 대통령령으로 정하는 임대사업자 등이 대통령령으로 정하는 바에 따라 국내에서 임대용 공동주택 또는 오피스텔을 과세기준일 현재 2세대 이상 임대 목적으로 직접 사용하는 경우에는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 재산세를 2021년 12월 31일까지 감면한다.
3. 전용면적 85제곱미터 이하인 임대 목적의 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 재산세의 100분의 25를 경감한다. 쟁점②규정 제31조의3(장기일반민간임대주택 등에 대한 감면) ①민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제4호에 따른 공공지원민간임대주택 및 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택을 임대하려는 자가 대통령령으로 정하는 바에 따라 국내에서 임대 목적의 공동주택 2세대 이상 또는 대통령령으로 정하는 다가구주택(모든 호수의 전용면적이 40제곱미터 이하인 경우를 말하며, 이하 이 조에서 “다가구주택”이라 한다)을 과세기준일 현재 임대 목적에 직접 사용하는 경우 또는 같은 법 제2조제1호에 따른 준주택 중 오피스텔(이하 이 조에서 “오피스텔”이라 한다)을 2세대 이상 과세기준일 현재 임대 목적에 직접 사용하는 경우에는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 2021년 12월 31일까지 지방세를 감면한다.
3. 전용면적 60제곱미터 초과 85제곱미터 이하인 임대 목적의 공동주택 또는 오피스텔에 대하여는 재산세의 100분의 50을 경감한다. 지방세특례제한법제31조의4 제2항 제2호 규정 제31조의4(주택임대사업에 투자하는 부동산투자회사에 대한 감면) ② 제1항에 따른 부동산투자회사가 과세기준일 현재 국내에 2세대 이상의 해당 공동주택을 임대 목적에 직접 사용(부동산투자회사법 제22조의2 또는 제35조에 따라 위탁하여 임대하는 경우를 포함한다)하는 경우에는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2021년 12월 31일까지 감면한다.
2. 전용면적 85제곱미터 이하인 임대 목적의 공동주택에 대해서는 재산세의 100분의 15를 경감한다. (바)부동산투자회사법제2조 제1호에서 “부동산투자회사”란 자산을 부동산에 투자하여 운용하는 것을 주된 목적으로 설립된 회사로서 자산운용 전문인력을 포함한 임직원을 상근으로 두고 자산의 투자ㆍ운용을 직접 수행하는 “자기관리 부동산투자회사”(가목), 자산의 투자ㆍ운용을 자산관리회사에 위탁하는 “위탁관리 부동산투자회사”(나목), 제49조의2 제1항 각 호의 부동산을 투자 대상으로 하며 자산의 투자ㆍ운용을 자산관리회사에 위탁하는 “기업구조조정 부동산투자회사”로 각각 정의하고 있고, 청구법인은 이들 회사 중 위탁관리 부동산투자회사인 것으로 확인된다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 처분청은 임대사업자가 건축 또는 매입을 완료한 완전한 형태의 공동주택을 제3자에게 임대하는 경우에만 감면이 적용되는 것이지 임대용 건축물을 건축 중인 경우에는 쟁점①․②규정 모두 재산세 감면을 적용할 수 없다는 의견이고, 청구법인은 이 건 토지는 임대용 공동주택을 건축 중인 경우로서 쟁점①(감면율 25%)․②(감면율 50%)규정에 따른 재산세 감면적용대상이며, 이 중 감면율이 더 높은 쟁점②규정이 적용되어야 한다고 주장한다. (나) 쟁점①규정은 대통령령으로 정하는 임대사업자 등이 대통령령으로 정하는 바에 따라 국내에서 임대용 공동주택 또는 오피스텔을 과세기준일 현재 2세대 이상 임대 목적으로 직접 사용하는 경우에는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 재산세를 2021년 12월 31일까지 감면하되 전용면적 85제곱미터 이하인 임대 목적의 공동주택 등에 대해서는 재산세의 100분의 25를 경감한다고 규정하고 있고, 쟁점②규정은민간임대주택에 관한 특별법제2조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택을 임대하려는 자가 대통령령으로 정하는 바에 따라 국내에서 임대 목적의 공동주택 2세대 이상 등을 과세기준일 현재 임대 목적에 직접 사용하는 경우에는 2021년 12월 31일까지 지방세를 감면하되 전용면적 60제곱미터 초과 85제곱미터 이하인 임대 목적의 공동주택 또는 오피스텔에 대하여는 재산세의 100분의 50을 경감한다고 규정하고 있으며,지방세특례제한법 시행령제123조에서 법 또는 다른 법령에서의 토지에 대한 재산세의 감면규정을 적용할 때 직접 사용의 범위에는 해당 감면대상 업무에 사용할 건축물을 건축 중인 경우를 포함한다고 규정하고 있다. (다) 한편,지방세특례제한법제2조 제8호에서 “직접 사용”이란 부동산ㆍ차량ㆍ건설기계ㆍ선박ㆍ항공기 등의 소유자가 해당 부동산ㆍ차량ㆍ건설기계ㆍ선박ㆍ항공기 등을 사업 또는 업무의 목적이나 용도에 맞게 사용하는 것을 말한다고 규정하고 있고, 같은 법 제180조에서 동일한 과세대상에 대하여 지방세를 감면할 때 둘 이상의 감면 규정이 적용되는 경우에는 그 중 감면율이 높은 것 하나만을 적용하도록 규정하고 있는바, 직접 사용의 주체를 원칙적으로 부동산 소유자로 규정한 것은 직접 사용의 주체를 구분하지 않을 경우 제3자 임대 등 다른 수익적 방법이 있는 경우까지 감면혜택을 주는 불합리한 면을 해소하기 위한 것이므로 특별한 사정이 없는 한 제3자로 하여금 부동산을 사용하도록 하는 것은 그 용도에 맞는 사용인지 여부에 관계없이 직접 사용에 해당하지 않는다고 보아야 할 것이다. (라) 위 (나)의 규정과 (다)의 법리를 종합하여 살피건대, 쟁점①․②규정에서 임대용 공동주택을 과세기준일 현재 2세대 이상 임대 목적으로 직접 사용하는 경우를 규정하고 있고 여기에서 “직접 사용”이란 이 건 토지의 소유자인 청구법인이 이 건 토지를 타인이 아닌 본인이 임대 목적에 직접 사용하는 것을 말하는 것인데, 청구법인과 같은 위탁관리부동산투자회사는부동산투자회사법제22조의2에 따라 자산의 투자ㆍ운용업무에 사용하는 부동산을 자산관리회사에게 위탁하여야만 해당 목적에 사용할 수 있는바, 청구법인이 2020년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 이 건 토지에 이 건 임대주택을 신축하고 있다고 하더라도 이는 위탁 사용에 해당할 뿐 쟁점①․②규정에서 규정하고 있는 임대 목적에 “직접 사용”에는 해당하지 않는다고 하겠으므로 청구주장을 받아들일 수 없다고 하겠다. (마) 다만, 청구법인과 같은 위탁관리 부동산투자회사는 2세대 이상 임대 목적으로 직접 사용하는 경우에는 해당하지 않으나,지방세특례제한법제31조의4 제2항 제2호에서 부동산투자회사가 과세기준일 현재 국내에 2세대 이상의 해당 공동주택을 임대 목적에 직접 사용(부동산투자회사법제22조의2 또는 제35조에 따라 위탁하여 임대하는 경우를 포함한다)하는 경우에는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2021년 12월 31일까지 감면하되 전용면적 85제곱미터 이하인 임대 목적의 공동주택에 대해서는 재산세의 100분의 15를 경감한다고 규정하고 있는바, 위탁관리 부동산투자회사가부동산투자회사법제22조의2에 따라 위탁하여 임대한 경우를 포함하여 임대 목적에 직접 사용하는 것으로 규정하고 있으므로 이 건 토지에 대하여 재산세의 100분의 15를 감면하는 것이 타당하다고 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 지방세기본법 제96조 제7항과 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령
(1) 지방세특례제한법(2020.1.15. 법률 제16865호 개정된 것) 제2조(정의) ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
8. “직접 사용”이란 부동산ㆍ차량ㆍ건설기계ㆍ선박ㆍ항공기 등의 소유자가 해당 부동산ㆍ차량ㆍ건설기계ㆍ선박ㆍ항공기 등을 사업 또는 업무의 목적이나 용도에 맞게 사용하는 것을 말한다. 제31조(임대주택 등에 대한 감면) ③ 대통령령으로 정하는 임대사업자 등이 대통령령으로 정하는 바에 따라 국내에서 임대용 공동주택 또는 오피스텔을 과세기준일 현재 2세대 이상 임대 목적으로 직접 사용하는 경우에는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 재산세를 2021년 12월 31일까지 감면한다.
3. 전용면적 85제곱미터 이하인 임대 목적의 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 재산세의 100분의 25를 경감한다. 제31조의3(장기일반민간임대주택 등에 대한 감면) ①민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제4호에 따른 공공지원민간임대주택 및 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택을 임대하려는 자가 대통령령으로 정하는 바에 따라 국내에서 임대 목적의 공동주택 2세대 이상 또는 대통령령으로 정하는 다가구주택(모든 호수의 전용면적이 40제곱미터 이하인 경우를 말하며, 이하 이 조에서 “다가구주택”이라 한다)을 과세기준일 현재 임대 목적에 직접 사용하는 경우 또는 같은 법 제2조제1호에 따른 준주택 중 오피스텔(이하 이 조에서 “오피스텔”이라 한다)을 2세대 이상 과세기준일 현재 임대 목적에 직접 사용하는 경우에는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 2021년 12월 31일까지 지방세를 감면한다.
3. 전용면적 60제곱미터 초과 85제곱미터 이하인 임대 목적의 공동주택 또는 오피스텔에 대하여는 재산세의 100분의 50을 경감한다. 제31조의4(주택임대사업에 투자하는 부동산투자회사에 대한 감면) ② 제1항에 따른 부동산투자회사가 과세기준일 현재 국내에 2세대 이상의 해당 공동주택을 임대 목적에 직접 사용(부동산투자회사법제22조의2 또는 제35조에 따라 위탁하여 임대하는 경우를 포함한다)하는 경우에는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2021년 12월 31일까지 감면한다.
2. 전용면적 85제곱미터 이하인 임대 목적의 공동주택에 대해서는 재산세의 100분의 15를 경감한다. 제180조(중복 감면의 배제) 동일한 과세대상에 대하여 지방세를 감면할 때 둘 이상의 감면 규정이 적용되는 경우에는 그 중 감면율이 높은 것 하나만을 적용한다. 다만, 제73조, 제74조, 제92조 및 제92조의2의 규정과 다른 규정은 두 개의 감면규정(제73조, 제74조 및 제92조 간에 중복되는 경우에는 그 중 감면율이 높은 것 하나만을 적용한다)을 모두 적용할 수 있다.
(2) 지방세특례제한법 시행령(020.1.15. 대통령령 30355호로 개정된 것) 제123조(직접 사용의 범위) 법 또는 다른 법령에서의 토지에 대한 재산세의 감면규정을 적용할 때 직접 사용의 범위에는 해당 감면대상 업무에 사용할 건축물을 건축 중인 경우를 포함한다.
(3) 부동산투자회사법 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. “부동산투자회사”란 자산을 부동산에 투자하여 운용하는 것을 주된 목적으로 제3조부터 제8조까지, 제11조의2, 제45조 및 제49조의2제1항에 적합하게 설립된 회사로서 다음 각 목의 회사를 말한다.
- 가. 자기관리 부동산투자회사: 자산운용 전문인력을 포함한 임직원을 상근으로 두고 자산의 투자ㆍ운용을 직접 수행하는 회사
- 나. 위탁관리 부동산투자회사: 자산의 투자ㆍ운용을 자산관리회사에 위탁하는 회사
- 다. 기업구조조정 부동산투자회사: 제49조의2제1항 각 호의 부동산을 투자 대상으로 하며 자산의 투자ㆍ운용을 자산관리회사에 위탁하는 회사 제11조의2(위탁관리 부동산투자회사의 지점설치 금지 등) 위탁관리 부동산투자회사는 본점 외의 지점을 설치할 수 없으며, 직원을 고용하거나 상근 임원을 둘 수 없다 제22조의2(위탁관리 부동산투자회사의 업무 위탁 등) ① 위탁관리 부동산투자회사는 자산의 투자ㆍ운용업무는 자산관리회사에 위탁하여야 하고, 주식발행업무 및 일반적인 사무는 대통령령으로 정하는 요건을 갖춘 기관(이하 “일반사무 등 위탁기관”이라 한다)에 위탁하여야 한다. 제35조(자산보관의 위탁 등) ① 부동산투자회사는 대통령령으로 정하는 바에 따라 자산의 보관과 이와 관련된 업무를 다음 각 호의 기관(이하 “자산보관기관”이라 한다)에 위탁하여야 한다. 1.자본시장과 금융투자업에 관한 법률에 따른 신탁업자