[요지] 이 건 건축물의 신축공사는 2019년 5월 이전에 중단되었다고 할 것이고, 그 후 2020년도 재산세 과세기준일(6.1.)까지 1년 이상 건축행위를 하지 않은 것으로 나타나는 이상 청구법인이 이 건 건축물의 신축공사를 재개하기 위하여 정상적인 노력을 다하였다고 보기도 어려운 점 등에 비추어 이 건 토지는지방세법 시행령제103조 제1항 제3호에서 규정한 건축물의 부속토지에 해당되지 않는다고 보는 것이 타당하다 할 것이므로 처분청이 이 건 토지를 종합합산과세대상으로 구분하여 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨.
[참조결정] 조심2014지0824
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(1) 이 건 토지는 주식회사 AAA(이하 “이 건 위탁자”라 한다)가 청구법인에게 신탁한 토지로서 청구법인은 수탁자의 지위에서 이 건 토지에 건축물 OOO㎡(지하 2층, 지상 7층, 지식산업센터, 이하 “이 건 건축물”이라 한다)를 신축하여 분양하기 위하여 2017.5.24. 처분청으로부터 건축허가를 받아 2018년 4월경 이 건 건축물의 신축공사를 착공하여 현재 흙막이공사까지 마친 상태이다.
(2) 이 건 위탁자의 전 대표이사인 AAA은 가공 채무를 근거로 이 건 토지에 OOO원(채권최고액 OOO원) 상당의 근저당권설정등기를 한 후 이에 대한 해제를 빌미로 이 건 위탁자에게 거액의 합의금을 요구하였고, 이 건 위탁자는 이를 해결하고자 2018.4.27. 근저당권자인 주식회사 BBB를 상대로 OOO에 근저당권말소등기소송(이하 “이 건 소송”이라 한다)을 제기하여 현재 2심 계류 중에 있다.
(3) 청구법인은 이 건 건축물을 예정대로 신축하기 위하여 정상적인 노력을 다하였으나, 이 건 소송으로 인한 이 건 위탁자의 자금난(대출중단)과 코로나19로 인해 신축공사를 할 수 없게 되어 2020년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 6개월 이상 이 건 지식산업센터의 신축공사를 중단한 것으로 이와 같은 사유는 청구법인으로서는 어쩔 수 없는 외부적 사유로서지방세법 시행령제103조 제1항 제3호의 단서에서 규정하고 있는 정당한 사유에 해당된다.
(4) 따라서, 이 건 토지는 2020년도 재산세 과세기준일 현재지방세법 시행령제103조 제1항 제3호에서 규정하고 있는 건축물의 부속토지라 할 것인바, 이 건 재산세 등은 별도합산과세대상으로 구분하여 산출한 세액으로 경정되어야 한다.
3. 심리 및 판단
(1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 이 건 위탁자는 2014.3.10. 이 건 토지를 취득한 후, 2017.5.24. 처분청으로부터 이 건 건축물 OOO㎡의 건축허가를 받아 2018.2.1. 주식회사 CCC(수급인)과 공사금액을 OOO원(OOO원 증액)으로 하고, 착공일을 2018.4.20.로 하는 도급계약을 체결하였다. (나) 청구법인과 이 건 위탁자는 2019.5.16. 이 건 토지에 대한 신탁계약을 체결한 후 이 건 건축물의 건축주를 종전 이 건 위탁자에서 청구법인으로 변경하였다. (다) 이 건 토지의 등기사항전부증명서를 보면, 주식회사 DDD는 2016.1.27. 이 건 토지에 이 건 위탁자를 채무자로 하는 채권최고액 OOO원의 근저당권(이하 “이 건 근저당권”이라 한다)을 설정하였고, 그 후 2016.2.21. 주식회사 BBB에게 이 건 근저당권을 이전하였다. (라) 이 건 위탁자의 현재 대표이사인 BBB은 2018.3.21. 종전 대표이사인 AAA으로부터 지분 OOO%를 인수할 당시 이 건 근저당권이 가공채무를 근거로 설정되었다는 사실을 알고 있었으나 이 건 근저당권으로 인해 이 건 건축물의 분양 등에 어려움이 있을 것이라는 사실은 몰랐다고 주장한다. (마) 이 건 위탁자는 2018.4.27. 이 건 근저당권자인 주식회사 BBB를 상대로 이 건 소송을 제기하여 2019.12.26. 승소하였으나 주식회사 BBB가 항소하여 현재 2심에 계류 중이다(OOO). (바) 처분청 담당공무원이 2020.6.1. 이 건 토지를 현지 확인하고 작성한 출장복명서에는 2019년 1월경 이 건 건축물의 신축공사가 중단된 후, 현재까지 건축공사가 재개되지 않았다고 기재되어 있고, 그 첨부사진을 보면, 이 건 토지에는 군데 군데 잡풀이 자라고 있고, 건축자재 등도 상당기간 방치되어 있었던 것으로 보인다. (사) 청구법인이 제출한 공사비 청구서(4회, 2019년 5월)를 보면, 이 건 건축물의 수급인인 주식회사 CCC은 2019년 5월까지 이 건 위탁자에게 계약금 OOO원의 OOO%인 OOO원을 기성공사비로 청구한 것으로 나타난다. (2)지방세법제106조 제1항 제1호에서 재산세 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지를 제외한 토지는 종합합산과세대상으로 구분한다고 규정하고 있고,지방세법제106조 제1항 제2호 가목 및 같은 법 시행령 제101조 제1항 제2호에서 건축물의 바닥면적에 용도지역별 적용배율을 곱하여 산정한 면적 범위의 부속토지는 별도합산과세대상으로 규정하고 있으며, 같은 법 영 제103조 제1항 제3호에서 건축허가를 받거나 건축신고를 한 건축물로서 공사계획을 신고하고 공사에 착수한 건축물을 제101조 제1항에 따른 건축물의 범위에 포함하되, 재산세 과세기준일 현재 정당한 사유 없이 6개월 이상 공사가 중단된 경우는 건축물의 범위에서 제외한다고 규정하고 있다.
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대,지방세법 시행령제103조 제1항 제3호 단서에 규정하고 있는 정당한 사유란 원칙적으로 법령에 의한 건축의 금지나 제한 등과 같이 건축주가 마음대로 할 수 없는 외부적인 사유를 말한다고 할 것이고, 내부적인 사유의 경우에는 청구법인이 정상적인 노력과 추진을 다하였음에도 불구하고 부득이 건축공사를 중단할 수밖에 없게 된 경우에 한한다고 보아야 할 것(조심 2014지824, 2014.11.10. 결정, 같은 뜻임)으로 이 건 건축물의 건축허가를 받은 후 2020년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재까지 청구법인에게 이 건 건축물을 신축할 수 없는 법령의 금지나 제한과 같은 외부적인 사유는 없었다고 보이는 점, 이 건 소송과 그에 따른 자금 대출의 중단 등은 이 건 위탁자의 사정에 해당하고, 설령 이 건 위탁자가 사실상 이 건 건축물의 건축주 역할을 하였다고 하더라도 이 건 소송 및 자금 대출의 중단 등은 법인 내부의 경영상 문제로서 이를 이 건 위탁자가 마음대로 할 수 없는 외부적 사유와 유사하다고 보기는 어려운 점, 주식회사 CCC의 공사비 청구내역을 볼 때 이 건 건축물의 신축공사는 2019년 5월 이전에 중단되었다고 할 것이고, 그 후 2020년도 재산세 과세기준일(6.1.)까지 1년 이상 건축행위를 하지 않은 것으로 나타나는 이상 청구법인이 이 건 건축물의 신축공사를 재개하기 위하여 정상적인 노력을 다하였다고 보기도 어려운 점 등에 비추어 이 건 토지는지방세법 시행령제103조 제1항 제3호에서 규정한 건축물의 부속토지에 해당되지 않는다고 보는 것이 타당하다 할 것이므로 처분청이 이 건 토지를 종합합산과세대상으로 구분하여 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로지방세기본법제96조 제6항,국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령
(1) 지방세법 제106조[과세대상의 구분 등] ① 토지에 대한 재산세 과세대상은 다음 각 호에 따라 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다.
1. 종합합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지를 제외한 토지.
2. 별도합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지.
(2) 지방세법 시행령 제101조[별도합산과세대상 토지의 범위] ① 법 제106조 제1항 제2호가목에서 “공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 말한다. 다만,건축법등 관계 법령에 따라 허가 등을 받아야 할 건축물로서 허가 등을 받지 아니한 건축물 또는 사용승인을 받아야 할 건축물로서 사용승인(임시사용승인을 포함한다)을 받지 아니하고 사용 중인 건축물의 부속토지는 제외한다.
2. 건축물(제1호에 따른 공장용 건축물은 제외한다)의 부속토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 제외한 건축물의 부속토지로서 건축물의 바닥면적(건축물 외의 시설의 경우에는 그 수평투영면적을 말한다)에 제2항에 따른 용도지역별 적용배율을 곱하여 산정한 면적 범위의 토지(이하 생략) 제103조[건축물의 범위 등] ① 제101조 제1항에 따른 건축물의 범위에는 다음 각 호의 건축물을 포함한다. 3.건축법에 따른 건축허가를 받거나 건축신고를 한 건축물로서 같은 법에 따른 공사계획을 신고하고 공사에 착수한 건축물[개발사업 관계법령에 따른 개발사업의 시행자가 소유하고 있는 토지로서 같은 법령에 따른 개발사업 실시계획의 승인을 받아 그 개발사업에 제공하는 토지(법 제106조 제1항 제3호에 따른 분리과세대상이 되는 토지는 제외한다)로서 건축물의 부속토지로 사용하기 위하여 토지조성공사에 착수하여 준공검사 또는 사용허가를 받기 전까지의 토지에 건축이 예정된 건축물(관계 행정기관이 허가 등으로 그 건축물의 용도 및 바닥면적을 확인한 건축물을 말한다)을 포함한다]. 다만, 과세기준일 현재 정당한 사유 없이 6개월 이상 공사가 중단된 경우는 제외한다.