청구법인이 쟁점주택을 분양목적으로 취득하였는지 여부

[주 문] OOO구청장이 2021.3.10. 청구법인에게 한 취득세 등 합계 OOO원에 대한 경정청구 거부처분은 이를 취소한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구법인은 2017.6.22. 취득한 OOO소재 공동주택 OOO세대 중 전용면적 60㎡ 이하 공동주택 OOO세대(조합원분 OOO세대 제외, 이하 “이 건 공동주택”이라 한다)에 대해 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원을 신고·납부하였다.
• 나. 청구법인은 2019.11.29.지방세특례제한법(2014.1.1. 법률 제12175호로 개정된 것) 제33조 제1항(이하 “종전 규정”이라 한다)이 일몰종료되기 전에 이 건 공동주택을 건축 중이었으므로, 종전 규정이 실효된 이후에 이를 취득하였다 하더라도지방세특례제한법(2014. 12.31. 법률 제12955호로 개정된 것) 부칙 제14조를 적용하여 종전 규정에 따라 취득세를 면제해야 한다는 사유로 2020.1.6. 처분청에 경정청구를 제기하였으나, 처분청은 2020.1.28. 이를 거부하였다.
• 다. 청구법인은 이에 불복하여 2020.2.10. 심판청구를 제기하였고, 우리 원은 2021.1.6. “청구법인이 이 건 공동주택을 분양목적으로 취득하였는지 여부 및 건축공사의 실제 착공일이 2014.12.31. 이전인지 여부를 재조사하여 그 결과에 따라 종전 규정을 적용하라”는 취지의 재조사 결정을 하였다.
• 라. 처분청은 청구법인 등에 대한 재조사를 실시한 결과, 건축공사의 실제 착공일이 2014.12.31. 이전임을 인정하고 종전 규정을 적용하여 취득세 면제를 결정하였으나, 이 건 공동주택 중 OOO세대(이하 “쟁점주택”이라 한다)는 분양목적이 아니라 임대목적으로 취득한 것으로 보아 2021.3.10. 청구법인에게 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원의 경정청구를 거부하는 내용의 “재조사결정에 따른 처분의 취소·경정 등 결과통지”(이하 “이 건 쟁점처분”이라 한다)를 하였다.
• 마. 청구법인은 이에 불복하여 2021.3.30. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구법인 주장 청구법인은 쟁점주택을 OOO시에 우선분양하였는데, 당시 청구법인이 OOO시와 체결한 2016.12.8.자 매매계약서에도 “분양”이라는 표현이 분명하게 있다. 동 계약서는 청구법인이 준비하여 작성한 것이 아니라 OOO시에서 준비하여 작성하고 체결한 것이다. 또한 전용면적 60㎡ 이하 소형주택 OOO세대 중 조합원 공급분을 제외한 나머지 OOO세대 중 OOO세대(쟁점주택)가 앞서 본 것처럼 OOO세대를 청구법인에서 일반분양을 하였다. 위 쟁점주택을 청구법인이 자가 소유 또는 자가 사용 또는 조합원에게 분양하였다는 증거는 전혀 없다. 결국 청구법인의 입장에서는 쟁점주택을 ‘분양’한 것임에는 분명하고, 그 방법이 우선분양인지 아니면 일반분양인지에 차이가 있을 뿐이다. 재건축정비사업조합인 청구법인은 쟁점주택을 ‘임대’할 아무런 이유가 없다. 청구법인으로서는 쟁점주택을 OOO시에 우선분양하는 것까지만 결정하였고, 이를 분양 받아 취득한 OOO시가 그 이후 어떻게 사용할 것인지는 OOO시의 권한이다. OOO시가 쟁점주택을 임대에 제공하였다고 하여 청구법인이 쟁점주택을 분양목적으로 취득한 것이 아니라고 본다면, 청구법인이 분양하였음이 명확한 OOO세대의 경우에도 수분양자가 직접 입주하지 않고 제3자에게 임대한 경우에도 이를 분양목적으로 볼 수 없다는 모순이 발생한다.
• 나. 처분청 의견 구도시 및 주거환경정비법(2005.12.7. 법률 제7715호로 개정된 것, 이하 “도시정비법”이라 한다) 제30조의2 제1항은 과밀억제권역의 주택재건축사업시행자는 세입자의 주거안정과 개발이익의 조정 등을 위하여 당해 주택재건축사업으로 증가되는 용적률 중 100분의 25 이하의 범위 안에서 일정 면적을 임대주택(재건축임대주택)으로 공급하도록 규정하고, 제2항은 이러한 재건축임대주택을 건설교통부장관, 시·도지사 또는 주택공사 등에게 공급하여야 한다고 규정하고 있다. 청구법인은 도시정비법 및OOO시 도시 및 주거환경 정비조례(이하 “OOO시 도시정비조례”라 한다) 등 관계법령에 따라 착공 전 정비사업계획 단계부터 소형 임대주택에 대한 건축을 계획하여 주택재건축정비사업(이하 “이 사건 정비사업”이라 한다)을 진행하였고, 관리처분계획(2008.4.16. 인가)에서도 건축예정 시설에서 임대용 주택이 조합원 분양용 및 일반분양용 주택과 구분되어 있음이 확인된다. 청구법인은 임대목적 신축이란 사업시행자가 소유하되, 타인으로 하여금 사용하게 하는 경우라고 전제한 후, ① 쟁점주택 취득을 분양목적으로 보지 않는다면 일반분양 받은 자가 제3자에게 임대한 경우에도 분양목적이 아니라고 보아야 하므로 불합리하고, ② 청구법인이 OOO시와 체결한 매매계약에서 분양이라는 표현을 분명하게 하고 있는 점 등을 들어 쟁점주택 취득은 분양목적으로 보아야 한다고 주장하고 있다. 먼저, 청구주장①에 대하여 살펴보면, 종전 규정 취지는 공동주택의 공급을 장려하기 위한 것으로, 도시정비법 등에서 임대용으로 일정규모를 건축하도록 강제하여 건축된 쟁점주택의 경우 건축의 목적이 분양용 주택과 다르고, 그 용도가 임대로 제한되므로 조합원이나 일반 대중에 공급되는 분양용 주택과는 구분된다. 또한 대법원 판결에 따르면, 종전 규정에서의 ‘분양할 목적’은 건축의 착공 시부터 완공 시까지 존속하였는지에 따라 판단하여야 할 것인바, 쟁점주택은 착공 전부터 임대목적으로 계획되었고 완공 시까지 그 목적이 변경된 적이 없다. 쟁점주택은 임대목적으로 계획된 주택인 경우 준수하여야 할 절차를 규정하고 있는 도시정비법 및 OOO시 도시정비조례 등 관계법령에 따라 매매계약을 통해 OOO시로 소유권이 이전되었을 뿐이므로 임대 목적으로 건축된 공동주택으로 보는 것이 정당하고, 청구주장과 같이 건축 완공 후 일반분양자가 해당 주택을 승계취득한 후 임대하였다고 해서 이를 임대할 목적으로 건축하였다고 볼 수는 없다. 다음으로, 청구주장②의 경우, 청구법인은 쟁점주택의 소유권을 OOO시장에게 이전하였으므로 “재건축 소형주택 매매(분양) 표준계약서”에서 매매(분양)란 표현을 사용했을 뿐, 해당 계약서 제4조를 보면, 임대주택의 내부마감 공사를 일반분양 주택의 경우와 동일하게 시공하도록 규정하고 있는 점에서 쟁점주택은 임대용으로 건축되었음을 알 수 있다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 청구법인이 쟁점주택을 분양목적으로 취득하였는지 여부
• 나. 관련 법령 등

(1) 지방세특례제한법(2014.12.31. 법률 제12955호로 개정되기 전의 것) 제33조(주택 공급 확대를 위한 감면) ① 대통령령으로 정하는 주택건설사업자가 공동주택(해당 공동주택의 부대시설 및 복리시설을 포함하되, 분양하거나 임대하는 복리시설은 제외한다. 이하 이 조에서 같다)을 분양할 목적으로 건축한 전용면적 60제곱미터 이하인 5세대 이상의 공동주택(해당 공동주택의 부속토지를 제외한다. 이하 이 항에서 같다)과 그 공동주택을 건축한 후 미분양 등의 사유로 제31조에 따른 임대용으로 전환하는 경우 그 공동주택에 대해서는 2014년 12월 31일까지 취득세를 면제한다.

(2) 도시 및 주거환경정비법(2005.12.7. 법률 제7715호로 개정된 것) 제30조(사업시행계획서의 작성) 사업시행자는 제4조 제3항의 규정에 의하여 고시된 정비계획에 따라 다음 각 호의 사항을 포함하여 사업시행계획서를 작성하여야 한다. 다만, 도시환경정비사업(기존건축물에 주택이 포함되어 있는 사업을 제외한다)의 사업시행계획서를 작성하고자 하는 때에는 제3호 내지 제5호의 내용을 포함하지 아니할 수 있다.

5. 임대주택의 건설계획 제30조의2(주택재건축사업의 임대주택 건설의무 등) ①수도권정비계획법제6조 제1항 제1호의 규정에 의한 과밀억제권역에서 주택재건축사업을 시행하는 경우 사업시행자는 제30조 제4호의 규정에 의한 세입자의 주거안정과 개발이익의 조정 등을 위하여 당해 주택재건축사업으로 증가되는 용적률 중 100분의 25 이하의 범위 안에서 대통령령이 정하는 비율 이상에 해당하는 면적을 임대주택(이하 “재건축임대주택”이라 한다)으로 공급하여야 하며, 건축관계 법률에 의한 건축물 층수제한 등 건축제한으로 제3항의 규정에 의한 용적률의 완화가 사실상 불가능한 경우에는 대통령령으로 임대주택 공급비율을 따로 정할 수 있다. 다만, 용적률의 상승폭, 기존주택의 세대수 그 밖의 사업내용이 대통령령이 정하는 기준 이하인 경우에는 임대주택을 공급하지 아니할 수 있다.

② 사업시행자는 재건축임대주택을 대통령령이 정하는 바에 따라 건설교통부장관, 시ㆍ도지사 또는 주택공사 등에게 공급하여야 한다. 이 경우 재건축임대주택의 공급가격은 재건축임대주택의 건설에 투입되는 건축비를 기준으로 건설교통부장관이 고시하는 금액에 재건축임대주택 부속토지의 가격(부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률제11조의 규정에 의한 개별공시지가 및 지가상승률 등을 고려하여 대통령령이 정하는 기준에 따라 산정한 가격을 말한다)을 합한 가격으로 한다. 다만, 사업시행자가 재건축임대주택에 해당하는 만큼의 용적률을 완화받기로 선택한 경우에는 인수자에게 그 부속토지를 기부채납한 것으로 본다.

(3) 건축물의 분양에 관한 법률 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “건축물”이란건축법제2조 제1항 제2호의 건축물을 말한다.

2. “분양”이란 분양사업자가 건축하는 건축물의 전부 또는 일부를 2인 이상에게 판매하는 것을 말한다. 다만,건축법제2조 제2항에 따른 건축물의 용도 중 둘 이상의 용도로 사용하기 위하여 건축하는 건축물을 판매하는 경우 어느 하나의 용도에 해당하는 부분의 바닥면적이 제3조 제1항 제1호에서 정한 규모 이상에 해당하고 그 부분의 전부를 1인에게 판매하는 것은 제외한다.

3. “분양사업자”란 건축법제2조 제1항 제12호의 건축주로서 건축물을 분양하는 자를 말한다.

4. “분양받은 자”란 제6조 제3항부터 제5항까지의 규정에 따라 분양사업자와 건축물의 분양계약을 체결한 자를 말한다.

(4) OOO시 도시 및 주거환경 정비조례(2006.1.1. OOO시 조례 제4359호로 개정된 것) 제18조(임대주택의 건설계획) ① 사업시행자는 법 제30조 제5호의 규정에 의한 임대주택 건설계획에 임대주택의 부지확보 및 대지조성계획을 포함하고, 임대주택 공급대상자 명부를 첨부하여 사업시행인가를 신청하여야 한다. 제19조(임대주택의 건설 등) ① 사업시행자는 임대주택을 건설하여 OOO시장(이하 "시장"이라 한다)에게 처분하거나 OOO(이하 "공사"라 한다)를 시행자로 지정하여 건설할 수 있다.

② 구청장은 제1항의 규정에 의하여 사업시행자가 건설하는 임대주택 건설계획에 관하여 다음 각 호의 사항을 공사와 협의하여야 한다.

1. 정비구역안에 건설되는 임대주택 건축계획

2. 임대주택 입주 대상자 명부

3. 임대주택 건립비용 및 편입된 토지 조서

③ 제1항의 규정에 의하여 공사가 임대주택을 건설하는 경우에는 다음 각호의 사항을 시장에게 보고하여야 한다.

1. 정비구역안의 임대주택 건립규모 및 건축계획

2. 임대주택 건립 비용 및 편입된 토지 조서

3. 주변지역의 임대주택 입주 현황

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인은 도시정비법에 따른 사업시행자로, 2003.12.8. 조합설립인가를 받고, 2006.7.5. 이 건 공동주택 건축에 대한 사업시행계획을 인가받았으며, 2014.9.23. 착공 신고하여 2017.6.22. 건축물 OOO개동 OOO세대 및 부대시설에 대하여 준공인가를 받았다.

(2) 청구법인의 관리처분계획인가 및 변경 내역은 다음과 같다. (가) 청구법인이 2008.4.16. 최초 관리처분계획인가를 받을 당시 60㎡ 이하 소형주택 세대수는 OOO세대로, 일반분양 OOO세대와 임대주택 OOO세대로 구성되어 있다. (나) 2013.11.27.자 관리처분계획변경인가에서 변경된 분양계획은 아래 ＜표1＞과 같은데, 임대주택 세대수는 OOO세대로 감소되었다. ＜표1＞ 분양계획(전용면적 기준) OOO (다) 2017.11.22. 최종적으로 확정된 관리처분계획변경인가에서 건축시설과 관련된 내용은 아래 ＜표2＞ㆍ＜표3＞와 같다. ＜표2＞ 건축시설 내역 (단위: 동, 호, ㎡) OOO

(3) 청구법인은 2017.8.7. 신축한 위 공동주택 중 이 건 공동주택에 대하여 OOO원을 과세표준으로 하여 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원을 신고·납부하였다.

(4) 청구법인은 2019.11.29. 이 건 공동주택의 취득은 종전 규정 적용대상이므로 기 납부한 취득세 등을 환급해 달라는 취지로 경정청구를 하였으나, 처분청은 2020.1.28. 이를 거부하였다.

(5) 청구법인은 이에 불복하여 2020.2.10. 심판청구를 제기하였고, 우리 원은 2021.1.6. “청구법인이 이 건 공동주택을 분양목적으로 취득하였는지 여부 및 건축공사의 실제 착공일이 2014.12.31. 이전인지 여부를 재조사하라는 결정을 하였다.

(6) 처분청은 2021.3.10. 이 건 쟁점처분을 통하여 건축공사의 실제 착공일이 2014.12.31. 이전이라는 점을 인정하고, 이 건 공동주택 중 OOO세대는 분양목적으로 취득한 것으로 보아 취득세 면제를 결정하였으나, 나머지 OOO세대(쟁점주택)는 임대목적으로 취득한 것으로 보아 이를 거부하였다.

(7) 청구법인과 OOO시가 체결한 이 건 공동주택 매매(분양) 표준계약서 제4조 제1항을 보면, “바닥ㆍ벽ㆍ천정ㆍ각종 설비 등 임대주택의 내부마감 공사(발코니새시 및 발코니 확장 포함)는 일반분양 주택과 동일하게 시공한다.”라는 내용이 기재되어 있다.

(8) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 본다. (가)지방세특례제한법(2014.12.31. 법률 제12955호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제33조 제1항은 주택 공급 확대를 위하여 주택건설사업자가 분양할 목적으로 건축한 전용면적 60제곱미터 이하인 5세대 이상의 공동주택과 그 공동주택을 건축한 후 미분양 등의 사유로 제31조에 따른 임대용으로 전환하는 경우 그 공동주택에 대해서는 2014년 12월 31일까지 취득세를 면제한다고 규정하고 있다. 지방세특례제한법은 ‘분양’의 개념에 관하여 용어의 정의나 포섭의 구체적인 범위가 명확히 규정되어 있지 아니하나,건축물의 분양에 관한 법률제2조 제2호는 ‘분양’의 정의를 분양사업자가 건축하는 건축물의 전부 또는 일부를 2인 이상에게 판매하는 것으로 규정하고 있는바, 동법상 ‘분양’에는 건축물의 전부를 1인에게 판매하는 것은 포함되지 않으므로 공동주택을 신축하여 일괄매각한 것을 ‘분양’이라고 보기는 어렵다 할 것이다. (나) 이 건의 경우 청구법인은 이 건 공동주택을 원시취득한 후, 1인에게 전부 판매한 것이 아니라, OOO시에 쟁점주택을 우선공급으로, 나머지 OOO세대를 일반분양으로 각각 판매하였으므로, ‘2인 이상에 대한 건축물 판매’라는건축물의 분양에 관한 법률상 분양의 정의를 충족하는 것으로 보이는 점, OOO시에서 사전준비하여 청구법인과 함께 작성한 2016.12.8.자 매매계약서에도 “재건축 소형주택 매매(분양) 표준계약서”라고 기재되어 있어 쟁점주택의 취득이 분양목적임을 분명히 하고 있는 점 등에 비추어 처분청에서 청구법인이 쟁점주택을 분양목적이 아니라 임대목적으로 취득한 것으로 보아 청구법인에게 한 이 건 쟁점처분에는 잘못이 있다고 판단된다.

4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 지방세기본법 제96조 제6항과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.