[요지] 청구인의 경우, 단기민간임대주택사업자로서 임대의무기간 내에 자발적 등록말소를 권장하는 정부시책에 협조하는 차원에서 2021.1.15. 쟁점부동산을 양도하면서 같은 날 임대사업자등록의 말소를 신청하였고, 그 이후 임대사업 말소처리를 위한 내부적인 처리과정에서 공부상으로 2021.1.19. 그 신청이 수리된 것으로 보이며, 청구인이 임대사업자등록 신청이 수리되기 전에 양도하였다는 이유로 처분청으로부터 민간임대주택법에 따른 과태료를 부과받은 사실도 나타나지 않으므로 민간임대주택법을 위반하여 쟁점부동산을 양도한 것으로 볼 수도 없다고 판단됨.
[참조결정] 조심2021지3152
[주 문] OOO구청장이 2021.3.10. 청구인에게 한 2019년도 재산세(도시지역분 포함) OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원 및 2020년도 재산세(도시지역분 포함) OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원의 각 부과처분은 이를 취소한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
3. 심리 및 판단
(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 쟁점부동산의 등기사항전부증명서에 의하면, 청구인이 2018.3.14. 소유권 이전등기를 하였고, 2021.1.15. 김OO(이하 “매수인”이라 한다)에게 ‘2020.12.15. 매매’를 원인으로 하여 ‘거래가액 금OOO원’에 소유권 이전등기를 해주었다. (나) 쟁점부동산등의 일반형 임대사업자 등록증(OOO이 2018.1.20. 발급)에 의하면, ‘단기임대, 임대 시작일이 2018.1.20.’로 기재되어 있다. (다) 청구인이 제출한 임대사업자 등록 일부 말소 신청서에 의하면, 청구인이 2021.1.15. 쟁점부동산의 임대사업자 등록말소를 신청(수기 작성)하였고, 처분청은 ‘접수번호: 2829번호, 접수일자: 2021.1.15., 처리기한: 1.22 17:22’이 기재된 접수 소인을 찍어준 것으로 나타난다. (라) 청구인은 2020.12.15. 매수인과 쟁점부동산의 매매계약서를 작성하였는데, 동 계약서에 의하면 ‘거래대금 OOO원에 매매(기존 임차인의 전세금 OOO원, 만기 2022.1.19.) 승계하고, 2021.1.15. 잔금지급을 완료하며, 특약사항에 매수인은 기존 임차인(전세금 OOO원, 만기 2022.1.19.)을 승계하고 전세금은 잔금에서 공제한다’는 내용이 기재되어 있다. (마) 쟁점부동산의 임대사업자 등록사항 변경 현황에 의하면, 말소(양도) 현황에서 ‘말소일: 2021.1.19., 말소사항: 쟁점부동산, 말소사유: 신청’의 내용이 기재되어 있다. (바) 국토교통부장관은 2020.7.10. 주택시장안정보완대책으로서 “주택의 단기임대(4년) 및 아파트 장기일반 매입임대(8년)를 임대사업 대상에서 제외하여 임대의무기간 경과 즉시 임대사업자 등록을 말소하되, 공적의무를 준수한 적법 사업자가 임대의무기간 종료 전이라도 임대사업자 등록을 자진 말소하는 경우에는 임대의무기간 준수 위반 과태료를 면제한다”고 발표하였다. 위 주택시장안정보완대책에 따라 2020.8.18. 법률 제17482호로 개정(신설)된 민간임대주택법 제6조 제1항 제11호를 보면, 개정 전의 민간임대주택법을 적용받는 임대사업자의 경우 신청에 따라 임대의무기간 내 임대사업자등록을 말소할 수 있도록 하고, 이를 임대의무기간 내 양도가 가능한 사유로 규정하였다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 지특법 제31조 제3항 제2호에서는 “임대사업자 등이 국내에서 전용면적 OOO제곱미터 이하인 임대 목적의 오피스텔을 과세기준일 현재 2세대 이상 임대목적으로 직접 사용하는 경우 재산세의 100분의 50을 경감한다”고 규정하고 있고, 제4항에서는 “제3항 적용 시 민간임대주택법 제6조에 따라 임대사업자 등록이 말소된 경우 그 감면 사유 소멸일부터 소급하여 5년 이내에 감면된 재산세를 추징한다”고 규정하고 있으나, 그 단서 조항 및 제2호에서 “그 밖에 대통령령으로 정하는 경우”는 추징에서 제외하도록 하였으며, 같은 법 시행령 제13조 제4항에서 “민간임대주택법 제43조 제4항의 사유로 임대사업자 등록이 말소된 경우”를 규정하고 있다. 또한, 민간임대주택법(2020.8.18. 법률 제17482호로 일부 개정된 것) 제6조 제1항 제11호에서는 “시장ㆍ군수ㆍ구청장은 임대사업자가 종전의 민간임대주택법 제2호 제6호의 단기민간임대주택에 대하여 임대의무기간 내 등록 말소를 신청(신청 당시 체결된 임대차계약이 있는 경우 임차인의 동의가 있는 경우로 한정한다)하는 경우 등록의 전부 또는 일부를 말소할 수 있는 것”이고, 같은 법 제43조 제1항에서는 “임대사업자는 임대의무기간 동안 민간임대주택을 계속 임대하여야 하며, 그 기간이 지나지 아니하면 이를 양도할 수 없다”는 것인데, 제4항 제3호에서는 “제1항에도 불구하고 임대사업자는 임대의무기간 중에도 제6조 제1항 제11호에 따라 말소하는 경우는 임대의무기간 내에도 계속 임대하지 아니하고 말소할 수 있다”고 규정하고 있다. (나) 처분청은 쟁점부동산의 매도일 이후 임대사업자등록증의 말소 신청이 수리되었는바, 이는 임대목적물의 임대의무기간 내 양도에 해당하므로 지특법 시행령 제13조 제4항의 감면받은 재산세 추징에서 제외되는 사유에 해당하지 아니한다는 의견이다. (다) 위 2020.8.18. 개정된 민간임대주택법 제6조 제1항 제11호와 제43조 제4항 제3호는 단기민간임대주택사업자의 경우 원칙적으로는 그 임대의무기간(4년)까지 단기민간임대주택을 계속 임대하여야 하고, 그 기간이 지나지 아니하면 제3자에게 이를 양도할 수 없으나, 예외적으로 단기민간임대주택에 대하여 임대사업자가 임대의무기간 이내에 등록 말소를 신청하는 경우에는 단기민간임대주택의 등록을 말소하거나 양도할 수 있도록 규정하고 있는 것은 정부의 주택시장안정대책(2020.7.10.)에 따라 단기민간임대주택 제도가 폐지되면서 단기민간임대주택사업자에게 임대의무기간 내에도 자발적으로 등록 말소를 통해 주택의 원활한 공급이 이루어져 주택시장을 안정화하기 위한 것으로 보이며 이러한 사유로 단기민간임대주택 등록이 말소되는 경우에는 감면된 취득세 등의 추징대상에서 제외하는 것(조심 2021지3152, 2022.5.30., 같은 뜻임)이라 하겠다. (라) 청구인의 경우, 단기민간임대주택사업자로서 임대의무기간 내에 자발적 등록말소를 권장하는 정부시책에 협조하는 차원에서 2021.1.15. 쟁점부동산을 양도하면서 같은 날 임대사업자등록의 말소를 신청하였고, 다만 그 이후 임대사업 말소처리를 위한 내부적인 처리과정에서 공부상으로 2021.1.19. 그 신청이 수리된 것으로 보이며, 청구인이 임대사업자등록 신청이 수리되기 전에 양도하였다는 이유로 처분청으로부터 민간임대주택법에 따른 과태료를 부과받은 사실도 나타나지 않으므로 민간임대주택법을 위반하여 쟁점부동산을 양도한 것으로 볼 수도 없다 하겠다. (마) 위와 같이 쟁점부동산의 양도와 동시에 임대사업 말소 신청을 하여 등록말소가 된 것에 대하여 민간임대주택법 제43조 제4항 제3호에 따른 것으로서 이는 지특법 제31조 제4항 제2호 및 같은 법 시행령 제13조 제4항에 따라 감면된 재산세의 추징대상에서 제외하는 것이 타당하다 하겠다. (사) 따라서 처분청이 청구인에게 이 건 부과처분을 한 것은 잘못이 있다고 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 지방세기본법제96조 제6항과 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령 등
(1) 지방세특례제한법(2020.8.12. 법률 제17474호로 일부 개정되기 전의 것) 제31조(임대주택 등에 대한 감면) ① 공공주택 특별법에 따른 공공주택사업자 및 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자(임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록한 경우를 말한다. 이하 이 항에서 “임대사업자”라 한다)가 임대할 목적으로 공동주택(해당 공동주택의 부대시설 및 임대수익금 전액을 임대주택관리비로 충당하는 임대용 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축하는 경우 그 공동주택과 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제1호에 따른 준주택 중 오피스텔(그 부속토지를 포함한다. 이하 이 조에서 “오피스텔”이라 한다)을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2021년 12월 31일까지 감면한다. 다만, 토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우는 제외한다.
③ 대통령령으로 정하는 임대사업자 등이 대통령령으로 정하는 바에 따라 국내에서 임대용 공동주택 또는 오피스텔을 과세기준일 현재 2세대 이상 임대 목적으로 직접 사용하는 경우에는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 재산세를 2021년 12월 31일까지 감면한다.
1. 전용면적 40제곱미터 이하인 공공주택 특별법 제50조의2 제1항에 따라 30년 이상 임대 목적의 공동주택에 대해서는 재산세(지방세법 제112조에 따른 부과액을 포함한다)를 면제한다.
2. 전용면적 60제곱미터 이하인 임대 목적의 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 재산세(지방세법 제112조에 따른 부과액을 포함한다)의 100분의 50을 경감한다.
3. 전용면적 85제곱미터 이하인 임대 목적의 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 재산세의 100분의 25를 경감한다.
④ 제3항을 적용할 때 민간임대주택에 관한 특별법 제6조에 따라 임대사업자 등록이 말소된 경우에는 그 감면 사유 소멸일부터 소급하여 5년 이내에 감면된 재산세를 추징한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 추징에서 제외한다.
1. 민간임대주택에 관한 특별법 제43조 제1항에 따른 임대의무기간이 경과한 후 등록이 말소된 경우
2. 그 밖에 대통령령으로 정하는 경우
(2) 지방세특례제한법 시행령(2020.1.15. 대통령령 제30355호로 일부 개정된 것) 제13조(추징이 제외되는 임대의무기간 내 분양 등) ④ 법 제31조 제4항 제2호에서 “대통령령으로 정하는 경우”란 민간임대주택에 관한 특별법 제43조 제4항의 사유로 임대사업자 등록이 말소된 경우를 말한다.
(3) 민간임대주택에 관한 특별법(2020.12.22. 법률 제17739호로 일부 개정된 것) 제6조(임대사업자 등록의 말소) ① 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 임대사업자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 등록의 전부 또는 일부를 말소할 수 있다. (단서 생략)
5. 제43조 제2항 또는 제6항에 따라 민간임대주택을 양도한 경우
6. 제43조 제4항에 따라 민간임대주택을 양도한 경우
11. 제43조에도 불구하고 종전의 민간임대주택에 관한 특별법(법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률에 따라 개정되기 전의 것을 말한다. 이하 이 조에서 같다) 제2조 제5호의 장기일반 민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택 또는 제2조 제6호의 단기민간임대주택에 대하여 임대사업자가 임대의무기간 내 등록 말소를 신청(신청 당시 체결된 임대차계약이 있는 경우 임차인의 동의가 있는 경우로 한정한다)하는 경우
② 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제1항에 따라 등록을 말소하는 경우 청문을 하여야 한다. 다만, 제1항 제3호, 제5호 및 제6호의 경우는 제외한다.
③ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제1항에 따라 등록을 말소하면 해당 임대사업자의 명칭과 말소 사유 등 필요한 사항을 공고하여야 한다.
④ 임대사업자가 제1항 제3호에 따라 등록말소를 신청하거나 제2항에 따른 청문 통보를 받은 경우 7일 이내에 그 사실을 임차인에게 통지하여야 한다.
⑤ 종전의 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택 및 제2조제6호에 따른 단기민간임대주택은 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소된다.
⑥ 제1항 각 호(제5호 중 제43조 제2항에 따라 민간임대주택을 다른 임대사업자에게 양도하는 경우는 제외한다) 및 제5항에 따라 등록이 말소된 경우에는 그 임대사업자(해당 주택을 양도한 경우에는 그 양수한 자를 말한다)를 이미 체결된 임대차계약의 기간이 끝날 때까지 임차인에 대한 관계에서 이 법에 따른 임대사업자로 본다. 제43조(임대의무기간 및 양도 등) ① 임대사업자는 임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점부터 제2조 제4호 또는 제5호의 규정에 따른 기간(이하 “임대의무기간”이라 한다) 동안 민간임대주택을 계속 임대하여야 하며, 그 기간이 지나지 아니하면 이를 양도할 수 없다.
② 제1항에도 불구하고 임대사업자는 임대의무기간 동안에도 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고한 후 민간임대주택을 다른 임대사업자에게 양도할 수 있다. 이 경우 양도받는 자는 양도하는 자의 임대사업자로서의 지위를 포괄적으로 승계하며, 이러한 뜻을 양수도계약서에 명시하여야 한다.
③ 임대사업자가 임대의무기간이 지난 후 민간임대주택을 양도하려는 경우 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 한다. 이 경우 양도받는 자가 임대사업자로 등록하는 경우에는 제2항 후단을 적용한다.
④ 제1항에도 불구하고 임대사업자는 임대의무기간 중에도 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 임대의무기간 내에도 계속 임대하지 아니하고 말소하거나, 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 허가를 받아 임대사업자가 아닌 자에게 민간임대주택을 양도할 수 있다.
1. 부도, 파산, 그 밖의 대통령령으로 정하는 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우
2. 공공지원임대주택을 20년 이상 임대하기 위한 경우로서 필요한 운영비용 등을 마련하기 위하여 제21조의2 제1항 제4호에 따라 20년 이상 공급하기로 한 주택 중 일부를 10년 임대 이후 매각하는 경우
3. 제6조 제1항 제11호에 따라 말소하는 경우
⑤ 임대사업자가 제2항에 따라 임대의무기간 동안 다른 임대사업자에게 민간임대주택을 양도하기 위하여 신고하거나 제3항에 따라 임대의무기간이 지난 후 공공지원민간임대주택을 양도하기 위하여 신고하는 경우 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 그 내용을 검토하여 이 법에 적합하면 신고를 수리하여야 한다.
⑥ 임대사업자는 제3항에 따라 신고된 장기일반민간임대주택과 제5항에 따라 신고가 수리된 공공지원민간임대주택을 양도할 수 있다.
(4) 민간임대주택에 관한 특별법 시행령(2020.12.8. 대통령령 제31242호로 일부 개정된 것) 제34조(민간임대주택의 임대의무기간 등) ① 법 제43조 제1항에서 “임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점”이란 다음 각 호의 구분에 따른 시점을 말한다.
1. 민간건설임대주택: 입주지정기간 개시일. 이 경우 입주지정기간을 정하지 아니한 경우에는 법 제5조에 따른 임대사업자 등록 이후 최초로 체결된 임대차계약서상의 실제 임대개시일을 말한다.
2. 민간매입임대주택: 임대사업자 등록일. 다만, 임대사업자 등록 이후 임대가 개시되는 주택은 임대차계약서상의 실제 임대개시일로 한다.
3. 법 제5조 제3항 본문에 따라 장기일반민간임대주택을 공공지원민간임대주택으로 변경신고한 경우: 변경신고의 수리일(같은 조 제5항의 경우에는 신고를 수리한 것으로 보는 날을 말한다). 다만, 변경신고 이후 임대가 개시되는 주택은 임대차계약서상의 실제 임대개시일로 한다.
② 법 제43조 제4항에 따라 임대의무기간(같은 조 제1항에 따른 임대의무기간을 말한다. 이하 같다) 중에 민간임대주택을 양도하려는 임대사업자는 국토교통부령으로 정하는 신청서와 첨부서류를 해당 민간임대주택의 소재지를 관할하는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 제출해야 한다.
(5) 민간임대주택에 관한 특별법(2017.1.17. 법률 제14532호로 개정된 것) 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. “민간임대주택”이란 임대 목적으로 제공하는 주택[토지를 임차하여 건설된 주택 및 오피스텔 등 대통령령으로 정하는 준주택(이하 “준주택”이라 한다) 및 대통령령으로 정하는 일부만을 임대하는 주택을 포함한다. 이하 같다]으로서 임대사업자가 제5조에 따라 등록한 주택을 말하며, 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 구분한다.
6. “단기임대주택”이란 일반형임대사업자가 4년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.
7. “임대사업자”란 공공주택 특별법 제4조 제1항에 따른 공공주택사업자(이하 “공공주택사업자”라 한다)가 아닌 자로서 주택을 임대하는 사업을 할 목적으로 제5조에 따라 등록한 자를 말하며, 기업형임대사업자와 일반형임대사업자로 구분한다.
8. “기업형임대사업자”란 8년 이상 임대할 목적으로 100호 이상으로서 대통령령으로 정하는 호수 이상의 민간임대주택을 취득하였거나 취득하려는 임대사업자를 말한다.
9. “일반형임대사업자”란 기업형임대사업자가 아닌 임대사업자로서 1호 이상의 민간임대주택을 취득하였거나 취득하려는 임대사업자를 말한다. 제5조(임대사업자의 등록) ① 주택을 임대하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 “시장ㆍ군수ㆍ구청장”이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다.
② 제1항에 따라 등록하는 경우 다음 각 호에 따라 구분하여야 한다.
1. 기업형임대사업자 및 일반형임대사업자
2. 민간건설임대주택 및 민간매입임대주택
3. 기업형임대주택, 준공공임대주택 및 단기임대주택
③ 제1항에 따라 등록한 자가 그 등록한 사항을 변경하거나 말소하고자 할 경우 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 한다. 다만, 임대주택 면적을 10퍼센트 이하의 범위에서 증축하는 등 국토교통부령으로 정하는 경미한 사항은 신고하지 아니하여도 된다. 제43조(임대의무기간 및 양도 등) ① 임대사업자는 임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점부터 제2조 제4호부터 제6호까지의 규정에 따른 기간(이하 “임대의무기간”이라 한다) 동안 민간임대주택을 계속 임대하여야 하며, 그 기간이 지나지 아니하면 이를 양도할 수 없다.
② 제1항에도 불구하고 임대사업자는 임대의무기간 동안에도 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고한 후 민간임대주택을 다른 임대사업자에게 양도할 수 있다. 이 경우 양도받는 자는 양도하는 자의 임대사업자로서의 지위를 포괄적으로 승계하며, 이러한 뜻을 양수도계약서에 명시하여야 한다.
③ 제2항은 임대사업자가 임대의무기간이 지난 후 민간임대주택을 양도하는 경우에도 준용한다. 다만, 양수하는 자가 임대사업자로 등록하지 아니하는 경우에는 제2항 후단을 적용하지 아니한다.
④ 제1항에도 불구하고 임대사업자는 부도, 파산, 그 밖의 대통령령으로 정하는 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우에는 임대의무기간 중에도 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 허가를 받아 임대사업자가 아닌 자에게 민간임대주택을 양도할 수 있다.
(5) 민법(2020.10.20. 법률 제17503호로 일부 개정된 것) 제214조(소유물방해제거, 방해예방청구권) 소유자는 소유권을 방해하는 자에 대하여 방해의 제거를 청구할 수 있고 소유권을 방해할 염려있는 행위를 하는 자에 대하여 그 예방이나 손해배상의 담보를 청구할 수 있다 제615조(차주의 원상회복의무와 철거권) 차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다. 이에 부속시킨 물건은 철거할 수 있다. 제618조(임대차의 의의) 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다. 제623조(임대인의 의무) 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다. 제624조(임대인의 보존행위, 인용의무) 임대인이 임대물의 보존에 필요한 행위를 하는 때에는 임차인은 이를 거절하지 못한다.