[참조결정] 조심2013지0144 / 조심2021지0836
[주 문]
1. OOO시장이 2020.9.11. 청구법인에게 한 2020년도 토지분 재산세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원의 부과처분은 OOO토지 OOO㎡ 중 그 지상에서 2020년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 임대목적으로 건축중인 전용면적 OOO제곱미터 이하인 공동주택 350세대의 부속토지에 대한 재산세의 100분의 50을, 전용면적 OOO제곱미터 이하인 공동주택 496세대의 부속토지에 대한 재산세의 100분의 25를 각 경감하는 것으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정한다.
2. 나머지 심판청구는 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
- 가. 처분청은 2020년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 청구법인이 소유하고 있는 OOO토지 OOO㎡(이하 “이 건 토지”라 한다)를 지방세법제106조 제1항 제3호 사목 및 같은 법 시행령 제102조 제7항 제7호에 따라 분리과세대상으로 구분한 후, 이 건 토지의 시가표준액에 공정시장가액비율(70%)을 곱하여 산정한 금액인 OOO원을 과세표준으로 하고, 지방세법제111조 제1항 제1호 다목 3)의 세율을 적용하여 산출한 재산세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원(이하 “이 건 재산세 등”이라 한다)을 2020.9.11. 청구법인에게 부과·고지하였다.
- 나. 청구법인은 2020년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 민간임대주택에 관한 특별법제5조에 따른 임대사업자로서 이 건 토지 지상에서 전용면적 OOO제곱미터 이하인 임대목적의 공동주택 350세대와 OOO제곱미터 이하인 임대목적의 공동주택 496세대 합계 846세대(이하 “이 건 주택”이라 한다) 및 근린생활시설 등(“이 건 주택”과 합하여 이하 “이 건 주택 등”이라 한다)을 건축중이었으므로 지방세특례제한법(2020.1.15 법률 제16865호로 개정된 것, 이하 같다) 제31조 제3항 또는 제31조의3 제1항에 따른 재산세 감면대상에 해당한다고 하여 이 건 재산세 등의 일부가 환급되어야 한다는 사유로 2020.11.27. 처분청에 이의신청을 제기하였고, 처분청은 이에 대하여 2021.1.28. 기각하였다
- 다. 청구법인은 이에 불복하여 2021.4.23. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
- 가. 청구법인 주장 청구법인은 2020년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 이 건 토지 지상에 전용면적 OOO제곱미터 이하인 임대목적의 공동주택 350세대와 OOO제곱미터 이하인 임대목적의 공동주택 496세대 합계 846세대를 건축 중이었으므로 이 건 토지에 대한 2020년도 토지분 재산세는 지방세특례제한법제31조 제3항 또는 제31조의3 제1항에 따라 경정되어야 한다.
- 나. 처분청 의견 지방세특례제한법 제31조 제3항 또는 제31조의3 제1항 감면규정은 임대주택에 대한 재산세 감면 규정이고, 같은 법 시행령 제123조에서 재산세의 감면규정 적용대상을 건축중인 건축물의 부속토지만규정하고 있으므로 2020년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 그 지상에서 주택을 건축 중이었던 이 건 토지에 대한 2020년도 토지분 재산세는 지방세특례제한법제31조 제3항 또는 제31조의3 제1항에 따라 감면적용을 받을 수 없다.
3. 심리 및 판단
① 이 건 토지가 지방세특례제한법제31조의3 제1항에 따른 재산세 감면대상에 해당되는지 여부
② 이 건 토지가 지방세특례제한법제31조 제3항에 따른 재산세 감면대상에 해당되는지 여부
- 나. 관련 법률: ＜별지＞ 기재
- 다. 사실관계 및 판단
(1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 청구법인은 2017.2.21. 부동산의 취득, 관리, 개량 및 처분, 부동산의 임대차 등을 목적사업으로, OOO본점소재지로 하여 설립하였고, 2019.4.4. 이 건 토지를 매매로 취득하였다. (나) 청구법인은 이 건 토지 지상에 이 건 주택 등을 신축하기 위하여 처분청으로부터 2018.1.18. 건축허가를 받았고, 2019.4.12. 착공수리 통지를 받았으며, 2021.8.4. 사용승인을 받았다. (다) 청구법인은 2017.4.3. 국토교통부장관으로부터 이 건 주택 등을 신축한 후 임대 목적으로 운영하기 위하여 아래와 같이부동산투자회사법제9조에 따라 위탁관리부동산투자회사 영업인가를 받았다. (라) 청구법인은 2019.4.8. 이 건 주택 등의 신축을 위하여 처분청으로부터 주택건설 사업계획을 아래와 같이 받았다. (마) 종전 민간임대주택에 관한 특별법(2018.1.16. 법률 제15356호로 개정되기 전의 것, 이하 “종전 민간임대주택법”이라 한다) 제2조 제4호에서 "기업형임대주택"이란 기업형임대사업자가 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다고 하고, 같은 조 제8호에서 "기업형임대사업자"란 8년 이상 임대할 목적으로 100호 이상으로서 대통령령으로 정하는 호수 이상의 민간임대주택을 취득하였거나 취득하려는 임대사업자를 말한다고 규정하고 있었고, 개정 민간임대주택에 관한 특별법(2018.1.16. 법률 제15356호로 개정된 것, 이하 “개정 민간임대주택법”이라 한다) 제2조 제4호에서 “공공지원민간임대주택”이란 임대사업자가 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 민간임대주택을 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 이 법에 따른 임대료 및 임차인의 자격 제한 등을 받아 임대하는 민간임대주택을 말한다 등으로 아래와 같은 사유에 따라 개정되었으며, 개정 민간임대주택법 부칙 제5조 제1항에서 이 법 시행 후 제5조의 개정규정에 따라 임대사업자가 등록한 공공지원민간임대주택을 다른 법령에서 인용하는 경우 종전 규정에 따라 등록한 기업형임대주택을 포함한다고 규정하고 있다. (바) 개정 민간임대주택법 부칙 제12조(다른 법률의 개정) 제5항에 따라 2018.1.16. 지방세특례제한법제31조의3 제1항의 감면대상이 아래와 같이 개정되었고, 개정 당시 부칙 등에 별도의 종전 기업형임대주택으로 등록된 것에 대하여 공공지원민간임대주택으로 보아 감면한다는 등의 별도 규정은 없었다. (사) 청구법인은 2017.4.25. 기업형임대사업자로 등록한 후, 2019.5. 23. 건축중인 이 건 주택을 임대목적물로 추가하여 OOO으로부터 아래와 같이 임대사업자등록증을 발급받았다. (아) 청구법인이 2020.6.1. 이 건 토지 지상에서 이 건 건축물 등을 신축하기 위하여 사실상 착공하였다는 증빙자료로 이 건 주택 등 신축공사 감리법인인 주식회사 AAA이 2020.6.30. 시공법인 BBB 주식회사에게 제출한 2020년 2분기 감리보고서를 보면 전체 공사의 공정률이 45.02%인 것으로 확인된다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 먼저, 쟁점①에 대하여 살펴본다. (가) 종전 지방세특례제한법 제31조의3 제1항(이하 “쟁점조항”이라 한다)에서 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제4호에 따른 기업형임대주택 및 같은 조 제5호에 따른 준공공임대주택을 임대하려는 자가 국내에 임대목적의 공동주택을 2세대 이상 건축·매입하여 과세기준일 현재 임대 목적에 직접 사용하는 경우에는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 2018년 12월 31일까지 지방세를 감면한다고 규정하고 있다가, 2018.1.16. 개정 지방세특례제한법으로 개정되면서 쟁점조항의 기업형임대주택이 공공지원민간임대주택으로 개정되었다. 또한, 종전 민간임대주택법제2조 제4호에서 "기업형임대주택"이란 기업형임대사업자가 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다고 하고, 같은 조 제8호에서 "기업형임대사업자"란 8년 이상 임대할 목적으로 100호 이상으로서 대통령령으로 정하는 호수 이상의 민간임대주택을 취득하였거나 취득하려는 임대사업자를 말한다고 규정하고 있고, 개정 민간임대주택법제2조 제4호에서 “공공지원민간임대주택”이란 임대사업자가 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 민간임대주택을 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 이 법에 따른 임대료 및 임차인의 자격 제한 등을 받아 임대하는 민간임대주택을 말한다로 규정하고 있으며, 개정 민간임대주택법부칙 제5조 제1항에서 이 법 시행 후 제5조의 개정규정에 따라 임대사업자가 등록한 공공지원민간임대주택을 다른 법령에서 인용하는 경우 종전 규정에 따라 등록한 기업형임대주택을 포함한다고 규정하고 있다. (나) 개정민간임대주택법부칙 제5조 제1항에서 개정 민간임대주택법제2조 제4호에서 임대사업자가 등록한 공공지원민간임대주택을 다른 법령에서 인용하는 경우 종전 규정에 따라 등록한 기업형임대주택을 포함한다고 규정하고 있더라도 지방세특례제한법에서 기업형임대주택에 대한 별도 감면규정을 두고 있지 않다고 한다면 두 임대주택이 형식적, 내용상 차이가 있어 임대주택의 내용이 실질적으로 동일하다고 볼 수 없거나, 임대주택의 내용이 실질적으로 같더라도 반드시 동일한 감면혜택을 받는 것은 아니다(조심 2013지144, 2013.3.11., 같은 뜻임) 하겠다. (다) 청구법인은 2020년 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 임대사업자가 임대목적으로 건축중인 공동주택의 부속토지인 이 건 토지가 개정 지방세특례제한법쟁점조항의 감면적용 대상에 해당된다고 주장하나, 청구법인은 2017.4.3. 국토교통부장관으로부터 위탁관리부동산투자회사 영업인가를 받은 후, 2017.4.25. 종전 민간임대주택법제5조 제1항 및 제2항에 따라 기업형임대주택사업자로 등록하였고, 2019. 5.23. 건축중인 이 건 주택을 기업형임대주택으로 구분하여 추가 임대목적물로 등록하였는바, 개정 민간임대주택법 부칙 제12조(다른 법률의 개정) 제5항에 따라 2018.1.16. 지방세특례제한법제31조의3 제1항의 감면대상은 기업형임대주택에서 공공지원민간임대주택으로 개정되었고, 그 개정 당시 지방세특례제한법부칙 등에 별도로 종전 기업형임대주택으로 등록된 것에 대하여 공공지원민간임대주택으로 보아 감면한다는 별도 규정이 없는 점, 종전 민간임대주택법상 기업형임대주택의 경우 기업형임대주택사업자가 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 주택인 반면, 개정 민간임대주택법상 공공지원임대주택은 8년 이상 임대목적으로 취득함은 물론 임대료 및 임차인의 자격제한 등을 받아 임대하는 주택으로서 그 공공성이 강화되어 감면대상의 실질이 동일하다고 볼 수 없는 점, 2020년도 재산세 과세기준일(6.1.) 당시 지방세특례제한법제31조의3 제1항에 기업형임대주택에 대하여 별도 감면 규정이 없는 점 등에 비추어 2020년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 청구법인의 이 건 토지를 공공지원민간임대주택으로 직접 사용하는 것으로 보기는 어려우므로 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.
(3) 다음으로 쟁점②에 대하여 살펴본다. 지방세특례제한법제31조 제3항에서 대통령령으로 정하는 임대사업자 등이 대통령령으로 정하는 바에 따라 국내에서 임대용 공동주택을 과세기준일 현재 2세대 이상 임대 목적으로 직접 사용하는 경우에는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 재산세를 2021년 12월 31일까지 감면하도록 하고, 그 제2호에서 전용면적 OOO제곱미터 이하인 임대 목적의 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 재산세(지방세법 제112조에 따른 부과액을 포함한다)의 100분의 50을 경감하도록 하며, 제3호에서 전용면적 OOO제곱미터 이하인 임대 목적의 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 재산세의 100분의 25를 경감하도록 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제13조 제2항에서 법 제31조 제3항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 임대사업자 등"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다고 하고 그 제3호에서민간임대주택법제2조 제7호의 임대사업자 또는 공공주택 특별법 제4조에 따른 공공주택사업자를 규정하고 있으며, 같은 조 제3항에서 법 제31조 제3항 각 호에서 정하는 바에 따라 재산세를 감면받으려는 자는 민간임대주택법제5조에 따라 해당 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록하여야 한다고 규정하고 있다. 처분청은 2020년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 임대사업자가 임대목적으로 건축중인 공동주택의 부속토지인 이 건 토지가 개정 지방세특례제한법제31조 제3항에 따른 감면적용 대상에 해당되지 않는다는 의견이나, 지방세 관계법령에서 “주택”의 범위에는 주거용 건축물 및 그 부속토지를 포함하도록 하고 있고, 같은 법 시행령 제123조에서 토지에 대한 재산세의 감면규정을 적용할 때 직접 사용의 범위에는 해당 감면대상 업무에 사용할 건축물을 건축중인 경우를 포함하도록 규정하고 있는 점, 지방세특례제한법제31조 제3항의 재산세 감면 취지가 임대주택 확대를 통한 서민의 주거생활 안정 등을 위하여 기존의 공동주택을 매입하여 임대하는 행위뿐 만 아니라, 새로이 임대용 공동주택을 건축하여 임대주택의 물량을 확대함으로써 그 공급을 촉진하도록 하는 것에도 있으므로 임대사업자 등이 임대용 공동주택을 신축중인 경우 그 부속토지에 대하여도 재산세 감면 혜택을 부여하는 것이 위의 감면 취지에 부합한다고 보이는 점(조심 2021지836, 2021.12.29., 같은 뜻임), 청구법인은 2020년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 민간임대주택법제5조에 따라 이 건 주택을 임대목적물로 하여 임대사업자 등록이 되어 있었고, 이 건 토지 지상에 이 건 주택 등을 신축하기 위하여 처분청으로부터 2020년 재산세 과세기준일(6.1.) 이전인 2019.4.12. 착공수리 통지를 받았으며, 이 건 주택 등 신축공사 감리법인인 주식회사 AAA이 2020.6.30. 시공사인 BBB 주식회사에게 제출한 2020년 2분기 감리보고서를 보면 전체 공사 공정률이 45.02%인 것으로 확인되어 2020년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 사실상 건축중이었던 것으로 볼 수 있는 점 등에 비추어 청구법인이 2020년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 이 건 토지의 지상에서 건축중인 전용면적 OOO제곱미터 이하인 임대목적의 공동주택 350세대 및 OOO제곱미터 이하인 임대목적의 공동주택 496세대의 부속토지에 대하여는지방세특례제한법제31조 제3항에 따라 2020년도분 재산세의 100분의 50 및 100분의 25를 각 감면하는 것으로 하여 그 세액을 경정하는 것이 타당한 것으로 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 지방세기본법 제96조 제6항과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법률
(1) 지방세특례제한법(2020.1.15., 법률 제16865호로 개정된 것) 제31조(임대주택 등에 대한 감면) ③ 대통령령으로 정하는 임대사업자 등이 대통령령으로 정하는 바에 따라 국내에서 임대용 공동주택 또는 오피스텔을 과세기준일 현재 2세대 이상 임대 목적으로 직접 사용하는 경우에는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 재산세를 2021년 12월 31일까지 감면한다.
1. 전용면적 40제곱미터 이하인 공공주택 특별법 제50조의2 제1항에 따라 30년 이상 임대 목적의 공동주택에 대해서는 재산세(지방세법 제112조에 따른 부과액을 포함한다)를 면제한다.
2. 전용면적 60제곱미터 이하인 임대 목적의 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 재산세(지방세법 제112조에 따른 부과액을 포함한다)의 100분의 50을 경감한다.
3. 전용면적 85제곱미터 이하인 임대 목적의 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 재산세의 100분의 25를 경감한다. 제31조의3(장기일반민간임대주택 등에 대한 감면) ① 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제4호에 따른 공공지원민간임대주택 및 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택을 임대하려는 자가 대통령령으로 정하는 바에 따라 국내에서 임대 목적의 공동주택 2세대 이상 또는 대통령령으로 정하는 다가구주택(모든 호수의 전용면적이 40제곱미터 이하인 경우를 말하며, 이하 이 조에서 "다가구주택"이라 한다)을 과세기준일 현재 임대 목적에 직접 사용하는 경우 또는 같은 법 제2조 제1호에 따른 준주택 중 오피스텔(이하 이 조에서 "오피스텔"이라 한다)을 2세대 이상 과세기준일 현재 임대 목적에 직접 사용하는 경우에는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 2021년 12월 31일까지 지방세를 감면한다.
1. 전용면적 40제곱미터 이하인 임대 목적의 공동주택, 다가구주택 또는 오피스텔에 대해서는 재산세(지방세법 제112조에 따른 부과액을 포함한다)를 면제한다.
2. 전용면적 40제곱미터 초과 60제곱미터 이하인 임대 목적의 공동주택 또는 오피스텔에 대하여는 재산세(지방세법 제112조에 따른 부과액을 포함한다)의 100분의 75를 경감한다.
3. 전용면적 60제곱미터 초과 85제곱미터 이하인 임대 목적의 공동주택 또는 오피스텔에 대하여는 재산세의 100분의 50을 경감한다.
(2) 지방세특례제한법 시행령(2020.1.15., 대통령령 제30355호로 개정된 것) 제13조(추징이 제외되는 임대의무기간 내 분양 등) ② 법 제31조 제3항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 임대사업자 등"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다.
1. 주택건설사업자(해당 건축물의 사용승인서를 내주는 날 또는 매입일 이전에 부가가치세법 제8조에 따라 건설업 또는 부동산매매업의 사업자등록증을 교부받거나 같은 법 시행령 제8조에 따라 고유번호를 부여받은 자를 말한다)
2. 주택법 제4조 제1항 제6호에 따른 고용자
3. 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제7호의 임대사업자 또는 공공주택 특별법 제4조에 따른 공공주택사업자
③ 법 제31조 제3항 각 호에서 정하는 바에 따라 재산세를 감면받으려는 자는 민간임대주택에 관한 특별법 제5조에 따라 해당 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록하여야 한다. 제13조의2(다가구주택의 범위 등) ① 법 제31조의3 제1항 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 감면받으려는 자는 민간임대주택에 관한 특별법 제5조에 따라 해당 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록하여야 한다. 제123조(직접 사용의 범위) 법 또는 다른 법령에서의 토지에 대한 재산세의 감면규정을 적용할 때 직접 사용의 범위에는 해당 감면대상 업무에 사용할 건축물을 건축 중인 경우를 포함한다.
(3) 민간임대주택에 관한 특별법(2018.1.16., 법률 제15356호로 개정되기 전의 것) 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. "민간임대주택"이란 임대 목적으로 제공하는 주택[토지를 임차하여 건설된 주택 및 오피스텔 등 대통령령으로 정하는 준주택(이하 "준주택"이라 한다) 및 대통령령으로 정하는 일부만을 임대하는 주택을 포함한다. 이하 같다]으로서 임대사업자가 제5조에 따라 등록한 주택을 말하며, 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 구분한다.
2. "민간건설임대주택"이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 민간임대주택을 말한다.
- 가. 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택
- 나. 주택법 제4조에 따라 등록한 주택건설사업자가 같은 법 제15조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 주택 중 사용검사 때까지 분양되지 아니하여 임대하는 주택
3. "민간매입임대주택"이란 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.
4. "기업형임대주택"이란 기업형임대사업자가 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.
5. "준공공임대주택"이란 일반형임대사업자가 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.
6. "단기임대주택"이란 일반형임대사업자가 4년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.
7. "임대사업자"란 공공주택 특별법 제4조 제1항에 따른 공공주택사업자(이하 "공공주택사업자"라 한다)가 아닌 자로서 주택을 임대하는 사업을 할 목적으로 제5조에 따라 등록한 자를 말하며, 기업형임대사업자와 일반형임대사업자로 구분한다.
8. "기업형임대사업자"란 8년 이상 임대할 목적으로 100호 이상으로서 대통령령으로 정하는 호수 이상의 민간임대주택을 취득하였거나 취득하려는 임대사업자를 말한다.
9. "일반형임대사업자"란 기업형임대사업자가 아닌 임대사업자로서 1호 이상의 민간임대주택을 취득하였거나 취득하려는 임대사업자를 말한다. 제5조(임대사업자의 등록) ① 주택을 임대하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 "시장ㆍ군수ㆍ구청장"이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다.
② 제1항에 따라 등록하는 경우 다음 각 호에 따라 구분하여야 한다.
1. 기업형임대사업자 및 일반형임대사업자
2. 민간건설임대주택 및 민간매입임대주택
3. 기업형임대주택, 준공공임대주택 및 단기임대주택
③ 제1항에 따라 등록한 자가 그 등록한 사항을 변경하거나 말소하고자 할 경우 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 한다. 다만, 임대주택 면적을 10퍼센트 이하의 범위에서 증축하는 등 국토교통부령으로 정하는 경미한 사항은 신고하지 아니하여도 된다.
④ 제1항부터 제3항까지에 따른 등록 및 신고의 기준과 절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
(4) 민간임대주택에 관한 특별법(2018.1.16., 법률 제15356호로 개정된 것) 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. "민간임대주택"이란 임대 목적으로 제공하는 주택[토지를 임차하여 건설된 주택 및 오피스텔 등 대통령령으로 정하는 준주택(이하 "준주택"이라 한다) 및 대통령령으로 정하는 일부만을 임대하는 주택을 포함한다. 이하 같다]으로서 임대사업자가 제5조에 따라 등록한 주택을 말하며, 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 구분한다.
2. "민간건설임대주택"이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 민간임대주택을 말한다.
- 가. 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택
- 나. 주택법 제4조에 따라 등록한 주택건설사업자가 같은 법 제15조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 주택 중 사용검사 때까지 분양되지 아니하여 임대하는 주택
3. "민간매입임대주택"이란 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.
4. "공공지원민간임대주택"이란 임대사업자가 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 민간임대주택을 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 이 법에 따른 임대료 및 임차인의 자격 제한 등을 받아 임대하는 민간임대주택을 말한다.
- 가. 주택도시기금법에 따른 주택도시기금(이하 "주택도시기금"이라 한다)의 출자를 받아 건설 또는 매입하는 민간임대주택
- 나. 주택법 제2조 제24호에 따른 공공택지 또는 이 법 제18조 제2항에 따라 수의계약 등으로 공급되는 토지 및 혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법 제2조 제6호에 따른 종전부동산(이하 "종전부동산"이라 한다)을 매입 또는 임차하여 건설하는 민간임대주택
- 다. 제21조 제2호에 따라 용적률을 완화 받거나 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제30조에 따라 용도지역 변경을 통하여 용적률을 완화 받아 건설하는 민간임대주택
- 라. 제22조에 따라 지정되는 공공지원민간임대주택 공급촉진지구에서 건설하는 민간임대주택
- 마. 그 밖에 국토교통부령으로 정하는 공공지원을 받아 건설 또는 매입하는 민간임대주택
5. "장기일반민간임대주택"이란 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.
6. "단기민간임대주택"이란 임대사업자가 4년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.
7. "임대사업자"란 공공주택 특별법 제4조 제1항에 따른 공공주택사업자(이하 "공공주택사업자"라 한다)가 아닌 자로서 1호 이상의 민간임대주택을 취득하여 임대하는 사업을 할 목적으로 제5조에 따라 등록한 자를 말한다. 제5조(임대사업자의 등록) ① 주택을 임대하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 "시장ㆍ군수ㆍ구청장"이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다.
② 제1항에 따라 등록하는 경우 다음 각 호에 따라 구분하여야 한다.
1. 삭제 ＜2018.1.16＞
2. 민간건설임대주택 및 민간매입임대주택
3. 공공지원민간임대주택, 장기일반민간임대주택 및 단기민간임대주택
③ 제1항에 따라 등록한 자가 그 등록한 사항을 변경하거나 말소하고자 할 경우 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 한다. 다만, 임대주택 면적을 10퍼센트 이하의 범위에서 증축하는 등 국토교통부령으로 정하는 경미한 사항은 신고하지 아니하여도 된다.
④ 제1항부터 제3항까지에 따른 등록 및 신고의 기준과 절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제42조(민간임대주택의 공급) ① 임대사업자는 임대기간 중 민간임대주택의 임차인 자격 및 선정방법 등에 대하여 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 공급하여야 한다.
1. 공공지원민간임대주택의 경우: 주거지원대상자 등의 주거안정을 위하여 국토교통부령으로 정하는 기준에 따라 공급
2. 장기일반민간임대주택 및 단기민간임대주택의 경우: 임대사업자가 정한 기준에 따라 공급
② 공공지원민간임대주택의 임차인은 국토교통부령으로 정하는 임차인의 자격을 갖추어야 하며, 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 공공지원민간임대주택을 공급받아서는 아니 된다.
③ 민간임대주택의 공급에 관한 사항에 대해서는 주택법 제20조, 제54조, 제57조부터 제63조까지, 제64조 및 제65조를 적용하지 아니한다. 다만, 공공지원민간임대주택의 임차인 자격 확인 등 임차인의 원활한 모집과 관리가 필요한 경우에 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 일부 적용할 수 있다. 제44조(임대료) ① 민간임대주택의 최초 임대료(임대보증금과 월임대료를 포함한다. 이하 같다)는 임대사업자가 정한다. 다만, 공공지원민간임대주택의 최초 임대료는 국토교통부령으로 정하는 기준에 따라야 한다.
② 임대사업자가 임대의무기간 동안에 임대료의 증액을 청구하는 경우에는 연 5퍼센트의 범위에서 주거비 물가지수, 인근 지역의 임대료 변동률 등을 고려하여야 한다. 다만, 공공지원민간임대주택은 임대의무기간을 넘는 임대기간 동안에 임대료의 증액을 청구하는 경우에도 이를 적용한다.
③ 임대사업자가 제2항에 따라 임대료의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우의 적용기준은 국토교통부령으로 정한다. 부칙 제5조(이미 등록한 민간임대주택등에 관한 특례) ① 이 법 시행 후 제5조의 개정규정에 따라 임대사업자가 등록한 공공지원민간임대주택을 다른 법령에서 인용하는 경우 종전 규정에 따라 등록한 기업형임대주택을 포함한다.
② 이 법 시행 후 제5조의 개정규정에 따라 임대사업자가 등록한 장기일반민간임대주택을 다른 법령에서 인용하는 경우 종전 규정에 따라 등록한 준공공임대주택을 포함한다.
③ 이 법 시행 후 제5조의 개정규정에 따라 임대사업자가 등록한 단기민간임대주택을 다른 법령에서 인용하는 경우 종전 규정에 따라 등록한 단기임대주택을 포함한다.
④ 이 법 시행 당시 종전 규정에 따라 등록한 기업형임대주택 또는 준공공임대주택은 종전의 규정을 적용한다.
⑤ 이 법 시행 당시 종전 규정에 따라 등록한 단기임대주택은 이 법에 따른 단기민간임대주택으로 본다.
⑥ 이 법 시행 당시 종전 규정에 따라 등록한 기업형임대사업자와 일반형임대사업자는 제5조의 개정규정에 따른 임대사업자로 본다.