[요지]
• 청구법인의 분양실적이 상당히 부진한 상태인 점, 분양을 위한 보다 구체적인 노력을 한 사실이 확인되지 아니하는 점에 비추어 분양을 위한 진지한 노력을 다하였다고 보기는 어렵다 하겠으므로 쟁점토지를 유예기간 내에 분양하지 못한 정당한 사유가 있다는 청구주장은 인정하기 어렵다고 판단됨.- 지방세법 시행령 제101조 각항에서 별도합산과세대상을 열거하고 있는데, 산업단지를 조성하여 사업시행자가 미분양을 이유로 나대지 상태로 보유하고 있는 토지에 대하여 이를 별도합산과세대상으로 구분할 근거가 없다 하겠으므로 이에 대한 청구주장도 인정할 수 없다고 판단됨.
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(1) 청구법인이 소유하고 있는 토지 중 미분양 및 미임대한 토지인 OOO토지 OOO㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)의 경우 지방세특례제한법제78조 제2항 제2호에서 산업단지조성공사가 끝난 수도권 외의 토지에 대하여는 5년간 재산세의 60%를 경감하되, 조성 공사가 끝난 날로부터 3년 이내에 정당한 사유없이 해당 용도로 분양 또는 임대하지 아니한 경우에는 경감된 재산세를 추징하도록 규정하고 있는데, 청구법인은 준공일 이전부터 일간신문에 분양공고를 게재하고, 90여 차례 입주 문의 협의를 하였으며, OOO 이상 손실을 감내하고 분양가 인하를 하는 등 쟁점토지의 분양을 위하여 정상적이고 진지한 노력을 다하였으므로 미분양된 정당한 사유가 있다고 보아야 할 것으로서, 처분청이 쟁점토지를 재산세 감면대상에서 제외하여 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 부당하다.
(2) 산업단지 사업시행자가 개발사업 실시계획 승인을 받아 조성을 완료하고 분양 중인 토지의 경우 지방세법제106조 제1항 제2호 나목에서 공지상태이지만 정상적인 경제활동에 활용하고 있는 토지에 해당된다 할 것이므로 지방세법 시행령제101조에 규정된 별도합산과세대상 토지로 보아야 할 것이다.
(1) 청구법인은 쟁점토지를 분양하기 위하여 정상적인 노력을 다하였음에도 미분양한 정당한 사유가 있기 때문에 재산세 감면대상에서 배제한 것이 부당하다고 주장하므로 이를 살펴보면, 지방세특례제한법제78조 제2항 제2호에서 규정하고 있는 정당한 사유라 함은 법령에 의한 금지･제한 등 그 법인이 마음대로 할 수 없는 외부적인 사유는 물론 고유업무에 직접 사용하기 위한 정상적인 노력을 다하였음에도 시간적인 여유가 없어 유예기간을 넘긴 내부적인 사유도 포함하고, 정당한 사유의 유무를 판단함에 있어서는 토지의 취득목적에 비추어 고유목적에 사용하는데 걸리는 준비기간의 장단, 고유목적에 사용할 수 없는 법령･사실상의 장애사유 및 당해 법인이 토지를 고유업무에 사용하기 위한 진지한 노력을 다하였는지 여부, 행정관청의 귀책사유가 가미되었는지의 여부를 참작하여 구체적인 사안에 따라 개별적으로 판단하여야 할 것이다. 청구법인이 준공일 이전부터 일간신문에 분양공고를 게재하고, 90여 차례 입주 문의 협의를 하였으며, OOO이상 손실을 감내하고 분양가 인하를 하는 등 매각을 위한 노력은 사업시행자로서 당연히 해야 할 내부적 경영상의 문제이며, 조성공사 완료 이후 3년의 유예기간을 감안할 때 상당한 유예기간 내에 분양 및 임대를 하지 아니한 정당한 사유로 볼 수 없다 하겠다.
(2) 지방세법제106조 제1항 제2호 나목에서 별도합산과세대상 토지는 차고용 토지, 보세창고용 토지, 시험·연구·검사용 토지, 물류단지시설용 토지 등 공지 상태나 해당 토지의 이용에 필요한 시설 등을 설치하여 업무 또는 경제활동에 활용되는 토지로서 대통령령으로 정하는 토지라 규정하고 있고, 이에 따른 지방세법 시행령제101조 제3항 각호에서 별도합산과세대상을 규정하고 있는데, 산업단지 조성이 완료된 토지 중 미분양 또는 미임대한 나대지 상태의 토지에 대하여 이를 별도로 별도합산 과세대상이라고 규정하지 아니한 이상, 쟁점토지를 종합합산과세대상으로 구분하여 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 정당하다 하겠다.
3. 심리 및 판단
① 산업단지를 조성한 후 유예기간 내에 이를 분양하지 못한 정당한 사유가 있으므로 재산세 감면대상에서 제외하는 것이 부당하다는 청구주장의 당부
② 산업단지 사업시행자가 조성사업을 완료한 후 미분양 상태로 보유하고 있는 토지가 별도합산과세대상 토지에 해당하는지 여부
(1) 쟁점① 관련 (가) 지방세특례제한법 제78조(산업단지 등에 대한 감면) ① 산업입지 및 개발에 관한 법률 제16조에 따른 산업단지개발사업의 시행자 또는 산업기술단지 지원에 관한 특례법 제4조에 따른 사업시행자가 산업단지 또는 산업기술단지를 조성하기 위하여 취득하는 부동산에 대해서는 취득세의 100분의 35를, 조성공사가 시행되고 있는 토지에 대해서는 재산세의 100분의 35(수도권 외의 지역에 있는 산업단지의 경우에는 100분의 60)를 각각 2022년 12월 31일까지 경감한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 경감된 취득세 및 재산세를 추징한다.
② 제1항에 따른 사업시행자가 산업단지 또는 산업기술단지를 개발ㆍ조성한 후 대통령령으로 정하는 산업용 건축물등(이하 이 조에서 “산업용 건축물등”이라 한다)의 용도로 분양 또는 임대할 목적으로 취득ㆍ보유하는 부동산에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 경감한다.
2. 제1항에 따른 사업시행자가 2022년 12월 31일까지 취득하여 보유하는 조성공사가 끝난 토지(사용승인을 받거나 사실상 사용하는 경우를 포함한다)에 대해서는 재산세 납세의무가 최초로 성립하는 날부터 5년간 재산세의 100분의 35(수도권 외의 지역에 있는 산업단지의 경우에는 100분의 60)를 경감한다. 다만, 조성공사가 끝난 날부터 3년 이내에 정당한 사유 없이 해당 용도로 분양 또는 임대하지 아니하는 경우에 해당 부분에 대해서는 경감된 재산세를 추징한다.
(2) 쟁점② 관련 (가) 지방세법 제106조(과세대상의 구분 등) ① 토지에 대한 재산세 과세대상은 다음 각 호에 따라 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다.
1. 종합합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지를 제외한 토지
2. 별도합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지
1. 여객자동차 운수사업법또는화물자동차 운수사업법에 따라 여객자동차운송사업 또는 화물자동차 운송사업의 면허ㆍ등록 또는 자동차대여사업의 등록을 받은 자가 그 면허ㆍ등록조건에 따라 사용하는 차고용 토지로서 자동차운송 또는 대여사업의 최저보유차고면적기준의 1.5배에 해당하는 면적 이내의 토지
2. 건설기계관리법에 따라 건설기계사업의 등록을 한 자가 그 등록조건에 따라 사용하는 건설기계대여업, 건설기계정비업, 건설기계매매업 또는 건설기계폐기업의 등록기준에 맞는 주기장 또는 옥외작업장용 토지로서 그 시설의 최저면적기준의 1.5배에 해당하는 면적 이내의 토지
3. 도로교통법에 따라 등록된 자동차운전학원의 자동차운전학원용 토지로서 같은 법에서 정하는 시설을 갖춘 구역 안의 토지
4. 항만법에 따라 해양수산부장관 또는 시ㆍ도지사가 지정하거나 고시한 야적장 및 컨테이너 장치장용 토지와 관세법에 따라 세관장의 특허를 받는 특허보세구역 중 보세창고용 토지로서 해당 사업연도 및 직전 2개 사업연도 중 물품 등의 보관ㆍ관리에 사용된 최대면적의 1.2배 이내의 토지
5. 자동차관리법에 따라 자동차관리사업의 등록을 한 자가 그 시설기준에 따라 사용하는 자동차관리사업용 토지(자동차정비사업장용, 자동차해체재활용사업장용, 자동차매매사업장용 또는 자동차경매장용 토지만 해당한다)로서 그 시설의 최저면적기준의 1.5배에 해당하는 면적 이내의 토지
6. 한국교통안전공단법에 따른 한국교통안전공단이 같은 법 제6조제6호에 따른 자동차의 성능 및 안전도에 관한 시험ㆍ연구의 용도로 사용하는 토지 및 자동차관리법제44조에 따라 자동차검사대행자로 지정된 자, 같은 법 제44조의2에 따라 자동차 종합검사대행자로 지정된 자, 같은 법 제45조에 따라 지정정비사업자로 지정된 자 및 제45조의2에 따라 종합검사 지정정비사업자로 지정된 자, 건설기계관리법 제14조에 따라 건설기계 검사대행 업무의 지정을 받은 자 및 대기환경보전법제64조에 따라 운행차 배출가스 정밀검사 업무의 지정을 받은 자가 자동차 또는 건설기계 검사용 및 운행차 배출가스 정밀검사용으로 사용하는 토지
7. 물류시설의 개발 및 운영에 관한 법률 제22조에 따른 물류단지 안의 토지로서 같은 법 제2조 제7호 각 목의 어느 하나에 해당하는 물류단지시설용 토지 및 유통산업발전법 제2조 제16호에 따른 공동집배송센터로서 행정안전부장관이 산업통상자원부장관과 협의하여 정하는 토지
8. 특별시ㆍ광역시(군 지역은 제외한다)ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도 및 시지역(읍ㆍ면 지역은 제외한다)에 위치한 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률의 적용을 받는 레미콘 제조업용 토지(산업입지 및 개발에 관한 법률에 따라 지정된 산업단지 및 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따라 지정된 공업지역에 있는 토지는 제외한다)로서 제102조 제1항 제1호에 따른 공장입지기준면적 이내의 토지
9. 경기 및 스포츠업을 경영하기 위하여 부가가치세법 제8조에 따라 사업자등록을 한 자의 사업에 이용되고 있는 체육시설의 설치ㆍ이용에 관한 법률 시행령 제2조에 따른 체육시설용 토지로서 사실상 운동시설에 이용되고 있는 토지(체육시설의 설치ㆍ이용에 관한 법률에 따른 회원제골프장용 토지 안의 운동시설용 토지는 제외한다)
10. 관광진흥법에 따른 관광사업자가 박물관 및 미술관 진흥법에 따른 시설기준을 갖추어 설치한 박물관ㆍ미술관ㆍ동물원ㆍ식물원의 야외전시장용 토지
11. 주차장법 시행령제6조에 따른 부설주차장 설치기준면적 이내의 토지(법 제106조 제1항 제3호 다목에 따른 토지 안의 부설주차장은 제외한다). 다만, 관광진흥법 시행령 제2조 제1항제3호 가목ㆍ나목에 따른 전문휴양업ㆍ종합휴양업 및 같은 항 제5호에 따른 유원시설업에 해당하는 시설의 부설주차장으로서 도시교통정비 촉진법제15조 및 제17조에 따른 교통영향평가서의 심의 결과에 따라 설치된 주차장의 경우에는 해당 검토 결과에 규정된 범위 이내의 주차장용 토지를 말한다.
12. 장사 등에 관한 법률 제14조 제3항에 따른 설치ㆍ관리허가를 받은 법인묘지용 토지로서 지적공부상 지목이 묘지인 토지
(1) 처분청과 청구법인이 제출한 심리자료는 다음과 같다. (가) 청구법인은 2007년 2월 OOO소재 OOO산업단지 조성사업의 사업시행자로서 산업단지 조성 면적은 OOO㎡로서 그 중 OOO㎡는 청구법인이 직접 사용하고, OOO㎡는 분양을 목적으로, OOO㎡는 기타 사용으로 하여 처분청으로부터 사업계획승인을 받았고, 2017년 2월에 조성공사가 완료하였으며, 2020.6.1. 현재 분양대상면적 중 OOO㎡는 분양되었으나 OOO필지 토지 OOO㎡는 준공일로부터 3년이 경과한 2020.6.1. 현재까지 나대지 상태로 청구법인이 소유하고 있다. (나) 처분청 담당공무원이 2020.3.2. 청구법인이 소유한 토지의 현황을 조사한 후 작성한 출장보고서상 조사내용은 다음과 같다.
○○○ (다) 청구법인은 쟁점토지를 분양하기 위하여 정상적인 노력을 다하였다는 증빙으로 아래와 같은 자료를 제시하고 있다.
○○○
(2) 먼저, 쟁점①에 대하여 살펴본다. (가) 지방세특례제한법제78조 제2항 제2호에서 산업단지 사업시행자가 2022년 12월 31일까지 취득하여 보유하는 조성공사가 끝난 토지에 대해서는 재산세 납세의무가 최초로 성립하는 날부터 5년간 재산세의 100분의 35(수도권 외의 지역에 있는 산업단지의 경우에는 100분의 60)를 경감하되 조성공사가 끝난 날부터 3년 이내에 정당한 사유 없이 해당 용도로 분양 또는 임대하지 아니하는 경우에 해당 부분에 대해서는 경감된 재산세를 추징하도록 규정하고 있다. (나) 위 규정에서의 정당한 사유를 판단함에 있어서는 매각을 어렵게 하는 법령상·사실상의 장애사유 및 장애정도, 당해 법인이 토지를 매각하기 위하여 진지한 노력을 다하였는지 여부 등을 참작하여 구체적인 사안에 따라 개별적으로 판단하여야 할 것이다. (다) 청구법인은 일간신문에 분양광고를 게재하고 개별적으로 90여 차례 분양협의를 한 사실, 분양가격 인하를 하였던 점 등을 근거로 쟁점토지를 분양하기 위한 정상적인 노력을 다하였다고 주장하나, 청구법인의 분양내역을 보면, 2017년 2월에 조성공사를 완료한 후 3년이 경과할 때까지 총 분양대상 토지면적 OOO㎡ 중 OOO㎡만 분양된 상태로서 분양실적이 상당히 부진한 상태임을 알 수 있고, 이와 같이 분양이 부진함에도 청구법인은 지방신문에 1회 분양광고를 하였고, 90여 차례 개별적인 분양문의 및 상담을 하였을 뿐, 전국적인 신문 등에 분양광고를 하거나, 분양 전문업체 등을 통한 분양추진 등 분양을 위한 보다 구체적인 노력을 한 사실이 확인되지 아니하는 점에 비추어 분양을 위한 진지한 노력을 다하였다고 보기는 어렵다 하겠으므로 쟁점토지를 유예기간 내에 분양하지 못한 정당한 사유가 있다는 청구주장은 인정하기 어렵다고 판단된다.
(3) 다음으로, 쟁점②에 대하여 살펴본다. 청구법인은 산업단지 조성공사를 완료한 후 분양 중인 토지의 경우 경제활동에 활용되는 토지이므로 지방세법제106조 제1항 제2호 나목의 규정에 따라 이를 별도합산과세대상으로 구분하여야 한다고 주장하지만, 지방세법제106조 제1항 제2호 각목에서 차고용 토지 등 공지상태나 이용에 필용한 시설물을 설치하여 업무 또는 경제활동에 활용되는 토지 중 대통령령으로 정하는 토지에 한정하여 이를 별도합산과세대상으로 구분하도록 규정하고 있고, 이에 따라 같은 법 시행령 제101조 각항에서 별도합산과세대상을 열거하고 있는데, 산업단지를 조성하여 사업시행자가 미분양을 이유로 나대지 상태로 보유하고 있는 토지에 대하여 이를 별도합산과세대상으로 구분할 근거가 없다 하겠으므로 이에 대한 청구주장도 인정할 수 없다고 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법제96조 제6항과 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.