1가구 3주택을 취득한 경우에 해당되는지 여부를 판단함에 있어서 장기임대주택을 주택수 산정시 포함하여 취득세율을 적용한 처분이 적법한지 여부

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구인은 2021.2.16. OOO(이하 “쟁점주택”이라 한다)을 매매로 취득하고, 쟁점주택에 대하여 OOO원을 과세표준으로 하고, 지방세법제13조의2 제1항 제2호의 세율(8%)을 적용하여 산정한 취득세 OOO원, 농특세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원을 신고·납부하였다.
• 나. 청구인은 2021.2.26. 청구인이 2018년 장기임대사업자 등록신청을 할 당시의 지방세법에 따라 1%의 취득세율을 적용하여야 하므로 취득세 등 OOO원을 환급하여야 한다는 취지의 경정청구를 하였으나, 처분청은 2021.4.5. 이를 거부하는 통지를 하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2021.4.16. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 청구인이 2018.6.26. OOO소재 다가구주택(이하 “이 건 임대주택”이라 한다)을 장기임대주택으로 등록할 당시에는 다주택에 대한 취득세 중과 규정이 없었고, 쟁점주택을 취득할 당시 지방세법이 개정되었다 하더라도, 이 건 임대주택을 장기임대주택으로 등록할 당시 주택수에 따른 취득세 중과 가능성에 대하여 안내를 받지 못하였으며, 임대사업자로 등록한 이 건 임대주택은 의무기간 내 매각이 불가하므로, 쟁점주택에 대하여 개정 전 법령을 적용하여 1% 취득세율을 적용하여야 할 것이다.
• 나. 처분청 의견 지방세법제13조의2 제1항에서 1세대 3주택에 해당하는 주택으로서 조정대상지역 외의 지역에 있는 주택을 취득하는 경우 8%의 취득세율을 적용하도록 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제28조의4에서 1세대의 주택 수는 주택 취득일 현재 취득하는 주택을 포함하여 1세대가 국내에 소유하는 주택, 조합원입주권, 주택분양권, 오피스텔의 수를 말하며, 다만 민간임대주택에 관한 특별법제2조 제4호에 따른 공공지원민간임대주택으로서 주택 수 산정일 현재 해당 용도에 직접 사용하고 있는 주택은 소유주택 수에서 제외한다고 규정하고 있다. 한편, 지방세법부칙 제6조에서는 제13조 제2항 및 제13조의2의 개정규정을 적용할 때 법인 및 국내에 주택을 1개 이상 소유하고 있는 1세대가 2020년 7월 10일 이전에 주택에 대한 매매계약을 체결한 경우에는 그 계약을 체결한 당사자의 해당 주택의 취득에 대하여 종전의 규정을 적용한다고 규정하고 있다. 청구인은 2018.6.26. 임대사업자 등록 당시 지방세법에서 취득세가 1〜3%임을 안내받았으며, 임대의무기간내에 매각이 불가능한 이 건 임대주택을 보유한다는 이유로 쟁점주택에 대하여 취득세를 중과하는 것이 부당하다고 주장하나, 조세법률주의 원칙상 납세의무는 각 세법이 정한 과세요건이 완성된 때에 성립하고, 세금의 부과는 납세의무 성립 시, 즉 과세요건 완성 당시 유효한 법령 규정을 따라야 하며, 세법 개정이 있는 경우 특별한 사정이 없으면 개정 전후 법령 중 납세의무 성립 당시의 법령을 적용하여야 할 것이며, 지방세법에서 장기임대주택에 대해 주택수에서 제외한다는 규정을 두고 있지 아니하는 이상, 법문해석상 일반적인 의미의 주택을 모두 포함하여 주택보유수를 산정하여야 할 것인바, 청구인은 쟁점주택을 취득할 당시 이 건 임대주택을 포함하여 2주택을 보유중인 사실이 확인되어 쟁점주택을 취득하여 1세대 3주택에 해당된다 할 것이고, 비록 장기임대주택에 대하여 해당 법령에 따른 그 의무를 이행하고 있다 하더라도 주택 수에서 제외할 수 없다 할 것이며, 청구인의 쟁점주택은 1세대 3주택으로 조정대상지역 외의 지역에 있는 주택을 취득하는 경우에 해당한다 할 것이므로 그에 대한 취득세율(8%)를 적용해야 할 것이다. 청구인의 주장처럼 종전 규정을 적용하려면 부칙에서 규정한 2020.7.10. 이전에 매매계약을 체결하여야 할 것인데, 쟁점주택의 경우 2020.11.28. 매매계약을 체결하고 2021.2.16. 잔금을 지급하였고, 납세의무의 성립 시기는 과세물건을 취득하는 때이고 유상승계취득의 경우 계약상의 잔금지급일이 취득일이므로 쟁점주택에 대한 취득세율은 잔금을 지급한 2021.2.16. 당시의 법령을 적용하여야 할 것인바 종전규정에 따라 1%의 세율을 적용해야 한다는 주장은 받아들일 수 없다 할 것이다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 1가구 3주택을 취득한 경우에 해당되는지 여부를 판단함에 있어서 장기임대주택을 주택수 산정시 포함하여 취득세율을 적용한 처분이 적법한지 여부
• 나. 관련 법령: ＜별지＞ 기재
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청과 청구인이 제출한 심리자료는 다음과 같다. (가) 청구인은 2018.6.26. 이 건 임대주택을 장기임대주택으로 하여 임대사업자 등록한 사실이 임대사업자 등록증에서 확인된다. (나) 청구인은 2018.11.17. 현재 거주 중인 OOO(이하 “제1주택”이라 한다)를 취득하여 현재까지 소유하고 있음이 등기사항전부증명서에서 확인된다. (다) 청구인은 OOO구가 조정대상지역으로 지정되기 전인 2020.11.28. 쟁점주택에 대한 매매계약을 체결하고, 2021.2.16. 취득하여 등기한 것이 등기사항전부증명서에서 확인된다. (라) OOO구는 2020.12.18.자로 조정대상지역으로 지정된 것이 OOO에서 확인된다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련법령을 종합하여 살펴본다. (가) 지방세법제13조의2 제1항 본문 및 제2호에서 1세대 3주택에 해당하는 주택으로서 조정대상지역 외의 지역에 있는 주택을 취득하는 경우 8%의 세율을 적용하도록 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제28조의4에서 1세대의 주택 수는 주택 취득일 현재 취득하는 주택을 포함하여 1세대가 국내에 소유하는 주택, 조합원입주권, 주택분양권, 오피스텔의 수를 말하며, 다만 민간임대주택에 관한 특별법제2조 제4호에 따른 공공지원민간임대주택으로서 주택 수 산정일 현재 해당 용도에 직접 사용하고 있는 주택은 소유주택 수에서 제외한다고 규정하고 있다. (나) 청구인은 이 건 임대주택에 대하여 임대사업자등록을 할 당시 다주택자에 대한 중과세율 규정이 없었고, 임대주택은 매각이 제한된 주택인데, 지방세법이 일방적으로 개정되면서 이러한 임대주택을 주택수에 포함하여 1세대 3주택에 해당되는 취득세율을 적용한 것은 부당하다고 주장하나, 지방세법령에서 주택수를 산정함에 있어서 공공지원민간임대주택에 대하여만 주택수에서 제외하도록 규정하고 있으므로, 청구인과 같이 장기민간임대주택의 경우에는 주택수 산정에서 제외할 근거가 없다 할 것이며, 지방세법부칙 제6조에서 국내에 주택을 1개 이상 소유하고 있는 1세대가 2020년 7월 10일 이전에 주택에 대한 매매계약을 체결한 경우에는 종전의 규정을 적용하도록 규정하고 있으나, 청구인의 경우에는 2020.11.28. 쟁점주택에 대한 매매계약을 체결하여 이러한 부칙의 적용대상에도 해당되지 아니한다 할 것이므로, 처분청이 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 별다른 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 지방세기본법제96조 제6항과 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령

(1) 지방세법(법률 제17473호, 2020.8.12.시행) 제11조(부동산 취득의 세율) ① 부동산에 대한 취득세는 제10조의 과세표준에 다음 각 호에 해당하는 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.

7. 그 밖의 원인으로 인한 취득

• 가. 농지: 1천분의 30
• 나. 농지 외의 것: 1천분의 40

8. 제7호 나목에도 불구하고 유상거래를 원인으로 주택[주택법 제2조제1호에 따른 주택으로서 건축법에 따른 건축물대장ㆍ사용승인서ㆍ임시사용승인서 또는 부동산등기법에 따른 등기부에 주택으로 기재{건축법(법률 제7696호로 개정되기 전의 것을 말한다)에 따라 건축허가 또는 건축신고 없이 건축이 가능하였던 주택(법률 제7696호 건축법 일부개정법률 부칙 제3조에 따라 건축허가를 받거나 건축신고가 있는 것으로 보는 경우를 포함한다)으로서 건축물대장에 기재되어 있지 아니한 주택의 경우에도 건축물대장에 주택으로 기재된 것으로 본다}된 주거용 건축물과 그 부속토지를 말한다. 이하 이 조에서 같다]을 취득하는 경우에는 다음 각 목의 구분에 따른 세율을 적용한다. 이 경우 지분으로 취득한 주택의 제10조에 따른 취득 당시의 가액(이하 이 호에서 “취득당시가액”이라 한다)은 다음 계산식에 따라 산출한 전체 주택의 취득당시가액으로 한다.

• 가. 취득당시가액이 6억원 이하인 주택: 1천분의 10
• 나. 취득당시가액이 6억원을 초과하고 9억원 이하인 주택: 다음 계산식에 따라 산출한 세율. 이 경우 소수점이하 다섯째자리에서 반올림하여 소수점 넷째자리까지 계산한다.
• 다. 취득당시가액이 9억원을 초과하는 주택: 1천분의 30 제13조의2(법인의 주택 취득 등 중과) ① 주택(제11조 제1항 제8호에 따른 주택을 말한다. 이 경우 주택의 공유지분이나 부속토지만을 소유하거나 취득하는 경우에도 주택을 소유하거나 취득한 것으로 본다. 이하 이 조 및 제13조의3에서 같다)을 유상거래를 원인으로 취득하는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제11조 제1항제8호에도 불구하고 다음 각 호에 따른 세율을 적용한다.

2. 1세대 2주택(대통령령으로 정하는 일시적 2주택은 제외한다)에 해당하는 주택으로서 주택법제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 이 장에서 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택을 취득하는 경우 또는 1세대 3주택에 해당하는 주택으로서 조정대상지역 외의 지역에 있는 주택을 취득하는 경우: 제11조 제1항 제7호 나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 200을 합한 세율

④ 제1항부터 제3항까지를 적용할 때 조정대상지역 지정고시일 이전에 주택에 대한 매매계약(공동주택 분양계약을 포함한다)을 체결한 경우(다만, 계약금을 지급한 사실 등이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우에 한정한다)에는 조정대상지역으로 지정되기 전에 주택을 취득한 것으로 본다.

(2) ＜부칙＞ 지방세법(2020.8.12. 법률 제17473호) 제6조(법인의 주택 취득 등 중과에 대한 경과조치) 제13조 제2항 및 제13조의2의 개정규정을 적용할 때 법인 및 국내에 주택을 1개 이상 소유하고 있는 1세대가 2020년 7월 10일 이전에 주택에 대한 매매계약(공동주택 분양계약을 포함한다)을 체결한 경우에는 그 계약을 체결한 당사자의 해당 주택의 취득에 대하여 종전의 규정을 적용한다. 다만, 해당 계약이 계약금을 지급한 사실 등이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우에 한정한다.

(3) 지방세법 시행령(대통령령 제30934호, 2020.8.12. 시행) 제28조의2(주택 유상거래 취득 중과세의 예외) 법 제13조의2 제1항을 적용할 때 같은 항 각 호 외의 부분에 따른 주택(이하 이 조 및 제28조의3부터 제28조의6까지에서 “주택”이라 한다)으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 중과세 대상으로 보지 않는다.

5. 민간임대주택에 관한 특별법제2조 제7호에 따른 임대사업자가 같은 조 제4호에 따른 공공지원민간임대주택으로 공급하기 위하여 취득하는 주택. 다만, 정당한 사유 없이 그 취득일부터 2년이 경과할 때까지 공공지원민간임대주택으로 공급하지 않거나 공공지원민간임대주택으로 공급한 기간이 3년 미만인 상태에서 매각ㆍ증여하거나 다른 용도로 사용하는 경우는 제외한다. 제28조의4(주택 수의 산정방법) ① 법 제13조의2 제1항 제2호 및 제3호를 적용할 때 세율 적용의 기준이 되는 1세대의 주택 수는 주택 취득일 현재 취득하는 주택을 포함하여 1세대가 국내에 소유하는 주택, 법 제13조의3 제2호에 따른 조합원입주권, 같은 조 제3호에 따른 주택분양권 및 같은 조 제4호에 따른 오피스텔의 수를 말한다.

⑤ 제1항부터 제4항까지의 규정에 따라 1세대의 주택 수를 산정할 때 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔은 소유주택 수에서 제외한다.

1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택

• 가. 제28조의2 제1호에 해당하는 주택으로서 주택 수 산정일 현재 같은 호에 따른 해당 주택의 시가표준액 기준을 충족하는 주택
• 나. 제28조의2 제3호ㆍ제5호ㆍ제6호 및 제12호에 해당하는 주택으로서 주택 수 산정일 현재 해당 용도에 직접 사용하고 있는 주택
• 다. 제28조의2제4호에 해당하는 주택
• 라. 제28조의2제8호 및 제9호에 해당하는 주택. 다만, 제28조의2 제9호에 해당하는 주택의 경우에는 그 주택의 취득일부터 3년 이내의 기간으로 한정한다.
• 마. 제28조의2제11호에 해당하는 주택으로서 주택 수 산정일 현재 제28조제2항제2호의 요건을 충족하는 주택

(4) 민간임대주택에 관한 특별법(2020.6.9. 법률 제17452호로 개정되기 전에 것) 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “민간임대주택”이란 임대 목적으로 제공하는 주택[토지를 임차하여 건설된 주택 및 오피스텔 등 대통령령으로 정하는 준주택(이하 “준주택”이라 한다) 및 대통령령으로 정하는 일부만을 임대하는 주택을 포함한다. 이하 같다]으로서 임대사업자가 제5조에 따라 등록한 주택을 말하며, 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 구분한다.

4. “공공지원민간임대주택”이란 임대사업자가 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 민간임대주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 이 법에 따른 임대료 및 임차인의 자격 제한 등을 받아 임대하는 민간임대주택을 말한다.

• 가. 주택도시기금법에 따른 주택도시기금(이하 “주택도시기금”이라 한다)의 출자를 받아 건설 또는 매입하는 민간임대주택

5. “장기일반민간임대주택”이란 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택[아파트(주택법제2조 제20호의 도시형 생활주택이 아닌 것을 말한다)를 임대하는 민간매입임대주택은 제외한다]을 말한다.

7. “임대사업자”란 공공주택 특별법 제4조 제1항에 따른 공공주택사업자(이하 “공공주택사업자”라 한다)가 아닌 자로서 1호 이상의 민간임대주택을 취득하여 임대하는 사업을 할 목적으로 제5조에 따라 등록한 자를 말한다. 제5조(임대사업자의 등록) ① 주택을 임대하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 "시장ㆍ군수ㆍ구청장"이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다.

② 제1항에 따라 등록하는 경우 다음 각 호에 따라 구분하여야 한다.

2. 민간건설임대주택 및 민간매입임대주택

3. 공공지원민간임대주택, 장기일반민간임대주택 및 단기민간임대주택