[요지] 공공주택사업자로 지정된 청구법인이 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 토지상에 임대용 공동주택을 건축 중인 경우 그 부속토지도 임대목적에 직접사용하는 것으로 보아 지방세특례제한법제31조 제3항에 따른 임대주택 재산세 감면대상에 해당함
[요지] 공공주택사업자로 지정된 청구법인이 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 토지상에 임대용 공동주택을 건축 중인 경우 그 부속토지도 임대목적에 직접사용하는 것으로 보아 지방세특례제한법제31조 제3항에 따른 임대주택 재산세 감면대상에 해당함
[참조결정] 조심2020지1215 / 조심2019지2150
[주 문] OOO시장이 2020.9.8. 청구법인에게 한 OOO원의 부과처분은 2020년 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 OOO 대지 30,382㎡ 중 전용면적 60㎡ 이하인 임대용 공동주택을 건축 중인 토지에 대하여 지방세특례제한법제31조 제3항 제2호에 따라 재산세의 100분의 50을 경감하는 것으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(1) 청구법인은 지방세특례제한법 시행령제13조 제2항 제3호에서 규정하는 공공주택 특별법제4조에 따른 공공주택사업자로서, 2018.1.18. 쟁점토지를 취득하고 2019.1.22. 임대주택 건축 착공신고필증을 교부받아 이 건 재산세 과세기준일 현재 공공임대주택을 건축 중에 있으므로 쟁점토지는지방세특례제한법제31조 제3항에 따라 재산세 50%가 감면되어야 한다.
(2) 또한, 지방세 관계법령에서 ‘주택’의 범위에는 건축물 이외에 그 부속토지를 포함하도록 규정하고 있으므로 반드시 주택이 완공된 경우에만 감면이 적용된다고 보기 어렵고, 처분청이 감면 배제의 근거로 든 행정안전부 예규(지방세특례제도과-1813, 2018.5.28.)에도 불구하고 조세심판원은 청구주장과 같은 취지로 판단(조심 2020지1215, 2021.4.2. 외 다수)해 오고 있다.
(1) 독립된 과세대상이 되는 토지 및 건축물과는 달리, 주택의 경우 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물과 그 부속토지는 각각 독립된 과세대상이 아니라 두 가지가 일체로 비로소 주택으로 정의되는 것이고, 그렇기에 토지와 건축물의 범위에서 주택은 제외하고 있는 것이다. 이처럼 주택법 제2조 제1호에 따른 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 부속토지는 토지가 아니라 ‘주택을 구성하는 한 부분’으로서, 지방세법상 ‘주택의 부속토지’와 ‘토지’는 명확히 구분되는 별개의 과세대상으로 보아야 한다.
(2) 지방세특례제한법제31조 제3항 규정은 주택을 과세대상으로 하는 감면규정이고, 그 규정에서 임대용 공동주택을 임대 목적으로 직접 사용하는 경우에는 재산세를 감면한다는 것은, 문언 그대로 과세대상인 공동주택, 즉 주택을 감면대상으로 하는 것이 명백하다고 할 것이다.
(3) 지방세특례제한법 시행령 제123조 또한 과세대상 건물, 토지, 주택 중 토지에만 적용되는 규정으로서, ‘토지에 대한 재산세의 감면규정을 적용할 때’라는 것은, 문언 그대로 토지를 과세대상으로 하는 재산세의 감면규정에 적용하는 규정이지 주택을 과세대상으로 하는 규정이 아님이 명백하다고 할 것이다.
3. 심리 및 판단
(1) 청구법인 및 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 내용이 나타난다. (가) 청구법인의 사업자등록증을 보면, 청구법인은 2017.10.17. 부동산개발 및 공급업, 부동산임대업 등을 업종을 하고 OOO을 본점소재지로 하여 개업하였다. (나) OOO장관이 청구법인에 보낸 공문을 보면, 청구법인은 2017.12.28. 공공주택 특별법제4조에 따라 공공주택사업자로 지정된 것으로 나타난다. (다) 청구법인이 제시한 착공신고필증을 보면, 2019.1.22. OOO시장이 발급한 것으로, 쟁점토지 지상에 전용면적 60㎡이하 617세대 규모의 쟁점공공임대주택을 건축하는 내용으로서 착공예정일은 2018.8.31.로 나타난다. (라) 처분청은 2020년 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 쟁점토지를 분리과세대상으로 구분한 후, 과세표준 OOO원에 지방세법 제111조 제1항 제1호 다목 3)의 세율을 적용하여, 2020.9.8. 청구법인에게 OOO원을 부과․고지하였다(지방세특례제한법제31조 제3항에 따른 임대주택에 대한 감면은 적용하지 아니하였다). (마) 청구법인은 이에 불복하여 2020.11.19. 처분청에 이의신청을 제기하였으나 처분청은 2021.2.8. 이를 기각하는 결정을 하였다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. 지방세특례제한법제31조 제3항에서 대통령령으로 정하는 임대사업자 등이 대통령령으로 정하는 바에 따라 국내에서 임대용 공동주택 또는 오피스텔을 과세기준일 현재 2세대 이상 임대 목적으로 직접 사용하는 경우에는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 재산세를 2021년 12월 31일까지 감면한다고 규정하면서, 그 제2호에서 전용면적 60제곱미터 이하인 임대 목적의 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 재산세(지방세법 제112조에 따른 부과액을 포함한다)의 100분의 50을 경감한다고 규정하고 있다. 또한, 같은 법 시행령 제13조 제2항에서 법 제31조 제3항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 임대사업자 등"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다고 규정하면서, 그 제3호에서 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제7호의 임대사업자 또는 공공주택 특별법 제4조에 따른 공공주택사업자를 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제123조에서 법 또는 다른 법령에서의 토지에 대한 재산세의 감면규정을 적용할 때 직접 사용의 범위에는 해당 감면대상 업무에 사용할 건축물 및 주택을 건축 중인 경우를 포함한다고 규정하고 있다. 처분청은 지방세특례제한법제31조 제3항이 임대사업자가 건축 또는 매입을 완료한 공동주택의 2세대 이상을 임대하는 경우 재산세를 감면하는 것이므로, 청구법인이 2020년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 쟁점토지에 임대 목적에 사용하기 위하여 전용면적 60㎡ 이하의 공동주택을 신축하고 있다고 하더라도 쟁점토지는 위 조항에 따른 재산세 감면대상에 해당된다고 볼 수 없다는 의견이다. 그러나,지방세특례제한법 제31조 제3항의 재산세 감면취지는 임대용 공동주택의 공급을 확대하여 서민의 주거생활에 안정을 기하려는 것에 있고, 이를 위해서는 단순히 기존의 공동주택을 매입하여 임대하는 행위뿐만 아니라, 토지에 새로이 임대용 공동주택을 건축하는 행위 역시 장려해야 할 것이므로, 토지에 임대주택을 건축 중인 경우에도 재산세 감면혜택을 부여하는 것이 그 취지에 부합한다. 또한, 지방세특례제한법 시행령 제123조에서 법 또는 다른 법령에서의 토지에 대한 재산세의 감면규정을 적용할 때 직접 사용의 범위에는 해당 감면대상 업무에 사용할 건축물을 건축 중인 경우를 포함한다고 규정하고 있으므로 임대주택의 건축을 완료한 경우뿐만 아니라 이 건과 같이 토지에 임대주택을 건축 중인 경우에도 그 토지의 사용은 임대목적으로 직접 사용하는 경우에 해당한다고 해석하는 것이 타당하다. 더욱이, 주택법 제2조 제1호에서 주택은 세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말한다고 규정하여, 주택의 범위에 부속토지가 포함되는 것으로 규정하고 있는 한편, 지방세특례제한법 제31조 제1항 본문에서 임대사업자가 임대할 목적으로 공동주택을 건축하거나 건축주로부터 공동주택을 매입할 경우 취득세를 감면하도록 규정하면서, 그 단서에서 다만, 토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우에는 제외한다고 규정하고 있는 것을 볼 때, 이 건 감면 조항은 임대할 목적의 공동주택에는 토지도 포함하여 원칙적으로 취득세 감면대상이 되는 것이고, 예외적으로 단서에 해당하는 경우에는 감면이 적용되지 않는다는 취지로 해석되는바, 쟁점토지는 재산세 과세기준일 현재 임대용 공동주택을 건축 중인 토지로서 그 용도에 직접 사용되어 있어 재산세 감면대상에 해당하는 것으로 판단된다(조심 2019지2150, 2019.10.8., 같은 뜻임). 따라서, 처분청이 공공주택 특별법제4조에 따른 공공주택사업자인 청구법인에게 쟁점토지에 대한 2020년 재산세 등을 부과함에 있어 지방세특례제한법제31조 제3항 제2호에 따른 감면을 적용하지 아니한 채 이 건 재산세 등을 과세한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 지방세기본법제96조 제6항, 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령 등
(1) 지방세특례제한법 제2조(정의) ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 2의2. "주택"이란 지방세법 제104조 제3호에 따른 주택을 말한다.
8. "직접 사용"이란 부동산ㆍ차량ㆍ건설기계ㆍ선박ㆍ항공기 등의 소유자가 해당 부동산ㆍ차량ㆍ건설기계ㆍ선박ㆍ항공기 등을 사업 또는 업무의 목적이나 용도에 맞게 사용하는 것을 말한다. 제31조(임대주택 등에 대한 감면) ① 공공주택 특별법에 따른 공공주택사업자 및 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자(임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록한 경우를 말한다. 이하 이 조에서 "임대사업자"라 한다)가 임대할 목적으로 공동주택(해당 공동주택의 부대시설 및 임대수익금 전액을 임대주택관리비로 충당하는 임대용 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축하는 경우 그 공동주택에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2021년 12월 31일까지 감면한다. 다만, 토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우는 제외한다.
1. 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다.
2. 민간임대주택에 관한 특별법 또는 공공주택 특별법에 따라 10년 이상의 장기임대 목적으로 전용면적 60제곱미터 초과 85제곱미터 이하인 임대주택(이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다)을 20호(戶) 이상 취득하거나, 20호 이상의 장기임대주택을 보유한 임대사업자가 추가로 장기임대주택을 취득하는 경우(추가로 취득한 결과로 20호 이상을 보유하게 되었을 때에는 그 20호부터 초과분까지를 포함한다)에는 취득세의 100분의 50을 경감한다.
② 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제1호에 따른 준주택 중 오피스텔(그 부속토지를 포함한다. 이하 이 조에서 "오피스텔"이라 한다)을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2021년 12월 31일까지 감면한다. 다만, 지방세법 제10조에 따른 취득 당시의 가액이 3억원(수도권정비계획법 제2조제1호에 따른 수도권은 6억원으로 한다)을 초과하는 경우에는 감면 대상에서 제외한다.
1. 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다.
2. 장기임대주택을 20호(戶) 이상 취득하거나, 20호 이상의 장기임대주택을 보유한 임대사업자가 추가로 장기임대주택을 취득하는 경우(추가로 취득한 결과로 20호 이상을 보유하게 되었을 때에는 그 20호부터 초과분까지를 포함한다)에는 취득세의 100분의 50을 경감한다.
③ 대통령령으로 정하는 임대사업자 등이 대통령령으로 정하는 바에 따라 국내에서 임대용 공동주택 또는 오피스텔을 과세기준일 현재 2세대 이상 임대 목적으로 직접 사용하는 경우에는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 재산세를 2021년 12월 31일까지 감면한다.
2. 전용면적 60제곱미터 이하인 임대 목적의 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 재산세(지방세법 제112조에 따른 부과액을 포함한다)의 100분의 50을 경감한다.
(2) 지방세특례제한법 시행령 제13조(추징이 제외되는 임대의무기간 내 분양 등) ② 법 제31조 제3항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 임대사업자 등"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다.
3. 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제7호의 임대사업자 또는 공공주택 특별법 제4조에 따른 공공주택사업자
③ 법 제31조 제3항 각 호에서 정하는 바에 따라 재산세를 감면받으려는 자는 민간임대주택에 관한 특별법 제5조에 따라 해당 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록하여야 한다. 제123조(직접 사용의 범위) 법 또는 다른 법령에서의 토지에 대한 재산세의 감면규정을 적용할 때 직접 사용의 범위에는 해당 감면대상 업무에 사용할 건축물 및 주택을 건축 중인 경우를 포함한다.
(3) 지방세법 제104조(정의) 재산세에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. “토지”란 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에 따라 지적공부의 등록대상이 되는 토지와 그 밖에 사용되고 있는 사실상의 토지를 말한다.
2. “건축물”이란 제6조제4호에 따른 건축물을 말한다.
3. “주택”이란 주택법 제2조제1호에 따른 주택을 말한다. 이 경우 토지와 건축물의 범위에서 주택은 제외한다.
(4) 공공주택특별법 제1조(목적) 이 법은 공공주택의 원활한 건설과 효과적인 운영을 위하여 필요한 사항을 규정함으로써 서민의 주거안정 및 주거수준 향상을 도모하여 국민의 쾌적한 주거생활에 이바지함을 목적으로 한다. 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. “공공주택”이란 제4조 제1항 각 호에 규정된 자 또는 제4조 제2항에 따른 공공주택사업자가 국가 또는 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금법에 따른 주택도시기금(이하 “주택도시기금”이라 한다)을 지원받아 이 법 또는 다른 법률에 따라 건설, 매입 또는 임차하여 공급하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택을 말한다.
1. 국가 또는 지방자치단체
2. OOO법에 따른 한국토지주택공사
3. 지방공기업법 제49조에 따라 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사
4. 공공기관의 운영에 관한 법률 제5조에 따른 공공기관 중 대통령령으로 정하는 기관
5. 제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는 자가 총지분의 100분의 50을 초과하여 출자ㆍ설립한 법인
6. 주택도시기금 또는 제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는 자가 총지분의 전부를 출자(공동으로 출자한 경우를 포함한다)하여 부동산투자회사법에 따라 설립한 부동산투자회사
② 국토교통부장관은 제1항 제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는 자와 주택법 제4조에 따른 주택건설사업자를 공동 공공주택사업자로 지정할 수 있다.
③ 제1항 제5호 및 제2항에 따른 공공주택사업자의 선정방법ㆍ절차 및 공동시행을 위한 협약 등에 필요한 사항은 국토교통부장관이 정하여 고시한다. 제5조(다른 법률과의 관계) ① 이 법은 공공주택사업에 관하여 다른 법률에 우선하여 적용한다. 다만, 다른 법률에서 이 법의 규제에 관한 특례보다 완화되는 규정이 있으면 그 법률에서 정하는 바에 따른다.
② 공공주택의 건설ㆍ공급 및 관리에 관하여 이 법에서 정하지 아니한 사항은 주택법, 건축법 및 주택임대차보호법을 적용한다.
(5) 공공주택특별법 시행령 제6조(공공주택사업자) ① 법 제4조 제1항 제4호에서 “대통령령으로 정하는 기관”이란 다음 각 호의 공공기관을 말한다.
6. 주택도시기금법에 따른 주택도시보증공사
② 제1항 제1호부터 제6호까지의 규정에 따른 공공기관은 그 설립 근거법령에 따라 시행할 수 있는 사업과 관련이 있는 공공주택사업을 시행하거나 법 제4조 제1항 제5호에 따른 법인(이하 “공동출자법인”이라 한다)에 출자하여 공공주택사업을 시행할 수 있다.
(6) 주택법 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. “주택”이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.