[요지] 개발사업시행자가 공동주택을 신축하면서학교용지 확보 등에 관한 특례법에 따라 학교시설을 무상공급하지 아니하는 대신 납부하는 학교용지부담금은 관계 법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용으로 보아 취득세 과세표준에 포함하는 것과의 형평차원에서도 쟁점학교시설을 무상공급하기 위하여 지출한 쟁점비용은 이 건 건축물의 취득세 과세표준에 포함하는 것이 타당하다고 판단됨.
[요지] 개발사업시행자가 공동주택을 신축하면서학교용지 확보 등에 관한 특례법에 따라 학교시설을 무상공급하지 아니하는 대신 납부하는 학교용지부담금은 관계 법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용으로 보아 취득세 과세표준에 포함하는 것과의 형평차원에서도 쟁점학교시설을 무상공급하기 위하여 지출한 쟁점비용은 이 건 건축물의 취득세 과세표준에 포함하는 것이 타당하다고 판단됨.
[참조결정] 조심2021지1999
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(1) 쟁점학교시설의 신축 경위는 아래와 같다. 당초 OOO지구 택지개발사업 계획승인 시 불허되었던 오피스텔의 신축이 국토교통부, OOO시, OOO공사 간의 협의에 따라 허용되자, ㈜AAA는 2015년 3월 OOO공사와 ‘OOO지구 도시지원시설용지 OOO블록’(이하 “이 건 토지”라 한다)에 대한 매매계약을 체결한 후, 이 건 토지 지상에 이 건 건축물 신축분양 사업을 진행하기 위해 청구법인과 토지신탁계약을 체결하였다. 청구법인은 2015년 6월 이 건 토지 중 OOO블록(1차 사업)에 오피스텔 건축심의를 신청하고, 같은 해 7월 건축 및 교통영향평가를 거쳐 9월 오피스텔 건축허가를 득한 후 건축을 진행하였으며, 그 후 이 건 토지 OOO블록(2차 사업)에 대해서도 오피스텔 건축허가를 신청하였다. 그러나, 처분청 건축과는 “이 건 건축물 신축에 따른 인구유입이 우려되며, 현재 OOO지구에는 학교부지 등이 충분하지 않을 뿐더러 배정할 초등학교가 없어 초등학교 배치계획 등 교육환경 조성에 대한 논의가 필요하다”는 OOO교육지원청의 협조공문을 근거로 이 건 건축물의 건축을 불허하였다. 이에 ㈜AAA와 OOO공사는 이 건 건축물의 건축허가를 위해 처분청 건축과 및 OOO교육지원청과 초등학교 배치계획에 대해 논의하였고, 2016년 4월 ㈜AAA가 OOO공사로부터 매입한 이 건 토지 중 일부를 환매한 후 OOO공사가 초등학교 부지를 제공하고, ㈜AAA가 초등학교를 신축하여 기부채납하기로 하는 협약을 체결하여 건축허가 불허를 해소하였다. 이로 인하여 ㈜AAA는학교용지 확보 등에 관한 특례법상 학교용지 확보 대상사업이 아님에도 불구하고, 이 건 토지 일부를 환매함에 따른 손실을 감수하고 쟁점비용을 부담하게 되었다. 당초 처분청은 쟁점학교시설의 신축은 사업자가 사업을 위하여 신축하는 것이므로 공공기여로 보기 어려워 용적률 등 건축완화가 불가하다는 입장이었으나, 쟁점학교시설이 오피스텔 입주자뿐만 아니라 주변 인근 학생들에게 수용되는 시설인 점을 감안하여 ㈜AAA는 2016.5.4.국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령제46조에 의거하여 이 건 토지에 대하여 인센티브를 신청하였고, 2016.6.16. 처분청 허가를 득하였다. ㈜AAA는 2019.1.30. 쟁점학교시설을 약 OOO원에 신축한 후 비과세로 취득세를 신고하고, 소유권보존등기 후 OOO교육지원청에 소유권이전등기(기부채납)를 하였다. (나) ㈜AAA가 OOO공사로부터 분양받은 이 건 토지는 도시지원시설로 학교용지부담금 대상이 아니므로, 쟁점비용의 경우 관계 법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용이 아니다. 쟁점학교시설은 교육청의 예산으로 신축하여야 하나 예산확보의 어려움으로 ㈜AAA가 쟁점학교시설을 직접 신축하여 기부채납하였는바, 쟁점학교시설은 공공시설에 해당되어국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령제46조에 의거하여 ㈜AAA는 이 건 토지에 대하여 인센티브를 요청하여 용적률이 상향된 것이지, 쟁점학교시설을 기부채납하는 조건으로 지방자치단체로부터 인센티브를 받은 것이 아니다. 즉, 쟁점비용은 관계 법령에 따라 의무적으로 부담하여야 할 비용이 아니고, 기부채납 대상물의 무상사용권을 제공받은 것도 없으며, 인허가 진행 중 허가권자와 협의과정에서 ㈜AAA가 쟁점학교시설을 신축하여 기부채납하기로 한 것이다. 주택신축판매업자에 대한 모델하우스 건립비의 경우, 비록 주택의 건축원가로 처리하지만 주택으로 과세하지 않고, 독립적인 과세객체로서 존속기간의 1년 초과 여부에 따라 과세대상 여부가 결정되는 것과 같이, 인센티브를 받은 프로젝트의 건축물 사용승인 시 쟁점학교비용(인센티브 받은 비율에 의하여 원가 처리한 금액)을 과세대상으로 볼 수 없다. 결국 쟁점학교시설은 독립적인 과세객체로서 이는 국가 등이 취득하여야 할 부동산을 청구법인이 대신 취득한 것이므로, 쟁점비용은 이 건 건축물의 취득세 과세표준에서 제외되어야 함에도 이를 포함되는 것으로 보아 처분청이 경정청구를 거부한 것은 부당하다.
3. 심리 및 판단
(1) 지방세법(2020.12.29. 법률 제17769호로 개정되기 전의 것) 제10조【과세표준】⑤ 다음 각 호의 취득(증여ㆍ기부, 그 밖의 무상취득 및 소득세법 제101조 제1항 또는 법인세법 제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.
3. 판결문ㆍ법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득
(2) 지방세법 시행령(2020.12.31. 대통령령 제31343호로 개정되기 전의 것) 제18조【취득가격의 범위 등】① 법 제10조 제5항 각 호에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다. 다만, 취득대금을 일시급 등으로 지급하여 일정액을 할인받은 경우에는 그 할인된 금액으로 한다. 3.농지법에 따른 농지보전부담금, 문화예술진흥법 제9조제3항에 따른 미술작품의 설치 또는 문화예술진흥기금에 출연하는 금액, 산지관리법에 따른 대체산림자원조성비 등 관계 법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용
5. 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액
(1) 청구법인과 처분청들이 제출한 자료에 따르면, 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 청구법인(수탁자), ㈜AAA(위탁자 및 시행사), OOO교육지원청교육장은 2017.4.6. OOO초등학교 시설(쟁점학교시설)을 신축하여 기부채납하기로 하는 협약을 체결하였는데, 그 협약서 제1조(목적)에는 “본 협약은 개발사업과 관련한 업무시설(오피스텔) 등 입주민 자녀의 취학 및 쾌적한 교육환경 조성 및 교양교육 발전을 위하여 개발사업 인근 OOO일원에 쟁점학교시설을 신축 후 무상 기부채납에 필요한 사항에 대하여 협약함을 목적으로 한다”고 기재되어 있다. (나) 청구법인은 처분청(건축과)으로부터 이 건 토지 지상에 이 건 건축물 신축에 대한 건축허가를 받은 후, 2019.1.18. 및 2019.5.2. 사용승인을 각각 받았다. (다) ㈜AAA는 2019.1.30. 쟁점학교시설을 약 OOO원에 취득(신축)한 후,지방세법제9조 제2항에서 규정하는 기부채납용 부동산으로 보아 취득세를 비과세로 신고하였고, 그 명의로 소유권보존등기를 하였다가, OOO교육지원청으로 소유권이전등기를 경료하였다. (라) ㈜AAA는 쟁점비용을 이 건 건축물 신축 관련 건축원가로 회계처리하였다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 본다. 지방세법제10조 제5항 제3호에서 법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득에 대하여는 사실상의 취득가격을 과세표준으로 한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제18조 제1항에서 법 제10조 제5항 각 호에 따른 취득가격은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다고 규정하면서, 제5호는 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액을 간접비용으로 규정하고 있으며, 취득가격에는 당해 물건 자체의 가격은 물론 그 외에 실제로 당해 물건의 취득대가로 지급되었다고 볼 수 있거나 그에 준하는 취득절차비용도 간접비용으로서 이에 포함된다 할 것이다. 청구법인은 쟁점학교시설이 이 건 건축물과 분리된 독립적인 과세객체이므로 쟁점비용은 이 건 건축물의 취득세 과세표준에 포함할 수 없다고 주장하나, 처분청이 이 건 건축물 신축에 따른 인구유입으로 인하여 배정할 초등학교가 없다는 이유 등으로 건축허가를 불허하자, 청구법인이 처분청 및 OOO교육지원청과 협의하여 쟁점학교시설을 신축하여 기부채납하기로 협약을 체결함으로써 이 건 건축물에 대한 건축허가 불허를 해소하였다는 청구주장으로 보아, 만약 OOO택지개발사업의 시행사이자 청구법인에게 동 사업을 위탁한 ㈜AAA가 쟁점학교시설을 신축하여 기부채납하지 않았다면 이 건 건축물의 건축허가가 불가능하였을 것으로 보이는 점, ㈜AAA는 쟁점비용을 이 건 건축물 신축 관련 건축원가로 회계처리한 점 등에 비추어, 쟁점비용은 이 건 건축물을 신축하기 위하여 반드시 지출하여야 할 비용으로서 당사자의 약정에 따른 취득자 조건의 부담액에 해당하거나 그에 준하는 절차비용으로서 간접비용으로 보는 것이 타당하다. 또한, 개발사업시행자가 공동주택을 신축하면서학교용지 확보 등에 관한 특례법에 따라 학교시설을 무상공급하지 아니하는 대신 납부하는 학교용지부담금은 관계 법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용으로 보아 취득세 과세표준에 포함하는 것과의 형평차원에서도 쟁점학교시설을 무상공급하기 위하여 지출한 쟁점비용은 이 건 건축물의 취득세 과세표준에 포함하는 것이 타당하다고 할 것이다. 따라서 처분청이 쟁점비용이 이 건 건축물의 취득세 과세표준에 포함된다고 보아 청구법인의 경정청구를 거부한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로지방세기본법제96조 제6항과국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.