[요지] ∘국가는 주택도시보증공사의 주주에 불과하므로 쟁점투자회사 발행주식 총수에 대한 국가 등이 소유주식 수의 비율이 100분의 50에 미달하여 지방세특례제한법 제31조의4 제2항의 재산세 등 감면대상에 해당하지 않음∘공공주택사업자로 지정된 청구법인이 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 토지상에 임대용 공동주택을 건축 중인 경우 그 부속토지도 임대목적에 직접사용하는 것으로 보아 지방세특례제한법제31조 제3항에 따른 임대주택 재산세 감면대상에 해당함
[주 문] OOO구청장이 2020.9.10. 청구법인에게 한 재산세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원의 부과처분은 2020년 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 OOO대지 OOO㎡ 중 전용면적 60㎡ 이하인 임대용 공동주택을 건축 중인 토지에 대하여 재산세의 100분의 50을 감면하는 것으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(1) 청구법인은 지방세특례제한법 제31조의4 제2항에서 지방세 감면대상으로 규정하는 위탁관리부동산투자회사인 동시에 같은 법 제31조 제3항에서 지방세 감면대상으로 규정하고 있는 공공주택사업자인바, 공공주택사업자인 청구법인은 민간임대주택에 관한 특별법 제5조에 따른 임대사업자 등록을 하지 않았다 하더라도 지방세특례제한법 제31조 제3항에 따른 지방세 감면대상에 해당한다. (가) 지방세특례제한법 제31조 제1항은 ‘공공주택특별법에 따른 공공주택사업자 및 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자’가 임대할 목적으로 공동주택을 건축하는 경우 그 공동주택에 대한 지방세를 감면하도록 규정하고 있고, 공공주택특별법 제4조는 공공주택사업자로 AAA법에 따른 AAA(제1호), 공공기관의 운영에 관한 법률 제5조에 따른 공공기관 중 대통령령으로 정하는 기관(같은 법 시행령 제6조 제1항 제6호 주택도시기금법에 따른 BBB), 제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는 자가 총지분의 100분의 50을 초과하여 출자․설립한 법인(제5호), 주택도시기금 또는 제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는 자가 총지분의 전부를 출자(공동으로 출자한 경우를 포함한다)하여 부동산투자회사법에 따라 설립한 부동산투자회사(제6호)를 규정하고 있다. 청구법인의 총발행주식은 AAA가 OOO%, BBB가 OOO%를 각 보유하고 있으므로 청구법인은 공공주택특별법 제4조 제1항 제5호 또는 제6호의 규정에 따라 공공주택사업자에 해당하고 2017.12.28. 국토교통부장관으로부터 공공주택특별법 제4조 제1항의 공공주택사업자로 지정받았는바, 설령 청구법인이 지방세특례제한법 제31조의4 제2항에서 규정하는 위탁관리부동산투자회사에 해당하지 아니하여 해당규정상 재산세 감면(100분의 40)을 받지 못한다 하더라도, 같은 법 제31조 제3항에서 지방세 등 감면대상(100분의 50)으로 규정하는 공공주택사업자에 해당하므로 이 건 재산세 등 부과처분은 위법하다. (나) 한편, 처분청은 청구법인이 민간임대주택에 관한 특별법 제5조에 따른 ‘임대사업자 등록’ 요건을 구비하지 못하였으므로 지방세특례제한법 제31조 제3항에 따른 지방세 감면대상에 해당하지 않는다는 의견이나, 이에 대하여 행정안전부 및 OOO시는 ‘공공주택특별법 제4조에 따라 공공주택사업자로 지정된 경우에는 지방세특례제한법 제31조에 따른 지방세를 감면받기 위하여 임대사업자로 지방자치단체에 등록하지 아니하여도 된다’고 유권해석하고 있는 것을 확인할 수 있다. 더욱이 민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제4조는 임대사업자로 등록할 수 있는 자로 민간임대주택으로 등록할 주택을 소유한 자, 민간임대주택으로 등록할 주택을 취득하려는 계획이 확정되어 있는 자, 민간임대주택으로 등록할 주택을 취득하려는 자 등을 규정하고 있어 청구법인과 같이 ‘공공(임대)주택’을 건설하고자 하는 공공주택사업자의 경우 민간임대주택에 관한 특별법 제5조 및 같은 법 시행령 제4조 등에 따라 임대사업자로 등록할 수도 없다. 따라서 공공주택사업자인 청구법인의 경우 민간임대주택에 관한 특별법 제5조에 따른 ‘임대사업자 등록’을 하지 아니하였더라도 지방세특례제한법 제31조 제3항에 따른 지방세 감면을 적용하여야 한다.
(2) 지방세특례제한법 제31조의4 제2항 제1호 및 제2호에서 위탁관리부동산투자회사가 재산세 과세기준일 현재 국내에 2세대 이상의 공동주택을 임대 목적에 직접 사용하는 경우, 전용면적 60㎡ 이하는 재산세의 100분의 40을 2021.12.31.까지 감면한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제123조에서 토지에 대한 재산세의 감면 규정을 적용할 때 직접 사용의 범위에는 해당 감면대상 업무에 사용할 건축물을 건축 중인 경우도 포함하는 것으로 규정하고 있다. 청구법인은 2020년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 임대목적에 사용하기 위하여 쟁점토지에 전용면적 60㎡이하 공동주택을 신축 중이므로 이는 지방세특례제한법제31조의4 제2항 제1호 및 같은 법 시행령 제123조에 따라 그 재산세를 감면하여야 한다.
(1) 청구법인은 지방세특례제한법 제31조의4 제2항에서 지방세 감면대상으로 규정하는 위탁관리부동산투자회사에 해당하지 않고, ‘임대사업자로 등록’하지 않았기 때문에 지방세특례제한법 제31조 제3항에 따라 지방세를 감면받을 수 없다. (가) 지방세특례제한법 제31조의4 제1항은 취득세 감면대상에 해당하는 위탁관리 부동산투자회사의 요건으로 ‘해당 부동산투자회사의 발행주식 총수에 대한 국가, 지방자치단체, AAA 및 지방공사가 단독 또는 공동으로 출자한 경우 그 소유주식 수의 비율이 100분의 50을 초과하는 경우를 말한다.’고 규정하고 있고, 제2항 역시 지방세 감면대상을 “같은 법 제1항에 따른 부동산 투자회사”로 한정하고 있다. 청구법인의 주식은 AAA가 OOO%, BBB가 OOO%를 각 보유하고 있는 것으로 확인되고, 국가는 BBB의 주주에 불과하므로 청구법인 발행주식 총수에 대한 국가 등이 소유주식 수의 비율이 100분의 50에 미달하여 지방세특례제한법 제31조의4 제2항의 재산세 등 감면대상에 해당하지 않는다. (나) 한편, 청구법인은 지방세특례제한법 제31조 제3항에서 지방세 감면대상으로 규정하고 있는 공공주택사업자에 해당한다고 주장하나, 지방세특례제한법 시행령 제13조 제3항은 법 제31조 제3항 각 호에서 정하는 바에 따라 재산세를 감면받으려는 자는 민간임대주택에 관한 특별법 제5조에 따라 해당 부동산을 임대목적물로 하여 ‘임대사업자로 등록하여야 한다.’고 규정하고 있는바, 청구법인은 ‘임대사업자 등록’의 요건을 구비하지 못하였으므로 지방세특례제한법 제31조 제3항에 따른 지방세 감면대상에 해당하지 않는다.
(2) 지방세특례제한법제31조의4 제2항은 위탁관리 부동산투자관리회사가 건축 또는 매입을 완료한 공동주택의 2세대 이상을 임대하는 경우 재산세를 감면하는 것이므로 청구법인이 2020년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 쟁점토지에 임대 목적에 사용하기 위하여 전용면적 60㎡이하의 공동주택을 신축하고 있다고 하더라도 쟁점토지는 위 조항에 따른 재산세 감면대상에 해당된다고 볼 수 없다. 지방세특례제한법 제31조 제3항 및 제31조의4 제2항 규정은 ‘주택’을 과세대상으로 하는 감면규정인데 비해 지방세특례제한법 시행령제123조는 토지에 대한 재산세 감면 규정으로 임대용 공동주택의 감면을 규정하고 있는지방세특례제한법제31조의4 제2항과는 관련이 없으므로 처분청이 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 정당하다.
3. 심리 및 판단
① 쟁점토지가 지방세특례제한법 제31조의4 제2항에 따른 지방세 감면대상인지 여부
② 쟁점토지가 지방세특례제한법 제31조 제3항에 따른 지방세 감면대상인지 여부
(1) 청구법인의 총발행주식은 AAA가 OOO%, 국민주택기금 운용․관리자인 국토교통부장관의 수탁대리인 BBB가 OOO%를 각 보유하고 있다. (가) 지방세특례제한법 제31조의4 제1항 및 제2항은 주택임대사업에 투자하는 부동산투자회사에 대한 감면대상에 해당하는 위탁관리 부동산투자회사의 요건으로 ‘해당 부동산투자회사의 발행주식 총수에 대한 국가, 지방자치단체, AAA 및 지방공사가 단독 또는 공동으로 출자한 경우 그 소유주식 수의 비율이 100분의 50을 초과하는 경우’를 규정하고 있다. (나) 청구법인의 주식 중 국가, 지방자치단체, AAA 및 지방공사가 직접 출연․출자하여 소유한 주식은 AAA가 보유한 OOO%에 불과하다. 다만, 청구법인 총발행주식 중 OOO%는 BBB가 정부가 출연하여 설치된 주택도시기금으로 취득한 것으로, 주택도시기금법 제10조 제1항에 의하면 해당 기금의 운용․관리권자는 국토교통부장관이나 국토교통부장관의 수탁을 받은 BBB가 청구법인에의 출자 등과 같은 기금의 운용․관리에 관한 사무를 수행하고 이와 같은 운용상황을 국토교통부장관에게 보고하고 있는 것으로 확인된다.
(2) 청구법인은 공공임대주택 건설을 위하여 2017.10.17. 부동산투자회사법 제2조 제1호 나목에 따라 설립된 회사로, 2017.12.28. 국토교통부장관으로부터 공공주택특별법 제4조 제1항의 공공주택사업자로 지정받았으나, 지방세특례제한법 시행령 제13조 제3항에서 법 제31조 제3항에 따른 지방세 감면요건으로 규정하고 있는 ‘쟁점공공임대주택을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록’하지는 아니한 것으로 확인된다. (가) 청구법인은 행정안전부 및 OOO시에서 ‘공공주택특별법 제4조에 따라 공공주택사업자로 지정된 경우에는 지방세특례제한법 제31조 제1항에 따른 지방세를 감면받기 위하여 임대사업자로 지방자치단체에 등록하지 아니하여도 된다.’고 유권해석하고 있으므로, 청구법인과 같은 공공주택사업자의 경우 임대사업자로 등록하지 아니하였다 하더라도 지방세특례제한법 제31조에 따른 지방세 감면대상에 해당한다고 주장한다. 예규의 구체적 내용은 다음과 같다.
○○○ (나) 공공주택특별법 및 민간임대주택에 관한 특별법에 의하면 임대주택은 국가 또는 지방자치단체 등 공공주택사업자 등이 국가 또는 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금법에 다른 주택도시기금을 지원받아 건설, 매입 또는 임차하여 공급하는 공공주택(공공주택특별법 제2조 제1호)과 공공주택특별법 제4조 제1항에 따른 공공주택사업자가 아닌 자로서 1호이상의 민간임대주택을 취득하여 임대하는 사업을 할 목적으로 민간임대주택에 관한 특별법 제5조에 따른 임대사업자 등록을 한 임대사업자가 임대목적으로 제공하는 민간임대주택(민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제1호 및 제7호)으로 구분된다. 공공주택사업자의 경우 공공주택특별법에 따라 국토교통부장관으로부터 공공주택사업자로 지정, 공공주택지구 지정, 공공주택지구계획 승인, 공공임대주택 건설사업계획승인 등을 받아 공공주택을 건설, 매입 또는 임차하는 반면, 공공주택사업자가 아닌 자가 민간임대주택을 취득하여 임대사업을 하기 위해서는 민간임대주택에 관한 특별법 제5조에 따라 임대사업자로 등록하여야 한다. 민간임대주택에 관한 특별법 제5조 제2항에 의하면 임대사업자로 등록하는 경우 민간건설임대주택, 민간매입임대주택, 공공지원민간임대주택, 장기일반민간임대주택을 구분하여 등록하도록 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제4조는 임대사업자로 등록할 수 있는 자로 민간임대주택으로 등록할 주택을 소유한 자, 민간임대주택으로 등록할 주택을 취득하려는 계획이 확정되어 있는 자, 민간임대주택으로 등록할 주택을 취득하려는 자 등을 규정하고 있어 민간임대주택이 아닌 ‘공공(임대)주택’을 건설하고자 하는 공공주택사업자의 경우 민간임대주택에 관한 특별법 제5조 및 같은 법 시행령 제4조 등에 따라 임대사업자로 등록할 수 없는 것으로 확인된다.
(3) 청구법인은 AAA로부터 쟁점토지를 취득하였고, 2018.6.29. 국토교통부장관으로부터 쟁점토지 지상에 쟁점공공임대주택의 건설사업계획 승인을 받고, 2018.8.7. 공사를 착공하여 2020년 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 전용면적 60㎡이하 OOO세대인 쟁점공공임대주택을 건축 중에 있었다. (가) 청구법인은 다음과 같은 사유로 임대용 공동주택을 ‘신축중인 토지’도 지방세특례제한법 제31조 제3항 또는 제31조의4 제2항에 따른 재산세 감면대상에 해당한다고 주장한다.
1. 주택법 제2조에 따르면 주택은 세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 ‘부속토지’이다.
2. 지방세특례제한법 제31조 제1항 본문은 임대사업자가 임대할 목적으로 공동주택을 건축하거나 건축주로부터 공동주택을 매입할 경우 취득세를 감면하도록 규정하면서, 단서에서 ‘다만, 토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우에는 제외한다.’고 규정하고 있으므로, 위 조항은 임대할 목적의 공동주택에는 토지도 포함되어 원칙적으로 취득세 감면대상이 되고, 예외적으로 단서에 해당하는 경우에는 감면이 되지 않는다는 취지로 해석된다.
3. 지방세특례제한법 시행령 제123조는 ‘법 또는 다른 법령에서의 토지에 대한 재산세의 감면규정을 적용할 때 직접 사용의 범위에는 해당 감면대상 업무에 사용할 건축물을 건축 중인 경우를 포함한다.’고 규정하고 있으므로 임대주택의 건축을 완료한 경우뿐만 아니라 이 사건과 같이 토지에 임대주택을 건축 중인 경우에도 그 토지의 사용은 임대목적으로 직접 사용하는 경우에 해당하는 것으로 해석된다.
4. 지방세특례제한법 제31조 제3항의 재산세 감면취지는 임대용 공동주택의 공급을 확대하여 서민의 주거생활에 안정을 기하려는 것에 있고, 이를 위해서는 단순히 기존의 공동주택을 매입하여 임대하는 행위뿐만 아니라, 토지에 새로이 임대용 공동주택을 건축하는 행위 역시 장려해야 할 것이므로, 토지에 임대주택을 건축 중인 경우에도 재산세 감면혜택을 부여하는 것이 그 취지에 부합한다 할 것이다. (나) 이에 대하여 처분청은 지방세특례제한법 제31조 제3항 및 제31조의4 제2항은 ‘주택’을 과세대상으로 하는 감면규정이므로, 임대용 공동주택을 신축중인 ‘토지’는 지방세특례제한법 제31조 제3항 또는 제31조의4 제2항에 따른 재산세 감면대상에 해당하지 않는다는 의견이다.
1. 지방세특례제한법 제2조 제1항 제2호의2는 ‘주택이란 지방세법 제104조 제3호에 따른 주택을 말한다.’고 규정하고 있고, 지방세법 제104조 제3호는 ‘주택이란 주택법 제2조 제1호에 따른 주택을 말한다. 이 경우 토지와 건축물의 범위에서 주택은 제외한다.’고 규정하고 있으며, 같은 법 제105조는 재산세 과세대상이 되는 부동산을 토지, 건축물, 주택으로 구분하고 있으므로, 토지, 건축물, 주택은 각기 다른 과세대상이고, 주택의 범위에서 토지와 건축물이 제외되는 것이다.
2. 이에 대하여 행정안전부는 “지방세특례제한법 제31조 제3항 본문의 ‘국내에서 임대용 공동주택을 건축․매입하거나’라는 규정은 공동주택으로 사용할 수 있도록 건축 또는 매입을 완료한 상태라고 해석되고, 같은 조 본문에서 규정하고 있는 ‘과세기준일 현재 2세대 이상을 임대목적으로 직접 사용하는 경우 감면한다.’는 것은 ‘임대사업자가 건축 또는 매입을 완료한 공동주택을 다른 자에게 2세대 이상을 임대하는 경우 감면한다.’는 의미로 해석되는 것이 타당하다 할 것”이고, “임대사업자가 공동주택을 건축 중에 있는 경우 감면요건에 해당하는 공동주택을 건축 또는 매입을 완료한 상태에서 임대사업자가 공동주택을 다른 자에게 2세대 이상 임대하는 경우에 해당한다고 할 수 없다.”고 해석하고 있다.
(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 먼저, 쟁점①에 대하여 살펴본다. 청구법인은 지방세특례제한법 제31조의4 제1항에서 규정하는 위탁관리부동산투자회사에 해당하므로 같은 조 제2항에 따라 지방세를 감면하여야 한다고 주장한다. 그러나 지방세특례제한법제31조의4 제1항에서 재산세 등의 감면대상이 되는 위탁관리 부동산투자회사는 해당 부동산투자회사의 발행주식 총수에 대한 국가, 지방자치단체, AAA 및 지방공사가 단독 또는 공동출자한 경우 그 소유비율이 100분의 50을 초과하는 경우를 말한다고 규정하고 있는 점, 청구법인의 총발행주식은 AAA가 OOO%, BBB가 OOO%를 각 보유하고 있는 것으로 확인되고, 국가는 BBB의 주주에 불과하므로 쟁점투자회사 발행주식 총수에 대한 국가 등이 소유주식 수의 비율이 100분의 50에 미달하여 지방세특례제한법 제31조의4 제2항의 재산세 등 감면대상에 해당하지 않는 점 등에 비추어, 청구법인은 지방세특례제한법 제31조의4 제2항에서 지방세 감면대상으로 규정하는 위탁관리부동산투자회사에 해당하지 않는 것으로 판단된다. 따라서 청구법인이 지방세특례제한법 제31조의4 제2항에서 규정하는 위탁관리부동산투자회사에 해당함을 전제로 해당 규정에 따라 지방세를 감면하여 달라는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.
(5) 다음으로 쟁점②에 대하여 살펴본다. (가) 지방세특례제한법 제31조 제3항 및 같은 법 시행령 제13조 제2항은 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제7호의 임대사업자 또는 공공주택 특별법 제4조에 따른 공공주택사업자가 전용면적 60제곱미터 이하인 임대 목적의 공동주택 또는 오피스텔을 과세기준일 현재 2세대 이상 임대 목적으로 직접 사용하는 경우에는 재산세의 100분의 50을 경감한다고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제13조 제3항은 법 제31조 제3항 각 호에서 정하는 바에 따라 재산세를 감면받으려는 자는 민간임대주택에 관한 특별법 제5조에 따라 해당 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록하여야 한다고 규정하고 있다. (나) 처분청은지방세특례제한법 시행령 제13조 제3항에서 ‘법 제31조 제3항 각 호에서 정하는 바에 따라 재산세를 감면받으려는 자는 민간임대주택에 관한 특별법 제5조에 따라 해당 부동산을 임대목적물로 하여 ‘임대사업자로 등록하여야 한다.’고 규정하고 있는바, 청구법인은 ‘임대사업자 등록’의 요건을 구비하지 못하였으므로 지방세특례제한법 제31조 제3항에 따른 지방세 감면대상에 해당하지 않는다는 의견이다. 그러나 공공주택특별법및 민간임대주택에 관한 특별법에 의하면 공공주택사업자의 경우 공공주택특별법에 따라 국토교통부장관으로부터 공공주택사업자로 지정, 공공주택지구 지정, 공공주택지구계획 승인, 공공임대주택 건설사업계획승인 등을 받아 공공주택을 건설, 매입 또는 임차하는 반면, 공공주택사업자가 아닌 자가 민간임대주택을 취득하여 임대사업을 하기 위해서는 민간임대주택에 관한 특별법 제5조에 따라 임대사업자로 등록하여야 하는 것으로 규정하고 있다. 한편 민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제4조는 임대사업자로 등록할 수 있는 자로 민간임대주택으로 등록할 주택을 소유한 자, 민간임대주택으로 등록할 주택을 취득하려는 계획이 확정되어 있는 자, 민간임대주택으로 등록할 주택을 취득하려는 자 등을 규정하고 있어 청구법인과 같이 ‘공공(임대)주택’을 건설하고자 하는 공공주택사업자의 경우 민간임대주택에 관한 특별법 제5조 및 같은 법 시행령 제4조 등에 따라 임대사업자로 등록할 수 없는 것으로 확인된다. 따라서 청구법인이 ‘임대사업자 등록’의 요건을 구비하지 못하였으므로 지방세특례제한법 제31조 제3항에 따른 지방세 감면대상에 해당하지 않는 것으로 보아 재산세 등을 과세한 이 건 처분은 부당한 것으로 판단된다. (다) 처분청은 지방세특례제한법제31조 제3항이 임대사업자가 건축 또는 매입을 완료한 공동주택의 2세대 이상을 임대하는 경우 재산세를 감면하는 것이므로, 청구법인이 2020년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 쟁점토지에 임대 목적에 사용하기 위하여 전용면적 60㎡이하의 공동주택을 신축하고 있다고 하더라도 쟁점토지는 위 조항에 따른 재산세 감면대상에 해당된다고 볼 수 없다는 의견이다. 그러나 지방세특례제한법 제31조 제3항의 재산세 감면취지는 임대용 공동주택의 공급을 확대하여 서민의 주거생활에 안정을 기하려는 것에 있고, 이를 위해서는 단순히 기존의 공동주택을 매입하여 임대하는 행위뿐만 아니라, 토지에 새로이 임대용 공동주택을 건축하는 행위 역시 장려해야 할 것이므로, 토지에 임대주택을 건축 중인 경우에도 재산세 감면혜택을 부여하는 것이 그 취지에 부합한다. 또한 지방세특례제한법 시행령 제123조는 ‘법 또는 다른 법령에서의 토지에 대한 재산세의 감면규정을 적용할 때 직접 사용의 범위에는 해당 감면대상 업무에 사용할 건축물을 건축 중인 경우를 포함한다.’고 규정하고 있으므로 임대주택의 건축을 완료한 경우뿐만 아니라 이 사건과 같이 토지에 임대주택을 건축 중인 경우에도 그 토지의 사용은 임대목적으로 직접 사용하는 경우에 해당하는 것으로 해석된다. 더욱이 주택법 제2조는 주택의 정의를 세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 ‘부속토지’로 규정하고 있는 점, 지방세특례제한법 제31조 제1항 본문은 임대사업자가 임대할 목적으로 공동주택을 건축하거나 건축주로부터 공동주택을 매입할 경우 취득세를 감면하도록 규정하면서, 단서에서 ‘다만, 토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우에는 제외한다.’고 규정하고 있으므로, 위 조항은 임대할 목적의 공동주택에는 토지도 포함되어 원칙적으로 취득세 감면대상이 되고, 예외적으로 단서에 해당하는 경우에는 감면이 되지 않는다는 취지로 해석되는 점 등에 비추어 쟁점토지는 임대용 공동주택용으로 직접사용되어 재산세 감면대상에 해당하는 것으로 판단된다. (라) 따라서 처분청이 2020년 재산세 과세기준일 현재 쟁점토지가 임대주택에 대한 재산세 감면대상이 아닌 것으로 보아, 청구법인에게 지방세법 제111조 제1항 제1호 다목의 세율을 적용하여 산출한 재산세 등을 부과․고지한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 지방세기본법 제96조 제6항, 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령
(1) 지방세특례제한법 제2조[정의] ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 2의2. "주택"이란 지방세법 제104조 제3호에 따른 주택을 말한다.
8. "직접 사용"이란 부동산ㆍ차량ㆍ건설기계ㆍ선박ㆍ항공기 등의 소유자가 해당 부동산ㆍ차량ㆍ건설기계ㆍ선박ㆍ항공기 등을 사업 또는 업무의 목적이나 용도에 맞게 사용하는 것을 말한다. 제31조[임대주택 등에 대한 감면] ① 공공주택 특별법에 따른 공공주택사업자 및 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자(임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록한 경우를 말한다. 이하 이 조에서 "임대사업자"라 한다)가 임대할 목적으로 공동주택(해당 공동주택의 부대시설 및 임대수익금 전액을 임대주택관리비로 충당하는 임대용 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축하는 경우 그 공동주택에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2021년 12월 31일까지 감면한다. 다만, 토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우는 제외한다.
1. 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다.
2. 민간임대주택에 관한 특별법 또는 공공주택 특별법에 따라 10년 이상의 장기임대 목적으로 전용면적 60제곱미터 초과 85제곱미터 이하인 임대주택(이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다)을 20호(戶) 이상 취득하거나, 20호 이상의 장기임대주택을 보유한 임대사업자가 추가로 장기임대주택을 취득하는 경우(추가로 취득한 결과로 20호 이상을 보유하게 되었을 때에는 그 20호부터 초과분까지를 포함한다)에는 취득세의 100분의 50을 경감한다.
② 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제1호에 따른 준주택 중 오피스텔(그 부속토지를 포함한다. 이하 이 조에서 "오피스텔"이라 한다)을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2021년 12월 31일까지 감면한다. 다만, 지방세법 제10조에 따른 취득 당시의 가액이 3억원(수도권정비계획법 제2조제1호에 따른 수도권은 6억원으로 한다)을 초과하는 경우에는 감면 대상에서 제외한다.
1. 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다.
2. 장기임대주택을 20호(戶) 이상 취득하거나, 20호 이상의 장기임대주택을 보유한 임대사업자가 추가로 장기임대주택을 취득하는 경우(추가로 취득한 결과로 20호 이상을 보유하게 되었을 때에는 그 20호부터 초과분까지를 포함한다)에는 취득세의 100분의 50을 경감한다.
③ 대통령령으로 정하는 임대사업자 등이 대통령령으로 정하는 바에 따라 국내에서 임대용 공동주택 또는 오피스텔을 과세기준일 현재 2세대 이상 임대 목적으로 직접 사용하는 경우에는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 재산세를 2021년 12월 31일까지 감면한다.
2. 전용면적 60제곱미터 이하인 임대 목적의 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 재산세(지방세법 제112조에 따른 부과액을 포함한다)의 100분의 50을 경감한다. 제31조의4[주택임대사업에 투자하는 부동산투자회사에 대한 감면] ① 부동산투자회사법 제2조 제1호 나목에 따른 위탁관리 부동산투자회사(해당 부동산투자회사의 발행주식 총수에 대한 국가, 지방자치단체, AAA 및 지방공사가 단독 또는 공동으로 출자한 경우 그 소유주식 수의 비율이 100분의 50을 초과하는 경우를 말한다)가 임대할 목적으로 취득하는 부동산[주택법 제2조 제3호에 따른 공동주택(같은 법 제2조 제4호에 따른 준주택 중 오피스텔을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축 또는 매입하기 위하여 취득하는 경우의 부동산으로 한정한다]에 대해서는 취득세의 100분의 20을 2021년 12월 31일까지 경감한다. 이 경우 지방세법 제13조 제2항 본문 및 같은 조 제3항의 세율을 적용하지 아니한다.
② 제1항에 따른 부동산투자회사가 과세기준일 현재 국내에 2세대 이상의 해당 공동주택을 임대 목적에 직접 사용(부동산투자회사법 제22조의2 또는 제35조에 따라 위탁하여 임대하는 경우를 포함한다)하는 경우에는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2021년 12월 31일까지 감면한다.
1. 전용면적 60제곱미터 이하인 임대 목적의 공동주택에 대해서는 재산세(지방세법 제112조에 따른 부과액을 포함한다)의 100분의 40을 경감한다.
(2) 지방세특례제한법 시행령 제13조[추징이 제외되는 임대의무기간 내 분양 등] ② 법 제31조 제3항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 임대사업자 등"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다.
3. 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제7호의 임대사업자 또는 공공주택 특별법 제4조에 따른 공공주택사업자
③ 법 제31조 제3항 각 호에서 정하는 바에 따라 재산세를 감면받으려는 자는 민간임대주택에 관한 특별법 제5조에 따라 해당 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록하여야 한다. 제123조[직접 사용의 범위] 법 또는 다른 법령에서의 토지에 대한 재산세의 감면규정을 적용할 때 직접 사용의 범위에는 해당 감면대상 업무에 사용할 건축물 및 주택을 건축 중인 경우를 포함한다.
(3) 공공주택특별법 제1조[목적] 이 법은 공공주택의 원활한 건설과 효과적인 운영을 위하여 필요한 사항을 규정함으로써 서민의 주거안정 및 주거수준 향상을 도모하여 국민의 쾌적한 주거생활에 이바지함을 목적으로 한다. 제2조[정의] 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. “공공주택”이란 제4조 제1항 각 호에 규정된 자 또는 제4조 제2항에 따른 공공주택사업자가 국가 또는 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금법에 따른 주택도시기금(이하 “주택도시기금”이라 한다)을 지원받아 이 법 또는 다른 법률에 따라 건설, 매입 또는 임차하여 공급하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택을 말한다.
- 가. 임대 또는 임대한 후 분양전환을 할 목적으로 공급하는 주택법 제2조 제1호에 따른 주택으로서 대통령령으로 정하는 주택(이하 “공공임대주택”이라 한다)
- 나. 분양을 목적으로 공급하는 주택으로서 주택법 제2조 제5호에 따른 국민주택규모 이하의 주택(이하 “공공분양주택”이라 한다) 1의2. “공공건설임대주택”이란 제4조에 따른 공공주택사업자가 직접 건설하여 공급하는 공공임대주택을 말한다. 1의3. “공공매입임대주택”이란 제4조에 따른 공공주택사업자가 직접 건설하지 아니하고 매매 등으로 취득하여 공급하는 공공임대주택을 말한다.
2. “공공주택지구”란 공공주택의 공급을 위하여 공공주택이 전체주택 중 100분의 50 이상이 되고, 제6조 제1항에 따라 지정ㆍ고시하는 지구를 말한다. 이 경우 제1호 각 목별 주택비율은 전단의 규정의 범위에서 대통령령으로 정한다.
3. “공공주택사업”이란 다음 각 목에 해당하는 사업을 말한다.
- 가. 공공주택지구조성사업: 공공주택지구를 조성하는 사업
- 나. 공공주택건설사업: 공공주택을 건설하는 사업
- 다. 공공주택매입사업: 공공주택을 공급할 목적으로 주택을 매입하거나 인수하는 사업
- 라. 공공주택관리사업: 공공주택을 운영ㆍ관리하는 사업
4. “분양전환”이란 공공임대주택을 제4조제1항 각 호에 규정된 자가 아닌 자에게 매각하는 것을 말한다. 제4조[공공주택사업자] ①국토교통부장관은 다음 각 호의 자 중에서 공공주택사업자를 지정한다.
1. 국가 또는 지방자치단체
2. AAA법에 따른 AAA
3. 지방공기업법 제49조에 따라 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사
4. 공공기관의 운영에 관한 법률 제5조에 따른 공공기관 중 대통령령으로 정하는 기관
5. 제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는 자가 총지분의 100분의 50을 초과하여 출자ㆍ설립한 법인
6. 주택도시기금 또는 제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는 자가 총지분의 전부를 출자(공동으로 출자한 경우를 포함한다)하여 부동산투자회사법에 따라 설립한 부동산투자회사
② 국토교통부장관은 제1항 제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는 자와 주택법 제4조에 따른 주택건설사업자를 공동 공공주택사업자로 지정할 수 있다.
③ 제1항 제5호 및 제2항에 따른 공공주택사업자의 선정방법ㆍ절차 및 공동시행을 위한 협약 등에 필요한 사항은 국토교통부장관이 정하여 고시한다. 제5조[다른 법률과의 관계] ① 이 법은 공공주택사업에 관하여 다른 법률에 우선하여 적용한다. 다만, 다른 법률에서 이 법의 규제에 관한 특례보다 완화되는 규정이 있으면 그 법률에서 정하는 바에 따른다.
② 공공주택의 건설ㆍ공급 및 관리에 관하여 이 법에서 정하지 아니한 사항은 주택법, 건축법 및 주택임대차보호법을 적용한다.
(4) 공공주택특별법 시행령 제6조[공공주택사업자] ① 법 제4조 제1항 제4호에서 “대통령령으로 정하는 기관”이란 다음 각 호의 공공기관을 말한다.
6. 주택도시기금법에 따른 BBB
② 제1항 제1호부터 제6호까지의 규정에 따른 공공기관은 그 설립 근거법령에 따라 시행할 수 있는 사업과 관련이 있는 공공주택사업을 시행하거나 법 제4조 제1항 제5호에 따른 법인(이하 “공동출자법인”이라 한다)에 출자하여 공공주택사업을 시행할 수 있다.
(5) 부동산투자회사법 제2조[정의] 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. "부동산투자회사"란 자산을 부동산에 투자하여 운용하는 것을 주된 목적으로 제3조부터 제8조까지, 제11조의2, 제45조 및 제49조 2 제1항에 적합하게 설립된 회사로서 다음 각 목의 회사를 말한다.
- 나. 위탁관리 부동산투자회사: 자산의 투자ㆍ운용을 자산관리회사에 위탁하는 회사 제9조[영업인가] ① 부동산투자회사가 제21조 제1항 제1호부터 제5호까지에 대하여 같은 조 제2항 각 호의 업무를 하려면 제2조제1호에 따른 부동산투자회사의 종류별로 대통령령으로 정하는 바에 따라 국토교통부장관의 인가를 받아야 한다. 다만, 부동산 취득을 위한 조사 등 대통령령으로 정하는 업무의 경우에는 그러하지 아니하다. 제9조의2[등록] ① 제9조에도 불구하고 다음 각 호의 요건을 갖춘 위탁관리 부동산투자회사 및 기업구조조정 부동산투자회사가 제21조 제1항 제1호부터 제5호까지에 대하여 같은 조 제2항 각 호의 업무를 하려면 대통령령으로 정하는 바에 따라 국토교통부장관에게 등록하여야 한다. 다만, 부동산 취득을 위한 조사 등 대통령령으로 정하는 업무의 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 이 법에 따라 적법하게 설립되었을 것
2. 위탁관리 부동산투자회사의 경우 국민연금법 제24조에 따라 설립된 국민연금공단(이하 "국민연금공단"이라 한다)이나 제14조의8 제3항 제1호에 따른 주주가 단독이나 공동으로 발행주식의 100분의 30 이상을 취득할 것
(6) 주택도시기금법 제3조[기금의 설치] 정부는 이 법의 목적을 달성하기 위한 자금을 확보ㆍ공급하기 위하여 주택도시기금(이하 “기금”이라 한다)을 설치한다. 제9조[기금의 용도] ① 기금의 주택계정은 다음 각 호의 용도에 사용한다.
1. 다음 각 목에 대한 출자 또는 융자
- 가. 국민주택의 건설 제10조[기금의 운용ㆍ관리 등] ① 기금은 국토교통부장관이 운용ㆍ관리한다.
② 국토교통부장관은 기금의 운용ㆍ관리에 관한 사무의 전부 또는 일부를 공사에 위탁할 수 있다. 제19조[자본금 등] ① 공사의 자본금은 5조원으로 하고, 그 2분의 1 이상을 정부가 출자한다.
② 공사에 대하여 국가가 출자한 주식의 주주권은 국토교통부장관이 행사한다. 제31조[감독] 국토교통부장관은 공사의 업무를 감독하며 그 감독상 필요한 명령을 할 수 있다.
(7) 민간임대주택에 관한 특별법 제1조[목적] 이 법은 민간임대주택의 건설ㆍ공급 및 관리와 민간 주택임대사업자 육성 등에 관한 사항을 정함으로써 민간임대주택의 공급을 촉진하고 국민의 주거생활을 안정시키는 것을 목적으로 한다. 제2조[정의] 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. “민간임대주택”이란 임대 목적으로 제공하는 주택[토지를 임차하여 건설된 주택 및 오피스텔 등 대통령령으로 정하는 준주택(이하 “준주택”이라 한다) 및 대통령령으로 정하는 일부만을 임대하는 주택을 포함한다. 이하 같다]으로서 임대사업자가 제5조에 따라 등록한 주택을 말하며, 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 구분한다.
2. “민간건설임대주택”이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 민간임대주택을 말한다.
- 가. 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택
- 나. 주택법 제4조에 따라 등록한 주택건설사업자가 같은 법 제15조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 주택 중 사용검사 때까지 분양되지 아니하여 임대하는 주택
3. “민간매입임대주택”이란 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.
4. “공공지원민간임대주택”이란 임대사업자가 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 민간임대주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 이 법에 따른 임대료 및 임차인의 자격 제한 등을 받아 임대하는 민간임대주택을 말한다.
- 가. 주택도시기금법에 따른 주택도시기금(이하 “주택도시기금”이라 한다)의 출자를 받아 건설 또는 매입하는 민간임대주택
- 나. 주택법 제2조 제24호에 따른 공공택지 또는 이 법 제18조제2항에 따라 수의계약 등으로 공급되는 토지 및 혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법 제2조 제6호에 따른 종전부동산(이하 “종전부동산”이라 한다)을 매입 또는 임차하여 건설하는 민간임대주택
- 다. 제21조 제2호에 따라 용적률을 완화 받거나 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제30조에 따라 용도지역 변경을 통하여 용적률을 완화 받아 건설하는 민간임대주택
- 라. 제22조에 따라 지정되는 공공지원민간임대주택 공급촉진지구에서 건설하는 민간임대주택
- 마. 그 밖에 국토교통부령으로 정하는 공공지원을 받아 건설 또는 매입하는 민간임대주택
5. “장기일반민간임대주택”이란 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택[아파트(주택법 제2조 제20호의 도시형 생활주택이 아닌 것을 말한다)를 임대하는 민간매입임대주택은 제외한다]을 말한다.
7. “임대사업자”란 공공주택 특별법 제4조 제1항에 따른 공공주택사업자(이하 “공공주택사업자”라 한다)가 아닌 자로서 1호 이상의 민간임대주택을 취득하여 임대하는 사업을 할 목적으로 제5조에 따라 등록한 자를 말한다. 제3조[다른 법률과의 관계] 민간임대주택의 건설ㆍ공급 및 관리 등에 관하여 이 법에서 정하지 아니한 사항에 대하여는 주택법, 건축법, 공동주택관리법 및 주택임대차보호법을 적용한다. 제5조[임대사업자의 등록] ① 주택을 임대하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 “시장ㆍ군수ㆍ구청장”이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다.
② 제1항에 따라 등록하는 경우 다음 각 호에 따라 구분하여야 한다.
1. 삭제
2. 민간건설임대주택 및 민간매입임대주택
3. 공공지원민간임대주택, 장기일반민간임대주택
(8) 민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제4조[임대사업자 등록 및 변경신고 등] ① 법 제5조 제1항에 따라 임대사업자로 등록할 수 있는 자는 다음 각 호와 같다. 이 경우 2인 이상이 공동으로 건설하거나 소유하는 주택의 경우에는 공동 명의로 등록해야 한다.
1. 민간임대주택으로 등록할 주택을 소유한 자
2. 민간임대주택으로 등록할 주택을 취득하려는 계획이 확정되어 있는 자로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자
- 가. 민간임대주택으로 등록할 주택을 건설하기 위하여 주택법 제15조에 따른 사업계획승인(이하 “사업계획승인”이라 한다)을 받은 자
- 나. 민간임대주택으로 등록할 주택을 건설하기 위하여 건축법 제11조에 따른 건축허가(이하 “건축허가”라 한다)를 받은 자
- 다. 민간임대주택으로 등록할 주택을 매입하기 위하여 매매계약을 체결한 자
- 라. 민간임대주택으로 등록할 주택을 매입하기 위해 분양계약을 체결한 자로서 다음의 어느 하나에 해당하는 자
1. 등록 신청일을 기준으로 분양계약서에 따른 잔금지급일이 3개월 이내인 자
2. 등록 신청일이 분양계약서에 따른 잔금지급일 이후인 자
3. 민간임대주택으로 등록할 주택을 취득하려는 제2호 외의 자로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자
- 가. 주택법 제4조에 따라 등록한 주택건설사업자
- 나. 부동산투자회사법 제2조 제1호에 따른 부동산투자회사(이하 “부동산투자회사”라 한다)
- 다. 조세특례제한법 제104조의31 제1항에 해당하는 투자회사(이하 “투자회사”라 한다)
- 라. 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제9조 제18항에 따른 집합투자기구(이하 “집합투자기구”라 한다)
- 마. 소속 근로자에게 임대하기 위하여 민간임대주택을 건설하려는 고용자(법인으로 한정한다)